Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России всегда составляла больше половины от общих объемов вводимых в эксплуатацию жилых площадей. После принятия закона об эскроу-счетах для ИЖС эта доля может еще больше вырасти, а основным строительным материалом станет дерево, в том числе из-за санкций в отношении нашей страны и отказа западных контрагентов от поставок из России.
Сплошные плюсы
В 2023 г., по данным Ассоциации деревянного домостроения, было введено в строй 15,6 млн кв. м жилья из дерева. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений, то есть начиная с 2009 г. Рост за последние два года составил более 44,4%. С января по май 2024 г. было построено 220 тыс. частных домов, что на 20,8% больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Доля деревянных домов в общей структуре ИЖС в 2023 г. составила 33%, тогда как в допандемийном 2019-м она составляла всего 22%.
О строительстве деревянных домов высотой более 4 этажей говорить пока не приходится, хотя производственная база для этого уже создана. Речь о CLT (cross laminated timber) — перекрестно-клееной древесине, панели из которой применяются при высотном строительстве. Например, в американском городе Милуоки в 2022 г. было возведено деревянное жилое здание Ascent MKE в 25 этажей, пока что самое высокое в мире.
«CLT-панели — это инновационный продукт, который несет в себе выгоду для всех участников строительного бизнеса, — рассказал „Эксперту“ Андрей Ветер, технический директор BN Group, девелопера в составе холдинга АФК „Система“. — Здания из таких панелей не дают усадки и не деформируются. Это энергоэффективный материал, который позволяет строить даже в условиях Крайнего Севера, где температура воздуха опускается до −60 °С».
По словам Андрея Ветра, доля домов из CLT в России с 2014 г увеличилась на 7% и уже достигла 46% от общего объема деревянных домов в ИЖС. К 2025 г. значение показателя может вырасти до 50%, что составит порядка 12 млн кв. м жилья.
«Вес материала — его существенное преимущество, — рассказал изданию Дмитрий Береснев, вице-президент по коммерческой деятельности Segezha Group. — Один кубометр бетона весит 2,5 тонны, а кубометр CLT — 470 кг. Горизонтальные слои древесины обеспечивают необходимую жесткость конструкций, а вертикальные — несущую способность. По прочности CLT-плиты сопоставимы с классическими строительными материалами, а в некоторых случаях и превосходят их».
В 2023 г. Высшая школа бизнеса НИУ ВШЭ провела сравнительный анализ жизненного цикла многоквартирного ЖК «Соколики», построенного из CLT-панелей, и модели идентичного объекта из традиционных материалов. Исследование доказало снижение общей массы конструкции на 47%, а также сокращение выбросов диоксида углерода (по всему циклу производства) на 20%.
«Дерево — это все-таки горючий материал. Но дома, построенные из клееного бруса или CLT-панелей, по огнестойкости значительно превосходят конструкции из металла и даже бетона, — говорит Семен Гоглев, директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения. — При испытаниях было установлено, что время до обрушения конструкций, то есть в конечном счете время на эвакуацию людей, тут составляет не менее 90 минут. В случае с бетоном — от 30 до 60 минут, до расплавления арматуры внутри, а с металлом — и вовсе 15 минут. Достаточно посмотреть хронологию пожара в „Крокус Сити Холле“. Конструкции рухнули как раз через 15 минут».
Вместе с тем, отметил Семен Гоглев, есть и другой показатель — скорость распространения огня, и по нему дерево проигрывает остальным материалам.
К 2025 г. доля домов из CLT в России может вырасти до 12 млн кв. м жилья
Самые технологичные
«Деревянное домостроение, пожалуй, одна из самых технологически развитых отраслей стройки сегодня, — считает Алексей Олещенко, главный архитектор компании KUB HOUSE, которая занимается проектированием и строительством домов из дерева. — Даже небольшие заводы на Дальнем Востоке, в Сибири, на Урале оснащены станками ЧПУ и могут производить сложнообработанные конструкции из дерева. В производстве бетонных, металлических или керамических строительных конструкций ничего подобного нет. Там практически всё вручную».
По словам Семена Гоглева, не менее 80% оборудования — иностранное. В течение ближайших двух лет будет происходить уже начавшееся из-за санкций замещение европейских поставщиков поставщиками из Китая и Тайваня. Но чтобы самим наладить станкостроение в отрасли, потребуется, конечно, не год и не два.
При этом рыночные цены на пиломатериалы и деревянные домокомплекты растут. По данным Ассоциации деревянного домостроения, с июля 2023 г. по июнь 2024 г. включительно этот рост составил внушительные 30%. Впрочем, даже с учетом такого подорожания деревянные дома как минимум в экономклассе в целом все-таки стоят дешевле, чем дома из кирпича или бетона. В деревянном строительстве только порядка 20–30% затрат приходится на дополнительные отделочные материалы (в отличие от бетонных конструкций, где эти затраты составляют до половины всей стоимости здания), и то главным образом в дизайнерских проектах, где хочется уйти от сплошного дерева.
