Ипотека кризиса не видит

Евгения Кочетова
21 января 2008, 00:00
  Юг

Финансовый кризис в США почти не отразился на темпах роста южного ипотечного рынка — за год объёмы кредитования увеличились в несколько раз. Наиболее устойчивыми в условиях кризиса оказались региональные банки

Американский ипотечный кризис, из-за которого этой осенью один за другим осыпались западные фондовые рынки, а крупнейшие финансовые институты мира перекрывали друг другу кредитные лимиты, на работе региональных банков практически не отразился. А в чём-то даже и сыграл им на руку. Пока крупные игроки российского финансового рынка говорили о кризисе ликвидности и повышали процентные ставки по ипотечным кредитам, регионалы условий ипотеки не меняли и сумели привлечь к себе многих заёмщиков. Объёмы ипотечного кредитования в южнороссийских банках в текущем году увеличились почти в четыре раза. В целом по округу с учётом филиалов российских кредитных организаций ипотека выросла вдвое.

Выиграли от кризиса и те банки, которые сделали ставку на расширение розницы за счёт скупки пулов ипотечных кредитов. Когда иностранные финансовые структуры отказались от хеджирования ипотеки, условия для покупателей по таким сделкам существенно улучшились.

Процент за испуг

В августе на фондовом рынке США невозвраты ипотечных кредитов достигли той критической массы, которая вызвала обвал сначала банковского сектора, а потом и всего финансового рынка. С сентября аналитики начали говорить об эффекте мультипликации на рынке ипотеки и кризисе ликвидности в банковском секторе России. Иностранные банки, напуганные американскими проблемами, перестали давать кредиты под ипотечные портфели. В результате российский банковский сектор этой осенью недополучил из-за рубежа порядка 10–11 млрд долларов.

Одними из первых запаниковали крупнейшие игроки. «Москоммерцбанк» ещё в августе увеличил на 1% ставки по ипотечным кредитам. Следом дополнительный процент на свои кредиты накинул «Юниаструм банк». Сразу на 1,1–2,1% увеличил ставки по ипотечным программам «Урса-банк». «КИТ Финанс», занимающий 8,6% ипотечного рынка страны, с ноября тоже пересмотрел свои программы, повысив плату за ипотечные кредиты на 1–1,5%. «Клиентам с частично подтверждёнными доходами банк теперь ссужает дороже на 1% годовых, — говорит директор ипотечного центра “КИТ Финанс” Станислав Аксёнов. — По программе кредитования под залог имеющейся недвижимости ставки увеличились на 1–1,5 процентного пункта».

Исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) Анатолий Милюков уверен, что эти шаги — следствие американского кризиса. «Наши банки почувствовали отсутствие ресурсов и поэтому повысились ставки по межбанковскому кредитованию, следом выросли и ставки по кредитам, предоставляемым зарубежными банками», — считает г-н Милюков.

На фоне американского кризиса хедж-фонды, при помощи которых банки снижали свои риски, приостановили секьюритизацию ипотеки. Отлаженный механизм дал сбой, увеличив тем самым нервозность на рынке. Созданный этим летом международный ипотечный консорциум из трёх банков (ВТБ, UniCredit и Deutsche Bank), который планировал в ближайшие два года предоставить российским банкам два млрд долларов на финансирование ипотеки, работать так и не начал. Консорциум планировал заключить соглашения с 20 банками, в большинстве своём региональными. Как заявили участники несостоявшегося альянса, «работа заморожена из-за неблагоприятной конъюнктуры».

Но несмотря на эту конъюнктуру, СДМ-банк — розничная «дочка» ВТБ — в третьем квартале выкупил у конкурентов ипотечные кредиты на 125 млн долларов, а «Международный московский банк» — российская «дочка» UniCredit — выделил порядка 50 млн долларов на скупку ипотечных кредитов. Не остались в стороне и другие банкиры. «Нам ипотечный кризис помог. Мы скупали пулы ипотечных кредитов и таким образом расширили клиентскую базу», — заявил начальник отдела по связям с общественностью «Инвестсбербанка» (входит в OTP Group) Максим Духинов. По его словам, благодаря ипотечному кризису банки охотно продавали кредитные пулы на вполне выгодных для скупщиков условиях — и сделки, которые ещё весной были невозможны, осенью состоялись.

