Мечты о светлом прошлом

Наталья Яценко
22 марта 2010, 00:00
  Юг

Несмотря на благоприятную конъюнктуру рынка, частный инвестор возвращается на рынок жилья очень медленно и осторожно. Инвестиционный спрос на жильё на рынках ключевых городов юга России постепенно возрождается, однако на докризисные рубежи в ближайшую пятилетку он вряд ли выйдет

Инвестиционный спрос на жи­лую недвижимость несмотря на неоднозначность его роли в развитии строительного комплекса был существенным подспорьем строительного комплекса и риэлторского рынка в двухтысячные года. В кризис он упал практически до нуля. Ностальгия девелоперов и застройщиков по тем временам, когда доля сделок на рынке жилья с целью перепродажи и получения прибыли достигала 35–40% на локальных рынках, порождает малообоснованные надежды на то, что оживление на рынке недвижимости будет сопровождаться и оживлением инвесторов. Но большинство экспертов уверены, что прежних объёмов подобных сделок придётся ждать не менее пяти лет, а сами инвесторы уже стали более разборчивы и требовательны.

Откуда надежды на возврат спроса

Риэлторы называют квартиры, приобретённые не с целью использования их как жилья, а с целью извлечения дохода, инвестиционными квартирами. «Инвестиционные» покупатели стали появляться в 2000-х годах, когда российская экономика только успела оправиться от дефолта 1998 года. Для них вложение денег в недвижимость являлось успешным способом сохранения и увеличения своих денежных активов. По аналитическим данным уже к 2006 году приблизительная доля таких покупателей составляла 30–40% от общего числа сделок. В наиболее пиковые моменты продаж он достигал отметки 60%.

В Москве в 2007 году инвестиционный спрос стал постепенно снижаться по причине девелоперского бума в жилом сегменте и снижения роста цен — он там стал составлять, по оценкам некоторых экспертов, лишь 5–7%. На Юге эта доля к 2007 году только достигла 20–30%, а к началу кризиса составляла в среднем 35%. При этом величина доли инвестиционного спроса существенно отличалась на разных территориях с явной тенденцией к уменьшению с продвижением от региональных центров к глубинке, за исключением разве что курортных городов и в первую очередь Сочи. Именно в Сочи доля инвестиционных сделок была перед кризисом рекордной на Юге и по оценке риэлторов составляла около 60%. Из региональных столиц отличился Краснодар, где около половины квартир были инвестиционными, на втором месте — Ростов-на-Дону с его 35–40%.

В малых городах, особенно с депрессивной экономикой — например, на шахтёрских территориях — инвестиционный спрос не превышал 10–15%. В сельских поселениях городского типа почти отсутствовал. Эксперты отмечают главный фактор, который влияет на эти величины. «Инвестора привлекают прежде всего перспективы быстро заработать на росте цен, — говорит Андрей Соколов, заместитель начальника отдела маркетинга ОАО “ВЗ ЖБИ № 1” (Волгоград). — А он в свою очередь диктуется только соотношением объёмов спроса и предложения, на которые в свою очередь влияет значительное число факторов от ресурсной обеспеченности стройкомплекса до инвестиционной привлекательности товаров-субститутов. Существовавший до кризиса рост цен свидетельствовал о состоянии дефицита на рынке жилой недвижимости».

Естественно в крупных городах, столицах регионов Юга спрос был и остаётся существенно выше, чем в глубинке в силу более благоприятных условий для проживания и диктуемой этим трудовой миграцией. Причём это — платёжеспособный спрос, так как в городах с развитой экономикой и доходы населения выше. В южных городах, особенно в Краснодарском крае, спрос существенно подпитывается миграцией из социально нестабильных северокавказских республик и из северных регионов России. И хотя основные силы частных застройщиков, в том числе и экспансионеров из более конкурентно насыщенных столиц сосредотачивались прежде всего там, где была наиболее высока концентрация спроса, объёмы строительства существенно отставали от спроса, генерируя дефицит жилья. Понятно, что в регионах с большим дефицитом и рост цен был более стремительным, привлекая соответственно больший интерес инвесторов. Этим объясняется более высокая доля инвестиционных сделок в том же Краснодаре, так как дефицит предложения в 2007 году здесь был существенно выше, чем, например, в Ростове-на-Дону.

Быстрое падение спроса с конца 2008-го по весну 2009 года — почти мгновенное по рыночным временным критериям — обвалило цены, в то время как объёмы и темпы жилого строительства, напротив, вплоть до конца 2008 года оставались на докризисном уровне в большинстве развитых регионов. И только с середины 2009 года риэлторы и строители заговорили о предстоящем существенном сужении предложения в 2010 году из-за заморозки некоторых объектов и отсутствия новых. И те, и другие с надеждой заговорили о предстоящем дефиците жилья и как следствии — о повышении цен на него, подтверждая свои размышления наметившейся в ноябре 2009 года тенденцией к стабилизации и даже незначительному росту цен. На этой же тенденции основывается надежда на возврат на рынок инвестиционных сделок.

