Реанимация спроса

Недвижимость
Москва, 19.12.2011
«Эксперт Северо-Запад» №50 (546)
Главным итогом уходящего 2011 года на петербургском рынке жилой недвижимости стал подрастающий спрос. Значительный объем новостроек, выведенный застройщиками на рынок, помогает сохранять баланс между спросом и предложением. Возможно, дефицит нас ожидает в следующем году

Иллюстрация: Владимир Басов

Первичный рынок жилой недвижимости заметно оживился – в компаниях отмечают уверенный рост объема продаж. По подсчетам генерального директора компании «ЦРП „Петербургская Недвижимость“» Олега Пашина, к осени 2011 года у большинства крупных девелоперов они повысились в среднем на 20-40% по сравнению с осенью прошлого года. При этом есть компании и особо удачные проекты, которые демонстрируют динамику выше рынка. Пашин полагает, что главная причина увеличения продаж – заметный рост платежеспособного спроса.

«Увеличение объемов продаж в 2011 году мы связываем прежде всего с реализацией отложенного спроса на жилье, а также с развитием ипотечного кредитования», – объясняет управляющий бизнес-единицей Группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич. Начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин добавляет к этому перечню высокие темпы строительства и реанимацию замороженных объектов, которые вернули доверие клиентов к застройщикам. «Многие готовы приобретать жилье на этапе фундамента с отдаленными сроками сдачи – в 2014-2015 годах, – говорит он. – Также на повышении спроса сказывается информация о второй волне кризиса, о том, что деньги обесценятся и их нужно срочно куда-то вложить. На фоне нестабильности на фондовом и валютном рынках, низких ставок по депозитам недвижимость представляется целесообразным вариантом сохранения сбережений».

Вторичный рынок также оживился. Вырученные от продажи деньги часть покупателей вкладывают в приобретение строящегося жилья – по статистике, примерно треть сделок на первичном рынке происходит с использованием средств от реализации старой квартиры. «Развитие ипотеки и городских жилищных программ, а также появление масштабных жилых комплексов с доступными ценами также положительно сказываются на динамике продаж. Первичный рынок представил востребованный потребителями продукт – доступное жилье класса „эконом“ с возможностью получения ипотеки. В результате массовый потребитель уходит со вторичного рынка и концентрирует внимание на первичном», – рассказывает руководитель Компании Л1 (ЛЭК) Павел Андреев.

Возможность использовать различные финансовые инструменты для приобретения жилья – также одна из причин оживления спроса. По данным «Отделстроя», всего 17,8% покупателей готовы уплатить всю сумму сделки сразу. С помощью субсидий квартиры собираются приобретать 6,2%, с применением ипотечного кредита – 26,6%. Почти половина клиентов рассчитывают на рассрочку от застройщика.

Активизация ипотечного кредитования, считают застройщики, стала достаточно мощным рычагом для рынка. «Увеличение доступности ипотечного кредитования – реальный стимул для роста платежеспособного спроса на квартиры, а значит, фактор, потенциально способствующий повышению цен на жилье», – подчеркивает Андреев. Доля сделок с участием кредитных средств у разных компаний различна, но по отдельным проектам она достигает 70-80%. «Ипотека остается доступной для населения. Но некоторые банки уже отреагировали на информацию о второй волне кризиса, ужесточив требования к заемщикам. Например, некоторые перестали выдавать кредиты в валюте, другие повысили процентные ставки, вернулись к рассмотрению только официального дохода. А большинство банков просто стали осторожнее, более детально подходя к андеррайтингу клиентов», – констатируют девелоперы.

«Эконом» лидирует

С начала кризиса основной спрос сосредоточился в сегменте «эконом». Собственно, недорогие малогабаритные квартиры остаются лидерами продаж. «Отделстрой» провел опрос покупателей, в ходе которого выяснил параметры спроса, заставляющие их присматриваться к недорогим объектам. «Хотя в последнее время много говорится про „зеленые технологии“ строительства и применение энергосберегающих технологий, люди не готовы переплачивать за это в своей квартире. Еще один пример – доплачивать за видовые характеристики не хотят 44% опрошенных», – перечисляет Николай Гражданкин.

