Новые правила «Семейной ипотеки» замедлят рост бюджетных расходов и сделают программу более адресной, на чем давно настаивали профильные ведомства. Но они также сузят круг заемщиков, хотя массового перетока на вторичный рынок жилья не ожидается: даже с учетом изменений льготная ипотека для семей остается более выгодной, чем рыночная. Цены на «вторичку» растут из‑за инфляционных ожиданий и снижения ставок по вкладам.
КОНТЕКСТ
Минфин анонсировал с 1 октября 2026 г. изменения в «Семейной ипотеке», которые предполагают дифференциацию процентной ставки по кредиту и его максимальной суммы в зависимости от числа детей в семье. Для большинства категорий заемщиков ставка будет увеличена. При этом предельный срок субсидирования льготной ипотеки снижен вдвое — до 15 лет.
Зачем нужны новые правила
Изменения в «Семейной ипотеке» неизбежно приведут к сокращению объемов новых выдач. Если раньше семья с одним ребенком младше 7 лет могла взять квартиру в ипотеку под 6%, то теперь в Москве, Санкт-Петербурге и их областях — под 12%, в других регионах — под 10%. Придется переплачивать, а значит, нужно показать банку больший доход, причем легальный. С этой задачей справятся не все потенциальные заемщики.
Кроме того, вдвое уменьшен максимальный срок ипотеки. Кредит нельзя взять более чем на 15 лет — срок вдвое меньший, чем по старым правилам. Значит, ежемесячный ипотечный платеж станет намного больше. В результате в будущем программой воспользуется меньшее число семей.
Позитивом от ужесточения «Семейной ипотеки» можно назвать снижение или как минимум замедление роста расходов бюджета по данному направлению. На субсидирование только этой программы на 2025-2027 гг. заложено около 1,8 трлн руб.
Государство распределяет получателям льготной ипотеки деньги всех налогоплательщиков, которые могли бы пойти на нужды всего общества, а не только тех, кто оформил кредит с господдержкой. Объемы выданных льготных кредитов продолжают расти, так что дотировать их бюджету придется еще многие годы. За эти льготы расплачивается всё общество, а не только те, кто улучшил свои жилищные условия.
Что будет с застройщиками
От изменения правил «Семейной ипотеки», ориентированной преимущественно на первичный рынок недвижимости, пострадают застройщики, которые были ее основными бенефициарами и повышали цены, когда началась массовая раздача таких льготных кредитов. Во многих регионах из-за этого цены на жилье с 2020 г. удвоились.
Изменилась и структура рынка недвижимости. Если 10 лет назад новостройки были дешевле «вторички» и люди шли за новым жильем, то из-за масштабной льготной ипотеки ситуация развернулась на 180 градусов: «первичка» стала дороже «вторички» на 20-30%, а иногда и на 40%.
Связано это с тем, что застройщики, по сути, продавали не квартиры, а финансовые схемы, играя на психологии покупателей. За счет льготной ипотеки «первичка» выглядела привлекательно: хотя дороже квадратный метр, но зато дешевле ипотека. В результате доступность жилья по сравнению с 2019 г., когда не было массовых льготных программ, резко снизилась из-за фронтального роста цен.
Теперь есть риски, что многие застройщики без притока кредитных денег через льготную ипотеку «сядут на мель». Они испытывают примерно те же неприятные ощущения, как сидящие «на химии» спортсмены после того, как стероиды закончились.
Почему дорожает «вторичка»
Несмотря на то что жилье на вторичном рынке сейчас стоит дешевле, а «Семейная ипотека» стала менее доступной, вряд ли мы увидим массовый переток молодых семей на «вторичку». Причина прозаична: многие из тех семей, кто имел возможность и хотел купить жилье, уже сделали это, а у большинства оставшихся просто нет денег ни на первичный взнос, ни на проценты, будь они хоть рыночные, хоть льготные.
Однако в последние месяцы наблюдается ярко выраженный тренд роста цен и уменьшения предложения на вторичном рынке недвижимости. Я вижу две причины. Первая — это снижение курса рубля на 6-7% в августе и сентябре 2026 г. Люди опасаются, что девальвация сегодня приведет к инфляции завтра, и потому привычно идут «спасать деньги в бетон». Вторая причина — это снижение ставок по депозитам. Нынешние ставки по 10-13% годовых многих вкладчиков банков уже не вдохновляют, и потому люди понесли заработанное в «кирпич».