Эксперты отмечают очевидную зависимость доходности инвестирования в жилую недвижимость от динамики цен на жильё. При этом все отмечают, что слишком высокий инвестиционный спрос — это палка о двух концах. Главная опасность слишком большого его объёма — надувание спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, который в свою очередь грозит обвалом не только ценам и, собственно, самим инвесторам, но и всему строительному комплексу. Если доходность инвестиций в недвижимость будет выше, чем доходность инвестиций в эквивалентные активы, то спрос на недвижимость со стороны инвесторов будет постоянно увеличиваться. «Пузырь» растёт до некоего уровня, при котором спрос на недвижимость начинает снижаться в связи с уменьшением числа покупателей, доходы которых позволяют приобретать подорожавшее жильё с использованием ипотечного кредита. Снижение спроса приводит к остановке роста цен — пузырь лопается.

Тем не менее, большинство экспертов признают и положительную роль инвестиционного спроса. «Покупатели инвестиционных квартир выполняли одну из важнейших функций, — говорит Виталий Богозов, директор ООО “Новая Линия-Недвижимость”, — соинвестирование строительного комплекса. Ведь не редко наблюдалась тенденция, что в новом, только что построенном доме практически все квартиры были распроданы, но заселены были около 30 процентов, а остальные 70 процентов — перепродавались. Сегодня же в новостройках покупают, в большей степени, только конечные пользователи — для жилья». Нетрудно догадаться, продолжает эксперт, что это значит для строителя, который в нынешних условиях сталкивается с очень большими сложностями в привлечении банковских кредитов, — отсутствие собственных оборотных средств для продолжения своей деятельности. По­этому совершенно естественно упование девелоперов и застройщиков на возвращение частного инвестора на рынок.

Сейчас, когда цены начали пусть и медленно, но расти, не исключено, что многие из инвесторов, вложившихся до кризиса, захотят зафиксироваться

Момент стабилизации

В настоящее время большинство экспертов в области недвижимости едины во мнении о том, что цены на жильё стабилизировались. При этом они резко расходятся в вопросе о том, что будет с ценами на жильё в будущем. Диапазон мнений очень широк: одни полагают, что период стабилизации завершится переходом к новому росту цен, а значит, на рынок вернётся инвестор. Другие говорят о неизбежности некоторого снижения или даже резкого обвала цен на рынке, который может быть вызван второй волной кризиса.

«В 2007 году и до середины 2008 года инвестиционный спрос достигал колоссальных масштабов. Даже в ипотеке. Подобное нас в любом случае ожидает и в будущем, — говорит начальник управления кредитования частных клиентов Южно-Западного банка Сбербанка РФ Александр Хлонь.  По нашим оценкам, всплеск может нас ожидать уже где-то с июля этого года. Стагнации в финансовом мире уже нет. С начала года начинается фаза роста. Насколько быстро раскрутится новый виток и насколько длительным будет этот период, никто не скажет. Но если откроется приток капитала в тех же объёмах, как был, спираль раскрутится за три — четыре месяца. Учитывая предыдущий опыт динамики развития ипотеки, для неё понадобится ещё какое-то время — два — три месяца. В итоге мы прогнозируем выход спирали на очередной виток через полгода — то есть к июлю 2010-го».

Алексей Трушин, коммерческий директор ГК «Европа-Инвест», рад такому прогнозу, но уверен, что понятие инвестиционного спроса в массовом понимании кануло безвозвратно. «Конечно, покупатель-инвестор вернётся на рынок, — говорит г-н Трушин. — Мы уже видим фазу очень осторожного и медленного роста. Но мы часто путаем понятия инвестиционного и спекулятивного спроса. В последнем случае ожидаемый срок оборачиваемости капитала составляет максимум год. Именно за этот срок покупатель до кризиса успевал купить-продать квартиру, иногда не раз. Это возможно лишь при очень бурных темпах роста доходов некоторой категории лиц на фоне существенного превалирования спроса над предложением, а роста цен — над доходностью других финансовых инструментов умножения капиталов. Сейчас большинство инвесторов, наученные кризисом, когда раздутый спекулятивный пузырь лопнул очень быстро, станут более осторожными. Как бы активно мы ни выходили из кризиса, вряд ли возможно повторение ситуации, когда цены на недвижимость росли на 35–40 процентов в год, рост доходов иногда даже опережал этот рост и 40 процентов квартир продавались инвесторам».

«Все преференции жилья как надёжного инструмента инвестиций остались, предприниматели восстанавливаются и начинают бурную деятельность, которая в свою очередь привлечёт деньги, и эти деньги они начнут куда-то вкладывать, — считает Илья Володько, директор консалтингового агентства в сфере недвижимости MACON Realty Group. — И не только в коммерцию, в ценные бумаги, но и в жильё — просто ради диверсификации своих прибылей. Недвижимость — и это подтверждается всей историей и практикой рыночной экономики — остаётся одним из самых надёжных инструментов если не роста, то, как минимум, сохранения денег».