Однако, отмечают эксперты, спрос на объекты сегментов «комфорт», «бизнес» и «элита» повышается, а значит, лидерство эконом-класса – временное. «Главный тренд уходящего года – рост спроса на качественное и ликвидное предложение. Пока наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, но увеличивается интерес к двух- и трехкомнатным», – комментирует директор по маркетингу и продажам компании KVS Наталья Агрэ. «С весны наблюдается повышение спроса на более просторное жилье – стала расти доля двух-, трехкомнатных квартир в общем объеме спроса, – продолжает аналитик „БФА-Девелопмент“ Светлана Попова. – Очевидно, что такие изменения связаны в том числе с развитием ипотечного рынка и систем рассрочки от застройщиков».

Поскольку в предыдущие два года застройщики, следуя за интересами покупателей, затевали проекты в сегменте «эконом», заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева замечает: в сегменте «бизнес» уже есть дефицит качественного ликвидного предложения, как и в элитном сегменте, где реализуется очень мало новых проектов. Павел Андреев напоминает о реанимации отложенных проектов в среднем и дорогом сегментах и предупреждает: «Цены на такие квартиры могут вырасти в связи с дефицитом первичного предложения и формированием вторичного рынка с более высокой стоимостью квадратного метра».

Оживление коснулось и элитного рынка жилья. По информации компании «АРИН», с начала 2011 года объем сделок увеличился на 3-5%. «Очевидна тенденция к восстановлению спроса – по сравнению с 2009 годом он вырос в два с половиной раза. Для покупателей элитного жилья на первом месте при выборе квартиры стоит репутация застройщика, следующий критерий – местоположение дома. Это наглядно подтверждается заключенными сделками – 50% всех продаж сосредоточены в проектах ведущих девелоперов элитного сегмента. Новая тенденция – интерес клиентов к проектам с интересной архитектурой», – делится наблюдениями президент Холдинга RBI (в который входят компании «Северный город» и RBI) Эдуард Тиктинский.

Назад, в «докризис»

Скучный пейзаж на строительных площадках в конце 2008-го – начале 2009 года заставил специалистов рынка рассуждать о возможном дефиците предложения, по крайней мере в самых востребованных сегментах. Однако вывод на рынок масштабных проектов нивелировал расхождения между спросом и предложением. По данным Комитета по строительству, на начало декабря в Петербурге введено в эксплуатацию 2,15 млн кв. м (заявленный объем ввода – 2,7 млн кв. м). Сегодня в высокой степени готовности находятся 37 объектов. «Строительный комплекс города в течение года выводил на рынок практически рекордные для посткризисного рынка объемы», – убежден директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев. По его мнению, значительная роль в этом принадлежит проектам комплексного освоения территорий (КОТ): «Это 40% общего объема предложения и около 45% – объема ввода. Один только проект „Северная долина“ – 2,7 млн кв. м».

Эдуард Тиктинский констатирует сокращение предложения во всех классах элитного жилья: «Предложение уникальных элитных объектов класса „люкс“ сократилось по сравнению с 2008 годом вдвое, доля бизнес-класса составляет 78%. Из-за ограниченного предложения квартиры с ценовым диапазоном 300-500 тыс. рублей за 1 кв. м продаются высокими темпами». В 2011 году в продажу выведено лишь семь новых проектов с небольшой жилой площадью (1,5-5 тыс. кв. м), только в двух проектах площадь жилья достигает 15-20 тыс. кв. м. «Давно работающие на рынке застройщики с хорошей репутацией выводят в продажу масштабные проекты, но не весь объем сразу, а очередями. Небольшие новые проекты – это, как правило, реконструкция старых зданий», – добавляет Тиктинский.

