Холдинг RBI стал первым на Северо-Западе девелопером, получившим доступ к финансовым ресурсам западных инвестиционных фондов, готовых вкладывать средства в рынок недвижимости. Создание совместного предприятия с инвестиционным фондом RREEF (Deutsche Bank) – воплощение стратегической установки, которую в последние годы неизменно озвучивал генеральный директор холдинга Эдуард Тиктинский: компания должна стать связующим звеном между крупным западным капиталом и российской недвижимостью. Однако само по себе привлечение на выгодных условиях «дешевых» денег (задача, которую ставит перед собой большинство крупных инвестиционно-строительных компаний) и партнерство с финансовой структурой мирового уровня не гарантирует успеха проекта. О том, каким образом будет строиться стратегия поведения нового мощного игрока, как он намерен решать проблемы, сдерживающие развитие рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, Эдуард Тиктинский рассказывает обозревателю «Эксперта С-З».

Новый масштаб    

– Как альянс с Deutsche Bank (DB) отразится на приоритетах холдинга RBI на рынке недвижимости?

– В течение всех 13 лет работы на рынке происходила эволюция нашего понимания бизнеса и основной компетенции по созданию добавленной стоимости. Сегодня мы готовы реализовывать сложные, комплексные, масштабные проекты, предлагая высококонкурентный продукт. Мы стали «всеядны» и заинтересованы в самых разных проектах – жилье, крупные торговые и офисные форматы, логистические терминалы. Ключевое слово здесь – «крупные». Мы действительно хотим идти на большие проекты, и в этом наше преимущество. Для этого у нас есть серьезный международный капитал и профессиональный потенциал, накопленный за годы работы, – навыки, знание локальной специфики рынка, безукоризненная репутация. Западному инвестиционному фонду, чтобы осуществлять сложные девелоперские проекты с приемлемым для него уровнем рисков, нужен местный партнер, обладающий западной ментальностью и говорящий с ним на одном языке. И найти такого партнера очень непросто.

Сейчас в Петербурге только два-три застройщика могут браться за проекты, сходные с теми, которые интересны нам. С учетом нашего совместного предприятия с DB мы готовы реализовать в Петербурге несколько проектов стоимостью 300-400 млн долларов каждый. Мы можем приобретать земельные участки (в том числе занимаемые промпредприятиями) ценой по 50 млн долларов и сразу же рассчитываться за них. Конечно, на проекты в десятки миллионов долларов мы пойдем только с DB, но у нас есть и собственный крепкий оборотный капитал, позволяющий самостоятельно осуществлять крупные проекты. Благодаря этому, кстати, мы можем быть достаточно оперативными. Например, сначала принять решение о покупке участка, который считаем весьма перспективным, а затем уже предлагать нашим западным партнерам присоединиться к проекту.

– Сотрудничество с DB стало дополнительным стимулом для выхода на рынок коммерческой недвижимости? Некоторые эксперты объясняют стремление к диверсификации тем, что жилищное строительство, на котором ранее специализировался RBI, уже не обеспечивает желаемой доходности…

– Не совсем так. То, что мы работаем в сегменте коммерческой недвижимости, следует из нашей миссии и стратегии. RBI является премиальным девелопером, и чем более сложный, масштабный проект реализуется, тем больше добавленная стоимость. Работая с DB, мы в равной мере заинтересованы и в коммерческих, и в жилых проектах. Мы говорим о масштабных проектах и, естественно, наряду с жильем в них будет значительная составляющая коммерческой недвижимости. В идеале хотелось бы реализовывать в историческом центре города проекты, где на одном участке представлены все функции – и офисы, и торговля, и гостиницы, и жилье (меня впечатляют подобные комплексы в Нью-Йорке). Мы не собираемся отказываться от жилья и оставляем, где это возможно по техническим и экономическим параметрам, жилую функцию…

– Вас интересует в первую очередь торговая и офисная недвижимость класса «А». А будет ли и далее развиваться массовое жилищное строительство в формате «квартиры для среднего класса»?

