Олимпгенплан

Общество
Москва, 29.09.2008
«Эксперт Юг» №20-21 (26)
В Сочи идёт публичное обсуждение генплана, который должен превратить город в курорт мирового уровня. Представители общественности считают, что спортивная составляющая плана противоречит курортной. Но слушать их, похоже, времени нет — генплан необходимо принять в самые короткие сроки, чтобы поспеть к Олимпиаде 2014 года

Последние несколько лет городские власти много говорили о том, что новый генплан находится в стадии разработки и вскоре будет принят. А в ожидании этого момента Сочи рос без определённых правил застройки и землепользования. Про существование старого, но по закону всё ещё действующего, генплана 1967 года все как будто забыли. Горожане узнали термин «точечная застройка», а девелоперы получили карт-бланш — элитные жилые комплексы стали расти зачастую прямо на берегу моря или в парковых зонах, что противоречит самой идее развития города как курорта.

Но важность инвестиций в строительство не идёт ни в какое сравнение с вложениями в инфраструктуру, которая функционирует на пределе своих возможностей. Участились перебои с электроснабжением и аварии в коммунальном хозяйстве. Увеличивается население и, соответственно, количество автотранспорта. Пробки на дорогах, сравнимые с московскими, стали обычным делом. Зелёных насаждений становится всё меньше. Пляжная полоса сокращается. Всё это ухудшает экологическую ситуацию в городе и делает его с каждым годом всё менее привлекательным для туристов. По официальным данным, в этом сезоне Сочи недосчитался 500 тысяч отдыхающих.

Местные власти наконец забили тревогу. «Без утверждённого генерального плана невозможно системное развитие города. После принятия этого документа мы сможем воспрепятствовать хаотичной точечной застройке Сочи. Наш город был и остаётся прежде всего курортом, мы будем развивать его именно в этом направлении», — заявил мэр города Владимир Афанасенков.

Но Сочи — это не только курорт, но ещё и будущая олимпийская столица. Именно этот факт и подстегнул разработку новой редакции генерального плана города. За дело с удвоенной силой взялись крупнейшие институты страны — ФГУП «РГ НИПИ Урбанистики» и ОАО «РИГИР “ГИПРОГОР”». В качестве заказчика выступила уже не администрация города, а государственная корпорация «Олимпстрой». Проектировщикам, с учётом новых реалий, пришлось ваять новый генплан в рекордно короткие сроки.

Сочи-2032

В конце августа план представили на суд общественности. Во всех четырёх районах города разработчики провели презентации и рассказали об основных целях и задачах развития города. Цель номер один — превратить Сочи в современный высокоэффективный санаторно-курортный, деловой, спортивный и туристический центр мирового уровня. Чтобы её достичь, понадобится много времени и масса усилий. Завершить масштабные преобразования города предполагается в 2032 году. К этому времени, по предварительным расчётам, население Сочи вырастет с 401 тысячи человек до 518 тысяч. Соответственно предусматривается рост обеспеченности жильём на одного горожанина — с нынешних 18 кв. м до 39. В абсолютных цифрах к расчётному сроку жилфонд Сочи должен составить 20 млн кв. м (сейчас — 7 млн), что вызывает необходимость модернизации инженерной инфраструктуры и энергетики.

Новые микрорайоны планируется разместить в горных сёлах, которые получат дополнительный импульс к развитию за счёт двух крупных транспортных артерий, проходящих на значительном удалении от побережья. Первая — это часть международного проекта строительства кольцевой автомобильной дороги вокруг Чёрного моря. Вторая предполагает радикальное изменение транспортной инфраструктуры Сочи — она совмещает в себе железную и автомобильную дороги и тоже проходит в горах, но несколько ближе к городу. А по действующей сейчас железной дороге вдоль моря будут ходить только внутригородские электрички.

Интенсивное освоение предгорных районов — один из ключевых моментов генерального плана. Прибрежные территории предполагается использовать исключительно под курортно-рекреационные объекты — гостиницы и санатории. Между тем, в прибрежной зоне сейчас существуют и  жилые районы. Городским властям придётся каким-то образом решать эту проблему. Впрочем, представленный генплан оперирует самыми общими категориями и не даёт ответов на многие вопросы. Детальных схем планировки районов пока нет. Невозможно понять, какие конкретно изменения ждут сочинцев.

Гораздо более подробной выглядит подготовка города к зимним Олимпийским играм. К 2014 году, первому этапу реализации генплана, должны появиться железнодорожная дорога в аэропорт и в Имеретинскую низменность, участок объездной автодороги вокруг Сочи, ещё один транспортный коридор, связывающий Адлер и Красную Поляну и совмещающий в себе автомагистраль и железную дорогу. Ну и, естественно, предстоит возвести все спортивные объекты и новые гостиничные комплексы. Возрастающие потребности в электроэнергии обеспечат новая Адлерская ТЭС и реконструкция магистральных сетей. Частичной модернизации подвергнется коммунальная инфраструктура города.

