Вперед в прошлое: ставка на кварталы

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
28 мая 2018, 00:00

В строительной отрасли начался поиск новой модели жилищной застройки в городах. Оптимальной специалисты считают компактную квартальную застройку высотой до девяти этажей. Однако переход к новой градостроительной модели вряд ли окажется простым

АИЖК
Среднеэтажная квартальная застройка с разнообразными фасадами — так видят сегодня «идеальный город» участники конкурса

В мае на калининградском форуме «Среда для жизни» Минстрой РФ и Дом.рф (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) подвели итоги Открытого международного конкурса на разработку архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки в России. Конкурс получился весьма представительным: около 300 архитектурных бюро из 39 стран подготовили порядка тысячи проектов. Предметом конкурса было создание модели, альтернативной господствующей в России микрорайонной застройке.

В России в сфере строительства жилья сложилась парадоксальная ситуация. Это чуть ли не единственная отрасль, где в течение нескольких десятилетий практически в неизменном виде массово производится еще советский продукт — микрорайоны панельных типовых многоэтажек. От этой модели застройки, возникшей во второй половине XX века, в Европе отказались давно. Там уже произошел возврат к классическому европейскому городу — среднеэтажному, квартальному, разнообразному, имеющему человеческий масштаб. В России переход к этой модели сдерживался массой факторов, в том числе неверием, что в этом формате при существующих нормативах можно совместить высокую плотность застройки с невысокой этажностью и умеренной себестоимостью. Конкурсные проекты показали, что это возможно.

 

Сквозные стеклянные подъезды — один из важных элементов безопасности и комфорта жилого комплекса 18-02.jpg АИЖК
Сквозные стеклянные подъезды — один из важных элементов безопасности и комфорта жилого комплекса
АИЖК

«Теорема существования» доказана

Техническое задание конкурса родилось из новых стандартов комплексного развития территорий, которые готовят Дом.рф и КБ «Стрелка» при участии Минстроя. По условиям конкурса архитекторы должны были разработать проекты жилых зданий для трех моделей городской среды — малоэтажной (пригородной), среднеэтажной и «центральной». Малоэтажная модель предполагает строительство небольших частных домов, таунхаусов и малоквартирных домов высотой от двух до четырех этажей. Кварталы среднеэтажной застройки должны возводиться в пешеходной доступности от торговых, социальных объектов и рекреационных зон. «Центральная» модель предполагает размещение жилья в эпицентре городской активности.

В весьма подробном техзадании, занимающем 75 страниц, были описаны градостроительные параметры проектов для каждой модели: площадь и максимальная длина квартала, доля помещений коммерческой инфраструктуры, обеспеченность парковочными местами и проч. Для непосвященных наиболее показательны два параметра. Высотность среднеэтажной застройки предполагает пять–семь этажей, в «центральной» модели — пять–девять этажей. В последнем случае допускается наличие не более одной башни высотой до 18 этажей на квартал. Это намного ниже того, что строится сегодня в крупных городах. При этом плотность застройки весьма велика: в среднеэтажной модели — 15–20 тыс. кв. м на гектар, а в «центральной» — 18–25 тыс. кв. м. Последний вариант близок к предельно разрешенной законом плотности для Москвы.

Кроме решения градостроительных задач участники конкурса должны были представить планировки квартир согласно техзаданию. Линейка квартир была составлена с шагом 20 кв. м: 20–40–60–80–100. Планировка должна быть эргономичной и максимально гибкой: в частности, допускалось создание кухни-гостиной и разделения этого пространства на отдельные помещения. И удобной: квадратные комнаты, места для хранения вещей и т. д.

Архитекторы в итоге должны были совместить решение нескольких задач: создать проекты согласно заданным градостроительным и планировочным параметрам и при этом обеспечить умеренную стоимость строительства (ее рассчитывали консультанты для каждого проекта). Главный итог конкурса, если говорить пафосно, в том, что доказана «теорема существования».

Среднеэтажная высокоплотная застройка в России оказалась возможной, в частности, благодаря определенной хитрости. В модель были заложены достаточно низкие показатели обеспеченности парковочными местами: для «центральной» модели — всего 150 машиномест на 1000 человек. В России более чем в десяти городах количество автомобилей уже сейчас превышает 300 на 1000 человек, а во Владивостоке — более 560. По мнению организаторов конкурса, низкий показатель обеспеченности машиноместами в проекте отражает намечающийся тренд на сокращение автомобилизации и использования личных машин в центральной части города.

