Кусочек счастья

14 мая 2007, 00:00
  Сибирь

ПИФы недвижимости — привлекательный, но пока еще недостаточно развитый для частного инвестора инструмент. Бум сотрудничества управляющих компаний с «физиками» еще впереди

Повышение уровня жизни населения и рост доверия к финансовым институтам ведет к все большему интересу граждан к инвестированию. Взоры большинства обращены на те рынки, где наблюдается активное развитие и высокие прибыли.

Недвижимость — как раз такая сфера: хорошая динамика роста цен подстегивает интерес к различным видам вложений, в том числе и к коллективным инвестициям. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) — фактически единственная форма, позволяющая работать с данным рынком гражданам со средним уровнем доходов, — сегодня выходят на лидерские позиции среди прочих инструментов приумножения капитала. Как отмечает консультант отдела управления фондами недвижимости УК «Тройка Диалог» (Москва) Иван Кабулаев, «закрытые ПИФы недвижимости позволяют выгодно инвестировать сравнительно небольшие суммы, в то время как прямые вложения в строительство могут осуществлять только крупные компании и состоятельные физические лица». По сравнению с банковскими вкладами, инвестирование в фонды недвижимости приносит более высокий доход.

По данным информационного сервера Investfunds, стоимость чистых активов (СЧА) фондов недвижимости в России за 2006 год составила около 71 млрд рублей, или 16,8% от аналогичного показателя по всем типам фондов. Такой объем — второй по величине после ПИФов акций (47,8% от суммарной СЧА всех типов фондов). Количество закрытых фондов недвижимости неуклонно растет, и к началу 2007 года достигло уже 160 по сравнению с 78 на 1 января 2006 года. Конечно, в основном это «дети» столичных управляющих компаний (УК) — в Сибири число ЗПИФН совсем невелико.

Длинные деньги — короткие хлопоты

Главное отличие закрытого ПИФа от открытого и интервального в том, что пайщики не могут погасить свои паи до окончания договора доверительного управления. Это порождает ряд возможностей и ограничений при работе с фондом.

К преимуществам коллективного инвестирования по сравнению с прямыми вложениями в строительство можно отнести отсутствие требований к высокому профессионализму пайщиков: всю работу по оценке проектов, сбору документов и контролю над деятельностью застройщика осуществляет управляющая компания. Это, а также возможность диверсификации вложений значительно снижает риски инвесторов. Плюс ко всему, ПИФы являются наиболее регулируемыми инструментами за счет контроля со стороны государства и системы специализированного депозитария.

Законодательная база предусматривает для ПИФов систему льготного налогообложения: «Все доходы, полученные в фонде от реализации проектов в сфере недвижимости, могут быть реинвестированы в новые проекты без уплаты налога на прибыль. Последний уплачивается лишь непосредственно в момент получения дохода», — отмечает начальник отдела проектов недвижимости УК «Мономах» (Москва) Евгений Кулигин.

Кроме стабильности и предсказуемости доходности ЗПИФН, стоит особо остановиться на возможности пайщиков контролировать деятельность фонда и УК. «Если пайщики недовольны работой управляющей компании, они могут ее поменять, утвердив данное решение на общем собрании. Оно может быть созвано по инициативе самих пайщиков, составляющих не менее 10 процентов от общего количества выданных инвестиционных паев», — отмечает директор департамента развития инвестиционных продуктов УК «СибиряК» (Новосибирск) Елена Полина.

В качестве основных недостатков закрытых фондов выделяется низкая ликвидность и долгосрочность вложений (не менее трех–пяти лет). Значительное влияние на доходность ПИФа имеет конъюнктура рынка и происходящие в нем изменения.

Надежный выбор

Принцип работы фонда недвижимости — приобретение или строительство на деньги пайщиков объекта недвижимости, который далее либо продается, либо сдается в аренду. В соответствии с этим выделяют несколько типов ЗПИФН, основные из которых — рентные и девелоперские. Доход первых составляют арендные выплаты за пользование находящимися в собственности фонда объектами. Это самые низкорисковые, но и приносящие наименьшую прибыль ПИФы.

Девелоперские фонды, которые вкладываются в строительство, либо сами начинают его с нуля, более доходны — 25–30% годовых. Естественно, и риски здесь выше. Точно сказать о соотношении количества ЗПИФН в зависимости от их вида не представляется возможным — данная информация является закрытой. «Можно только утверждать с высокой степенью вероятности, что основная масса таких ПИФов — девелоперские. Основание для вывода — размер стоимости чистых активов: фонд с СЧА 30–50 миллионов рублей никак не может быть рентным, так как расходы на инфраструктуру будут превышать доходы от сдачи недвижимости в аренду», — добавляет Евгений Кулигин.

Тенденции последних лет — увеличение спроса на так называемые земельные ПИФы. Большая их часть нацелена на инвестиции в сельскохозяйственные угодья, приобретение земель в перспективных районах для последующей застройки или под определенный инвестиционный проект. Иногда отдельно выделяют ПИФы недвижимости, создаваемые для оптимизации налогообложения: непрофильные здания передают в фонд, получают с них арендные платежи и используют для развития профильного бизнеса.

Лицом к «физикам»

Тенденция движения управляющих компаний в направлении розницы уже является очевидной. Однако пока остается непонятным, насколько это явление распространено, а также укоренится ли оно на рынке.

С одной стороны, шаг в сторону розничных клиентов со стороны УК обоснован и логичен. По словам инвестиционного консультанта проекта «Сеть Паевых СуперМаркетов» в Новосибирске ООО «АЛОР +» (Москва) Дарьи Кабардиной, «он связан как со стремлением получить большее количество инвестиций от частных инвесторов (за счет их количества, например), так и с попыткой увеличить ликвидность собственных закрытых ПИФов недвижимости». Привлечение частных вкладчиков становится возможным за счет снижения входного порога в фонды для пайщиков. Если раньше средняя стоимость пая колебалась в районе миллиона рублей, то сейчас некоторые ЗПИФН готовы принять инвестора с суммой в 10 тыс. рублей.

Сибирскими УК уже запущен ряд фондов, предполагающих привлечение средств от частных лиц и показывающих неплохие результаты. Один из примеров — «Сеть Паевых СуперМаркетов» управляющей компании «АЛОР +», объем привлеченных средств которого, по словам Дарьи Кабардиной, в Новосибирске за первый квартал 2007 года составил более 12 млн рублей. По сравнению с предыдущим кварталом он вырос на 8%. Другой пример — ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка Диалог». Как отмечает Иван Кабулаев, «в феврале этого года фонд провел дробление паев, в результате чего значительно повысились их обороты на бирже». Кроме того, теперь паи фонда недвижимости стали доступными для более широких слоев населения. Интерес частных пайщиков к деятельности фондов недвижимости приводит к тому, что некоторые УК делают дополнительный выпуск паев или организуют активный биржевой оборот.

Пока еще далеко не все управляющие компании готовы к работе с розничными инвесторами. Это связано с тем, что законодательно на формирование фонда отводится всего три месяца. Привлечь широкий круг мелких пайщиков за столь короткий промежуток времени довольно трудно — требуются дополнительные финансовые и временные затраты, например, на рекламу. Данный факт и обуславливает преобладание корпоративных инвесторов. Пока говорить о повороте закрытых фондов в сторону частных лиц можно лишь на примере отдельных компаний. Но в перспективе стоит ожидать укоренения намеченной тенденции. Возможно, это будет подкреплено появлением новых типов ПИФов недвижимости, интересных как раз физическим лицам — таких, как фонды фондов (их средства вложены в паи других фондов недвижимости).