Классика жанра

Спецвыпуск
Москва, 18.10.2004
«Эксперт Северо-Запад» №39 (196)
Изменение потребительских предпочтений заставит строительные компании повысить качество строительства. И произойдет это достаточно скоро

В условиях дефицита предложения на строительном рынке проблему качества не ставят на первое место ни компании, ни потребители. Грубо говоря, бывшие советские граждане рады уже тому, что есть возможность свободно приобрести новую квартиру любого качества. В свою очередь, и компании в большей степени заботятся об увеличении объемов строительства, а не о совершенствовании качества построенных квадратных метров.

Но несмотря на то, что петербургский первичный рынок жилья все еще очень далек от насыщения, проблема качества как фактор, определяющий выбор потребителя в пользу того или иного застройщика, постепенно выходит на первый план. Как заметил генеральный директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга (ЭСОН) Михаил Викторов, "пять лет назад, когда был создан наш совет, главными критериями надежности строительной организации были: реальное существование компании, имеющиеся у нее технические ресурсы для ведения строительства, финансовая устойчивость. Сейчас мы чувствуем, что необходимо ввести еще один критерий - качество строительства".

Специалисты считают, что в условиях усиливающейся конкуренции на строительном рынке основная борьба между застройщиками будет проходить именно по линии улучшения качества возводимого жилья и сервиса в обслуживании жильцов. В конечном счете это приведет к общему повышению качества построенного жилья, которое сегодня, по признанию самих участников рынка, хромает практически у всех компаний.

Всеобъемлющее понятие

Обычно, говоря о качестве в строительстве, в первую очередь подразумевают безопасность построенного здания для жизни людей и надежность несущих конструкций. Но в последнее время эксперты считают, что собственно безопасность является лишь одним из требований к объекту, которое не следует трактовать как идентичность качества. Правда, к единому мнению - что же такое качество в строительстве - специалисты не пришли, так как, по выражению одного из экспертов, это "всеобъемлющее понятие".

Впрочем, по мнению генерального директора инжиниринговой компании "Ирбис" Геннадия Киркина, это всеобъемлющее понятие необходимо рассматривать с двух точек зрения: производителя и потребителя. "С точки зрения производителя, - считает Киркин, - качество - это совокупность технологических, эстетических, эргономических и т.д. параметров объекта, характеризующих его способность удовлетворять определенные потребности и обеспечивать заявленную функцию. С точки зрения потребителя качество - это степень соответствия его требованиям при взаимодействии с объектом". Президент холдинга " Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков делает акцент на двух других аспектах: "Первый - качество конечного продукта, то есть построенного дома, второй - качество организации производственного процесса, технологий и т.д.".

Другими словами, строители ориентированы на обеспечение прочности строительных конструкций, их эксплуатационной надежности (разумеется, с учетом рентабельности строительства в целом). Именно поэтому среди строителей популярен тезис: соответствие СНиПам и ГОСТам - это и есть минимальный уровень качества. Для потребителя же главное - конечный продукт, соответствующий его личным представлениям о качестве, комфорте и т.д. В настоящее время эти две точки зрения зачастую не совпадают, так как производители и потребители решают принципиально разные задачи: первые стремятся повысить рентабельность бизнеса, вторые - добиться максимального осуществления своих ожиданий, желательно за относительно низкую цену. По мнению Геннадия Киркина (и с ним согласны многие собеседники "Эксперта С-З"), "сближение этих двух точек зрения, скорее всего, и есть идеальное решение проблемы качества".

Понятно, что от умения компании грамотно организовать производственный процесс, или, другими словами, от ее профессионализма в области управления строительными проектами (project management), будет зависеть и качество конечного продукта. Причем в последнее время многие петербургские строительные компании выводят project management в отдельные организационные структуры или вообще отдают его на аутсорсинг петербургским компаниям, специализирующимся только на управлении строительными проектами, а в исключительных случаях даже привлекают зарубежные компании. В частности, холдинг RBI, по словам директора управления маркетинга Евгения Наталенко, "учитывая уровень сложности, инженерной структуры и всех систем нашего жилого дома "Новая звезда", пригласил именитую английскую компанию Bovis Lend Lease осуществлять project management. Сейчас, когда строительство завершается (дом должен быть сдан в конце года), мы убедились, что сделали правильный выбор".

Три кита

Из множества составляющих качества конечного продукта обычно выделяют три основные: качество проектных работ и предшествующих им инженерно-геологических изысканий на месте застройки, качество используемых материалов и уровень квалификации специалистов и рабочих. В каждом из этих трех сегментов, по признанию самих строителей, есть свои подводные камни.

Строители старшего поколения вспоминают, что еще 10 лет назад проектно-техническая работа занимала едва ли не большую часть строительного цикла. Сейчас, по мнению заместителя председателя совета директоров строительной компании " Петротрест" Евгения Секо, "отношение к этому подготовительному этапу в основном пренебрежительное". "Некоторые строительные компании не проверяют должным образом проект, - считает Секо. - Именно поэтому нередки случаи, вроде того, что имел место в недавно построенном доме на Васильевском острове: в одном подъезде не оказалось стояка для холодной воды. Проектировщики просто забыли предусмотреть технологические отверстия под этот стояк. Причем к строителям вроде бы нельзя предъявить претензии - они сделали все согласно проекту, в котором стояка не было. Но жильцам от этого не легче. Исправить брак, конечно, можно, но придется потратить намного больше времени и средств, чем потребовалось бы на качественную проверку проекта".