Но вначале, для обеспечения строительства олимпийских объектов и инфраструктуры, необходимо будет обеспечить подвоз стройматериалов. Для этого планируется усиление вторыми путями железной дороги от Туапсе до Адлера. А ещё надо создать условия для работы десятков тысяч строителей, предусмотреть грузовые дворы и возвести два морских порта в Имеретинской низменности.

Конфликт интересов

Понятно, что развитие города неизбежно связано со столкновением различных интересов. В Сочи первые признаки этого уже можно наблюдать в той же Имеретинской низменности. Сначала жители протестовали против их переселения с мест будущих олимпийских стройплощадок. Сейчас властям вроде бы удалось убедить людей, что компенсировать потери будут по справедливой цене, так что страсти поутихли. Но уже назревает новый конфликт, который связан со строительством одного из двух портов для завоза стройматериалов. Первый порт расположен вдали от жилья и никому не мешает, а со вторым приключилась странная история.

Дело в том, что первоначально его собирались разместить вдали от жилых районов в устье реки Псоу, на границе с Абхазией. Однако планы поменялись. Генеральный план помещает порт в самом центре Имеретинской низменности. Кроме жилья, там находятся туристические базы и проектируемый олимпийский гостиничный комплекс. Почему так произошло, судить сложно — в Росморпорте говорят, что это пожелание администрации края, кубанские власти утверждают, что это сделано в целях обеспечения эффективной доставки грузов, а проектировщики генплана видят причину в сложной геологии морского дна у устья реки Псоу.

Как бы то ни было, местные жители опасаются, что грузовой порт значительно ухудшит условия жизни трёх тысяч человек и сделает этот район малопривлекательным для отдыхающих. На публичных слушаньях людей, которые требовали отмены строительства порта, пытались успокоить тем, что после завершения олимпийских строек из него сделают марину для яхт. Но общественные активисты в доказательство своих опасений приводили официальные ответы из различных ведомств, где весьма уклончиво говорилось о будущем перепрофилировании. В частности, в письме из ФГУП «Росморпорт» отмечено, что это должно произойти по желанию администрации края и ГК «Олимпстрой», а вот позиция самого предприятия никак не обозначена.

«Вы же должны понимать — там будет почти 15 тысяч гостиничных мест. И разве может быть там грузовой порт? Пусть Росморпорт говорит уклончиво, но могу одно сказать — никто этого не позволит. Порт проектируется как временный», — заявил «Эксперту ЮГ» президент госкорпорации «Олимпстрой» Виктор Колодяжный.

Однако в пользу того, что грузовой порт в Имеретинской низменности, по крайней мере первоначально, планировался именно как постоянный, свидетельствуют ранее озвученные планы Росморпорта по полному выводу к 2014 году грузооборота из действующего сочинского морского порта и его переоборудованию для приёма круизных лайнеров. По словам главного архитектора генплана Елены Копьевой, уже поднимается вопрос о строительстве третьего, чисто грузового порта. Место для него ещё не найдено, но в любом случае появиться он сможет, скорей всего, уже после Олимпиады.

Кого-кого, а экологов никакие заявления о временности порта в Имеретинской низменности точно успокоить не способны — в генеральном плане пляжи, на которых планируется строительство, отмечены как особо охраняемые природные комплексы.

Декларация о намерениях

Общественный градостроительный совет Сочи, состоящий из местных общественников и архитекторов, высказал возражения концептуального характера. Их не устраивает, что в названии документа фигурирует словосочетание «горно-климатический курорт». По мнению председателя совета Ольги Козинской, в предложенном генплане развитие бальнеологии и морского курорта носит второстепенный характер. И хоть проектировщики много говорили о развитии именно этой составляющей курорта, сочинские архитекторы уверены, что в документе акцент делается на создании спортивных баз и это, по их мнению, оставляет мало шансов для курортного развития территорий.

«Отсутствует ярко выраженная идея планировочной организации территории как курорта. Предоставленные схемы фактически фиксируют сложившееся неблагоприятное положение вещей. Мы не увидели конкретных предложений по восстановлению и оздоровлению курорта, а документ носит преимущественно декларативный характер. Нет необходимых обоснований и расчётов», — считает сочинский архитектор Константин Мельников.

Что касается исходных данных, то тут действительно есть нестыковки. Взять, например, численность населения в одном из районов. По данным паспортно-визовой службы, в Лазаревском районе проживает почти 110 тысяч человек, а в расчётах фигурирует всего 83 тысячи жителей. Кроме того, в генплане нет достоверного расчёта нынешней и перспективной мощности курортных ресурсов. А это главные показатели для определения жилых и курортных зон. Было указано на отсутствие детальной планировки микрорайонов. В представленном масштабе функциональное зонирование носит весьма приблизительный характер. Градостроительный совет считает неправильной экспансию в предгорье, что сокращает буферную зону между городом и Кавказским заповедником. Опасения высказывались и по поводу создания насыпных островов — по мнению некоторых специалистов, они могут негативно повлиять на ширину пляжной полосы.

