Дольщикам продадут защиту от обмана

Эксперт Estate
Москва, 18.11.2013
«Эксперт Северо-Запад» №46 (643)
С начала 2014 года начнет действовать закон об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Цель – не допустить появления в стране новой армии обманутых покупателей жилья.

Фото: архив «Эксперт С-З»

Государство в очередной раз пытается защитить права дольщиков и избавить себя в будущем от обязанности решать проблемы, которые, по сути, заложены в самом механизме долевого строительства, когда продается обязательство построить жилье – обещание, а не конкретные, материальные квадратные метры. Для справки: на сегодняшний день в России насчитывается более 80 тыс. обманутых дольщиков (в петербургский реестр внесено 4,9 тыс.) и почти 850 проблемных объектов (в Петербурге – 19) – такие цифры недавно озвучил один из авторов закона об обязательном страховании дольщиков депутат Госдумы Александр Хинштейн. Законодателей, безусловно, беспокоит возможность появления новых обманутых покупателей жилья, в частности из-за банкротства строительных компаний. От этого ФЗ №214 не способен защитить дольщиков, которые, даже заключая цивилизованные договоры долевого участия, могут не только остаться без жилья, но и потерять все вложенные в него средства. «Однако наличие заключенного договора долевого участия и льготных условий участия в процедуре банкротства для дольщиков не представляет гарантии возврата средств, если застройщик признается банкротом, а его активы выведены еще до начала такой процедуры», – говорится в пояснительной записке к закону.

Именем закона

По закону «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве», который должен вступить в силу 1 января 2014 года, строительные компании, работающие в соответствии с ФЗ №214, обязаны выбрать один из трех способов обеспечения своих обязательств перед дольщиками – поручительство банка, страхование гражданской ответственности или вступление в общество взаимного страхования.

Если строительная компания намеревается взять поручительство банка (за надлежащее исполнение обязательств по передаче жилья дольщикам), ей нужно заключить соответствующий договор с этим финансовым учреждением. При этом банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн рублей уставного капитала и 1 млрд рублей собственных средств. Сумма ответственности поручителя (банка) перед дольщиком должна равняться стоимости жилья, которая указана в договоре с застройщиком, и быть не меньше среднерыночной цены квадратного метра общей площади жилья, устанавливаемой Минрегионом.

Если данный способ не подходит, застройщики могут застраховать гражданскую ответственность. Можно либо заключить договор со страховой компанией, либо вступить в так называемое общество взаимного страхования, учредителями которого должны стать не менее 30 стройкомпаний, продающих жилье в соответствии с ФЗ №214 в течение как минимум трех лет и не находящихся в состоянии ликвидации или банкротства. В случае банкротства одного из участников общества остальные будут нести субсидиарную ответственность по его обязательствам перед дольщиками. В конце августа было объявлено о создании общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, но в полной мере результаты его работы будут заметны через полтора-два года.

Страховые неправильности

В октябре, как писала газета «Известия», Всероссийский союз страховщиков (ВСС) разработал проект правил страхования ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства, необходимые для реализации закона о страховании гражданской ответственности застройщиков. В соответствии с этими правилами, случай неисполнения обязательств застройщиком признается страховым только при условии, что «имеется причинно-следственная связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве и убытками, причиненными участнику долевого строительства». Данный проект был направлен в службу Банка России по финансовым рынкам для экспертизы на соответствие правил страховому законодательству, но вызвал резкую критику экспертов. Так, один из авторов законопроекта о страховании дольщиков 1 ноября направил председателю ЦБ РФ Эльвире Набиуллиной запрос с пожеланием обсудить подготовленный ВСС проект. По мнению депутата, необходимо срочно остановить подписание этих страховых правил, поскольку они приведут к массовому нарушению прав дольщиков. Эти правила дают застройщикам возможность обходить установленные законом требования. «Если эти страховые правила будут приняты, то только максимум 30% от общего числа дольщиков смогут получить в будущем свои средства. Поскольку предлагаемый механизм дает застройщикам фактически возможность уходить от ответственности», – говорится в обращении парламентария. «Мы просим Набиуллину срочно остановить подписание этого документа до обсуждения, и подписание документа возможно только после согласования с правительством России», – подчеркивается в обращении. Компании, которые так или иначе вовлечены в сферу действия закона о страховании дольщиков, пока не знают, как будет развиваться ситуация после 1 января 2014 года – начнут ли действовать новые, законные требования по отношению к договорам долевого участия или будут отложены на новый срок, до тех пор пока не разработают устраивающие всех правила. По словам заместителя директора Северо-Западной дирекции СК «Альянс» Юрия Волкова, застройщики (по крайней мере наиболее крупные из числа тех, кто работает по ФЗ №214) серьезно обеспокоены данным вопросом и активно консультируются со страховыми компаниями. «При этом, – говорит он, – крупные страховые компании, включая “Альянс”, крайне осторожно относятся к данным рискам в силу того, что застройщиками, как правило, формально выступают неизвестные ООО, чья аффилированность с крупными строительными холдингами не всегда очевидна, а это затрудняет оценку рисков».

