«Большой брат» риэлтора

Москва, 09.08.2007
ФНС призывает граждан помочь ей выявить «серые» схемы на рынке недвижимости, которые позволяют девелоперам и риэлтерам уходить от налогов. Сейчас через различные схемы продается примерно 90% всех объектов недвижимости. Возможно, на призыв ФНС поступят отклики. Ведь обиженных немало. Это, в свою очередь, даст повод застройщикам еще повысить цены на жилье.

Федеральная налоговая служба (ФНС) России в настоящий момент аккумулирует и анализирует информацию о налоговых схемах, применяемых компаниями, занятыми в сфере строительства и продажи недвижимости, сообщила сегодня служба на своем сайте. «В связи с этим Федеральная налоговая служба обращается ко всем лицам, которые располагают информацией о применяемых на рынке недвижимости схемах, с предложением о предоставлении налоговым органам на условиях конфиденциальности информации об организациях, применяющих подобные схемы, и раскрытии содержания данных схем», -- говорится в сообщении.

Такое пристальное внимание к схемам у строителей и риэлтеров спровоцировала проверка компании МИАН, которая закончилась летом этого года. Федеральная налоговая служба обвинила группу МИАН (объем продаж в 2006 году — 386 млн долларов) в уклонении от налогов. Проверкой было установлено, что в 2002–2003 годах компания с помощью различных схем скрыла от налогообложения около 1 млрд рублей. Основная схема, которую использовал МИАН, – вексельная. Клиентам компании предлагалось заключить договор инвестирования в строительство жилья. При этом оплата производилась векселями, которые клиенты приобретали у «технической» компании, связанной с МИАН и возглавляемой ее финдиректором, по цене, эквивалентной реальной стоимости квартиры. Затем МИАН уступал права на квартиры гражданам, а векселя учитывал по цене ниже номинала. При этом разница между реальной и номинальной стоимостью векселя якобы возвращалась покупателю, за что последний расписывался в фиктивном приходном ордере. (Подробнее о проверке МИАН читайте в ближайшем номере журнала «Эксперт», который выйдет на следующей неделе.)

По данным аналитического центра IRN.ru, сейчас по вексельной схеме осуществляется 24% от общего объема сделок на рынке недвижимости. Всего же через различные схемы продается примерно 90% всех объектов недвижимости. «Наиболее простая схема ухода от налогов – заключение риэлтером или девелопером договора с подставной компанией-однодневкой о предоставлении, например, маркетинговых услуг, -- рассказал "Эксперту Online" партнер юридической компании "Налоговая помощь" Сергей Шаповалов. -- Риэлтер за это якобы платит деньги в размере равном прибыли, в результате прибыль у компании отсутствует». Плюс к этому практикуется и простое занижение суммы сделки в договоре купли-продажи. «Дело в том, что продажа и покупка квартиры, цена которой не превышает 1 млн рублей, не облагается ни налогом на прибыль, ни подоходным налогом, -- объясняет Шаповалов. – Так что это выгодно и покупателю, и продавцу».

Еще одна схема – страховая, но она сейчас практикуется меньше. Через страховую схему покупателю предлагают оплатить часть покупаемого жилья, оформив страхование риска неисполнения застройщиком договорных обязательств. Часть стоимости квартиры клиент платит застройщику, а часть —дружественной страховой компании, но страховой случай не наступает и застройщик получает оставшуюся часть стоимости жилья. Так, при стоимости квартиры 100 тыс. долларов покупатель платит 70 тыс. долларов риэлтеру, а 30 тыс. — страховой компании. Страховщик отдает риэлтеру 28 тыс. долларов и получает комиссионные 2 тыс. Из базы по налогу на прибыль у застройщика вычитается сумма страховки. При этом такой страховой полис не защищает потребителей. Обычно его срок составляет от трех месяцев до одного года, а дом строится два-три года.

В результате в опубликованный УФНС по Москве перечень убыточных организаций попал ряд крупных застройщиков и риэлтеров, а также связанные с ними компании. В частности, ЗАО «Корпорация МИАН», ЗАО «Миракс-сити», ООО ОГЭ СУ-155, ЗАО «Декра», ОАО «Компания "Главмосстрой"», ЗАО «Корпорация "Конти"» и др. «Однако всем известно, что маржа у строителей в Москве сегодня доходит до 200-300%», -- говорит Шаповалов.

Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко считает, что бороться со схемами посредством доносов ФНС вряд ли удастся. «Доносить не будут ни покупатели, ни фирмы-конкуренты, -- говорит Репченко. – Обычно клиент не видит и не знает всех схем, с которыми работает застройщик или риэлтер, ему об этом не рассказывают, поверхностно все компании уже разработали договорную базу, которая, с точки зрения клиента, вполне нормально выглядит. Фирмы же конкуренты не захотят лишний раз светиться в налоговой, потому что у них у самих рыльце в пушку».

Но Репченко прав только отчасти. Недовольных услугами риэлтеров и застройщиков много – и прецедент с векселями МИАН, а также призыв ФНС могут спровоцировать обращение в налоговые граждан с похожими случаями. Возможно, даже после обнародования схемы МИАН в ФНС стали обращаться граждане, и это натолкнуло представителей службы на мысль сделать свое воззвание.

«Однако благодаря анонсированию ФНС борьбы со схемами могут возрасти цены на недвижимость, -- предупреждает Шаповалов. -- Строители и риэлтеры еще взвинтят цены на квартиры под предлогом того, что у них выросли издержки, хотя с их гигантской маржой они спокойно могут платить все налоги и не страдать от этого. Может быть и провокация: инвесторы ринутся скупать недвижимость в предвкушении того, что будет рост, и сами спровоцируют рост цен».

В то же время Олег Репченко защищает московских застройщиков. «Маржа у всех очень разная. Все зависит от конкретной площадки и условий по этой площадке. Есть и убыточные варианты. Сейчас на конкурсе можно выиграть площадки с нулевой рентабельностью. Но помимо налогов застройщики несут на себе еще очень много расходов – часть квартир город требует себе, застройщиков обязывают перекладывать коммуникации, найти, где подключиться к электричеству, благоустраивать территорию. Это все обременения, которые город перекладывает на застройщика. Сейчас застройщики экономят на налогах, но если этого не будет, то строительный бизнес может оказаться просто нерентабельным», -- считает эксперт.

Новости партнеров

Новости партнеров

Tоп

  1. Королевство тонет в дешевой нефти
    Саудовская Аравия, привыкшая жить при высоких ценах на нефть, оказалась совершенно не готова к их обвалу. Стране былого нефтяного благоденствия придется резко урезать расходы и готовиться к взрыву недовольства по этому поводу
  2. В правительстве явно обозначились две партии
    Вице-премьер Юрий Борисов заявил, что России пора перестать гордиться профицитным бюджетом и начинать увеличивать заимствования. Заимствовать обязательно надо, считают эксперты, а также и резервы расходовать, ведь за это не придётся платить никому 6.5% годовых и более. Но решится ли правительство включить денежный насос?
  3. На мировую экономику движется волна банкротств
    Мировой экономический кризис, прогнозы экспертов
Реклама