«Я помню очень хорошо кризис 1998 года, тот обвал рубля, который произошёл, — рассказывает директор АН “Гудвилл” Игорь Марченко. — Люди, рассчитывавшие на виллу, не могли купить даже коммуналку. Если в Краснодаре до того кризиса однокомнатная квартира стоила примерно 20 тысяч долларов, то уже через полгода она стала стоить вдвое меньше. Потом начался медленный рост, который ускорялся, и к началу нынешнего кризиса цена такой квартиры достигала 100–120 тысяч долларов. А теперь мы видим не восстановление цен на недвижимость до прежних величин, а их увеличение — на нашем примере в 5–6 раз. Вы думаете, наши инвесторы не помнят истории? Помнят. И они при первой же возможности вернутся к своей тактике в надежде поднять свои первоначальные вложения в разы».

Управляющий партнёр филиала ЮФО PENNY LANE девелопмент Владимир Трибрат предлагает осторожнее оперировать историческими примерами и приводит свои доводы: «Ведь почему надувалось до кризиса то, что надулось. Не потому, что бизнес резко стал эффективным, а потому, что 500 миллиардов долларов пришли в страну в виде заёмных иностранных средств. И ещё на протяжении 2009 и 2010 годов будет продолжаться отток этого заёмного капитала. И, соответственно, эти деньги не попадут на рынок жилья ни в виде инвестиционного спроса, ни в виде инвестиций в собственно строительный комплекс. Тех самых свободных, лишних денег нет сейчас у потенциальных покупателей. Может быть ситуация изменится во второй половине 2010–2011 году. Кризис научил и потребителей и девелоперов, что то, что слишком быстро растёт в цене, может упасть. Мера ответственности инвестора существенно повысилась и будет оставаться таковой ещё многие годы».

Эксперты отмечают усилия государства и крупнейших банков, активно играющих на рынке ипотечного кредитования, по либерализации условий и снижению ипотечных ставок для надёжных платёжеспособных заёмщиков, число которых будет увеличиваться с улучшением общей экономической ситуации и посткризисной стабилизации. Сейчас трудно сказать, когда эти два вектора встретятся, но они встретятся однозначно. И тогда после периода стабилизации цен, наблюдаемого сегодня на большинстве локальных рынков, придёт период роста цен, а следовательно — и период повышения инвестиционной активности.

В 2008 году инвестиционный спрос достигал колоссальных масштабов. Подобное нас ожидает и в будущем. Мы прогнозируем выход спирали на очередной виток к июлю 2010-го

Тормозящие предложения

Эксперты отмечают ещё и рыночные факторы, которые будут существенно влиять на темпы продаж и не позволят ценам расти, а значит будут сдерживать инвестиционный спрос. Владимир Трибрат обрисовал сценарий на примере Краснодара, где за 2007 год было сдано почти 2 млн кв. м недвижимости — и всё было продано. Но, учитывая объёмы инвестиционных сделок до кризиса, не более половины его было использовано по прямому назначению. Половина — это инвесторы, которые приобретали недвижимость в надежде на то, что рост цен продолжится. Обвал цен с осени 2008-го до осени 2009 года, естественно, заставил их занять выжидательную позицию. На дне цен никто, конечно, сбрасывать эти квартиры не стал. Но сейчас, когда цены начали пусть и медленно, но расти, не исключено, что многие из инвесторов захотят зафиксироваться. «Я думаю, что уже в 2010 году тысяч 100–150 квадратных метров такого жилья поступят на рынок, — говорит Трибрат. — Что это значит — понятно: цены не смогут расти теми темпами, которыми они могли бы расти».

Второе: на рынок придут те проекты, которые строятся или были заморожены во время кризиса и которые девелоперы-таки дотянут на собственные и привлечённые, в том числе при содействии государства, средства. Эти квартиры тоже будут оказывать давление на рост цен на рынке.

И третье — это банки, которые только сегодня начинают искать пути реализации залоговых квартир по неоплаченным ипотечным и псевдоипотечным кредитам. «За пять лет выдано порядка 80 миллиардов долларов ипотечных займов, — рассказывает Владимир Трибрат. — И из них, по приблизительным оценкам, 10 миллиардов — это проблемные кредиты. Конечно, для рынка общероссийского — это капля в море, пусть даже в Краснодаре наберётся две-три сотни таких квартир. Но учтите, по каким ценам это жильё будет продаваться с условием, что банки заинтересованы в максимально быстрой продаже». Влияние этих факторов будет зависеть от того, какими темпами экономика будет выходить из кризиса. Если быстро, то второго и третьего факторов рынок может даже не заметить. Если же медленно, то рынок будет тяжело «переваривать» влияние каждого из этих факторов — и тогда рассчитывать на возврат к докризисным ценам и объёмам продаж в пятилетней перспективе не стоит.