Просвет есть

Русский бизнес
Москва, 08.06.2009
«Эксперт Северо-Запад» №22 (420)
Алексей Третьяков: «Сложности с арендой – часть общей проблемы, когда на малый бизнес смотрят как на досадную помеху, а все ставки сделаны на крупный капитал. Сейчас ситуация может измениться»

Есть мнение, что любой вопрос о взаимоотношениях государства с бизнесом следует рассматривать с позиции, как это скажется на жизни граждан. В случае с вопросом о стоимости аренды недвижимости это максимально легко – аренда всегда заложена в цену товара или услуги. Новый типовой договор аренды нежилых помещений появился больше года назад, и все это время остается мишенью для отчаянной критики со стороны предпринимателей Петербурга. Почему это происходит и кто в этом виноват, в интервью корреспонденту «Эксперта С-З» рассказывает председатель совета Санкт-Петербургской ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков.

– У Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) есть любимый аргумент: возьмите два стоящих рядом помещения на одной улице, первое – государственное, мы его сдаем за 50 тыс. рублей в месяц, второе – бизнес-центр, где платят уже 100 тыс. У нас в два раза дешевле, а значит, претензии неуместны.

Но когда вы арендуете помещение в бизнес-центре, вы платите по принципу «все включено»: ремонт сделан, интернет проведен, все сети подключены; невозможно представить, чтобы здесь вас попросили строить лифт для инвалидов. А у КУГИ это дополнительные обязанности арендатора. И их столько, что если приплюсовать, то арендная плата станет как минимум сравнимой.

Совокупность вопросов

– Речь идет о дополнительных обременениях, которых ранее не было?

– Да. Достаточно просто посмотреть на текст нового договора, не вчитываясь: обязанности арендодателя – четыре пункта на четверть страницы, обязанности арендатора расписаны на четырех листах. Если переходить к содержанию, то теперь арендатор должен капитально ремонтировать не только занимаемое помещение, но и фасад, и все здание целиком, платить за подключение сетей и прочее, и прочее. Если я, арендатор, буду выполнять все требования, то буду заниматься ремонтом весь срок аренды. А работать когда? При этом мне напрямую не перезачтут затраченные деньги. Я должен подать заявление с обоснованием, его рассмотрят и когда-нибудь, наверное, вернут.

Есть вообще нонсенс. Например, приспособление помещений для их посещения инвалидами. В постановлении городского правительства четко указано, что это обязанности владельца и объективных обоснований перекладывать их на предпринимателя нет. Но перекладывают. С осени прошлого года появилось и нововведение – возможность для КУГИ расторгать договоры аренды во внесудебном порядке «на основании письменной информации». Так арендатор еще должен оплатить услуги тех, кто его будет выселять.

– Получается, это некая сознательная политика, направленная на усложнение жизни малого бизнеса?

– Когда мы ругаем КУГИ, надо понимать всю совокупность вопросов. Тут нет злого умысла конкретных работников. Проблема в том, что они поставлены в подобные условия: главная задача КУГИ, обозначенная в городской концепции управления госимуществом, – давать деньги в бюджет, и ее необходимо выполнить «любой ценой».

Все помнят кампании по ликвидации торговых точек у метро и на остановках. Я как-то взял методику и подсчитал – оказалось, что размер аренды 1 кв. м для такого торгового объекта будет в тысячи раз больше, чем для промышленного предприятия, если бы оно стояло там же. Мелкую розницу снесли – значит, база аренды пропала, а план никто не поменял. Давайте загибать пальцы: ликвидировали порядка 1,5 тыс. остановочных павильонов, в метро и рядом с метро еще 2 тыс. Но на самом деле это мелочи. Есть такое понятие, как комплекс (зона) мелкорозничной торговли, мини-рынок. Десять лет назад их было 880, в марте этого года, как отчитался Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли, их осталось всего 199. Точных цифр по площади этих рынков никто не даст, но усредненно такой объект занимает около 1 тыс. кв. м. То есть за прошедшие годы порядка 680 тыс. кв. м выпали из доходной базы. Это потеря? Да, и очевидно весомая. А план КУГИ кто-нибудь снизил? Нет.

Есть и вторая составляющая. В Петербурге есть так называемые стратегические инвесторы. Им, конечно, всюду уважение, но инвестор должен платить за землю, которую он получает по инвестиционному проекту. Так вот, в прошлом году до 60% платежей этих стратегических инвесторов в бюджет не поступило. КУГИ, естественно, подал иски в суд на 3,2 млрд рублей, но инвесторы сумели договориться с городом. Мало того, что КУГИ придется иски отзывать, «стратегам» вообще дали некие инвестиционные каникулы, а это еще 5 млрд рублей. Два вопроса на сметливость: снизят ли КУГИ бюджетное задание и за чей счет он будет добирать недоплаченное «стратегами»?

Кто в районе главнее

– То есть за дополнительными требованиями к предпринимателям стоит понятный экономический расчет?

