Вперед в прошлое: ставка на кварталы

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
28 мая 2018, 00:00

В строительной отрасли начался поиск новой модели жилищной застройки в городах. Оптимальной специалисты считают компактную квартальную застройку высотой до девяти этажей. Однако переход к новой градостроительной модели вряд ли окажется простым

АИЖК
Среднеэтажная квартальная застройка с разнообразными фасадами — так видят сегодня «идеальный город» участники конкурса

В мае на калининградском форуме «Среда для жизни» Минстрой РФ и Дом.рф (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) подвели итоги Открытого международного конкурса на разработку архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки в России. Конкурс получился весьма представительным: около 300 архитектурных бюро из 39 стран подготовили порядка тысячи проектов. Предметом конкурса было создание модели, альтернативной господствующей в России микрорайонной застройке.

В России в сфере строительства жилья сложилась парадоксальная ситуация. Это чуть ли не единственная отрасль, где в течение нескольких десятилетий практически в неизменном виде массово производится еще советский продукт — микрорайоны панельных типовых многоэтажек. От этой модели застройки, возникшей во второй половине XX века, в Европе отказались давно. Там уже произошел возврат к классическому европейскому городу — среднеэтажному, квартальному, разнообразному, имеющему человеческий масштаб. В России переход к этой модели сдерживался массой факторов, в том числе неверием, что в этом формате при существующих нормативах можно совместить высокую плотность застройки с невысокой этажностью и умеренной себестоимостью. Конкурсные проекты показали, что это возможно.

 

Сквозные стеклянные подъезды — один из важных элементов безопасности и комфорта жилого комплекса 18-02.jpg АИЖК
Сквозные стеклянные подъезды — один из важных элементов безопасности и комфорта жилого комплекса
АИЖК

«Теорема существования» доказана

Техническое задание конкурса родилось из новых стандартов комплексного развития территорий, которые готовят Дом.рф и КБ «Стрелка» при участии Минстроя. По условиям конкурса архитекторы должны были разработать проекты жилых зданий для трех моделей городской среды — малоэтажной (пригородной), среднеэтажной и «центральной». Малоэтажная модель предполагает строительство небольших частных домов, таунхаусов и малоквартирных домов высотой от двух до четырех этажей. Кварталы среднеэтажной застройки должны возводиться в пешеходной доступности от торговых, социальных объектов и рекреационных зон. «Центральная» модель предполагает размещение жилья в эпицентре городской активности.

В весьма подробном техзадании, занимающем 75 страниц, были описаны градостроительные параметры проектов для каждой модели: площадь и максимальная длина квартала, доля помещений коммерческой инфраструктуры, обеспеченность парковочными местами и проч. Для непосвященных наиболее показательны два параметра. Высотность среднеэтажной застройки предполагает пять–семь этажей, в «центральной» модели — пять–девять этажей. В последнем случае допускается наличие не более одной башни высотой до 18 этажей на квартал. Это намного ниже того, что строится сегодня в крупных городах. При этом плотность застройки весьма велика: в среднеэтажной модели — 15–20 тыс. кв. м на гектар, а в «центральной» — 18–25 тыс. кв. м. Последний вариант близок к предельно разрешенной законом плотности для Москвы.

Кроме решения градостроительных задач участники конкурса должны были представить планировки квартир согласно техзаданию. Линейка квартир была составлена с шагом 20 кв. м: 20–40–60–80–100. Планировка должна быть эргономичной и максимально гибкой: в частности, допускалось создание кухни-гостиной и разделения этого пространства на отдельные помещения. И удобной: квадратные комнаты, места для хранения вещей и т. д.

Архитекторы в итоге должны были совместить решение нескольких задач: создать проекты согласно заданным градостроительным и планировочным параметрам и при этом обеспечить умеренную стоимость строительства (ее рассчитывали консультанты для каждого проекта). Главный итог конкурса, если говорить пафосно, в том, что доказана «теорема существования».

Среднеэтажная высокоплотная застройка в России оказалась возможной, в частности, благодаря определенной хитрости. В модель были заложены достаточно низкие показатели обеспеченности парковочными местами: для «центральной» модели — всего 150 машиномест на 1000 человек. В России более чем в десяти городах количество автомобилей уже сейчас превышает 300 на 1000 человек, а во Владивостоке — более 560. По мнению организаторов конкурса, низкий показатель обеспеченности машиноместами в проекте отражает намечающийся тренд на сокращение автомобилизации и использования личных машин в центральной части города.