– Да, мы в этом заинтересованы. Мы научились строить, во-первых, качественно, во-вторых, экономно, создавая эффективные проекты. У нас есть большие наработки, серьезный бренд – «Северный город», сильная команда. И, замечу, по своим качествам наше массовое жилье – тоже премиальный продукт.

– А верно ли, что вы собираетесь заняться малоэтажным, коттеджным строительством и ищете для этого сельхозземли?

– Возможность развития этого направления бизнеса нами внимательно рассматривается. Мы исходим из общей стратегической установки: если есть какой-либо незанятый рынок и приемлемые земельные участки, то проект должен быть для нас привлекателен. Рынок коттеджного строительства не занят – только сейчас на него начали выходить крупные игроки, хороших качественных проектов здесь единицы, этот сегмент не обеспечен ни ипотекой, ни многообразием предложения, ни надлежащим уровнем обслуживания клиентов.

– Какую бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью вы выбрали вместе с DB? Бизнес-центры и торговые комплексы будут строиться «под ключ» для продажи или инвесторы рассчитывают зарабатывать на долгосрочном управлении (как шведские инвестиционные фонды, учредившие компанию Ruric AB)?

– Объекты коммерческой недвижимости будут некоторое время эксплуатироваться, чтобы оптимизировалась структура арендаторов, нарабатывались денежные потоки. Но затем сформировавшийся бизнес будет, с высокой степенью вероятности, продаваться – наши деньги должны работать с большей доходностью! Мы создаем высококачественный девелоперский продукт, соответствующий западным стандартам. Именно в таких продуктах нуждаются инвесторы, в том числе западные инвестиционные фонды, получающие квоту на вложение средств в российскую недвижимость.

– Вы по-прежнему не хотите рисковать и браться за гостиничные проекты?

– Да, это специфический бизнес, который нам не очень понятен. Рассматривая какой-то проект, мы пользуемся услугами консультантов, при этом пропускаем его через свой здравый смысл и опыт – в итоге складывается адекватная картина. Но о гостиничном бизнесе так сказать нельзя – при нашей «всеядности» мы не пойдем в этот бизнес, по крайней мере пока не появится хорошо разбирающийся в нем партер…

С открытыми глазами

– Как известно, главная проблема, сдерживающая развитие строительного рынка, – дефицит инженерно подготовленных участков. Почему вы предпочитаете покупать пятна не у города на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга, а исключительно на вторичном рынке?

– Несомненно, земля – это ключевая проблема для строительного бизнеса, причем во всех сегментах рынка. И в рамках национального проекта «Доступное жилье», с точки зрения стимулирования предложения, решение этой проблемы должно быть приоритетным. В Петербурге острейший дефицит обеспеченных инженерией территорий, резервы же уплотнительной застройки уже исчерпываются.

Решение о предоставлении участков на торгах, принятое первыми лицами города два с лишним года назад, абсолютно правильное. Однако исполнители не отработали его на достаточном уровне. Не удалось найти общий язык с девелоперами, которые прежде успешно и квалифицированно готовили участки для себя, но не стали заниматься подготовкой пакетов документов для торгов. Не выстроены нормальные коммерческие отношения. Нужно было и некое неформальное обращение к крупным компаниям с предложением готовить участки, и, возможно, сейчас на торгах выставлялось бы больше участков по полному пакету, гораздо шире был бы их ассортимент. В результате получилась элементарная задачка на сообразительность: что произойдет на рынке, если спрос растет, ипотека «прорвалась», доходы населения возрастают, а предложение падает? Сегодняшний рост цен на продаваемое жилье отвечает на этот вопрос…

Мы стали «всеядны» и заинтересованы в самых разных проектах – жилье, крупные торговые и офисные форматы, логистические терминалы. Ключевое слово здесь – «крупные»

