Офисы Москве больше не нужны

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
30 мая 2016, 00:00

Столичный рынок недвижимости рассинхронизировался. Сектор коммерческой недвижимости пребывает в сильной депрессии, а квартиры в новостройках, напротив, пользуются стабильным спросом

ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Все крупные столичные инвестиционные сделки начала 2016 года связаны со зданиями в Сити. Покупателями недвижимости в них выступили госкомпания «Транснефть», госбанк ВТБ и мэрия Москвы

Рынок коммерческой недвижимости Москвы за два года полностью изменился, ускоренно пройдя путь от высокодоходного до проблемного. Драматически выросла вакантность: сегодня пустует почти 30% офисов класса А и 12% площадей в торговых центрах. Это произошло вследствие серьезной разбалансировки спроса и предложения. Спрос резко снизился из-за рецессии в экономике: компании освобождают офисы, закрываясь или сокращая персонал, а торговые центры страдают из-за уменьшения доходов населения и подорожания импорта. Предложение, напротив, в последние два года значительно выросло из-за инертности рынка: девелоперы в 2014–2015 годах активно достраивали начатые проекты, устанавливая рекорды по вводу новых площадей.

Сейчас начинается стадия инвестиционной паузы. На рынке переизбыток предложения, строить новые площади не нужно. К тому же доходность девелоперского бизнеса сегодня ниже банковских ставок. Аналитики предсказывают, что рынок строительства офисов погружается в спячку. По сравнению с пиковым 2008 годом он сократится в 20 раз: будут достраиваться лишь единичные объекты, которые расположены в лучших местах и которые невозможно заморозить. При нынешнем состоянии экономики пауза продлится не менее двух-трех лет. Инвестиционная пауза в строительстве торговых центров начнется через год, когда будут завершены текущие стройки, и она тоже может продлиться несколько лет.

На контрасте весьма активным выглядит рынок строительства жилья. После нескольких лет ограничений администрация Сергея Собянина вновь начала выдавать разрешения на жилые проекты. Резко выросло предложение новостроек, а цены на квартиры из-за конкуренции немного снизились. Накопленный неудовлетворенный спрос на жилье в Москве был поддержан субсидируемой государством ипотекой. В результате количество сделок с новостройками в апреле увеличилось, по данным Росреестра, на 23% по отношению к прошлому году. Стал оживать и вторичный рынок: например, количество ипотечных сделок в апреле выросло по отношению к прошлому году на 65%.

 52-02.jpg
 52-03.jpg
 52-04.jpg

На дне

Офисная недвижимость Москвы по-прежнему в глубоком кризисе и устанавливает всё новые антирекорды. Этот сегмент рынка сильнее всего пострадал от рецессии в экономике, снизившей спрос на помещения для ведения бизнеса. Сейчас пустует уже более 3 млн квадратных метров. Уровень вакантности в сегменте офисов класса А, по данным компании Cushman & Wakefield, составил в первом квартале этого года 29%, в классе B — 16%.

Следствием столь печального состояния офисного рынка стало снижение ввода новых площадей: строить новые помещения крайне рискованно. В первом квартале введено немногим более 60 тыс. кв. м офисных площадей. Это на 30% меньше, чем в прошлом году, и это минимальное значение за всю историю развития московского рынка недвижимости. И среди этих помещений нет ни одного офисного здания класса А.

Благодаря сокращению нового строительства офисов показатель вакантности в первом квартале наконец-то прекратил расти. Эксперты считают, что дно рынка уже близко. Однако продолжающееся снижение арендных ставок говорит о том, что вряд ли оно уже достигнуто. По данным Knight Frank, квартальное снижение составило 2–3% — до 24,7 тыс. рублей в классе А и 14,6 тыс. рублей в классе B. По мнению старшего директора отдела исследований Cushman & Wakefield Юлии Богомол, чтобы реализовать пустующие офисные помещения, нужно создать хотя бы 300 тыс. новых рабочих мест, что в текущих условиях невозможно.

Офисы продолжают дешеветь и в долларовом эквиваленте. По данным компании Cushman & Wakefield, средняя ставка аренды офисных площадей по итогам первого квартала опустилась до 231 доллара за квадратный метр в год. Таким образом, антирекорд предыдущего квартала (285 долларов) оказался побит.

Оптимисты могли увидеть позитив в массе крупных инвестиционных сделок с офисами, заключенных в первом квартале. Почти все они связаны с Сити. Крупнейшей стала сделка по приобретению «Транснефтью» башни «Эволюция» — 1,14 млрд долларов. Кроме того, группа ВТБ приобрела башню «Евразия», а мэрия Москвы — порядка 55 тыс. кв. м офисных площадей в МФК «Око».

Пессимисты, однако, не видят в этих сделках ничего позитивного. Сделка «Транснефти» готовилась никак не менее полутора лет, так что отнести ее к 2016 году можно только бухгалтерски. В двух других сделках покупателями выступили мэрия Москвы и госбанк ВТБ. Причем последний не покупал интересный ему объект, а фактически получил его за долги от бизнесмена Сулеймана Керимова. Заметная активность государства и связанных с ним компаний на рынке инвестиций — крайне важный тренд. По данным Knight Frank, их доля в общем объеме сделок по аренде и покупке офисных площадей выросла до 73% (для сравнения: в 2014 году она составляла всего 5%, в 2015-м выросла до 36%). Высокая активность компаний с госучастием обусловлена стремлением сократить расходы на аренду офисных помещений. Кроме того, она может объясняться недавней инициативой правительства РФ запретить госкомпаниям строительство зданий для размещения собственных офисов.

Еще одной знаковой сделкой первого квартала стала продажа столичным правительством одной из высотных домов-«книжек» на Новом Арбате. Покупателем дома по адресу Новый Арбат, 15 стал один из акционеров девелоперской компании Capital Group Павел Те, предложивший 2,4 млрд рублей за здание площадью 28,9 тыс. кв. м. Однако новый владелец не планирует использовать здание как офисное. Примерно две трети площадей будут переоборудованы в гостиницу, одна треть — в апартаменты. Сейчас ведутся переговоры о приобретении апартаментной части здания Агентством по ипотечному жилищному кредитованию для последующей сдачи в аренду.

Владельцы офисных зданий для удержания постоянных клиентов и привлечения новых не только идут на существенные скидки, но и прибегают к весьма неожиданным способам заполнения площадей. Они размещают в них минимаркеты, коворкинги и предприятия сферы услуг (фитнес-центры, турагентства, салоны красоты), ориентированные на работников бизнес-центра.

По данным компании Blackwood, новый тренд в использовании пустующих помещений в офисных центрах — организация смарт-пространств. Они могут создаваться в офисе отдельной компании для использования сотрудниками или в бизнес-центре для всех арендаторов. Такое пространство может состоять из комнат для массажа, релаксации с элементами цвето-и светотерапии, ароматерапии и др. В них сотрудники компаний или топ-менеджеры могут вздремнуть минут пятнадцать, отдохнуть после переговоров и так далее. Вход в такие помещения может быть организован в рамках членского соглашения или единовременного платежа. Новые способы заполнения пустых пространств часто не несут для организаторов коммерческой выгоды. Главная задача владельца здания — удержать арендаторов.

Знаковая сделка на рынке коммерческой недвижимости начала 2016 года — это продажа мэрией Москвы за 2,4 млрд рублей дома-«книжки» по адресу Новый Арбат, 15 52-05.jpg ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Знаковая сделка на рынке коммерческой недвижимости начала 2016 года — это продажа мэрией Москвы за 2,4 млрд рублей дома-«книжки» по адресу Новый Арбат, 15
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ

Ноль новых торговых центров

Рынок торговых площадей в первом квартале тоже отметился антирекордом — не было введено в строй ни одного торгового центра. За счет нулевого приращения рынка вакантность в торговых центрах чуть снизилась — по данным Knight Frank, на 0,6%. Средний уровень вакантных площадей в торговых центрах остается сегодня по-прежнему высоким — примерно 12%.

Что касается ставок аренды, то заметного изменения средних ставок не произошло. При этом рынок практически полностью стал рублевым.