Совместить высокую плотность и умеренную этажность ряду иностранных участников удалось и за счет игнорирования инсоляции — специфического санитарного требования, принятого в России и рассчитывающего количество прямого солнечного света, попадающего в каждую квартиру в течение определенного промежутка времени. «Иностранцы могли не учитывать инсоляцию, она особо не оговаривалась в техзадании. Мы же специально спроектировали наши кварталы с учетом существующих нормативов», — говорит руководитель архитектурной группы ДНК Константин Ходнев, ставшей финалистом конкурса. Такой результат весьма ценен: именно инсоляцию обычно «винили» в том, что строить европейские кварталы в России невозможно.

Финалисты конкурса использовали массу интересных решений — от создания в одном проекте целого спектра общественных пространств до квартир со своими садиками на первых этажах и организации комьюнити-центров для жильцов комплексов. Сразу несколько команд пришли к идее модульности, когда квартиры или кварталы «собираются» архитектором из заранее придуманных элементов — такой подход может значительно экономить средства и время при проектировании, обеспечивая при этом разнообразие.

Сводные показатели для моделей городской среды 18-03.jpg
Сводные показатели для моделей городской среды

Как продвигать качественную застройку

«Игорь Шувалов уверял нас, что по победившим в конкурсе проектам будут построены жилые кварталы», — говорит один из финалистов конкурса. Бывший вице-премьер Игорь Шувалов проявил большое личное участие в этом конкурсе: он не только вошел в жюри, но и встречался с конкурсантами, делился своими соображениями об эффективных планировках и даже прочитал мини-лекцию об эволюции панельного домостроения в России, удивив своей погруженностью в тему. В конкурсе его более всего интересовал вопрос планировок: новые квартиры при умеренном бюджете должны были по качеству превзойти бестселлеры столичного панельного домостроения — серии КОПЭ и П44. Именно с подачи Шувалова в техзадание конкурса было введено условие «20–40–60–80–100» для линейки квартир. Этот принцип оказался слишком жестким: например, понятно, что в нынешних условиях сорокаметровые «однушки» вряд ли можно считать оптимальными. Чтобы исправить этот недостаток, Дом.рф уже объявило о следующем конкурсе, где будет более гибкая линейка квартир.

Почему вопрос участия Игоря Шувалова в конкурсе оказался столь важен для участников? В стране поменялись кураторы стройки. В новом правительстве на пост вице-премьера, отвечающего за весь строительный блок, назначен Виталий Мутко. Поменялся и министр строительства и ЖКХ — им стал экс-губернатор Тюменской области Владимир Якушев. Уход куратора отрасли и профильного министра неизбежно повлечет за собой и определенное изменение курса. О реализации победивших проектов организаторы конкурса сегодня не говорят.

Как же будут использованы результаты конкурса? В Минстрое планируют, что после определенной доработки победившие в конкурсе проекты будут внесены в Реестр типовых проектов Минстроя. В этом случае любой российский застройщик сможет их использовать. «Есть и другой вариант: увидев на наших сайтах победителей, застройщики смогут выйти на них напрямую или взять эскизные решения за основу», — предполагал месяц назад экс-глава Минстроя Михаил Мень.

Проекты конкурса можно в определенной степени рассматривать как иллюстрацию и исследование в рамках подготовки стандартов комплексного развития территорий. Стандарты будут более плотно использоваться на практике. «После того как стандарты будут приняты, получать поддержку из федерального бюджета на строительство садиков, дорог и школ в рамках комплексного освоения территорий будут только те проекты, которые им соответствуют», — объявил в мае на форуме «Среда для жизни» замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Другая идея: соответствие стандартам может стать обязательным для жилья, которое выкупают для своих целей муниципалитеты.

Результаты конкурса и стандарты должны стать основой для поправок в существующую нормативную базу. О конкретных поправках пока не говорят, но можно предположить, что в первую очередь коррекции или полной отмене может подвергнуться инсоляция. В 2017 году без лишнего шума эти нормы уже были ослаблены путем внесений изменений в правила расчета. Впрочем, принятие новых поправок в нормативную базу может растянуться надолго. Например, простое переименование «жилья экономкласса» в «стандартное жилье» заняло у Минстроя год.

