Недвижимость – тоже инструмент

Эксперт Estate
Москва, 24.06.2013
«Эксперт Северо-Запад» №25 (622)
Хотя вложения в депозиты считаются более выгодными, доходность от инвестиций в недвижимость в ряде случаев может достигать 20-30% годовых

Фото: архив «Эксперта С-З»

Рост процентов по депозитам всегда привлекателен. Сегодня на рынке есть предложения для частных вкладчиков под 11-12% годовых. Свободные средства можно также вложить в ценные бумаги и драгметаллы. Но эксперты напоминают, что средства на депозитах «съедает» инфляция, курсы валют и стоимость драгоценных металлов подвержены колебаниям, которые необходимо регулярно отслеживать, а приобретение ценных бумаг сопряжено с высокими рисками. Недвижимость при этом обычно растет в цене, и что бы ни говорили про ее ликвидность, недвижимую собственность всегда можно продать. В отличие от прочих инструментов инвестиций, недвижимость – реальный актив. «Инвестиции должны не только приносить прибыль, но и быть надежными. С этой точки зрения недвижимость приоритетна», – утверждает генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.

Рынок частных инвесторов – пусть и в самом начальном виде – стал складываться после распада СССР, напоминает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов. Именно на этот период приходится обесценивание вкладов, дефолт и падение курса акций, банкротство банков, мошенническая деятельность финансовых пирамид. Для большинства граждан речь шла не о приумножении, а хотя бы о сохранении средств. Единственным доступным инструментом стала жилая недвижимость. В период с 2000 по 2010 год, рассказывает Ефремов, лишь в небольшие отрезки времени недвижимость уступала по темпам роста индексу ММВБ. Депозиты проигрывали недвижимости в доходности безоговорочно, тем более что страхование вкладов появилось относительно недавно, соответственно, риски вкладчиков были значительно выше. «Но главное – даже не темпы прироста: в отличие от акций и денег, только квартира не может превратиться в простую бумагу. Даже кризисный период 2008-2009 годов понизил среднюю стоимость квадратного метра в Петербурге на 20-30% в зависимости от сегмента (переоцененные элитные объекты дешевели сильнее, «эконом», наоборот, оказался более устойчив). С 2010 по 2013 год рост уже превысил 30%», – защитил вложения в недвижимость Ефремов. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Александр Погодин тоже указывает: «По сравнению с покупкой ценных бумаг, особенно акций, вложения в недвижимость безопаснее, она не подвержена резкому падению цен, и риск потери до нуля практически отсутствует». А также это наиболее понятный инструмент для частного инвестора.

Первичная доходность

Частное лицо может заработать на недвижимости несколькими способами: купить объект на раннем этапе строительства и продать ближе к завершению проекта, сдать помещение в аренду или, например, вложить средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

Понятные по размерам и срокам доходы многие частные инвесторы предпочитают получать, приобретая объект на ранней стадии. За время строительства, говорит Погодин, стоимость квадратного метра может вырасти на 50%. Если квартира ликвидная, если удастся ее выгодно перепродать и если дом будет достроен, можно заработать 20% годовых.

Максимальным спросом в течение последних лет пользуются малогабаритные квартиры в местах, обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. Причем, подчеркивает Ефремов, не на финише проекта, а уже на стадии вывода объекта на продажу. «С другой стороны, новостройки в таких местах значительно – на 25-30% – дороже аналогов в пригородах», – рассуждает он. При этом, по его мнению, покупка строящегося жилья – наилучший вариант для вложений: в отличие от других инструментов, здесь есть строго ограниченный период инвестирования – не более двух лет.

По данным ООО «Центр Новостроек», на перепродаже студии можно выручить 500-900 тыс. рублей, однокомнатной квартиры – 800-1200 тыс., двухкомнатной – от 1 млн.

Наиболее удачные примеры инвестирования – вложения в спорные объекты, объясняет Ефремов. – Но только при условии, что проблемы застройщика имеют временный или технический характер. Чтобы разобраться с трудностями застройщика, необходимо владеть информацией и об участниках строительства, и о земле, и о многих других факторах. «На рынке инвесторов действует общее правило: чем выше риск, тем больше прибыль», – резюмирует Ефремов.

