Новый облик столицы Урала

Благодаря инициативам крупного частного капитала Екатеринбург стал обладателем серии архитектурных проектов, способных превратить его в мегаполис европейского уровня

За минувшие полгода в столице УрФО произошло сразу несколько знаковых событий, касающихся перспективы застройки города. Началось все с проекта строительства отеля, инициированного Уральской горно-металлургической компанией (УГМК). Проект предполагает возведение отеля пять звезд в центре, на берегу реки Исеть, рядом с театром драмы и домом правительства. Поскольку российских застройщиков, способных поднять проект, не нашлось, консультант - швейцарская компания Opim International Consulting - предложила в качестве генерального партнера одну из крупнейших в мире строительных компаний Bouygues Construction. Группа Bouygues, базирующаяся во Франции, занимает второе место в рейтинге крупнейших строительных компаний мира, имеет опыт реализации сложных конструкторских решений по всему миру. Ее подразделение Буигстрой работает в России с 1990 года. Для подготовки архитектурного проекта отеля привлекли ведущее европейское архитектурное бюро Valode & Pistre. Сейчас согласовываются последние детали, стройка начнется уже этим летом.

Впрочем, само по себе строительство гостиницы, даже исключительных масштабов, к глобальным изменениям в городе привести не может. Но история получила продолжение.

УГМК предложила Valode & Pistre (точнее, ее подразделению VP-Cite) подготовить проект застройки Сити-центра - делового квартала рядом с домом правительства. Наконец, при посредничестве Opim International Consulting идут переговоры о подготовке проектов возведения двух небоскребов в центре города, а также о реконструкции аэропорта Кольцово и Центрального стадиона, принадлежащих структурам "Реновы" и группы "Синара" соответственно.

Мегаполис будущего

Нетрудно заметить, что финансовый двигатель этих проектов - крупный частный капитал, инвестирующий в перспективный сектор городской недвижимости. Под его имя и гарантии в регион идут ведущие зарубежные компании и западные деньги. В Екатеринбурге вложения направляются в объекты деловой инфраструктуры и индустрии развлечений, которые сами по себе становятся мощным фактором изменений инвестиционной привлекательности региона и двигателем экономического роста.

Общая стоимость проекта отеля - около 80 млн евро. Сооружение в 20 этажей на 300 номеров (полезная площадь 34 тыс. кв. метров, высота более 70 метров) планируется сдать к концу 2007 года. Уже идут переговоры с корпорацией Hyatt (управляет 213 отелями в 43 странах мира): она рассматривается в качестве основного кандидата в управляющие екатеринбургской гостиницы. Собственно Hyatt уже выступила консультантом проекта, отель возведут по ее стандартам.

Проект интересен тем, что строиться будет не только на деньги УГМК: 70% стоимости профинансирует пул французских банков под гарантии французского же агентства страхования риска неплатежей при проведении экспортно-импортных операций COFACE. В свою очередь COFACE получит гарантию Внешторгбанка России, выданную под обеспечение УГМК. Переговоры близки к завершению. Предполагается, что кредит на десять лет возьмет Верх-Исетская инвестиционно-строительная компания (застройщик, дочерняя структура УГМК), стоимость ресурсов будет на 2,5 - 3% ниже аналогичных предложений российских банков. Проект окупится за десять лет с начала финансирования (включая 30 месяцев стройки).

Стоит отметить, что для финансирования подобного проекта зарубежные банки требуют от генерального подрядчика, в данном случае Bouygues, гарантий соблюдения сроков и сметной стоимости. На Урале строительных компаний, чьи гарантии могут быть приняты международными финансовыми институтами, нет.

Проект Сити-центра предполагает возведение масштабного комплекса офисных и торговых сооружений общей площадью порядка 400 тыс. кв. метров, включающего четыре высотных здания от 30 до 60 этажей и большую зону отдыха и развлечений. Масштаб инвестиций, по словам генерального директора Верх-Исетской инвестиционно-строительной компании Алексея Рябцева, - порядка 1 млрд долларов. До 90% площадей квартала придется на офисные помещения, 6% - на торговые площади, остальное - отель уровня три звезды. План предусматривает разбивку аллеи, транспортная схема включает пешеходный мост через Исеть и трамвайное кольцо вокруг квартала.

Очевидно, что ни один инвестор в одиночку подобный проект не потянет. Схема привлечения капитала - пожалуй, центральный вопрос, который придется решать девелоперу (структурам УГМК). Сейчас холдинг ведет переговоры с потенциальными инвесторами: крупными европейскими компаниями (при посредничестве Bouygues) и американскими инвестиционными фондами. Кроме того, опыт реализации аналогичных проектов в других странах свидетельствует: отдельные здания вполне могут быть профинансированы и крупными российскими компаниями, если они решат разместить там головные конторы.

Еще один проект, над которым работает Valode & Pistre, предполагает возведение в центре города двух башен высотой 165 и 150 метров, площадью 57 и 43 тыс. кв. метров соответственно. Общая стоимость проекта - около 150 млн долларов.

Все проекты, включая реконструкцию аэропорта и Центрального стадиона, дополняют друг друга: отель и деловой центр требуют наличия современного аэропорта, стадион международного класса обеспечит загрузку отеля.

На первый взгляд, все это заставляет вспомнить знаменитую речь Остапа Бендера перед жителями Васюков. Разница в том, что в подготовку проектов уже вкладываются ресурсы. По данным партнера компании Valode & Pistre Жана Пистра, стоимость архитектурной части проекта составляет в среднем около 5% сметы, и сам факт того, что частные компании инвестируют столь значительные средства, свидетельствует о серьезности намерений.