Хочу отметить, что мы никогда заведомо не делали упор на тот или иной способ приобретения участков. Любой участок – и городской, и частный – мы рассматриваем прежде всего на предмет его экономической целесообразности. Мы – компания рыночная, прибыльная, но достаточно консервативная, и мы не можем покупать земельный участок, если не понимаем экономики проекта, учитывающей все составляющие (цена земли, местоположение, инженерное обеспечение и т.д.). Нам не нужно становиться заложниками ситуации, покупая на торгах участки чуть ли не с закрытыми глазами: авось экономика когда-нибудь сложится... В отличие от других застройщиков, мы не обременены строительными мощностями и у нас нет цели поддерживать какой-то фиксированный цикл ввода жилья. У нашей компании иная идеология, мы можем более гибко подходить к объему своего товарного запаса – реализуя только экономически целесообразные проекты.

– То есть сейчас для вас основной способ приобретения участков – покупка на вторичном рынке?

– Пока да. Но если город будет предлагать интересные участки, мы будем участвовать в торгах.

Цена репутации

– Покупка участка недалеко от Смольного – там, где был стадион Прядильно-ниточного комбината, – это достаточно простой случай. А есть ли у вас опыт приобретения более сложных территорий промпредприятий, требующих решения имущественно-правовых вопросов, перевода производства и т.п.?

– У нас уже прошла не одна, не две и не три сделки по приобретению земельных участков у предприятий. Разумеется, идеальный вариант – купить участок с условием его освобождения самим собственником, допустим, в течение года, пока мы получаем разрешения на строительство, а затем прийти и начать застройку. Но мы готовы и к более сложным, многоходовым, индивидуальным схемам. Мы можем взять на себя головную боль продавца по юридическому оформлению документов, получению нужного функционального назначения территории. В рамках оплаты мы готовы профинансировать покупку нового участка, сопровождать процесс перевода производства и строительства на новой площадке…

– И с какими проблемами во взаимоотношениях с собственниками предприятий вы чаще всего сталкиваетесь?

– Руководители предприятий – особенно относящиеся к категории «красных директоров» – то есть люди, не слишком уверенно чувствующие себя на рынке, неохотно идут на контакт. Многие опасаются, что в ходе сделки девелопер обернется рейдером. Поэтому требуется особый уровень доверия к потенциальному покупателю участка, чтобы он воспринимался как настоящий партнер. Огромную роль здесь играет репутация девелоперской компании и, конечно, личность ее первого лица. В этой связи мы – весьма комфортный и надежный партнер, поскольку к нашей репутации добавилась и репутация DB. Это гарантия того, что заключенный договор будет полностью выполнен по духу и букве, что продавец земельного участка не окажется обманут, как-то «подвинут». Все наши сделки проходят на очень дружественной основе, у нас не было ни одной ситуации с намеком на малейший конфликт.

Если говорить о вторичном рынке земли, то, безусловно, есть проблема неадекватности цены, назначаемой собственниками. Они грезят о том, что рынок все время растет, и выставляют цены с опережением. В некотором смысле это оправданно, но только для жилья, ведь на рынке офисной и торговой недвижимости арендные ставки практически не растут. Да и сложно зачастую оценить платежеспособный спрос, условно говоря, на всю Выборгскую набережную, которая пока осваивается фрагментарно…

– Когда, на ваш взгляд, девелоперский бизнес созреет для комплексного освоения больших промышленных территорий на Выборгской, Арсенальной, Свердловской набережных, не ограничиваясь перепрофилированием отдельных заводских корпусов?

– Действительно, обидно смотреть на центральные набережные города, лишенные единого профиля, изломанные наспех реконструированными зданиями со вставленными стеклопакетами и подмалеванными фасадами. Какой-то период эти уродливые корпуса должны пожить, чтобы окупить вложения. Но уже приходит время комплексного развития промышленных территорий на набережных. Выборгская набережная имеет все предпосылки, чтобы стать современным городским Сити – одной из главных деловых зон Петербурга. Вскоре начнут реализовываться проекты иного качества и, надеюсь, именно наша компания станет «драйвером», обеспечивающим появление новых, продвинутых продуктов.