Совместить высокую плотность и умеренную этажность ряду иностранных участников удалось и за счет игнорирования инсоляции — специфического санитарного требования, принятого в России и рассчитывающего количество прямого солнечного света, попадающего в каждую квартиру в течение определенного промежутка времени. «Иностранцы могли не учитывать инсоляцию, она особо не оговаривалась в техзадании. Мы же специально спроектировали наши кварталы с учетом существующих нормативов», — говорит руководитель архитектурной группы ДНК Константин Ходнев, ставшей финалистом конкурса. Такой результат весьма ценен: именно инсоляцию обычно «винили» в том, что строить европейские кварталы в России невозможно.

Финалисты конкурса использовали массу интересных решений — от создания в одном проекте целого спектра общественных пространств до квартир со своими садиками на первых этажах и организации комьюнити-центров для жильцов комплексов. Сразу несколько команд пришли к идее модульности, когда квартиры или кварталы «собираются» архитектором из заранее придуманных элементов — такой подход может значительно экономить средства и время при проектировании, обеспечивая при этом разнообразие.

Сводные показатели для моделей городской среды 18-03.jpg
Сводные показатели для моделей городской среды

Как продвигать качественную застройку

«Игорь Шувалов уверял нас, что по победившим в конкурсе проектам будут построены жилые кварталы», — говорит один из финалистов конкурса. Бывший вице-премьер Игорь Шувалов проявил большое личное участие в этом конкурсе: он не только вошел в жюри, но и встречался с конкурсантами, делился своими соображениями об эффективных планировках и даже прочитал мини-лекцию об эволюции панельного домостроения в России, удивив своей погруженностью в тему. В конкурсе его более всего интересовал вопрос планировок: новые квартиры при умеренном бюджете должны были по качеству превзойти бестселлеры столичного панельного домостроения — серии КОПЭ и П44. Именно с подачи Шувалова в техзадание конкурса было введено условие «20–40–60–80–100» для линейки квартир. Этот принцип оказался слишком жестким: например, понятно, что в нынешних условиях сорокаметровые «однушки» вряд ли можно считать оптимальными. Чтобы исправить этот недостаток, Дом.рф уже объявило о следующем конкурсе, где будет более гибкая линейка квартир.

Почему вопрос участия Игоря Шувалова в конкурсе оказался столь важен для участников? В стране поменялись кураторы стройки. В новом правительстве на пост вице-премьера, отвечающего за весь строительный блок, назначен Виталий Мутко. Поменялся и министр строительства и ЖКХ — им стал экс-губернатор Тюменской области Владимир Якушев. Уход куратора отрасли и профильного министра неизбежно повлечет за собой и определенное изменение курса. О реализации победивших проектов организаторы конкурса сегодня не говорят.

Как же будут использованы результаты конкурса? В Минстрое планируют, что после определенной доработки победившие в конкурсе проекты будут внесены в Реестр типовых проектов Минстроя. В этом случае любой российский застройщик сможет их использовать. «Есть и другой вариант: увидев на наших сайтах победителей, застройщики смогут выйти на них напрямую или взять эскизные решения за основу», — предполагал месяц назад экс-глава Минстроя Михаил Мень.

Проекты конкурса можно в определенной степени рассматривать как иллюстрацию и исследование в рамках подготовки стандартов комплексного развития территорий. Стандарты будут более плотно использоваться на практике. «После того как стандарты будут приняты, получать поддержку из федерального бюджета на строительство садиков, дорог и школ в рамках комплексного освоения территорий будут только те проекты, которые им соответствуют», — объявил в мае на форуме «Среда для жизни» замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Другая идея: соответствие стандартам может стать обязательным для жилья, которое выкупают для своих целей муниципалитеты.

Результаты конкурса и стандарты должны стать основой для поправок в существующую нормативную базу. О конкретных поправках пока не говорят, но можно предположить, что в первую очередь коррекции или полной отмене может подвергнуться инсоляция. В 2017 году без лишнего шума эти нормы уже были ослаблены путем внесений изменений в правила расчета. Впрочем, принятие новых поправок в нормативную базу может растянуться надолго. Например, простое переименование «жилья экономкласса» в «стандартное жилье» заняло у Минстроя год.

Впрочем, проекты конкурса могут оказаться востребованными и новыми игроками строительного рынка. «Майские указы» президента предполагают резкое увеличение объемов строительства — в полтора раза. Под эти задачи нужны будут и новые инструменты. И не исключено, что через год-два по проектам этого конкурса жилье будет строить непосредственно государство.