Дорогая защита

Для дольщиков самый важный вопрос – насколько вырастет стоимость квадратного метра при соблюдении закона. В пояснительной записке к документу говорится, что приблизительная оценка удорожания в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков составит менее 4%. Но как фактически отразятся на стоимости жилья дополнительные расходы на страхование, можно будет понять только после того, как закон начнет работать. Как заявил заместитель генерального директора по финансам компании Setl City Игорь Влащенко, сейчас компания ведет переговоры со страховщиками о минимизации страхового тарифа. «По итогам можно будет сказать о влиянии данного нововведения на стоимость квадратного метра. Не думаю, что оно будет большим», – замечает он.

Руководитель отдела юридического сопровождения ООО «КВС» Анастасия Злыдникова вообще считает лишним обязательное страхование в долевом строительстве. «214-й закон, на который уже перешли многие застройщики, является достаточно серьезной гарантией для дольщиков. А возможность страховать договоры существует и сейчас – по желанию покупателей недвижимости, – отмечает она. – Обязательное страхование приведет к дополнительным затратам. Банковские гарантии также конвертируются в денежные знаки. Естественно, это приведет к удорожанию продукта, и в конечном счете за все вынуждены будут платить дольщики». По ее мнению, выиграют от нового закона не столько покупатели жилья, сколько крупные страховщики. «Мне кажется, этот закон – далеко не оптимальный способ борьбы с ненадежными застройщиками. Почему за финансовые проблемы одних бремя ответственности должны нести все? Разве у нас недостаточно контролирующих органов, которые призваны выявлять проблемные строительные компании?» – удивляется Анастасия Злыдникова.

Застройщики немного сомневаются

Как полагают в ГК «СУ-155», новые правила в известной степени снизят риски, но полностью исключить проблемы для дольщиков не смогут. Чтобы получить компенсацию, покупателю проблемного жилья придется доказать недобросовестность застройщика, и скорее всего – в судебном порядке. Это может потребовать значительных финансовых и временных затрат.

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева уверена, что новый закон в любом случае направлен на защиту прав потребителя. «Разумеется, на 100% защитить дольщиков при покупке жилья на первичном рынке недвижимости невозможно, но данное нововведение в любом случае направлено на защиту прав потребителя, – говорит она. – Страхование станет дополнительной статьей затрат, однако не думаю, что от этого стоимость квадратного метра существенно возрастет. В целом принятие закона определенно отразится на рынке первичной недвижимости, но застройщики будут и дальше работать по ДДУ из-за отсутствия на рынке достойных альтернатив».

Несомненно, дополнительные гарантии защиты прав дольщиков должны позитивно сказаться на первичном рынке недвижимости, прежде всего снизив до минимума риски, которые сопутствуют покупке строящегося жилья. Но самое главное – государство постепенно снимает с себя ответственность за решение проблем обманутых дольщиков, переложив ее на строителей, страховщиков, а в конечном счете – на самих дольщиков. Скорее всего, так и должно быть.

Санкт-Петербург

СПРАВКА

По данным Генеральной прокуратуры РФ, всего за девять месяцев 2013 года в сфере долевого строительства жилья выявлено 2,3 тыс. нарушений законодательства, для устранения которых внесено свыше 650 представлений.

К различным видам ответственности привлечено около 840 виновных должностных лиц, в суды направлено более 60 исков (заявлений). Правоохранительные органы в 2013 году зарегистрировали в два раза меньше сообщений о преступлениях по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По результатам их рассмотрения возбуждено 307 уголовных дел.  

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №46 (643) 18 ноября 2013
    Сельскохозяйственное производство
    Содержание:
    Эпоха доморощенной форели

    На Северо-Западе растут объемы выращивания товарной рыбы и рыбопосадочного материала. Так как добыча рыбы в последние 20 лет остается примерно на одном уровне, а потребление растет, рыбоводы рассчитывают составить достойную конкуренцию рыбодобытчикам

    Реклама