Впрочем, в последнее время к качеству проектов предъявляется много претензий. Причем проектировщики с ними в основном согласны. Корень проблемы, по мнению заместителя генерального директора Санкт-Петербургского проектно-технического института " Проектсервис" Алексея Чепика, заключается в том, что "сейчас в Петербурге проектированием зданий занимаются около 500 архитектурных компаний и бюро, большая часть из которых совсем маленькие - три-четыре человека". "Но это комплексная работа: проектирование фундаментов, водопроводных сетей, электрики, перекрытий и т.д. Маленькие бюро просто физически не в состоянии провести такой объем работы. В результате архитектор выполняет какую-то одну задачу, а остальные - сторонние проектировщики, как правило, пенсионеры, которые что-то рисуют у себя дома на кухне. Главная проблема в том, чтобы связать воедино все эти проектные решения, выполненные множеством субподрядчиков. Кроме того, когда много субподрядчиков, их, как правило, трудно вытащить на стройплощадку для авторского контроля: архитектор ведь должен следить, как исполняется проект, нет ли от него отклонений. В итоге мы имеем то, что имеем", - считает Чепик.

Казалось бы, с качеством материалов сейчас не должно быть особых сложностей: каждая позиция представлена широким ассортиментом в разных ценовых сегментах. Но здесь возникают две проблемы. Первую обозначил президент компании " М-Индустрия" Магеррам Бехбудов: "Сегодня практически нет научных исследований по строительным материалам. Раньше этим занимались проектные институты, ЛенЗНИИПИ, ЛенНИИпроект и др., которые так и назывались - научно-исследовательские. В своих лабораториях они испытывали материалы, научно обосновывали их применение в тех или иных климатических условиях. Сегодня такая работа практически не ведется, поэтому новые материалы и технологии, которые мы используем, это все "теория". Взяли характеристики какого-то стройматериала, сделали теоретические расчеты, и если они показали, что его можно использовать, начинаем применять. А действительно ли он подходит для петербургских условий, в какой мере проявятся его технические достоинства и т.д. - науке неизвестно".

Вторая проблема заключается в следующем: строительство жилья - это прежде всего бизнес, главная цель которого - повышение прибыльности. А прибыльности можно добиться за счет снижения себестоимости. Поэтому нередко заложенные проектировщиками материалы из верхнего ценового сегмента заменяются более дешевыми. "Это не значит, что материалы некачественные, - говорит Алексей Чепик. - Ну, например, для облицовки цокольных этажей используется "путиловская" плита - натуральный гранит, а есть искусственный камень, он стоит в два раза дешевле, но и срок эксплуатации у него в два раза короче. Или другой пример: стеклопакеты для окон. Есть очень дорогие профили, они и служат едва ли не вечно, а можно поставить дешевые. Нельзя сказать, что это судьбоносные вещи, но на комфорт человека, живущего в квартире с таким стеклопакетом, это влияет".

Наконец, качество конечного продукта зависит от квалификации строительных рабочих. По общему признанию, в последние годы на строительном рынке Петербурга ощущается острый дефицит квалифицированных рабочих (впрочем, не только в Петербурге и не только в строительстве). Проблема старая, и, несмотря на усилия строительных компаний, профессиональных ассоциаций строителей, пока не разрешимая.

Потребитель заставит

Есть еще один фактор, влияющий на общее качество строительства. Как известно, львиная доля квартир в строящихся в Петербурге домах распродается еще на уровне котлована и первых этажей. Неудивительно, что для потребителя при выборе застройщика вопросы качества не являются "краеугольными". Так, например, маркетинговое исследование, проведенное холдингом RBI, показало, что один из ключевых приоритетов потребителей - месторасположение будущего дома. Причем в большинстве случаев потребители предпочитают покупать квартиры в районах, а зачастую даже в микрорайонах, в которых живут. Не менее важные для потребителей критерии - цена и надежность застройщика.

В этой ситуации компании конкурируют между собой не по показателю качества строительства, а по инвестиционной надежности и географии своих объектов. В итоге практически все силы брошены на добывание пятен под застройку. "Пока качество строительства не станет краеугольным камнем для дольщика при выборе квартиры, оно останется на сегодняшнем уровне", - уверена заместитель генерального директора по недвижимости и маркетингу ООО "Гатчинский ДСК" Екатерина Немченко.

Но приоритеты потребителей меняются, и некоторые строители уже чувствуют, что покупатели предъявляют все более высокие требования к параметрам жилья. Так, Евгений Наталенко отметил, что "в 2002 году, перед тем как выпустить на рынок новый брэнд "Северный город", мы вывели так называемый товарный стандарт "Квартиры для среднего класса". Он состоял из 9 характеристик, наиболее важных для петербуржцев, которые мы выяснили в результате опроса потенциальных покупателей. Так вот - сегодня в этом стандарте уже 17 свойств".

Есть все основания полагать, что именно изменение потребительских предпочтений и заставит строительные компании повысить качество строительства. И произойдет это достаточно скоро.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама