Ненасытный спрос

Оксана Колганова
25 ноября 2013, 00:00

В сегменте складской недвижимости Петербурга по-прежнему ощущается дефицит качественного предложения. Спрос на площадки растет, а объемы ввода в последние несколько лет остаются на низком уровне, что приводит к росту арендных ставок и развитию сегмента build-to-suit

Фото: архив «Эксперт С-З»
Доля свободных площадей в классе А упала до 0,3% из-за повышенного спроса в этом сегменте

По данным АРИН, с начала года в Петербурге и Ленобласти введено лишь 27 тыс. кв. м новых складских площадей. Все новые склады относятся к классу А. По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, по состоянию на начало октября 2013 года общий объем качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 1,7 млн кв. м (без учета складских комплексов, построенных для собственных нужд). В течение третьего квартала 2013-го не введено ни одного складского комплекса. До конца года планируется ввод трех спекулятивных проектов общей площадью более 210 тыс. кв. м. Это вторая очередь «Орион Лоджистикс», вторая очередь Санкт-Петербургского терминального комплекса (СТК) и «Звезда». Однако принимая во внимание частые переносы сроков ввода многих проектов, до конца 2013 года объем введенных площадей может быть меньше заявленного. Кроме того, заполняемость уже сейчас находится на высоком уровне. Подобная тенденция может сохраниться и в 2014 году. Таким образом, ситуация, сложившаяся на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурге, в ближайшие годы не изменится, констатируют в Maris.

Общий объем рынка складской недвижимости (складов разного класса) в Санкт-Петербурге, по данным ГУИОН, – 8,4 млн кв. м. Складские комплексы классов А и В занимают лишь 21% общего объема складского рынка города, на помещения класса С приходится 79%.

Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина говорит, что в сегменте качественных складских помещений преобладают объекты класса А – 74%, доля объектов класса В – 26%.

По данным АРИН, в Пушкинском районе расположено наибольшее количество складов – 35%, во Всеволожском и Выборгском – по 13%, в Невском и Московском – по 11%.

Спрос обгоняет предложение

Стабильно высокий спрос и отсутствие прироста новых площадей на рынке складской недвижимости, а также практика аренды складских помещений на стадии строительства привели к сокращению объема вакантных площадей. Доля свободных площадей в классе А упала до 0,3% из-за повышенного спроса в этом сегменте, а в классе B уменьшилась до 0,5%. «Тенденция к сокращению вакантных площадей наблюдается с 2010 года. Если еще в прошлом году уровень вакансий в складских помещениях класса А составлял 5%, в классе В – 4%, то сегодня свободных площадей не больше 1% в обоих классах», – комментирует Екатерина Лапина.

В июле-сентябре 2013 года в Санкт-Петербурге арендовано и куплено 126 тыс. кв. м складов – это наивысший квартальный показатель в посткризисный период, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. При этом большинство сделок (80%) являются предварительными договорами аренды – площади раскупают и арендуют прямо на этапе строительства. «Высокая доля строящихся складских комплексов в общем объеме спроса вызвана фактическим отсутствием качественного предложения в действующих объектах», – подтверждает консультант отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Наталья Затейщикова.

Активность спроса на складские помещения находится на достаточно высоком уровне и не снижается. По данным Jones Lang LaSalle, до конца 2013 года к вводу запланированы пять проектов суммарной площадью 110 тыс. кв. м. При условии реализации девелоперами всех заявленных планов годовой объем ввода складов в Петербурге достигнет 164 тыс. кв. м, что является наивысшим показателем с 2009 года. Еще 262 тыс. кв. м заявлено на 2014-й. Но спрос останется неудовле творенным. «Несмотря на значительное увеличение спекулятивного предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014-м, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день договоры подписаны на 60% площадей в реализуемых проектах», – говорит Наталья Затейщикова.

С начала года арендаторы рассматривают как крупные блоки площадью 3-5 тыс. кв. м, так и блоки меньшей площади – 1-3 тыс. кв. м. При этом в городе сложился дефицит предложения малых и средних помещений.

В АРИН подсчитали, что среди арендаторов больше всего компаний, которые занимаются товарами для дома, – 38%, к сегменту производства относятся 25%. Почти такие же данные сообщают и в Jones Lang LaSalle. По данным аналитиков компании, за девять месяцев 2013 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Петербурга были торговые операторы. Их доля достигла 31% в общей структуре спроса.

Дефицит приводит к росту ставок. Они начали повышаться еще в конце 2012 года в связи с колебаниями курса валют и нехваткой ликвидного предложения на рынке. По данным Maris, максимальные арендные ставки зафиксированы на уровне 130 долларов за 1 кв. м в год (triple net) и дальнейшего роста до конца 2013-го не прогнозируется. По данным АРИН, средние ставки в классе А составляют 450 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В – 400 рублей. По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 долларов за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах класса А в среднем составляют 35-40 долларов за 1 кв. м в год.

Под заказчика

Высокий спрос и недостаточное предложение на рынке складских площадей привели к повышению популярности направления build-to-suit, отмечают в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Подобные проекты создаются под конкретного заказчика с учетом его индивидуальных требований и характеризуются большой вовлеченностью в процесс как девелопера, так и заказчика. Строя комплексы  по системе build-to-suit, девелопер избегает большинства рисков, присущих спекулятивным проектам.

«Рынок складской недвижимости становится более привлекательным для девелоперов. В среднесрочной перспективе ожидается появление ряда крупных объектов как в Петербурге, так и в Ленобласти. Вследствие чего можно прогнозировать постепенный медленный рост вакантных площадей», – уверена директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Ольга Шарыгина. Но по мнению Натальи Затейщиковой, девелоперы сегодня опасаются входить в новые проекты: «Существует ряд земельных участков, отведенных под строительство складских комплексов, но девелоперы пока не готовы их осваивать. Из-за неустойчивости экономической ситуации инвесторы ждут появления пула арендаторов или одного якорного, а до этого момента не готовы начинать проекты спекулятивных складов. Это касается как новых проектов, так и строительства следующих очередей уже существующих комплексов. Подобный подход обеспечивает наиболее безопасный путь развития для девелопера с точки зрения заполняемости будущего склада, а значит – его доходности».

С другой стороны, продолжается анонсирование проектов индустриальных парков. Так, на рынок выводится индустриальный парк «ЗМК» на территории ОАО «Завод металлических конструкций». Также статус промышленных земель уже получил участок, предназначенный для строительства индустриального парка «Кола». Кроме того, межведомственная комиссия по размещению производительных сил на территории Ленинградской области одобрила проект индустриального парка общей площадью более 100 га в промышленной зоне поселка имени Морозова во Всеволожском районе. «Все это позволяет надеяться, что ситуация на складском рынке стабилизируется в ближайшие несколько лет», – говорит Екатерина Лапина.

Санкт-Петербург