Мультипликативный эффект

В компании " Буигстрой" говорят, что к возведению отеля скорее всего будут привлечены уральские строительные компании и поставщики стройматериалов. Собственно, опыт работы с нашими производителями материалов у "Буигстроя" уже есть: Первоуральский завод трубчатых строительных конструкций выполняет заказы для нефтегазового проекта "Сахалин-1", где французы выступают подрядчиками.

Что это даст экономике региона? Первое прямое следствие - рост заказов в промышленности стройматериалов. Сложные конструкционные материалы, такие как стекло для фасада отеля (а он будет полностью состоять из нескольких слоев изогнутого армированного стекла), привезут из-за границы. Но элементы попроще - металлоконструкции, бетон, значительную часть материалов для внутренней отделки - предполагается закупать на месте.

Общий планируемый размер ввода площадей (порядка 600 тыс. кв. метров) превышает размер введенных жилых помещений в Екатеринбурге в 2004 году (497 тыс. кв. метров). И хотя строительство будет вестись на протяжении нескольких лет (поэтапная застройка Сити-центра, если проект состоится, может растянуться лет на десять), оно вполне способно дать дополнительный ежегодный прирост заказов порядка 10 - 20%. А поскольку речь идет о сложнейших конструкциях и дорогих материалах, в ценовом выражении эффект окажется еще выше.

Наконец, поставщики вынуждены будут перейти на международные стандарты качества: этот процесс уже идет, например, на Первоуральском заводе, где за контролем качества и стандартов следят представители "Буигстроя". Участие в проектах международного уровня позволит уральским производителям стройматериалов претендовать в перспективе на получение подобных заказов.

Не без дивидендов останутся строительные компании Екатеринбурга, привлеченные в качестве субподрядчиков на отдельные виды работ. Проблема квалификации российских строителей в принципе очень остра, поэтому на объекты высокого класса застройщики сейчас привлекают специалистов (вплоть до прорабов) из Хорватии, Югославии, Испании и других стран.

Далее. Мало кто из заказчиков застрахован сегодня от увеличения сметной стоимости объекта (от выигрыша тендера до сдачи объекта она может вырасти на 30 - 50%) и от затягивания сроков его сдачи. А это сильно снижает шансы привлечения заемных средств, прежде всего банковских кредитов. Банки требуют от генерального подрядчика гарантий завершения объекта в срок и соблюдения сметы. Предоставить их может только строительная компания с прозрачной и понятной финансовой отчетностью. Российская строительная отрасль, пожалуй, наименее прозрачна: это мы видим, составляя рейтинги крупнейших компаний региона и анализируя их финансовую отчетность.

Таким образом, работа по заказам французов позволит уральским строителям повысить качество менеджмента, не говоря уже об увеличении доходов, занятости и налоговых поступлений в бюджет.

Наконец, ввод такого количества офисных площадей высокого класса в значительной мере снимет проблему дефицита коммерческой недвижимости в городе. Более того, он неизбежно потребует привлечения профессиональных управляющих компаний. Все это приведет к снижению или по крайней мере стабилизации арендных ставок и заставит действующих арендодателей поднимать уровень сервиса. Не секрет, что пока он системно низок: арендаторы не защищены ни от произвольного повышения ставок, ни от дополнительных добровольно-принудительных поборов на ремонт входной группы, охрану, уборщицу и т.д.

Осторожный оптимизм

Пока со всей определенностью можно говорить о строительстве отеля. Остальные проекты - в стадии подготовки документации. Если их реализация начнется, это приведет к огромным изменениям в экономике города и окружающих территорий. Наличие делового центра европейского уровня и сопутствующей инфраструктуры (отели, аэропорт) станет мощным самостоятельным фактором привлечения в регион крупных инвесторов. Масштабная стройка серьезно поднимет уровень заказов в промышленности стройматериалов региона и всех смежных отраслях. Кроме того, уральские строители и поставщики стройматериалов, включенные в проекты, будут вынуждены работать по международным стандартам качества, что приведет к повышению общего уровня производственной культуры в отраслях и даст им в перспективе возможность выхода на заказы международных компаний. Город получит современный архитектурный комплекс - модель, под которую волей-неволей начнут подстраивать и другие архитектурные решения. А там, глядишь, из унылого индустриального города - странного сочетания хрущевок, брежневок, тяжеловесного сталинского конструктивизма и недоархитектуры 90-х - Екатеринбург превратится в современный мегаполис.

Помешать реализации этих планов могут многие факторы. На внешние, такие как снижение кредитных рейтингов России, замедление темпов роста в секторе недвижимости, ухудшение конъюнктуры на рынке металлов, воздействовать невозможно. А вот внутренние - в компетенции крупных частных компаний и властей. Какие это риски? Во-первых, весь комплекс проблем, связанных с планированием застройки, оформлением документации на строительство, повышением эффективности работы технических служб, отчислениями в различные фонды - в общем, все бюрократические барьеры, которые могут отпугнуть потенциальных инвесторов. Это сфера влияния прежде всего муниципалитета. Во-вторых, согласование интересов сторон: инвесторов, кредиторов, строителей, городских и областных властей. Эту функцию могло бы взять на себя агентство по привлечению инвестиций или аналогичная структура, создание которой предусмотрено законопроектом об инвестиционной деятельности в Свердловской области. Другое дело, что эффективная работа любой подобной структуры упирается в квалификацию ее сотрудников (она должна быть высочайшей) и уровень полномочий, причем признаваемых на уровне как городской, так и областной администрации.