Импортированные технологии и оборудование долгое время использовались для производства продукции на экспорт. После введения санкций ситуация резко изменилась. По разным оценкам, производители деревянных стройматериалов потеряли экспортный рынок объемом примерно 5 млн куб. м в год. Чтобы компенсировать эти потери, объем ИЖС в России должен вырасти примерно на 70% в год.
Время рубить
В любом случае, рост спроса для отрасли — это хорошо. Но возникает естественный вопрос: насколько это хорошо для природы?
«Управляемая лесозаготовка — ее еще называют ответственной — это большое благо для природного комплекса, потому что такой лес очищается и оздоравливается, — говорит Семен Гоглев. — Если лес не рубить, не будет происходить обновления. В естественных условиях он должен сгореть, чтобы обновиться. Иначе лиственные породы будут вытеснены хвойными, и получится темная чаща, где ничего не растет из-за постоянной тени. А так на месте вырубленного леса высевается новый».
Для дальнейшего роста деревянного домостроения есть как минимум природные ресурсы и высокотехнологичная производственная база. Преимущества дерева по сравнению с другими строительными материалами тоже достаточно ясны. Препятствием на пути развития могут служить только сложности нормативно-правового регулирования. Отрасли не хватает стандартизации и правовой защиты подрядчиков. Ассоциация деревянного домостроения разработала стандарт «Малоэтажные жилые дома с применением деревянных конструкций. Классификация и правила эксплуатации». Он является условно-нормативным документом для застройщиков и потребителей. По запросам Минстроя РФ ассоциация регулярно направляет свои предложения по разработке и актуализации ГОСТов и сводов правил. В самое ближайшее время планируется направить в министерство и новый документ в качестве основы стандарта по приемке и эксплуатации деревянных домов для федерального свода правил.
Развитию отрасли призвано содействовать и принятие в июле Государственной думой закона об эскроу-счетах для ИЖС. Напомним, эскроу-счет — это счет, на который покупатель перечисляет средства за приобретаемый объект недвижимости, но застройщик до исполнения обязательств (то есть до сдачи объекта) их получить не может. С одной стороны, использование эскроу-счета защищает покупателя от недобросовестных застройщиков (сбежать с деньгами дольщиков он уже не может), с другой — застройщик лишается дешевых денег покупателей, вынужден кредитоваться, значит, стоимость объекта растет, а популярная ранее схема покупки «на стадии котлована, но дешево» вообще теряет всякий смысл.
В России только 7% частных домов возводится в составе комплексных проектов, остальные 93% — так называемым хозспособом или по договору подряда, проще говоря — самостроем. Применение эскроу-счетов в подобных случаях и должно гарантировать, что ни подрядчик не исчезнет с деньгами, ни покупатель не освоит выданный на ИЖС кредит нецелевым образом.
Дополнительным стимулом к увеличению объемов выдачи ипотеки в сфере ИЖС и гарантией целевого освоения кредита может стать применение типовых проектов и домокомплектов, причем в первую очередь из дерева, поскольку именно здесь широкие возможности типизации обеспечены высокой технологичностью отрасли. Индивидуальный дом по типовому проекту — это уже вполне понятный предмет залога. По планам Минстроя РФ строительство индивидуальных жилых домов с применением эскроу-счетов как раз и должно осуществляться за счет использования типовых проектов или домокомплектов.
«Изначально закон разрабатывался с явным лоббированием интересов отрасли деревянного домостроения и прежде всего производителей домокомплектов, — объясняет Алексей Горулёв, генеральный директор компании „Пазл Проптех“ и член экспертной комиссии по ИЖС при общественном совете Минстроя РФ. — В окончательной редакции документ уже не так жестко связывает применение эскроу-счетов с производством домокомплектов. Но я считаю, что брать ипотеку на домокомплект вообще должно быть запрещено. Человек берет ипотеку на дом, домокомплект — это просто набор неких конструкций. Жить в нем нельзя, и для заказчика такая история — огромный риск. Ради приобретения дома человек мог продать последнее, что у него было, и подобное у нас происходит с 90% заемщиков, но взамен он получает оплаченный недострой, куда нужно вложить еще примерно столько же, чтобы там можно было поселиться».
Тем не менее законодательная инициатива в целом положительно оценивается экспертами рынка недвижимости. «Любой системе удобна работа только с другой системой, — рассказал директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. — Государство как системный игрок хотело бы иметь дело с такими же структурированными игроками. Через механизмы проектного финансирования и эскроу-счетов оно и пытается привести рынок к понятной для себя системной логике. Система была опробована в строительстве многоквартирных домов и показала свою эффективность».
По словам Сергея Разуваева, новый закон осложнит жизнь только микродевелоперам, которые привыкли заниматься несистемными проектами. Те же, кто планирует строить не единицы, а десятки и сотни домов, вступают в игру с четко очерченными правилами и смогут развиваться.
Что касается типизации и стандартизации проектов, то это неизбежно произойдет при работе с эскроу-счетами. Для банка крайне затратно подходить к каждому проекту в индивидуальном порядке, поэтому он будет предлагать на выбор один из типовых проектов, под который ипотечный кредит выделяется, по сути, автоматически.