Некоторые идеи генплана всё-таки были поддержаны общественным советом. В частности, перенос железной дороги в горы. Однако сочинским архитекторам не понравилось то, что при этом продолжится эксплуатация старой приморской ветки, даже если по ней будут ходить не такие уж вредные для окружающей среды электрички. В целом же предложенная транспортная схема Сочи была подвергнута критике за то, что единственным её обоснованием является ориентация на олимпийские нужды. Высказывается предположение, что потребность в грузовых портах в Имеретинской низменности сохранится вплоть до конца 2013 года: времени для переоборудования просто не будет, и порты станут не лучшими соседями для Олимпийского парка.

Словом, общественный градостроительный совет предложил доработать документ на основе уточнённого технического задания и более детальных исследований, а затем вынести его на повторное публичное обсуждение.

Олимпийская нужда

Очевидно, что предложение о коренной переработке генерального плана в нынешних условиях просто не может быть принято. Не сегодня так завтра надо начинать строительство олимпийских объектов, а по закону сделать это можно только на основе генплана. Елена Копьева считает, что какие-то предложения общественности, возможно, будут приняты во внимание, но о концептуальных изменениях и речи быть не может. Допустим, предложение о полном избавлении побережья от железнодорожного полотна разработчики генплана не приемлют категорически. Электрички или скоростные трамваи, по их мнению, идеальный внутригородской вид транспорта. В то же время они соглашаются с претензиями относительно неточности исходных данных, но виновата тут, по их мнению, администрация города, которая, в частности, предоставила детальную топосъёмку территорий всего за 10 дней до выпуска проекта. Что касается некоторых других важных позиций, то они вообще не зависят от проектировщиков.

«Генплан — средоточие очень многих интересов, и не всегда возможно сделать так, как это нам бы хотелось, так как мы себе это представляем. Тем более что приходится работать в жёстких условиях, когда надо в первую очередь обеспечить подготовку к Олимпиаде. Тут многие решения зависели от корпорации “Олимпстрой”, от транспортников и от временного фактора», — говорит г-жа Копьева.

Порты в Имеретинской низменности, искусственные острова, сложно реализуемая и очень затратная идея прокладки железной дороги на Красную Поляну, да и сама схема размещения олимпийских объектов — всё это не имеет никакого отношения к проектировщикам генплана. Это данности, с которыми им приходилось считаться. Всё, что они могли — это пытаться интегрировать их в проект. И тут, конечно, возникают естественные сложности. Допустим, размещение стадионов в Имеретинской низменности — это идея американской фирмы, готовившей заявочную книгу и не вникавшей в реалистичность этих планов. А сейчас сложные геологические условия территории стали головной болью для проектировщиков. Разработчиков генплана ставит в тупик вопрос о том, как быть с принципиальным положением, предусматривающим вынос жилья с берега моря, в случае насыпных островов, на которых предусмотрено внушительное жилищное строительство.

Генеральный план Сочи должен быть принят ещё до начала олимпийского строительства, то есть до конца этого года. И если на его основании ещё можно строить какие-то предположения о развитии города на период до 2014 года, то будущее выглядит всё-таки довольно туманно. На подготовку к Олимпийским играм хотя бы есть деньги, так что реализация планов — со всеми оговорками — выглядит более-менее реалистично. Но что будет после 2014 года? Взять хотя бы идею переноса железной дороги в горы. Это потребует средств не меньших, а может быть и больших, чем подготовка к зимним Играм. В ОАО «РЖД» уже не раз говорили, что таких денег у компании нет. А если более пристально всмотреться в планы интенсивного жилищного строительства в горных районах — будет ли это привлекательно для инвесторов в свете возможного снижения экономической активности в городе после проведения Олимпиады? А если строительство постоянного грузового района начнётся только после 2014 года, то значит ли это, что с перепрофилированием порта в Имеретинской низменности придётся повременить? Но захочет ли тогда кто-то отдыхать в десятках тысяч гостиничных номеров, которые останутся после Олимпиады?

Всё это вопросы, на которые пока нет ответов. Можно предполагать два сценария — либо Олимпиада даст новый толчок к дальнейшему развитию Сочи, либо придётся разгребать последствия, которые повлечёт за собой подготовка к зимним Играм. И последний вариант совсем не исключён. Недаром в тексте пояснительной записки к генплану проскакивают слова «постолимпийская реабилитация Сочи». 

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №20-21 (26) 29 сентября 2008
    Инвестиционный форум
    Содержание:
    Пир во время шторма

    Сочинский инвестфорум зафиксировал спад абсолютных показателей, некоторый рост качественных и обозначил глобальную проблему финансирования южных проектов, масштаб которых всё растёт. Нехватка длинных денег у банков угрожает заморозкой проектов, которые не пройдут через ставшее более мелким сито отсева

    Реклама