– Во-первых, понятный – не значит разумный. Во-вторых, не только. На самом деле самые заинтересованные в усложнении договоров аренды лица – главы районных администраций и группы различных лоббистов. Взять ту же перестройку помещений для посещения их инвалидами – ведь речь не идет о том, что вы должны немедленно начать строить. Речь идет о том, что, как только вы заселились, должны обратиться к главе администрации, чтобы он дал адрес фирмы, которая проведет экспертизу и сообщит, надо ли приспосабливать помещение для инвалидов. А это немалые деньги и за экспертизу, и за «нужный» результат. Или повод вас выгнать, если откажетесь платить.

У нас реальным человеком, принимающим решения, кому и что отдавать в аренду, является глава района. Так механизм выстроен. При этом он не несет никакой ответственности и у него нет заинтересованности, в частности, в том, чтобы помочь КУГИ выполнить план. Зато есть заинтересованность сделать арендаторов зависимыми от себя: а как иначе собирать «благотворительную помощь на нужды районной администрации» и заниматься другими подобными вещами?

В 2007 году предприниматели забросали губернатора вопросами и предложениями, суть которых сводилась к следующему: пусть договор остается краткосрочным, но ведь каждое его продление – не только огромное количество бумаг, но опять попадание в механизм принятия решений главой администрации. Давайте упростим: если арендатор на месте уже не первый год, если платит исправно, если планов по строительству на территории объекта аренды нет – продлите аренду автоматически. Дана команда ситуацию изменить. Год прошел, инструкция поменялась, но обязательность согласования с главой района, увы, все же осталась.

Сменить ориентиры

– В последнее время прокуратура заинтересовалась ситуацией с арендой помещений малым бизнесом. Звучали заявления, что будут рассматриваться действия районных администраций. Работает общественный совет защиты малого и среднего бизнеса при прокуратуре Петербурга. Может ли он оказать существенную помощь?

– Скорее, да. Да, потому что прокуратура хочет и может работать невзирая на чины и звания. В рамках, дозволенных законом, прокуратура готова рассматривать вопросы и с точки зрения интересов общества. В конце апреля в центре внимания общественного совета оказался ряд похожих случаев: есть предприниматель, он давно работает на этой территории, его объект оформлен как временное сооружение (иначе не получалось), и тут приходит инвестор и предпринимателя выгоняют. Один из заявителей – рынок «Старая Деревня», второй – мотель «Меткон» в Красносельском районе, еще ряд эпизодов, как под копирку. При этом по отдельным случаям уже вышли постановления городского правительства и ситуация почти необратимая. Тем не менее заместитель прокурора города Сергей Литвиненко дал поручения своим работникам разобраться со степенью законности решений, и я убежден, что они так и сделают. И если есть возможность ситуацию исправить – исправят. Для прокуратуры закон – также абсолют, поэтому полномочий у прокуратуры не так много. Она работает как бы в двоичной системе «законно – незаконно», и спрашивать «разумно – неразумно» не имеет права.

Надо добавить, что подобный совет – по содействию развитию малого и среднего предпринимательства – есть и при полномочном представителе президента России в СЗФО. Это тоже серьезная сила, и они достаточно тщательно к своим задачам относятся. Там несколько проще задавать вопрос о целесообразности, вопрос «а зачем это делать?». Я очень рассчитываю на эти структуры и рассматриваю их как серьезного союзника. Малый бизнес – необходимая и очень важная часть общества, поэтому, защищая и поддерживая малых предпринимателей, мы в первую очередь защищаем свои собственные интересы как горожан и граждан.

– Я правильно понимаю, что в действительности мы имеем дело с глобальной проблемой? В других регионах малому бизнесу дышится легче?

– Это вопрос из категории «стакан наполовину пуст или наполовину полон». Иначе говоря, что считать нормой. Если из 4,5 млн российских малых предпринимателей за треть срока действия Закона о льготной приватизации свои помещения смогли выкупить всего 500 арендаторов и считается, что это нормально, то у нас в городе все просто замечательно. Мне же кажется, что «норма» выглядит иначе, и тогда у нас – плохо, а в стране – ужасно. Проблема малых арендаторов – общероссийская, просто в зависимости от региона меняются механизмы административного давления.

– Неужели все так плохо и нет никакого просвета?

– Почему же, надежда умирает последней. Сложности с арендой – часть общей проблемы, когда на малый бизнес смотрят как на досадную помеху, а все ставки сделаны на крупный капитал. Сейчас ситуация может измениться. Достаточно трезво оценить нынешний кризис, чтобы понять: олигархи уже не могут быть мотором развития страны. Как только будет принято и реализовано очевидное решение, что теперь эта роль – за малым бизнесом, то все чудесным образом поменяется, в том числе и в вопросах аренды.

Что же касается Санкт-Петербурга, то для серьезного улучшения ситуации уже сегодня достаточно сделать три вещи – ослабить фискальные задачи КУГИ, сделать его независимым от лоббистских групп, ради своего легкого заработка вставляющих в договоры аренды все мыслимые и немыслимые условия, а также максимально далеко отодвинуть от арендных вопросов глав районных администраций.

Следующим шагом должна стать реформа городского управления – время независимых от населения районных руководителей прошло. Муниципальные советы должны быть укрупнены до уровня районов, их главы должны избираться, и все это должно существовать в рамках районного бюджета, формируемого районным же бизнесом. Вот когда население, бизнес и госуправление районами станут взаимозависимы, тогда и решения будут приниматься сообразно здравому смыслу. 

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама