Доминанты Лужкова

Илья Ступин
7 июня 2004, 00:00

Московское правительство пытается реализовать очередной амбициозный, но финансово пока не подкрепленный проект

Желание столичных властей застроить город небоскребами усиливается. Вместо запланированных несколько лет назад 60 высоток сейчас они намереваются до 2015 года возвести в два раза больше.

Столь разыгравшийся аппетит необъясним. По идее, он должен если не пропасть совсем, то значительно ухудшиться в соответствии с тем, что происходило и происходит. В 1996 году, когда московская строительная компания "Конти" предложила мэрии строить небоскребы по программе "Новое кольцо Москвы", в стране начались экономические неприятности. Пришлось замечательный проект положить под сукно. И только в мае 2000-го Юрий Лужков заложил камень с "посланием к потомкам" в основание первой высотки из серии "Новое кольцо" на Давыдковской улице. Вот тогда он и заявил, что в течение ближайших пятнадцати лет в столице будет построено около 60 многоэтажных высотных комплексов. На первом этапе реализации этой программы, рассчитанном до 2003 года, предполагалось возвести еще шесть зданий - на Ленинском проспекте, Преображенской площади, Тарусской улице, Дмитровском шоссе, проспекте Маршала Жукова и площади Крестьянская застава.

Однако пилотный проект мэрии провалился. Пока сдан единственный дом - жилой комплекс "Эдельвейс" на Давыдковской. Строительство еще двух высоток ведут компании "Конти" ("Континенталь" на проспекте Маршала Жукова) и "Спецвысотстрой" ("Вертикаль" на Ленинском проспекте). К возведению же остальных небоскребов "Нового кольца" строители пока не приступали - город тщетно пытается найти инвесторов для реализации амбициозного проекта.

В середине марта столичные власти попытались заманить застройщиков в проект строительства высотки на земельном участке, расположенном в проезде Серебрякова. Была назначена цена - порядка 17 млн долларов плюс различные обременения. Но желающих не нашлось. Ходят слухи, что некие чиновники попытались было реализовать участок вне конкурса - уже за 40 млн долларов. Но их вновь ожидало разочарование.

А в конце мая стало вдруг известно, что этот, а также два других участка под строительство небоскребов выставлены на аукцион, который должен состояться 10 июня. Девелоперам предложено выкупить права на реализацию инвестиционных проектов по возведению высоток на Алтуфьевском шоссе (цена лота - 7,2 млн долларов), в Семеновском переулке (5,2 млн долларов) и проезде Серебрякова (цена осталась прежней - 17,6 млн долларов).

По мнению специалистов, скорее всего до 90% площадей в этих зданиях будет отведено под жилье, поскольку местоположение участков (по крайней мере на Алтуфьевском шоссе и в проезде Серебрякова) для размещения хороших офисов, которые могли бы сдаваться по приличным ставкам, не очень подходит. Во-первых, далеко от центра. Во-вторых, не самые престижные направления. "Что же касается благоприятной близости четвертого транспортного кольца, то пока его проектирование рядом с этими участками не ведется, - отмечают наши консультанты. - Через два года комплексы могут быть построены, но четвертого кольца рядом с ними может и не оказаться. А это незамедлительно отразится на привлекательности зданий для потенциальных арендаторов".

В поисках инвестиций

Заметим, что решение о проведении аукциона было принято после одного из недавних заседаний Градостроительного совета при мэре Москвы. На нем были определены 60 зон высотного строительства и объявлено, что небоскребы разместятся на периферии - вокруг четвертого транспортного кольца. "Исторический центр города в эти зоны включен не будет, чтобы новые здания не 'спорили' по архитектурному облику с Кремлем, храмом Христа Спасителя и другими архитектурными доминантами города", - разъяснил суть принятого решения главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Главный архитектор пообещал, что каждый проект здания от 30 этажей и выше будет анализироваться с точки зрения сочетаемости с общим архитектурным обликом окружающего района и города в целом, а также рассматриваться на общественном совете. Кроме того, будет учитываться визуальное восприятие панорамы центра Москвы с различных обзорных площадок. "Каждое высотное здание - это, безусловно, тоже доминанта", - отметил, в свою очередь, мэр Москвы Юрий Лужков.