Разбор эксцессов

Ипотечный кризис в США на работе региональных банков практически не отразился, а в чём-то даже и сыграл им на руку: в целом по округу ипотека выросла вдвое

Хотя аналитики в один голос утверждают, что по регионам американский ипотечный кризис практически не ударил, без исключений не обошлось. В Ростове-на-Дону многие ипотечные брокеры, ссылаясь на кризис, предлагали потенциальным заёмщикам брать не ипотечные кредиты, а заведомо более дорогие потребительские. А в одном из банков, пока клиент оформлял пакет документов, процентные ставки были повышены почти на 3 пункта, а размер кредита — урезан. Впрочем, такие примеры — редкость.

«В нашем банке клиент кредитуется по ставке, действовавшей на момент подачи заявки. Кроме того, для клиентов, получивших кредит по более высоким ставкам, действует порядок изменения условий кредитования. Сегодня граждане, заключившие договоры с сентября 2005 года по август 2006 года, имеют возможность переоформить их на действующих в настоящее время условиях», — заявил начальник отдела рекламы и PR южного регионального отделения банка «Уралсиб» Юрий Гречко.

«У нас такие метаморфозы кредитных условий невозможны, — вторит ему начальник отдела ипотечного кредитования краснодарского банка “Первомайский” Роман Гурьянов. — Ставка зависит от суммы первоначального взноса и срока кредитования. Есть определённая шкала, по которой и делается расчёт». Впрочем, г-н Гурьянов тут же поправился, что теоретически такое всё же возможно — в том случае, если за время сбора документов увеличится стоимость самой квартиры и снизится величина первого взноса: «Чем дольше заёмщик будет собирать документы, тем больше возможность, что он попадет в такую ситуацию».

Генеральный директор Независимой консалтинговой группы «2К Аудит — Деловые консультации» Тамара Касьянова пояснила, что обычно оформление кредита состоит из двух стадий. Первая стадия — принятие банком решения о выдаче кредита с указанием суммы и процентной ставки. Вторая — это уже выполнение требований банка. Как правило, в решении банка обозначена процентная ставка по кредиту, в договоре же банк в настоящее время обязан указать и эффективную ставку, включающую все расходы по кредиту, страхование, расходы по комиссии банка за обслуживание, услуги оценщика.

«Повышение ставки по кредиту до заключения кредитного договора может произойти при изменении тарифной политики банка, при увеличении ставки рефинансирования, при выявлении повышенных рисков по заёмщику, — говорит г-жа Касьянова. — То есть ничего невозможного в такой ситуации нет. Сегодня повышение ставок связано с кредитным кризисом в Америке. Но если есть письменное решение о выдаче кредита, то указываются сумма, ставка и срок, в течение которого оно действует. Если заёмщик не успел уложиться в сроки — возможно изменение ставки, если успел, то платёж может увеличиться только за счёт эффективной ставки, но никак не банковского процента».

Под крылом ЦБ РФ

В целом же кризис рынка недвижимости
в США на развитие ипотечного рынка России повлиял не так уж сильно. По итогам 2007 года, как подсчитали специалисты АРБ, объёмы рынка ипотеки выросли примерно в три раза. С 2002 по 2006 годы объём выданных ипотечных кредитов вырос с 3,6 млрд рублей до 264 млрд рублей (на 01.01.2007), причём только за 2006 год рынок увеличился в 4,5 раза. В 2006 году 37,8% от общего количества банков-участников ипотечного рынка (199 банков)рефинансировали предоставленные ипотечные кредиты. В связи с развитием рыночных механизмов доля кредитов, в которых участвует Агентство ипотечно-жилищного кредитования (АИЖК), снизилась до 58,5%. Доля российских банков выросла с 14,3% до 21,2%, иностранных компаний — с 1,9% до 14,5%, за счёт как расширения объёма операций, так и появления новых участников.

Банк России снизил норматив достаточности капитала для банков, собирающихся выпустить облигации с ипотечным покрытием внутри страны, с 14% до 10–11% (как для всех остальных банков). Это может облегчить и удешевить процесс секьюритизации ипотечных кредитов, что позволит банкам привлекать дешёвое финансирование внутри страны и наращивать ипотечные портфели.