Арендная доходность

Спрос на аренду жилья в Петербурге довольно высок. По разным оценкам, в секторе аренды задействована примерно четверть жилого фонда города. По подсчетам директора по привлечению капитала УК «Арсагера» Алексея Астапова, в Петербурге сдается в аренду около 20 млн кв. м, или около 0,5 млн квартир.

Сдача в аренду приносит 6-8% годовых. Срок окупаемости вложений при существующей арендной ставке, говорит Астапов, составляет 10 лет. Но это приблизительная цифра. Для точного расчета необходимо учитывать расходы на ремонт, коммунальные услуги и управление процессами, связанными с арендой, а также рост стоимости недвижимости – хотя она и стареет, ее цена увеличивается.

Доходность от найма элитных объектов плохо поддается даже таким усложненным расчетам. «За 100 тыс. может сдаваться и квартира в «золотом треугольнике», в старом фонде, стоимостью 40 млн рублей, и квартира в новом доме на Крестовском острове стоимостью 25 млн рублей», – объясняет Ефремов.

Довольно самостоятельно ведет себя новый сегмент аренды – апарт-отели. Их приобретение и сдача в аренду в Москве, например, становится хитом года.

Доходность от сдачи апартаментов, по словам директора департамента новостроек NAI Becar Эльдара Султанова, может достигать 15%, если собственник все делает сам – и эксплуатирует объект, и находит арендаторов. Если хлопоты поручены управляющей компании, доходность оценивается в 8% годовых – сравнимо со сдачей в аренду небольшой квартиры сегмента «эконом», зато гарантированно. «Сравнивая доходность квартир и апартаментов, можно смело утверждать, что доход от сдачи апартаментов окажется больше, чем от сдачи квартиры в обычном жилом доме. Причина – большая цена, которую можно установить благодаря более высокому уровню сервиса и инфраструктуры, предоставляемого управляющей компанией», – утверждает Погодин.

Апартаменты в Петербурге сегодня востребованы рынком, хотя их строительство началось относительно недавно, говорит Ефремов. Особенно интересны петербургские апартаменты московским инвесторам – для них входной билет на рынок оказывается значительно ниже, чем в столице. По мнению Погодина, инвестиции в этот сегмент станут расти год от года, поскольку продукт понятный, доходный, с минимальными рисками.

Другая доходность

Есть и другие способы заработать на недвижимости. Например, Погодин указывает на общий рост цен на рынке, способный принести 10-15% в год в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Частные инвесторы могут также приобрести паи в розничных ЗПИФН. «Динамика стоимости пая полностью зависит от рынка недвижимости: при падении цен на жилье дешевеют и строящиеся объекты, земля под их строительство и т.д.», – поясняет Ефремов. Сегодня интерес к ЗПИФН снижается, инвесторы продают паи. По словам Астапова, они продаются только на бирже и с большим дисконтом. Но именно этот дисконт можно сегодня рассматривать как плюс – дешевый входной билет.

Еще один рынок, где недвижимость может выступать как инструмент инвестиций, – зарубежный. Хотя, отмечает исполнительный директор компании Lowell Finance Кирилл Долгинский, сегодня частные клиенты приобретают недвижимость за границей преимущественно для собственного отдыха, процент покупателей, рассматривающих покупку недвижимости за рубежом с целью инвестиций, стабильно растет. Самый популярный вариант получения дохода – сдача в аренду, и на короткий срок, и на длительный. Наиболее стабильными Долгинский называет Великобританию и Францию. «Сдача недвижимости в краткосрочную аренду во Франции обеспечивает доход в районе 4,5-5% годовых, а если привлечь ипотечный кредит по ставке от 2,6% годовых, доходность собственных инвестиций возрастает», – говорит он. Сейчас интересным вариантом считается покупка квартиры для сдачи студентам в долгосрочную аренду, а в каникулы – в краткосрочную. Популярные ранее вложения в элитную недвижимость на юге Франции с целью реконструкции и последующей перепродажи несколько потеряли привлекательность. «Это произошло в первую очередь из-за возросших налогов на прирост капитала от продажи недвижимости, которые в зависимости от сроков владения доходят до 50% прибыли, тем не менее подобные проекты успешно реализуют частные российские клиенты в качестве консервативных инвестиций на рынке элитной недвижимости», – рассказывает Долгинский.

