Известно, что кризис на рынке является мощным фактором прогресса. Многие российские, в том числе и петербургские, фирмы из разных сфер бизнеса уже убедились в справедливости данного тезиса. В текущем году это стало актуально и для рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга, где кризис случился в 2004 году. О его причинах "Эксперт С-З" писал подробно (см. "Самостоятельная работа" Эксперт С-З 24 от 27 июня 2005 года). Стоит лишь напомнить, что для петербургского инвестиционно-строительного комплекса это был первый кризис, вызванный рыночными факторами (увеличение количества предложения при стабильном спросе, высокие цены, оказавшиеся неподъемными для большой группы потребителей, и т.д.).

После прошлогоднего кризиса первичный рынок жилья Петербурга пребывал в стагнации на протяжении всего 2005 года (декабрь вряд ли кардинально изменит ситуацию). Представители строительных компаний не скрывают, что с финансовой точки зрения уходящий год был для них крайне тяжелым. В то же время ситуация на рынке заставила девелоперов работать над повышением своей операционной эффективности (внедрять программы снижения издержек, оптимизировать бизнес-процессы, корректировать стратегические цели), иначе говоря, пришлось заняться всем тем, что в период бурного роста рынка не воспринималось как первоочередное.

Поздняя оттепель

Ровно год назад большинство девелоперов и риэлтеров вполне оптимистично смотрели на будущее первичного рынка жилой недвижимости Петербурга. Суть этих прогнозов сводилась к тому, что после кратковременного спада (тогда слово "кризис" многие игроки воспринимали едва ли не как личное оскорбление) ранней весной 2005 года рынок оживет и медленно пойдет в рост. Впрочем, уже тогда в бодром хоре звучали отдельные тревожные ноты - мол, оживление на "первичке" в лучшем случае произойдет не раньше осени. Как показали результаты трех кварталов текущего года, оценки пессимистов были ближе к истине.

По данным аналитиков корпорации "Петербургская Недвижимость", амплитуда активности продаж (процентное соотношение сделок и общего объема предложения) с января по апрель колебалась в диапазоне 4-6%. В мае, как и в прошлом году, был зафиксирован самый низкий показатель - 3%. Затем спрос на первичном рынке начал постепенно активизироваться, а с конца июля отмечался резкий рост - с 4 до 8% в сентябре. Надо сказать, что восьмипроцентный показатель активности продаж в феврале прошлого года стал точкой отсчета кризиса (в дальнейшем продажи стремительно падали). В натуральном выражении объем продаж в третьем квартале 2005 года аналитики оценивают в 500 тыс. кв. м. И это, по их мнению, лучший показатель с начала падения спроса в первом квартале 2004 года. Таким образом, рынок вышел на предкризисный уровень лишь к осени текущего года.

Говоря о динамике сделок, эксперты обращают внимание на то, что в структуре продаж доминирует (около 60% всех сделок) жилье низкого ценового сегмента - однокомнатные квартиры, студии, малогабаритная жилплощадь в домах с невысокой стоимостью квадратного метра. Это позволяет аналитикам сделать вывод, что ситуация на рынке, несмотря на некоторую активизацию спроса, остается неустойчивой, так как большинство сделок совершается в весьма чувствительном к изменениям конъюнктуры низшем ценовом сегменте.

Негативная стабильность

Если активность продаж демонстрировала относительные колебания (падения и взлеты на 4-5%) в течение трех кварталов, то динамика цен была достаточно стабильной практически весь период. По данным аналитиков, средние рыночные цены с начала года плавно снижались с отметки 1019 долларов за квадратный метр, достигнув в июле 2005 года низшей точки - 984 доллара за квадратный метр. В августе в связи с ростом спроса застройщики начали осторожно повышать цены, в результате среднерыночная цена стала увеличиваться на 0,5-1% в месяц (сравните с периодом роста рынка: тогда цены ежемесячно росли на 10%). К началу октября, отмечают аналитики "Петербургской Недвижимости", средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах достигла 1021 доллара за квадратный метр и 895 долларов за квадратный метр в панельных и монолитно-панельных. В элитном сегменте цены выросли на 15-20% за первое полугодие. Эксперты прогнозируют, что в целом на первичном рынке за 2005 год рост цен не превысит 15%.

Спад покупательной активности и относительная стабилизация цен отразились на рентабельности как отдельных проектов строительства жилых домов, так и девелоперского бизнеса в целом. По оценкам генерального директора "Петербургстрой-Сканска" Виталия Вотолевского (с которым согласны все опрошенные нами представители девелоперских компаний), если в январе 2005 года рентабельность предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга, по официальным данным, была в среднем 18%, то к июню упала до 10%. По мнению участников жилищного рынка, такой уровень рентабельности в строительном бизнесе является нижним пределом, за которым работа для девелопера теряет смысл. И хотя случаев банкротств (по прогнозам некоторых экспертов, они должны были произойти уже в этом году) мы не наблюдаем, многие небольшие компании, не располагающие значительными оборотными средствами, после трех-четырех месяцев отсутствия продаж оказались на грани финансовой устойчивости.