«Мы надеемся, что в ближайшее время на банковском рынке наступит полная стабилизация. По крайней мере, Россия должна перестать чувствовать ресурсный голод, тогда массового повышения ставок по ипотеке не произойдет, — заявил Анатолий Милюков. — В процесс вмешался Центробанк. И я бы сказал, что вмешался он решительно и грамотно. Было сделано довольно своевременное вливание ресурсов в банки — РЕПО, ломбардные кредиты и так далее. ЦБ РФ осуществляет и другие формы поддержки крупных банков. По моим расчётам, сумма поддержки составила 600–700 миллиардов рублей. Таким образом, те 10–12 миллиардов долларов, которые мы недополучили из-за рубежа, Центральный банк довольно активно и умело компенсирует. И это правильно».

Устойчивость регионалов

Несмотря на то что целый ряд банков повысил свои ставки по ипотечным кредитам, массового характера это повышение не приобрело. Представители ВТБ-24, одного из лидеров ипотечного рынка России, заявили, что в среднесрочной перспективе не планируют менять ставки по кредитам. Держит свои позиции «Сбербанк». А некоторые и вовсе облегчали заёмщикам условия.

«Ипотечный кризис не оказал негативного влияния на объёмы предоставления жилищных кредитов Сбербанком, — говорит директор управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России Ирина Гареева. — С сентября наш Юго-Западный банк улучшил показатели по выдаче жилищных кредитов населению, сохранив условия предоставления жилищных кредитов (ставки от 10,75% годовых в рублях; срок кредитования до 35 лет, единоразовые комиссии). Это подтверждается ростом объёмов выдачи кредитов за период с сентября прошлого года. В частности, выбор в пользу жилищных кредитов Юго-Западного банка за эти четыре месяца сделали 6512 заёмщиков, получивших жилищные кредиты на общую сумму четыре миллиарда рублей — это 50,4% от общего объёма нашей выдачи за 2007 год. В последнее время значительно повысился уровень финансовой грамотности населения. При большом количестве предложений со стороны коммерческих банков  по кредитам, граждане уже способны просчитать все расходы, включая постоянные (например, страховка жизни, объекта недвижимости, ежемесячная комиссия по кредиту и пр.) и единоразовые, и сделать свой выбор в пользу наиболее привлекательных условий».

«В 2007 году ставки по ипотечным кредитам только понижались, а объёмы выдач росли. Цифры говорят о том, что финансовый кризис в США не повлиял на ипотечную политику нашего банка», — отметил Юрий Гречко. Напротив, по его словам, «Уралсиб» этой осенью предоставил заёмщикам возможность получить кредит на любое жильё — строящееся и готовое, городское и загородное, отменил обязательное предоставление справки о доходах, стал выдавать кредиты до государственной регистрации, принимать в качестве оплаты первого взноса государственные жилищные сертификаты. Результат не замедлил сказаться — ипотечные кредиты в южном отделении банка выросли по сравнению с прошлым годом почти в три раза. Объёмы ипотечного кредитования в целом по округу, по данным Центробанка России, за девять месяцев 2007 года удвоились по сравнению с предыдущим годом. Безусловными лидерами в этом процессе являются Ростовская область и Краснодарский край.

Не меняли ставок по кредитам и те региональные банки, которые можно отнести ко второму эшелону. «Мы недостаточно интегрированы в мировую систему ипотечного кредитования, так что на нас кризис никак не отразился, — пояснил начальник отдела ипотечного кредитованиякраснодарского  “Крайинвестбанка” Владислав Кузьмин. — По нашей информации, практически все банки как кредитовали, так и продолжают. Рост процентов был только
в тех банках, которые завязаны на международных кредитах, работают с иностранными инвесторами».

«Я считаю, что в целом по России кризис ликвидности не сильно сказался на ипотечном кредитовании, — заявил Роман Гурьянов. — Наш банк “Первомайский” работает по программам АИЖК и московского банка “Дельта-кредит”. Может, если бы мы использовали собственные программы, мог бы возникнуть вопрос об изменении процентных ставок в связи с удорожанием стоимости ресурсов, но так как мы реализуем программы этих организаций, то все взоры устремлены на них».

По мнению Анатолия Милюкова, региональные банки меньше чувствуют на себе пресс импортного кризиса, чем центральные, деятельность которых во многом зависит от ресурсов международного рынка. Региональные банки такой зависимости не имеют, они действуют в основном на российском межбанковском рынке, ситуация на котором оставалась спокойной.