В Великобритании сдача в аренду квартир в Лондоне обеспечивает 4,5-6% годовых в зависимости от местоположения квартиры и условий аренды. Рентабельность частного проекта можно увеличить, взяв ипотечный кредит по ставке от 2,5% годовых в английских фунтах.

Высота порога

Порог вхождения на рынок недвижимости зависит от сегмента. Для покупки одного пая в розничном ЗПИФН бывает достаточно 1 тыс. рублей.

Порог вхождения на французский рынок недвижимости – от 140 тыс. евро, для регулярной сдачи квартиры студентам – от 280 тыс. Чтобы сдавать квартиру в Лондоне, необходимо иметь не менее 350 тыс. фунтов.

Минимальная сумма для входа на первичный рынок (перепродажа квартиры на завершающей стадии) – от 1,5 млн рублей на окраинах города, от 2 млн – в обжитых районах. Порог входа на рынок аренды выше: от 2,8 млн рублей на вторичном рынке, от 2,9 млн – при покупке апартаментов.

Доходность зависит не только от конъюнктуры, но и от размера вложений. Например, в компании «Центр Новостроек» утверждают: можно за 2-3 года удвоить вложения, но в этом случае минимальная сумма инвестиций – от 5 млн рублей.

Безусловно, доходность зависит от спроса. В больших городах, таких, как Москва и Петербург, он постоянно растет, рассказывает Ельцов. Конечно, можно вспомнить кризис 2008 года, когда цены упали на 20-30%. Но и в этой ситуации недвижимость оставалась наиболее надежным инструментом для инвестиций: кризис заканчивается, рост цен возобновляется.

По мнению Погодина, доходность зависит и от того, кто управляет недвижимостью. «Профессиональное управление с большой степенью вероятности повысит доход от недвижимости, даже с учетом затрат на комиссионное вознаграждение. Это дает собственнику возможность заниматься своим основным бизнесом, одновременно получая больший доход от инвестиций, чем если он управляет недвижимостью лично», – говорит он.

Рынок надеется на инвесторов

По прогнозам УК «Арсагера», сделанным на основе собственного детального исследования, в ближайшие годы рост цен на рынке недвижимости составит 10-15% в год. «Основные факторы, способствующие росту цен на жилье – увеличение номинальных доходов населения на 62% за последние пять лет, рост денежной массы более чем вдвое за то же время, невысокие объемы сдачи готового жилья и сохранение низкой производительности труда в строительстве. Против повышения цен играет мощный отток капитала, начавшийся в 2008 году и усилившийся в 2011 и 2012-м, а также смещение предпочтений населения в пользу банковских депозитов при выборе инструментов для сбережений», – перечислил Астапов.

По мнению экспертов, инвестиционные сделки – один из драйверов рынка недвижимости. Если в кризис инвестиционные покупки недвижимости специалисты оценивали в 5% общего числа сделок, то сегодня, по разным оценкам, она составляет 13-15%, в отдельных сегментах – до 20%. Рост цен привлекает инвесторов, а они в свою очередь провоцируют рост цен. «Интерес к инвестиционным покупкам стимулирует появление на рынке новых продуктов, рассчитанных в том числе и на тех покупателей недвижимости, кто в первую очередь стремится выгодно вложить свободные средства», – отмечает Погодин.

По мнению участников рынка, на фоне довольно стабильного роста цен в недвижимости покупок с инвестиционными целями будет все больше.

Санкт-Петербург

Динамика стоимости пая ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство», рубли
Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге, рублей/кв.м
Индекс арендных ставок на рынке аренды жилья Санкт-Петербурга
Индекс доходности от сдачи жилья в аренду в Санкт-Петербурге

У партнеров

    Реклама