"Длительное "размораживание" рынка было вполне предсказуемо, и некоторые девелоперы готовились к тому, что в финансовом отношении 2005 год будет тяжелым. Даже крупные компании не рассчитывали заработать в этом году ощутимый доход. Соответственно, основные события происходили не на рынке, а внутри компаний", - резюмирует генеральный директор строительной компании "Петербургская Недвижимость" Василий Селиванов. Иными словами, часть петербургских девелоперов, осознав в конце прошлого года, что привычными маркетинговыми мероприятиями (PR-кампании по пропаганде "роста цен", мощная реклама объектов, скидки, бонусы и т.д.) рынок не разогреть, приступили к корректировке стратегий ведения бизнеса.

Родимые "пятна"

Одним из первых и очевидных ответов на вызов рынка стало сокращение числа новых объектов, в которых начаты продажи (что, как правило, происходит сразу после получения разрешения на строительство). "К примеру, если во втором квартале 2004 года в Петербурге на рынок было выведено 70 новых жилых домов, то за аналогичный период текущего года - только 22 дома", - отмечает заместитель Санкт-Петербургского союза строительных компаний "Союзпетрострой" Евгений Каплан. За три квартала 2005 года суммарная площадь объектов, где были начаты продажи (сроки окончания строительства - вплоть до 2008 года), составила около 1,2 млн кв. м, что является абсолютным минимумом за последние три года.

С одной стороны, сокращение числа новых объектов, выводимых на рынок Петербурга, можно объяснить переходом с июня прошлого года на аукционную систему распределения участков под застройку (до этого действовала инвестиционно-тендерная процедура). Добавим также, что аукционная система распределения "пятен", по вступившему в силу Градостроительному кодексу, с 1 октября является обязательной на всей территории России. В результате, как свидетельствуют данные Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга, с 1 июня 2004 года по 1 октября 2005-го на торгах было распределено всего 34 "пятна" под жилищную застройку, что в совокупности составляет около 500 тыс. кв. м. Впрочем, стоит отметить, что за тот же период, несмотря на узаконенную обязательность аукционной системы, 237 участков, или около 3,8 млн кв. м жилья, предоставлено "в виде исключения" целевым назначением. По оценкам специалистов "Союзпетростроя", количество "пятен", выделенных под жилищное строительство в первом полугодии 2005 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось в семь раз.

Однако причина сокращения количества площадок и, как следствие, объема предложения кроется не только в трудностях перехода на новую, неотлаженную систему распределения городской земли. Прежде всего сами компании существенно сократили планы по выводу новых объектов на рынок. В первую очередь речь идет о самых мелких участниках рынка, имеющих в активе один-два строящихся дома и несколько земельных участков про запас, но не имеющих достаточно средств для их освоения. Как отмечали наши собеседники, некоторые из таких компаний сейчас достраивают начатые объекты и одновременно распродают нетронутые участки. Процесс избавления от лишних "пятен" в последнее время, по словам специалистов, заметно активизировался. "Фактически можно говорить, что это и есть начало ухода с рынка небольших игроков, - рассуждает генеральный директор "М-Индустрии" Денис Тихонов. - Во всяком случае, продажа "пятен", которые не на что осваивать, - логичный и более легкий выход из бизнеса (особенно если он был непрофильным), чем банкротство и последующие разбирательства с дольщиками".

Впрочем, и ведущие компании также скорректировали адресные программы. В частности, по словам Василия Селиванова, "Петербургской Недвижимости" пришлось отложить до лучших времен несколько проектов строительства жилых домов, к реализации которых планировалось приступить в текущем году. Другие фирмы, как, например, "М-Индустрия" или холдинг RBI, решили, что выполнят существующую адресную программу, но при этом заметно сократили покупку новых земельных участков. Впрочем, генеральный директор RBI Эдуард Тиктинский отметил, что в 2006 году холдинг значительно расширит свой земельный портфель.

Несмотря на определенную вариативность методов корректировки строительной программы, все перечисленные компании преследовали, в сущности, единую цель - не растрачивать корпоративные ресурсы на выведение новых объектов, которые сузившийся рынок не в состоянии "переварить". В конечном счете это и привело к сокращению объема предложения.

Скрытые резервы

Между тем за очевидными решениями по корректировке крупными компаниями своих строительных программ скрываются куда более существенные соображения. В дополнение к высказыванию Василия Селиванова о нелогичности распыления ресурсов компании на множество проектов, пусть и кажущихся сейчас достойными, приведем суждение Виталия Вотолевского. "В девелоперском бизнесе, который требует постоянной подпитки в виде обновления портфеля проектов, нельзя работать на достижение роста объемов производства, увеличение доли рынка и т.п., несмотря на низкую рентабельность проектов, - поясняет Вотолевский. - При сегодняшней рыночной конъюнктуре увеличение количества новых проектов многократно умножит риски понести убытки, на которые в принципе можно пойти только при гарантии, что через три-четыре года компания сможет их покрыть". Такую гарантию сегодня не даст никто.