Вакантность, скорее всего, достаточно резко вырастет во второй половине 2016 года. Согласно прогнозу Cushman & Wakefield, в конце года она может достичь 14–15%. Причина — открытие новых торговых центров. Сейчас на завершающей стадии строительства находится около 20 торговых центров арендопригодной площадью свыше 600 тыс. кв. м. Часть объектов будет сдана с отставанием от графика, но большинство торговых центров все же откроется в этом году. Такой большой прирост предложения создаст сложности всем торговым центрам, но рынок инертен, девелоперы не могут остановить стройки

По оценкам KnightFrank, к концу первого квартала на рынке экспонировалось около 1 млн кв. м торговых площадей — речь идет о пустующих площадях в существующих центрах и о пространствах в строящихся. В благоприятных условиях подобный объем поглощается за полтора-два года, но предсказать ситуацию в нынешних условиях крайне сложно.

Первым торговым центром Москвы, открывшимся в 2016 году, стал ТЦ «Ривьера». Этот большой центр общей площадью около 300 тыс. кв. м. расположен в южной части Третьего транспортного кольца, прямо напротив ЗИЛа. Его история показательна для столичного рынка. Девелопер СМУ ПГС-6 начал строить его в 2006 году, однако не справился с обязательствами, и в результате недостроенный объект достался Банку Москвы. Недостроенное здание не было даже законсервировано и в таком состоянии простояло шесть лет. В начале 2014 года его купила компания «Хорус» Сергея Гордеева, которая за два года завершила проект за 250 млн долларов.

В «Ривьере» сегодня подписаны договоры на 75% площадей. Это нетипичный случай: новые центры в последние года два обычно испытывают большие проблемы с заполняемостью. Стало распространенной практикой, когда заполнение торгового центра на момент открытия составляет 40–50%. При этом ключевым арендаторам в новых объектах предлагаются просто сказочные условия: работа на условиях «процент от оборота», отделка помещения за счет собственника, арендные каникулы на срок от нескольких месяцев до года.

Для повышения заполняемости владельцы торговых центров прибегают и к нестандартным решениям. Так, девелоперы стали создавать собственные торговые компании. Например, ТЦ «Авиапарк» приступил к созданию собственного универмага Trend Island на площади 6000 кв. м. Универмаг представляет собой открытое креативное пространство, где кроме торговой составляющей есть полностью оборудованный лекторий, лаунж-зона, концептуальные бар и кафе.

Зоны развлечений в торговых центрах существенно расширяются. Например, в «Ривьере» они занимают около трети всех площадей. При этом развлекательные зоны еще и кардинально меняются: если до кризиса здесь преобладали игровые автоматы, боулинг, катки и детские комплексы, то сегодня набирают популярность такие форматы, как детские города («Мастерславль», «Кидбург», «Кидзания»), контактные зоопарки, веревочные парки и батутные центры. Появляются различные квесты, тематические театры, выставки и магазины товаров для творчества. Один из примеров — магазин радиоуправляемых моделей «Пилотаж» в ТЦ «Авиапарк». Помимо самого магазина здесь устроены тренировочные трассы и полигоны для соревнований и мастер-классов.

Позитивная новость начала года: люди не стали меньше ходить в торговые центры. Согласно данным компании Watcom, снижение индекса посещаемости торговых центров, отмечавшееся на протяжении последних двух лет, в первом квартале 2016-го прекратилось. В то же время люди все меньше покупают, их покупательская способность падает. Индекс потребительской уверенности, отражающий совокупные потребительские ожидания населения, по-прежнему демонстрирует крайне низкие значения: по данным Росстата, в первом квартале показатель был равен –30%, за квартал он снизился на 4%. К тому же товарооброт частично уходит в интернет: во всем мире, и Россия не исключение, электронная коммерция растет двузначными темпами. Поэтому торговым центрам ничего не остается, кроме как искать новые форматы, комбинируя привычную торговлю с культурными, образовательными и развлекательными функциями.

 52-06.jpg
 52-07.jpg

Живое жилье

Самый «живой» сегмент столичного рынка недвижимости — новостройки с квартирами. По сравнению с ситуацией двухлетней давности спрос, конечно, ниже, но он достаточен для ведения устойчивого бизнеса. Квартиры раскупаются, площадки под застройку пользуются высоким спросом у девелоперов.

На рынке новостроек Москвы можно заметить несколько новых сильных трендов. Первое: резкое увеличение объемов предложения. 2015 год был рекордным: по данным компании «Миэль», в продажу поступили квартиры в 130 корпусах в новых и уже начатых проектах. Это вдвое больше, чем годом ранее. Из них можно выделить три проекта-миллионника (площадь более 1 млн квадратных метров) на месте промышленных зон. Это «ЗИЛарт» (земли бывшего завода ЗИЛ), «Символ» (завод «Серп и молот») и «Тушино 2018». В первом квартале 2016 года активность девелоперов сохранилась: на рынок вышло, по данным компании «Бест-новострой», 15 новых проектов. Заметим, что темпы вывода проектов на рынок в 2011–2014 годах были в несколько раз ниже из-за ограничений, введенных администрацией мэра Сергея Собянина. Резко выросшее предложение вызвало усиление конкуренции и привлекло покупателей: прошлые годы в Москве крайне мало строилось, выбора практически не было.

В ближайшем будущем предложение может вырасти еще больше. Только в 2015 году Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы одобрила строительство более 37 млн кв. м различной недвижимости. При этом значительная часть этих проектов — жилье: из-за острого кризиса на рынке коммерческой недвижимости проекты офисов и торговых центров сегодня активно переделываются и пересогласовываются под жилье и апартаменты.

Тренд второй: снижение цен. Обвального падения, как ждут некоторые аналитики, не происходит — цены снижаются плавно. Причем неравномерно: сильные игроки могут держать цены, а слабые прибегают к распродажам. Уже строящиеся проекты не дешевеют, зато новые стройки, чтобы завоевать место под солнцем, выходят на рынок с весьма существенным дисконтом. Каждый новый проект начинает со сниженных цен, опуская общую среднюю цену на рынке. Сейчас на окраинах Москвы можно купить жилье в новостройке по 115–125 тыс. рублей за квадратный метр, два года назад аналогичные объекты стоили 140 тыс. рублей за метр.

Изменился и приз за покупку новостройки на раннем этапе: два года назад квартиры на «нуле» стоили на 25% дешевле готовых, сейчас — на 35%. Девелоперы вынуждены идти на это, чтобы деньгами дольщиков заменить дорогое банковское кредитование. К тому же люди сегодня оценивают риски покупки новостройки значительно выше, чем несколько лет назад, и повышенная премия служит компенсацией этих рисков.

Сочетание этих двух трендов — резко расширившегося предложения в Москве и снизившихся цен — больно ударило по рынку новостроек Подмосковья. В 2010–2014 годах спрос на жилье и новостройки перекочевали из столицы в область. Люди стали покупать там квартиры из-за высоких столичных цен и крайне скудного выбора новостроек. В Подмосковье начался строительный бум, оно даже стало самым строящимся регионом страны — в прошлом году там были возведены рекордные 8,3 млн кв. метров. Но этот рост был крайне неустойчивым. Во-первых, жилье в Подмосковье покупалось как вынужденная альтернатива дорогой Москве. Большинство покупателей ориентированы на работу в столице, и именно близость высокооплачиваемых московских рабочих мест во многом и определяла стоимость этой недвижимости. Во-вторых, транспортная ситуация продолжает ухудшаться, что снижает ценность подмосковного жилья.

Появление большого количества столичных новостроек по умеренным ценам кардинально изменило ситуацию. Маятник качнулся, и спрос вновь стал перемещаться в Москву. Спрос на подмосковные новостройки снизился драматически: в среднем на 50%. Правительство Московской области сегодня крайне озабочено сочетанием огромного числа начатых новостроек и резко снизившегося спроса, что грозит резким ростом количества замороженных строек и обманутых дольщиков.

Тренд третий: значительно выросло качество проектов. Все уже привыкли, что столичный рынок развивается под лозунгом «Покупатель возьмет все, что ему предложат». Сейчас, когда резко усилилась конкуренция, девелоперы стали заниматься совершенствованием продукта. Во многих проектах появились закрытые дворы без машин. Резко выросло качество фасадов: в них появился цвет, даже в сегменте комфорт-класса стали применяться хорошие материалы. Значительно лучше стали интерьеры входных групп и холлов. Все чаще вход в подъезд располагается на уровне земли, такая безбарьерная среда удобна не только маломобильным группам населения, но и всем жильцам.

На качество помимо растущей конкуренции повлияла и политика столичного правительства. Москомархитектура сформировала и утвердила в правительстве новые требования к панельному жилью, строящемуся по муниципальному заказу. Старые серии «панели» были запрещены. Это заставило домостроительные комбинаты разработать новые серии домов. Новые требования стали ориентиром и для частных девелоперов. Дополнительным фильтром служит Архитектурный совет Москвы, который в ручном режиме пропускает только высококачественные проекты.

Интересно, что по качеству столичные новостройки стали приближаться к лучшим образцам регионального девелопмента (новосибирский «Южный берег», сибирско-уральская «Брусника», питерская «Легенда»). Эта ситуация — москвичи догоняют регионалов — весьма непривычна: в 1990-е и 2000-е инновации обычно шли из центра на периферию.

Новостройки компании ПИК на Варшавском шоссе — один из первых примеров панельного жилья нового поколения 52-08.jpg ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Новостройки компании ПИК на Варшавском шоссе — один из первых примеров панельного жилья нового поколения
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ

«Вторичка» начала оживать

Весьма интересно складывается ситуация на вторичном рынке жилья Москвы. Весь 2015 год и минувшую зиму он пребывал в рецессии — сделок очень мало. Покупатели были уверены, что жилье в кризис должно упасть в цене вдвое, даже в рублях. Продавцы не могли согласиться с тем, что их недвижимость уже подешевела вдвое в долларах, и отказывались снижать цены или даже снимали квартиры с продажи. Консенсус был невозможен.

Этой весной ситуация изменилась: рост курса доллара уже не очевиден, и покупатели все чаще настроены не ждать, а использовать момент. «Покупатель стал непростой. Смотрит много квартир, долго думает, ожесточенно торгуется, каждый день пересчитывает свой бюджет, исходя из курса доллара. Но важно, что сделки снова пошли. Отчасти из-за того, что зарабатывать на росте валюты в последнее время стало невозможно», — говорит один из риелторов компании «Инком».

Если судить по рекламным объявлениям, то цены на квартиры резко снизились — на десятки процентов. Однако за большинством дешевых вариантов стоит хитрость риелторов: чтобы привлечь внимание покупателей, они рекламируют квартиры по низким ценам, которых на самом деле нет. В реальности цены на квартиры снижаются, но медленно: со скоростью порядка 10% в год. При этом есть сегменты, где падение намного более существенное: например, однокомнатные квартиры в Переделкине подешевели за несколько лет почти с 7 до 5 млн рублей. Район оказался очень переоцененным, большие объемы строительства тянут цены вниз.

Сколько стоят самые дешевые квартиры в Москве? Однокомнатные квартиры в удаленных от метро районах вроде Бирюлева сегодня при удачном стечении обстоятельств можно купить за 4,5 миллиона рублей, год назад они стоили не меньше 5 млн рублей.

Логика покупки сегодня в большинстве случаев проста: раскупаются самые дешевые варианты. Весной этого года квартира с дисконтом 5–10% от нижней границы рынка довольно быстро находит покупателя. Интересно, что иная логика на рынке аренды. На нем цена на схожие квартиры примерно одна, покупатель выбирает «лучшее среди одинакового по цене». В целом аренда за два года подешевела на 15–20%. Однако сейчас цены стабилизировались. 

Алексей Щукин

Алексей Ионов, коммерческий директор АО «А101 Девелопмент»: 

— Спекуляции на новости о грядущем окончании программы льготной ипотеки подогрели спрос в начале года, и это привело к рекордному для первого квартала числу сделок на первичном рынке московского региона. По данным Росреестра, в Москве и области рост составил более 50 процентов относительно 2015 года. Ажиотажный спрос в начале года повлечет за собой смещение спроса последующих периодов. Мы ожидаем снижения спроса во втором-третьем кварталах с новым оживлением к середине осени.

Предложение новостроек в Москве продолжает расти, оно увеличилось на 15 процентов, в Новой Москве — на 3 процента. А вот темпы вывода новых проектов в Московской области впервые за несколько кварталов снизились.

Перспективы развития Новой Москвы во многом связаны с модернизацией транспортной инфраструктуры. По информации городских властей, реконструкцию Калужского шоссе проведут в несколько этапов, завершение первого этапа намечено на 2017 год. Продление Сокольнической ветки московского метро от станции «Саларьево» до поселка Коммунарка, а также строительство еще одной ветки в Новой Москве свидетельствуют, что развитие присоединенных территорий ведется согласно объявленным планам, несмотря на экономический кризис.