Банки апробируют новый инструмент рефинансирования ипотечных активов - закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды. На прошлой неделе о создании двух таких ПИФов объявили управляющие компании НВК и "Ямал". ПИФы будут выкупать пулы закладных по ипотечным кредитам, а периодические платежи по ним - пропорционально распределять между пайщиками.
В фонд "НВК-Городская ипотека" войдут закладные Городского ипотечного банка на сумму 150 млн рублей. Банк, созданный при участии "Росгосстраха", имеет ипотечный портфель, превышающий 30 млн долларов, и выдает жилищные кредиты под 16-18% годовых. По словам директора УК НВК Салавата Халилова, доходность ипотечного фонда для пайщиков составит около 12% годовых. Разницу поделят между собой управляющая компания и банк. У банка будет возможность заработать еще и на сервисном обслуживании кредитов, и на рисках дефолтов по закладным.
Стоимость имущества ипотечного фонда под управлением УК "Ямал" оценивается в 1 млрд рублей. В этот ПИФ будут собраны закладные, выданные по стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и все эти паи будут выкуплены Росбанком. По оценкам экспертов, доходность этого ипотечного ПИФа может оказаться ниже, чем у "НВК-Городская ипотека", так как по стандартам АИЖК процентные ставки составляют 14-15% годовых. Впрочем, по словам директора "Ямала" Александра Скоморохина, пайщики смогут рассчитывать на внеплановый доход, если ПИФ займется структурированием пулов ипотечных кредитов с целью их последующей перепродажи инвесторам.
По мнению специалистов, паевая схема секьюритизации ипотечных активов будет динамично развиваться, по крайней мере до тех пор, пока у банков и инвесторов не появится такой классический механизм рефинансирования ипотеки, как полноценные ипотечные облигации с гарантированной доходностью. Этот инструмент у нас пока и вовсе не задействован - из-за несовершенства законодательной базы. Поддержать интерес к ипотечным фондам можно и за счет снижения налоговых рисков. "Речь прежде всего идет о налогообложении операций такого фонда, - поясняет Дмитрий Сачин, исполнительный директор ФК 'Уралсиб', у которой в планах тоже создание ипотечных фондов. - Так, Налоговый кодекс освобождает операции банков по купле-продаже ипотечных кредитов от НДС. А вот про операции паевых фондов умалчивает. Почему-то мытари толкуют этот пробел не в пользу участников рынка и настаивают на уплате НДС. Впрочем, мы уже разработали соответствующие поправки в Налоговый кодекс и надеемся, что скоро они будут приняты".