– Какого масштаба проекты вы готовы потянуть вместе с DB?

– На набережных в их нынешнем состоянии пока невозможно осуществить функцию жилья – речь может идти только об офисах и торговле. Учитывая это, чтобы сделать хороший проект, необходимо пятно площадью 8-15 га. На такие параметры мы ориентируемся, занимаясь своими проектами…

– Где появится ваш первый проект?

– Скажем так – это будет одна из набережных на правом берегу Невы.

– Приобретая сейчас пятна на вторичном рынке, в том числе на территориях предприятий, вы нацелены на их освоение в ближайшей перспективе или пятна будут дожидаться своего часа?

– Сейчас складывается вполне благоприятная конъюнктура и все проекты будут сразу запускаться в работу. Мы никогда не замораживали и не придерживали наши объекты, не собираемся этого делать и впредь.

Правила развития

– Что является наиболее острой проблемой во взаимоотношениях девелоперов и структур администрации города, регулирующих градостроительную деятельность?

– Прежде всего нужна эффективно работающая административная система. Неприемлема ситуация, когда чиновники среднего и низшего уровня воротят нос от стратегии, которую исповедуют их руководители (губернатор, вице-губернатор, руководители комитетов), и даже не исполняют требования действующих нормативных актов, правил, регламентов. Линейных исполнителей и средних руководителей зачастую не волнует, что задержки с реализацией проектов приводят к существенным убыткам. Убежден, чиновники должны нести за это персональную ответственность.

– Как вы оцениваете новые предложения Комитета по градостроительству и архитектуре о регулировании высотности застройки?

– Что касается предлагаемого комитетом нового высотного регламента, то мне нравятся его идеи. Природа человека такова, что он всегда сопротивляется изменениям, и в данном случае понятны опасения: а не будут ли новые высотные доминанты контрастировать с обликом города? Но еще хуже, если у Петербурга не будет появляться архитектурной энергии – ведь в этом выражается способность города к развитию, воплощению новых идей, современной культуры. Нам необходимо искать новый баланс между сохранением наследия и развитием города.

Я родился в Петербурге, мне дорог этот город и, поверьте, я никогда не замахнусь на то, что действительно имеет историко-культурную ценность. Но я всегда отстаивал, в частности, необходимость полного сноса так называемой «промышленной архитектуры» на Выборгской набережной, где в первую очередь должна появляться архитектура современная. У меня есть моральное право так говорить – я строю здания более 10 лет и ни одно из них не попадало в списки одиозных проектов.

– Вас устраивает качество Генплана Петербурга, который сразу же после принятия потребовал «работы над ошибками»? Некоторые девелоперы обнаружили неадекватное функциональное зонирование интересующих их территорий…

– Не стоит усложнять ситуацию. Девелоперы, которые надлежащим образом следили за своими территориями, получили нужное функциональное назначение в пределах законов и здравого смысла… Конечно, нестыковки могут быть. Но важнее то, что руководство города в диалоге со строителями создало механизм корректировки Генплана – постоянно действующую комиссию по внесению поправок под председательством вице-губернатора Александра Вахмистрова. Речь идет не столько об ошибках, сколько о создании условий для развития города. Будут предлагаться интересные, смелые проекты освоения больших территорий, в том числе рассматривавшихся до сих пор лишь в качестве промзон. И Генплан должен учитывать реалии, связанные с появлением новых возможностей у частного бизнеса. Нельзя допускать, чтобы градостроительная документация, обеспечивая девелоперам четкие правила работы, тормозила инвестиционные проекты в ущерб развитию города.

Санкт-Петербург