 

В новых кварталах фронтальная жилая застройка чередуется с инфраструктурными объектами 18-04.jpg АИЖК
В новых кварталах фронтальная жилая застройка чередуется с инфраструктурными объектами
АИЖК

Подхватывая передовой опыт

Строительные чиновники уже несколько лет говорят о переходе к жилью нового качества. Теперь эти декларации зафиксированы в результатах конкурса и новых стандартах. Это важно: к «сигналам из Москвы» региональные чиновники прислушиваются, даже если те не облечены в нормативные акты. Тем более что в стране уже сформировалась группа застройщиков, которые в ответ на резко усилившуюся конкуренцию уже кардинально улучшили качество проектов. Несколько подходов было продемонстрировано и на форуме.

Один из лидеров сегмента «массовое качественное жилье» в России — девелоперская компания «Брусника» (см. «Девелопер времен продуктового перехода», «Эксперт» № 44 за 2017 год), которая начала свою деятельность с Тюмени, а сейчас строит в полудюжине регионов. «Брусника» еще в начале 2010-х начала строить жилые комплексы с дворами без машин, качественным благоустройством и озеленением, прозрачными входными группами на нулевом уровне, широкой линейкой квартир. Компания в какой-то момент настолько оторвалась по качеству продукта от всего, что строилось в России в сегменте массового жилья, что со всей страны в Тюмень стали ездить девелоперы, чтобы перенять этот опыт. Сейчас «Брусника» продвигает программу оптимизации всей цепочки девелоперского проекта, чтобы снизить себестоимость строительства при сохранении качества. В частности, компания разрабатывает градостроительно-управленческий алгоритм, который позволит совместить индивидуальность и разнообразие продукта с быстротой и низкой ценой типового проектирования. 

Весьма интересный эксперимент проводит в своих проектах санкт-петербургская компания Legenda Intelligent Development. Застройщик делает акцент на создание очень широкой линейки квартир c разнообразными планировками. «Проведя исследования, мы выявили одиннадцать типов домохозяйств. Под них составили матрицу планировок. Например, в проекте может быть набор двухкомнатных квартир разной площади — как в одежде от XS до XL. Так мы можем дать покупателю широчайший ассортимент», — рассказывает генеральный директор Legenda Intelligent Development Василий Селиванов. В первых проектах у компании в одном здании было до 50 типов квартир. Всего же в проектах застройщика можно найти более 130 различных типов планировки. При этом компания тщательно работает над эргономичностью планировок. «Традиционный девелопмент работает под лозунгом “Чем больше метров, тем лучше”. В своих смарт-квартирах мы хотим дать максимальную функциональность при обычной площади квартиры. Каждый метр жилья у нас работает», — говорит Селиванов.

«Дома не выше сосен» — такого принципа придерживается тюменская девелоперская компания «Партнер-инвест». На практике это выразилось в четырехэтажной квартальной застройке с подземными гаражами, дворами без машин и полукилометровым пешеходным бульваром. Причем компания пытается развивать и социальные технологии. В жилых комплексах она создает комьюнити-центры, где жильцы могут встречаться и проводить досуг.

Характерно, что на форуме не были представлены проекты столичного региона. И сделано это было не только потому, что не хотелось «дразнить гусей», — региональные девелоперы относятся к московскому опыту как к весьма нерелевантному. Ведь цены на жилье в столице значительно выше, чем в регионах. Причина, скорее, в другом: Москва в последние годы двинулась по пути, противоположному тому, что заявляется в новых стандартах и на конкурсе. Да, за последние несколько лет произошла в определенном смысле «продуктовая революция»: стали эргономичнее планировки, улучшилась отделка холлов, входы в подъезды стали прозрачными, а во дворах появилось качественное благоустройство. Но все это произошло на фоне значительного увеличения этажности и плотности застройки. Вместо одиночных высотных башен и панельных 17-этажек сейчас вовсю возводят огромные 30-этажные дома-пластины. При предельной плотности застройки в 25 тыс. кв. м на гектар все чаще появляются проекты, где плотность 50, 60 и даже 80 тыс. кв. м.

Современный жилой дом — это не только квартиры, но и разнообразные общественные пространства 18-05.jpg АИЖК
Современный жилой дом — это не только квартиры, но и разнообразные общественные пространства
АИЖК

Кто заплатит за качество

Итак, новая градостроительная модель, основанная на среднеэтажной высокоплотной застройке, возможна. Впрочем, переход к ней вряд ли может быть простым. Инерция системы очень велика, доходы населения невелики, есть масса организационных, технологических и производственных ограничений.

