контекст
Летом 2024 года Народная артистка России Лариса Долина продала пятикомнатную квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей, но позже заявила, что действовала под влиянием мошенников. Сделку отменили, cуды трех инстанций встали на сторону артистки, а покупательница Полина Лурье лишилась и квартиры, и денег.
После прецедента певицы произошел всплеск судебных исков от продавцов квартир, которые отменяли сделки ссылаясь на то, что стали жертвами мошенников. Эта тенденция получила название «схема Долиной».
Теперь в Госдуме обсуждают новые меры защиты: обязательное нотариальное удостоверение, страхование сделок и семидневный период «охлаждения». В начале декабря Верховный суд запросил материалы дела об имущественном споре для изучения не только этой сделки, но и всей практики по «схеме Долиной». Решение ожидается 16 декабря.
Скандал вокруг сделки Ларисы Долиной буквально подорвал представление Россиян о базовой аксиоме: «мой дом — моя крепость». Так называемый «эффект Долиной» — это массовое осознание юридической уязвимости сделки. Даже когда стороны кажутся «предельно вменяемыми», все документы в порядке, а расчеты проведены законно, покупатель в любой момент после покупки квартиры может оказаться в затяжном споре, где одна сторона вдруг заявляет: «меня ввели в заблуждение», а суд, с большой вероятностью встанет на сторону продавца.
Как не парадоксально, «эффект Долиной» породил обоюдное недоверие сторон сделки. Покупатели стали тревожнее. Часто не рассматривают покупку квартир у пожилых собственников. Срок от выбора квартиры до заключения сделки удлинился, а сама ее вероятность осложнилась ебованиями покупателей к продавцам, выходящими далеко за пределы разумных.
Так, нередко, помимо базовых документов и проверок, покупатели и их представители требуют:
- предъявить документы на другое недвижимое имущество в собственности продавца;
- показать дальнейшее движение денег продавца после сделки;
- фиксировать на видео саму сделку, а также объяснения собственника по какой причине он продает квартиру;
- освидетельствование продавца в день сделки в психиатрической клинике или диспансере у врача психиатра;
- заключение сделки с нотариальным заверением;
- подтверждение, что продавец купит новую квартиру взамен продаваемой, даже если она ему не нужна.
Даже после предоставления всех документов, покупатели предпочитают перепроверить все еще раз. В результате рынок замедляется.
Есть и обратная сторона. Продавцы, особенно возрастные, тоже боятся столкнуться с мошенниками. Многие просто отказываются до сделки записывать видеоролик о том, что намерены продавать квартиру, действуют добровольно и согласны с условиями сделки. Они боятся, что мошенники, используя эту запись, продадут их жилье, а дальше их будет ждать долгая судебная тяжба.
Рынок элитной недвижимости получил серьезный репутационный урон, так как этот сегмент особенно чувствителен к репутации. Кейс Долиной стал идеальным штормом: публичная фигура, крупная сумма, абсолютно документированная сделка, но последующее признание иска в пользу Долиной.
Для покупателей это сигнал, что чем известнее человек, тем сильнее его административный ресурс и выше риск утраты собственности после покупки.
Есть и хорошая новость — юристы и агентства недвижимости ужесточают стандарты безопасности сделок. Кроме того, не только крупные, но и средние агентства начали страховать гражданскую ответственность за причинение ущерба клиенту в результате деятельности агентства.
Есть и бенефициары ситуации:
- нотариусы, которые получают большое количество запросов на сделки купли-продажи квартир. Стоит отметить, что нотариус не несет ответственности, если сделку признают недействительной по причине того, что продавец был в заблуждении.
- страховые компании, которые страхуют риски утраты права собственности покупателем квартиры.
- застройщики получили выгоду в виде сделок испуганных покупателей и продавцов, покупающих небольшую квартиру взамен своей.
- юристы, представляющие стороны в судебных тяжбах.
Независимо от того, какое решение 16-го декабря вынесет Верховный суд, рынок ожидает ужесточения правил игры на законодательном уровне, а также изменение практики совершения сделок на вторичном рынке. В частности, уже обсуждается введения периода охлаждения и заморозки средств после продажи квартиры. Запрет на наличные расчеты при сделках с недвижимостью. На практике рынок ждет дальнейшее увеличение количества нотариальных сделок, увеличение спроса на страхование титула, рост спроса на юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также удорожание услуг грамотных риэлторов-консультантов.