Соответственно, ряд компаний стали отказываться от наращивания земельных запасов, работы во всех ценовых сегментах рынка (а ведь еще недавно едва ли не все игроки действовали прямо противоположным образом) и занялись оптимизацией издержек. На протяжении всего года компании из группы лидеров рынка внедряли программы по повышению операционной эффективности бизнеса. Другими словами, пытались за счет внутренних резервов повысить рентабельность, снизившуюся, как уже говорилось, до критической границы. И это стало существенным позитивным последствием кризисной ситуации на рынке.

Несмотря на некоторые различия в деталях, внедряющиеся в компаниях программы "борьбы за эффективность" имеют много общего. Комплекс мер, проводимых в каждой из опрошенных нами компаний, условно можно разделить на две части. Одна из них - структурные, комплексные меры, такие, например, как разработка алгоритмов (которые порой доведены до жестких регламентов), квартирография (принятие решений о том, где строить, что, в каких объемах, в каком оптимальном сочетании разных по площади квартир). Другими словами, компании разрабатывали такие системы, чтобы решения о включении того или иного объекта в адресную программу принимались не на основе интуиции, а после тщательных исследований будущего места застройки и расчетов экономики каждого проекта.

Вопрос об экономике проектов проиллюстрировал Эдуард Тиктинский: "Для того чтобы проекты в рамках "Северного города" были эффективны, необходимо добиться максимального соответствия квартирографии потребностям покупателей, но при этом надо, чтобы экономика строительства была адекватной рыночной ситуации. Можно сделать дорогостоящую квартирографию, но тогда и затраты на реализацию проекта увеличатся в разы. При существующей конъюнктуре это приведет к убыткам - затраты не окупятся. Мы разработали оптимальную модель, которая позволяет совмещать два названных параметра". Кроме того, некоторые из опрошенных нами девелоперов отмечали, что определенного повышения эффективности проектов удалось добиться оптимизацией тендерных процедур, снижением издержек при проектировании (когда, например, на стальные конструкции закладывается в два раза больше металла, чем требуется для обеспечения надежности здания). Некоторые компании также совершенствовали системы продаж, что, по мнению их менеджеров, принесет больший экономический эффект в среднесрочной перспективе.

Вторая часть программ по повышению эффективности проектов, проводимых компаниями, состояла из небольших, "копейка к копейке", мероприятий, направленных на элементарную экономию средств и контроль над расходами. Здесь у каждой компании был свой арсенал методов - от небольшого сокращения персонала, "замораживания" роста заработной платы до снижения расходов на рекламу или введения жестких ограничений на общекорпоративные расходы, не связанные с обеспечением производственного процесса. Как выразился Виталий Вотолевский, "весь год мы и наши коллеги, другие компании, занимались тем, что бились за каждые полпроцента рентабельности". Насколько успешной была эта борьба, большинство девелоперов предпочли не конкретизировать. Впрочем, Эдуард Тиктинский заявил, что "в целом мероприятия по повышению эффективности позволили нашей компании достичь снижения себестоимости проектов на 4-5%".

Обобщить сказанное можно словами Василия Селиванова: "Безусловно, работа над повышением операционной эффективности - не откровение, компании на многих рынках уже давно этим занимаются. Но на нашем рынке особое внимание этому стали уделять только недавно. Возможностей для снижения издержек за счет внешней среды уже практически не осталось, поэтому компании начали делать упор на оптимизацию внутренних процессов".

Внешние ресурсы

Можно предположить, что совершенствование функционирования бизнеса девелоперских компаний не остановится на повышении эффективности проектов. Если судить по тому, что самые продвинутые строительные компании только сейчас приступили к работе над снижением издержек, петербургскому девелопменту есть куда расти.

Однако, как показывает опыт других рынков, даже очень большие скрытые внутренние ресурсы компаний исчерпаемы: невозможно до бесконечности снижать издержки. Для рынка недвижимости это более чем актуально, так как он обладает не только ярко выраженной цикличностью, но подвержен влиянию многих факторов. В настоящий момент одним из основных таких факторов является острая зависимость от конечного покупателя, на средства которого и строятся жилые дома. Таким образом, еще одно направление внутренней работы компаний - разработка новых финансовых инструментов, позволяющих снизить эту зависимость от "дольщиков".

В связи с этим важным становится привлечение в качестве соинвесторов жилищного строительства кредитных организаций, от банков до пенсионных и паевых фондов. "В идеале, петербургский первичный рынок жилья, как и в целом российский, должен перейти на схему финансирования строительства не частными "дольщиками" - покупателями квартир, а институциональными инвесторами", - высказывает общее мнение участников рынка Денис Тихонов.

Санкт-Петербург

В подготовке материала принимала участие Елена Кром