Заметим, что тема качественного жилья далеко не исчерпывается архитектурными и градостроительными аспектами. Проза жизни сурова: на сокращение доходов населения большинство застройщиков ответило упрощением и удешевлением проектов. Даже в городах-миллионниках вновь стали делать дешевые штукатурные фасады, которые уже через несколько лет теряют свое качество. Применяются дешевые и недолговечные инженерные системы. Резко выросло число контрафакта. «Около 35 процентов труб из полиэтилена самых распространенных марок, применяемых в стройке, являются сегодня контрафактной продукцией при наличии всех необходимых сертификатов и свидетельств. Их делают на небольших предприятиях, используя недорогое вторичное полимерное сырье неизвестного происхождения», — говорит генеральный директор липецкой трубной компании «Свободный Сокол» Игорь Ефремов. Без наведения элементарного порядка в отрасли качества не получить.

Ключевой вопрос истории с улучшением качества застройки: кто за это заплатит? Да, расчетная стоимость проектов — победителей конкурса не заоблачная, она сопоставима со стоимостью уже строящихся проектов. Но при этом в заявленную в техническом задании себестоимость 40 тыс. рублей за квадратный метр ни один из выигравших проектов не вписался. Иллюзий ни у кого нет: качественная среда с инвестициями в благоустройство, высококлассные материалы и прочее обойдется дороже, чем микрорайон из типовых панелек. Кто же заплатит за качество дополнительные 10–20% стоимости?

Первый вариант ответа: покупатель. Возможности такого варианта ограничены из-за невысоких и при этом сокращающихся доходах населения. Дело в том, что сегодня рынок новостроек стремительно поляризуется. Большая часть застройщиков упрощает продукт и демпингует, ведь для массы покупателей вопрос цены при выборе квартиры ключевой. Другая часть девелоперов работает на тех покупателей, которые готовы платить за качество. Вопрос в том, сколько таких покупателей. Представители «Брусники» оценивают их долю в Екатеринбурге в 10% от общего числа покупателей, представители «Партнер-инвеста» оптимистично считают, что в Тюмени до 40% готовы рублем оценить качество жилья. В каких-то городах, например в Челябинске, качественного массового жилья пока нет, как и спроса на него. В итоге в некоторых городах рынок очень эластичен: если девелопер поднимает цену на одну-две тысячи рублей за метр, он может столкнуться с резким падением продаж.

Вариант второй: девелоперы. Кажется, что можно директивно ввести новые мтандарты, и повышение качества смогут оплатить застройщики. Но на большинство региональных застройщиков вряд ли стоит надеяться — маржа у них весьма мала, а финансовое положение неустойчиво.

Вариант третий: государство. Это логично, ведь в создании качественной городской среды заинтересовано общество в целом. Но пока федеральное правительство вкладывает в строительство крайне мало, все обязательства лежат на дефицитных местных бюджетах. Те, в свою очередь, с огромным трудом стараются профинансировать минимальную инфраструктуру: дороги, школы и детские сады. Хорошие благоустроенные кварталы при тотальной неразвитости инфраструктуры не могут породить качественную городскую среду.

«Майские указы» президента предполагают увеличение объемов строительства в полтора раза. Надеяться, что ипотека поможет обеспечить спрос при столь резко выросшем предложении, наивно. Переход к строительству жилья нового качества также предполагает рост государственных вложений. Если обе эти цели не пустые декларации, то предстоит резко увеличить государственное финансирование жилищного строительства и внедрить совершенно новые организационные и финансовые схемы. Речь пойдет о перестройке всей модели жилищного строительства в стране.

Победители конкурса архитектурных концепций стандартного жилья

Grupo H d.o.o. (Словения)

ООО «Эшер» (Россия)

TA.R.I-Architects (Италия)

ООО «Товарищи архитекторы» (Россия)

«План_Б» (Россия)

Финалисты конкурса архитектурных концепций стандартного жилья

DA Project (Россия)

Бюро ARD (Россия)

BOLD Collective (Нидерланды)

Sara Simoska (Македония)

Luis Eduardo Calderón García (Колумбия)

Pole Design (Россия)

Boustany — Suphasidh — Desfonds + A2OM (международная команда)

Anarcitects Studio (Нидерланды)

Ad Hoc Architecture (Россия)

Архитектурная группа ДНК (Россия)

DO Architects (Литва)

Архитектурная мастерская «2Портала» (Россия)

Проектная группа «Пионер» (Россия)

Akhmadullin Architects (Россия)

PPA Arquitetura (Бразилия).