Руководитель АО "Новое кольцо Москвы" (учредителем этой структуры является московское правительство) Валерий Жилов рассказал, что уже в этом году городские власти рассчитывают найти инвесторов на 16 объектов. Однако девелоперы пока не спешат взять под козырек. Не из-за того, что стартовые цены на участки несколько завышены, а потому, что у многих нет соответствующего финансового рычага. "Девелопер при реализации такого проекта непременно должен работать в связке с банком. Рассчитывать только лишь на деньги дольщиков при строительстве высоток вряд ли возможно", - поясняют специалисты компании "С-Холдинг". "Строительство высоток потребует привлечения очень больших средств, причем на значительный срок. Поэтому девелоперу необходимо будет найти инвесторов, имеющих доступ к длинным и дешевым деньгам", - говорит Александр Копылов, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International. Прикинем: на строительство здания площадью 100 тыс. кв. м (такое здание предполагается возвести в проезде Серебрякова) потребуется как минимум 70 млн долларов. Компаний, которые могут привлечь соответствующее проектное финансирование, в Москве единицы - названная сумма эквивалентна годовому обороту многих из них.

Банки принимать участие в "Новом кольце Москвы" не очень спешат - пока больше присматриваются к проектам, изучают риски. "Мы не исключаем возможности своего участия в реализации этой программы в качестве инвестора и даже выбрали ряд потенциально интересных объектов", - сказал "Эксперту" директор департамента проектного финансирования банка "Глобэкс" Дмитрий Чибисов. Однако в сферу интересов банка пока не входят участки, выставленные на июньские торги.

Равнодушны к предложенным проектам и инвестиционные фонды недвижимости. "Наверное, инвестиции в такой проект могли бы принести определенные дивиденды фонду недвижимости. Но при выборе проектов для своего фонда мы ориентируемся на проекты с минимальным уровнем рисков", - говорит Павел Зюбин, генеральный директор компании "Регион Девелопмент", управляющей закрытым ПИФом "Регион Недвижимость". По мнению г-на Копылова, для фондов, ныне действующих на московском рынке недвижимости, освоить такой проект в одиночку сложно. В то же время консолидация ресурсов маловероятна - таковы рыночные реалии. "Если же оценивать перспективы проекта в целом, то сохранение существующей динамики на рынке жилой недвижимости в течение двух-трех лет позволит успешно завершить строительство нескольких высотных зданий. А вот ухудшение конъюнктуры может превратить эти объекты в грандиозные недострои", - отмечают специалисты Colliers International.

Много рисков

Помимо проблем с привлечением финансирования и реализацией построенной недвижимости инвесторы указывают на множество других рисков. Например, многие наши собеседники отнесли к таковым неопределенность правил и норм строительства высотных зданий. Разговоры об их ужесточении, а также о создании специальных норм для высотного строительства ведутся очень активно. И может случиться так, что застройщик, взявшийся за возведение небоскреба, окажется вне новых правил игры. Ему придется если не выходить из проекта, то как минимум вносить серьезные коррективы в свои планы. Понятно, что стоимость строительства из-за этого сильно подскочит, а доходность, наоборот, заметно снизится.