По данным компании Knight Frank, Россия в период с октября 2010 года по октябрь 2011-го заняла второе место по падению цен на жилую недвижимость (более 10%) в долларовом выражении. Однако в национальной валюте цены на строящиеся дома поднимались, в том числе – по мере возведения объекта. По словам Павла Андреева, с начала года цены в строящихся домах выросли в среднем на 8%, в сданных – на 11%. При этом на вторичном рынке удорожание составило только 3%. По подсчетам Андреева, повышение цен в «элите» достигло 14,5% благодаря возвращению в этот сегмент инвесторов. «Свою роль здесь сыграли колебания на валютном рынке, еще раз вернув потенциальных покупателей к мысли, что недвижимость – наиболее стабильный инструмент вложения средств», – пояснил он.

Смена курса

По-прежнему большие объемы строительства и сдачи недвижимости – на севере Петербурга, в Приморском и Выборгском районах. При этом количество участков под застройку городских границах быстро сокращается. «Свободных мест в черте города практически не осталось. Девелоперы скупают участки на окраинах, с тем чтобы начать комплексную застройку. Поэтому вопрос развития новых спальных районов на сегодняшний день стоит очень остро», – уверен Павел Андреев. Светлана Попова рассказывает, что девелоперам приходится «изыскивать пятна». Кроме того, на ее взгляд, также очевиден прирост объектов, застраиваемых петербургскими компаниями в пригородах Северной столицы либо на территории Ленинградской области.

Соответственно, меняется география застройки. «Очевидная тенденция 2011-го – существенное расширение географии застройки, де-факто происходит формирование петербургской агломерации, когда вокруг города начинают вырастать новые районы-спутники, формирующиеся в основном за счет проектов КОТ или нескольких проектов в одной зоне», – подтверждает Эдуард Тиктинский.

Среди основных зон массовой застройки Тиктинский выделяет север (Девяткино – Бугры), восток (Кудрово и Всеволожск), юг (Пушкин). Территории, безусловно, неоднородны по предложению. Север и Кудрово – многоэтажное жилье эконом-класса по 60 тыс. рублей за 1 кв. м, на юге преобладают проекты малоэтажной застройки по 45 тыс. рублей за 1 кв. м (кроме Пушкина). «Расширение географии способствует еще более очевидному делению жилья на классы „эконом“ и „комфорт“ в Петербурге», – резюмирует Тиктинский.

Резерв пригодных для освоения земель, по оценке Поповой, достигает 12 тыс. га. «Эта тенденция напоминает столичный сценарий. Так, в 2010 году в Москве сдано 1,8 млн кв. м жилья, тогда как в Московской области – 7,7 млн. В петербургской агломерации пока наблюдается разрыв в обратную сторону (в прошлом году – 2,7 млн в Петербурге и 1,04 млн кв. м в Ленобласти), но с каждым годом он все меньше. В августе текущего года, к примеру, в черте города в продаже было на восемь домов больше по сравнению с августом 2010-го, а в пригородах и области – на 12 домов», – говорит она.

С такими землями связаны определенные сложности: это бывшие земли сельскохозяйственного назначения, инженерно неподготовленные, «что объективно сулит удорожание проектов», признает Андреев. «Но выход есть. Необходимо предоставлять крупные участки под строительство, чтобы застройщик мог за счет снижения стоимости работ и цен на оптовых закупках материалов сэкономить средства для создания необходимой инфраструктуры, – размышляет он. – По этому пути идут все крупнейшие застройщики города». Светлана Попова также указывает на отсутствие транспортной и социальной инфраструктуры – проблемы, которые трудно решить без участия города.            

Санкт-Петербург

Получить новые территории под застройку девелоперы могут прежде всего благодаря выводу промышленных предприятий из черты города

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №50 (546) 19 декабря 2011
    Региональные бюджеты
    Содержание:
    Выживание в условиях противоречий

    Бюджетная политика регионов СЗФО в 2012 году будет проводиться в условиях жестких ограничений, когда помощь из федеральной казны сокращается и необходимо снижать расходы, а возможностей для этого почти не осталось

    Реклама