По новым правилам «Семейной ипотеки» самые низкие ставки и высокие лимиты на кредит получат многодетные семьи. Это сделает госпрограмму более адресной. Кроме того, семьям станет интереснее выбирать частный дом вместо квартиры. Однако реформа отразится на формате и структуре вводимого жилья не мгновенно, а через 1–2 года.
КОНТЕКСТ
Правительство ввело дифференцированную ставку по программам семейной ипотеки. Изменения начнут действовать с 1 октября 2026 г.
Ставки и максимальная сумма кредита будут варьироваться в зависимости от числа детей и региона проживания семьи в диапазоне от 2% до 12% годовых. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставки и размер кредита будут повышенными по сравнению с другими регионами РФ.
Семейную ипотеку с момента ее старта в 2018 г. оформили уже более 2 млн семей с детьми. Всего в России приблизительно 16 млн таких семей, так что господдержкой воспользовалась каждая 8-я. Порядка 60% всей выдачи приходилось на семьи с одним ребенком, около 30% — с двумя. Новые правила более выраженно перераспределяют возможности улучшения жилищных условий в пользу семей с большим числом детей.
В результате программа становится более демографически ориентированной. Она уходит от субсидирования широкого круга заемщиков в сторону более дифференцированной и адресной поддержки.
При этом довольно существенно смещается акцент в пользу ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Здесь процентная ставка — 6% независимо от числа детей, тогда как, к примеру, ставка на приобретение квартиры для семьи с 1–2 детьми составит 8–10% в большинстве регионов и 10–12% — в столичных.
Экономическое преимущество ИЖС для ряда покупателей, на наш взгляд, становится очевидным. Особенно это касается южных регионов России и пригородов крупных городов. Разрыв региональных ставок повышает относительную привлекательность приобретения жилья за пределами столичных регионов.
Фактически для семьи с одним ребенком или двумя детьми строительство дома после 1 октября может оказаться заметно более привлекательным по стоимости кредита, чем приобретение квартиры по семейной ипотеке. Поэтому нельзя исключать определенного перераспределения спроса в пользу ИЖС, особенно в регионах и пригородах крупных городов.
С точки зрения отрасли, введение новых правил семейной ипотеки не окажет мгновенного влияния на ввод жилья и квартирографию. Строительная отрасль несколько инерционна в этом плане. Хотя о реформе было заявлено еще весной, для таких изменений в формате и структуре вводимого жилья необходим более существенный временной промежуток — 1–2 года.
В краткосрочной перспективе нововведения позитивно отразятся на темпах продаж, наполнении счетов эскроу и решениях девелоперов о запуске новых проектов и очередей. В целом же новая конструкция выглядит более точечно настроенной под разные категории семей и разные типы жилищных рынков.