Впрочем, проекты конкурса могут оказаться востребованными и новыми игроками строительного рынка. «Майские указы» президента предполагают резкое увеличение объемов строительства — в полтора раза. Под эти задачи нужны будут и новые инструменты. И не исключено, что через год-два по проектам этого конкурса жилье будет строить непосредственно государство.

 

В новых кварталах фронтальная жилая застройка чередуется с инфраструктурными объектами 18-04.jpg АИЖК
В новых кварталах фронтальная жилая застройка чередуется с инфраструктурными объектами
АИЖК

Подхватывая передовой опыт

Строительные чиновники уже несколько лет говорят о переходе к жилью нового качества. Теперь эти декларации зафиксированы в результатах конкурса и новых стандартах. Это важно: к «сигналам из Москвы» региональные чиновники прислушиваются, даже если те не облечены в нормативные акты. Тем более что в стране уже сформировалась группа застройщиков, которые в ответ на резко усилившуюся конкуренцию уже кардинально улучшили качество проектов. Несколько подходов было продемонстрировано и на форуме.

Один из лидеров сегмента «массовое качественное жилье» в России — девелоперская компания «Брусника» (см. «Девелопер времен продуктового перехода», «Эксперт» № 44 за 2017 год), которая начала свою деятельность с Тюмени, а сейчас строит в полудюжине регионов. «Брусника» еще в начале 2010-х начала строить жилые комплексы с дворами без машин, качественным благоустройством и озеленением, прозрачными входными группами на нулевом уровне, широкой линейкой квартир. Компания в какой-то момент настолько оторвалась по качеству продукта от всего, что строилось в России в сегменте массового жилья, что со всей страны в Тюмень стали ездить девелоперы, чтобы перенять этот опыт. Сейчас «Брусника» продвигает программу оптимизации всей цепочки девелоперского проекта, чтобы снизить себестоимость строительства при сохранении качества. В частности, компания разрабатывает градостроительно-управленческий алгоритм, который позволит совместить индивидуальность и разнообразие продукта с быстротой и низкой ценой типового проектирования. 

Весьма интересный эксперимент проводит в своих проектах санкт-петербургская компания Legenda Intelligent Development. Застройщик делает акцент на создание очень широкой линейки квартир c разнообразными планировками. «Проведя исследования, мы выявили одиннадцать типов домохозяйств. Под них составили матрицу планировок. Например, в проекте может быть набор двухкомнатных квартир разной площади — как в одежде от XS до XL. Так мы можем дать покупателю широчайший ассортимент», — рассказывает генеральный директор Legenda Intelligent Development Василий Селиванов. В первых проектах у компании в одном здании было до 50 типов квартир. Всего же в проектах застройщика можно найти более 130 различных типов планировки. При этом компания тщательно работает над эргономичностью планировок. «Традиционный девелопмент работает под лозунгом “Чем больше метров, тем лучше”. В своих смарт-квартирах мы хотим дать максимальную функциональность при обычной площади квартиры. Каждый метр жилья у нас работает», — говорит Селиванов.

«Дома не выше сосен» — такого принципа придерживается тюменская девелоперская компания «Партнер-инвест». На практике это выразилось в четырехэтажной квартальной застройке с подземными гаражами, дворами без машин и полукилометровым пешеходным бульваром. Причем компания пытается развивать и социальные технологии. В жилых комплексах она создает комьюнити-центры, где жильцы могут встречаться и проводить досуг.

Характерно, что на форуме не были представлены проекты столичного региона. И сделано это было не только потому, что не хотелось «дразнить гусей», — региональные девелоперы относятся к московскому опыту как к весьма нерелевантному. Ведь цены на жилье в столице значительно выше, чем в регионах. Причина, скорее, в другом: Москва в последние годы двинулась по пути, противоположному тому, что заявляется в новых стандартах и на конкурсе. Да, за последние несколько лет произошла в определенном смысле «продуктовая революция»: стали эргономичнее планировки, улучшилась отделка холлов, входы в подъезды стали прозрачными, а во дворах появилось качественное благоустройство. Но все это произошло на фоне значительного увеличения этажности и плотности застройки. Вместо одиночных высотных башен и панельных 17-этажек сейчас вовсю возводят огромные 30-этажные дома-пластины. При предельной плотности застройки в 25 тыс. кв. м на гектар все чаще появляются проекты, где плотность 50, 60 и даже 80 тыс. кв. м.