По словам Гренальда Цуканова, заместителя генерального директора ОАО "Квартал" (эта компания построила несколько высотных жилых комплексов на юго-западе Москвы), до 2003 года проектирование жилых домов выше 25 этажей вообще не охватывалось строительными нормами и правилами (СНиПами). Но дома все равно возводились. "Просто каждый заказчик вынужден был разрабатывать технические условия на проектирование таких зданий и специально согласовывать их со множеством инстанций. В том числе с пожарными, с архитектурными органами, Федеральной авиационной службой, Госстроем", - поясняет наш собеседник. Специальные руководства по строительству высоток, которые можно использовать при разработке технических условий на проектирование каждого конкретного дома высотой от 75 до 150 метров, были приняты в Москве только в прошлом году. И, по словам г-на Цуканова, сейчас особых сложностей с проектированием не возникает, однако застройщикам приходится учитывать очень много нюансов. Вот лишь один из них: высотные здания отбрасывают большую тень, а значит, влияют на инсоляцию и освещенность квартир в домах, которые расположены поблизости.

Ко всему прочему, застройщику придется столкнуться со стандартным набором технических трудностей, которых трудно избежать при строительстве высотных зданий. Они, в частности, связаны с необходимостью подъема строительных материалов на большую высоту, созданием инженерных противопожарных систем и систем дымоудаления, многозонных систем отопления и водоснабжения. Много хлопот застройщикам доставляет дефицит башенных кранов необходимой высоты в Москве. Из-за этого им приходится постоянно сталкиваться с нарушением договорной дисциплины со стороны московских компаний строительной механизации.

По мнению консультанта Knight Frank Russia Патриции Леденевой, скорее всего для строительства крупных, технологически сложных зданий будут привлекаться профессиональные международные строительные компании с опытом строительства высотных зданий - Bovis (Великобритания), Strabag (Австрия), Codest (Италия), Samsung Engineering (Корея). Московские власти, кстати, не прочь перенять зарубежный опыт и при проектировании зданий. По словам г-на Жилова (АО "Новое кольцо"), в настоящее время ведутся переговоры с ведущими зарубежными фирмами и специалистами по высотному строительству. О том же недавно заявил и руководитель "Моспроекта-2" Павел Посохин. "Наш общий технологический уровень недостаточен для массового строительства и эксплуатации высотных зданий, - сказал он. - Поэтому было бы логично перенять американский опыт. Уже подготовлены проекты соглашений о совместной деятельности с двумя известными западными фирмами (одна из них - крупная чикагская проектная фирма Skidmor, Owings & Merrill. - 'Эксперт'). Нас долго в Москве обвиняли, что мы мало привлекаем иностранцев для строительства. Теперь двери для такого сотрудничества открыты".

Одни эмоции

Надо сказать, что обсуждение всех технических и финансовых нюансов, касающихся строительства небоскребов, проходит на фоне дискуссий о том, нужны ли они вообще в Москве. Пока эти дискуссии носят в большей степени эмоциональный характер. Вот как рассуждает, например, архитектор Андрей Чернихов: "Не все страны делают сверхзвуковые истребители. И не каждая страна может позволить себе небоскребы. Но если она их возводит, то, конечно, престиж ее поднимается. Другое дело, что архитектурная ценность большинства высотных зданий, построенных за рубежом, сомнительна. Если вы на весь Манхэттен найдете десять небоскребов, интересных с точки зрения архитектуры и дизайна, - вам здорово повезет. А в Чикаго их и того меньше. Зато вид из окна потрясающий. Я приезжаю к друзьям на Манхэттен не столько погостить, сколько просто посмотреть с высоты на город".

Александр Кудрявцев, президент Российской академии архитектурно-строительных наук, считает, что строить высотные здания в Москве, наверное, надо, но нельзя превращать это в глобальную тенденцию строительства, особенно жилищного. Тем более что повышение этажности негативно отражается на качестве жилья. Жилье должно быть связано с землей: "Дом должен иметь окно, через которое мать могла бы контролировать поведение ребенка во дворе", - говорит он. Но вряд ли подобного рода позиция может серьезно повлиять на московских чиновников, задумавших окольцевать столицу небоскребами. Тут нужны серьезные аргументы, касающиеся экономической целесообразности проекта. Но их у специалистов пока нет.