Современный жилой дом — это не только квартиры, но и разнообразные общественные пространства 18-05.jpg АИЖК
Современный жилой дом — это не только квартиры, но и разнообразные общественные пространства
АИЖК

Кто заплатит за качество

Итак, новая градостроительная модель, основанная на среднеэтажной высокоплотной застройке, возможна. Впрочем, переход к ней вряд ли может быть простым. Инерция системы очень велика, доходы населения невелики, есть масса организационных, технологических и производственных ограничений.

Заметим, что тема качественного жилья далеко не исчерпывается архитектурными и градостроительными аспектами. Проза жизни сурова: на сокращение доходов населения большинство застройщиков ответило упрощением и удешевлением проектов. Даже в городах-миллионниках вновь стали делать дешевые штукатурные фасады, которые уже через несколько лет теряют свое качество. Применяются дешевые и недолговечные инженерные системы. Резко выросло число контрафакта. «Около 35 процентов труб из полиэтилена самых распространенных марок, применяемых в стройке, являются сегодня контрафактной продукцией при наличии всех необходимых сертификатов и свидетельств. Их делают на небольших предприятиях, используя недорогое вторичное полимерное сырье неизвестного происхождения», — говорит генеральный директор липецкой трубной компании «Свободный Сокол» Игорь Ефремов. Без наведения элементарного порядка в отрасли качества не получить.

Ключевой вопрос истории с улучшением качества застройки: кто за это заплатит? Да, расчетная стоимость проектов — победителей конкурса не заоблачная, она сопоставима со стоимостью уже строящихся проектов. Но при этом в заявленную в техническом задании себестоимость 40 тыс. рублей за квадратный метр ни один из выигравших проектов не вписался. Иллюзий ни у кого нет: качественная среда с инвестициями в благоустройство, высококлассные материалы и прочее обойдется дороже, чем микрорайон из типовых панелек. Кто же заплатит за качество дополнительные 10–20% стоимости?

Первый вариант ответа: покупатель. Возможности такого варианта ограничены из-за невысоких и при этом сокращающихся доходах населения. Дело в том, что сегодня рынок новостроек стремительно поляризуется. Большая часть застройщиков упрощает продукт и демпингует, ведь для массы покупателей вопрос цены при выборе квартиры ключевой. Другая часть девелоперов работает на тех покупателей, которые готовы платить за качество. Вопрос в том, сколько таких покупателей. Представители «Брусники» оценивают их долю в Екатеринбурге в 10% от общего числа покупателей, представители «Партнер-инвеста» оптимистично считают, что в Тюмени до 40% готовы рублем оценить качество жилья. В каких-то городах, например в Челябинске, качественного массового жилья пока нет, как и спроса на него. В итоге в некоторых городах рынок очень эластичен: если девелопер поднимает цену на одну-две тысячи рублей за метр, он может столкнуться с резким падением продаж.

Вариант второй: девелоперы. Кажется, что можно директивно ввести новые мтандарты, и повышение качества смогут оплатить застройщики. Но на большинство региональных застройщиков вряд ли стоит надеяться — маржа у них весьма мала, а финансовое положение неустойчиво.

Вариант третий: государство. Это логично, ведь в создании качественной городской среды заинтересовано общество в целом. Но пока федеральное правительство вкладывает в строительство крайне мало, все обязательства лежат на дефицитных местных бюджетах. Те, в свою очередь, с огромным трудом стараются профинансировать минимальную инфраструктуру: дороги, школы и детские сады. Хорошие благоустроенные кварталы при тотальной неразвитости инфраструктуры не могут породить качественную городскую среду.

«Майские указы» президента предполагают увеличение объемов строительства в полтора раза. Надеяться, что ипотека поможет обеспечить спрос при столь резко выросшем предложении, наивно. Переход к строительству жилья нового качества также предполагает рост государственных вложений. Если обе эти цели не пустые декларации, то предстоит резко увеличить государственное финансирование жилищного строительства и внедрить совершенно новые организационные и финансовые схемы. Речь пойдет о перестройке всей модели жилищного строительства в стране.