Строительство доходных домов в стране тормозится из-за невысокой рентабельности таких проектов, локальной поддержки со стороны государства и большого «серого» сектора. Пока масштабы возведения объектов под продажу и аренду различаются в десятки раз. Развитие сектора арендного жилья вооружило бы государство еще одним инструментом для достижения национальной цели по улучшению жилищных условий населения.
Сколько квартир в аренде
По данным ДОМ.РФ, в арендованном жилье на текущий момент живут 13% жителей России, или 8 млн семей, а общая площадь такого жилья — 252 млн кв. м. Для сравнения: в «ипотечных» квартирах и домах проживает порядка 17% населения, или 9 млн семей. «Около трети граждан страны не могут себе позволить взять ипотеку даже при нулевой ставке», — отметила в комментарии «Эксперту» директор по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероника Янушкевич.
При этом в стране масштабное строительство арендного жилья ведется только на Дальнем Востоке и в Арктической зоне в рамках президентской программы с объемом финансирования более 80 млрд руб. Ее цель — привлечь молодых специалистов, дав им возможность снимать комфортные квартиры или дома по ценам в несколько раз ниже рынка.
В ДОМ.РФ считают, что программу нужно распространить на всю страну. Такая возможность уже прорабатывается, сообщил во время одной из сессий Восточного экономического форума (ВЭФ-2026) заместитель гендиректора ДОМ.РФ Денис Филиппов.
Но это, очевидно, потребует выделения дополнительных средств из без того дефицитного госбюджета. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков на ВЭФ выдвинул альтернативное предложение: развивать арендное жилье через механизм государственно-частного партнерства — например, включать доходные дома в проекты комплексного развития территорий (КРТ). Эту инициативу ассоциация намерена обсудить на своих конференциях в федеральных округах и после этого представить в Минстрой и Госдуму, сообщил он «Эксперту».
Ранее ДОМ.РФ уже предлагал включать в проекты КРТ арендные дома — например, выделять по несколько секций в многоквартирных домах.
Арендное жилье при включении в проекты КРТ могло бы стать частью единой городской среды наряду с социальной и коммерческой инфраструктурой, уверен управляющий директор ГК «Самолет» Алексей Федоров.
Но для развития сегмента аренды нужно создать рынок с прозрачными правилами и высокими стандартами сервиса. По данным ассоциации «НОСТРОЙ», сегодня до 95% арендного жилья находится «в тени» (собственники сдают квартиры и дома без соответствующей регистрации бизнеса и уплаты налогов).
Как меняется цена квартир и их аренды
В большинстве городов России арендные ставки растут быстрее, чем стоимость готового жилья. По данным сервиса Циан, за 3 года — с августа 2023 г. по тот же месяц 2026 г. — средняя цена аренды «однушки» выросла на 34%, до 31,5 тыс. руб. в месяц, а 1 кв. м на вторичном рынке подорожал на 30%, до 171,7 тыс. руб.
В Москве аренда однокомнатной квартиры за три года подорожала на 48% против роста стоимости жилья на 29%, в Санкт-Петербурге — 40% против 35,8%, Тюмени — 30% против 20%, в Уфе — на 36% против 31%.
Но в некоторых регионах тенденция обратная. Например, в Казани аренда за этот же период росла медленнее стоимости квартир — на 31,5% против 43%. А в Краснодаре аренда при росте цен на жилье даже немного подешевела — на 5%.
Почему девелоперам не нравятся доходные дома
Массовое строительство арендных домов могло бы создать дополнительный рынок для девелоперов. Но пока доходность таких проектов заметно ниже, чем при строительстве жилья на продажу: 9–12% в год, по оценкам Вероники Янушкевич, против 15–30%. В CORE.XP оценивают доходность долгосрочной аренды еще скромнее: не более 5% в Москве и 4–7% в городах-миллионниках.
При высокой цене капитала продажа жилья позволяет девелоперу быстрее вернуть вложения, арендная модель предполагает более длительный инвестцикл, подтвердил Алексей Федоров.
Масштабы возведения арендного жилья и ипотечного пока несопоставимы. В 2025 г., по данным CORE.XP, в стране продано 25,6 млн кв. м новостроек, из них в ипотеку — 73%. Площадь профинансированного ДОМ.РФ с 2016 г. арендного жилья — около 1,1 млн кв. м, то есть в среднем 110 тыс. кв. м ежегодно.
Одним из вариантов развития сегмента аренды новостроек директор департамента жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева видит модель, при которой девелопер строит жилье, а квартиры выкупает государственный, корпоративный или институциональный оператор. Это увеличит предложение и не переложит на арендатора всю стоимость дорогого девелоперского финансирования.
Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым считает, что частные компании-операторы смогут реализовывать только точечные проекты, и то в случае оптимизации затрат и эффективного управления. Но для массового и устойчивого развития рынка арендного жилья потребуется поддержка государства — субсидирование ставок, налоговые льготы, инвестиции в инфраструктуру, уверена она.
Что выгоднее для покупателя
При ставках 17–19% ипотечный платеж в договоре на 30 лет и при первоначальном взносе 20% примерно в 2–2,5 раза больше стоимости аренды, подсчитал для «Эксперта» главный аналитик Циана Алексей Попов. Однако ипотека позволяет формировать собственный актив, тогда как аренда остается «расходом на проживание», заметила Екатерина Ломтева. Поэтому аренда, по ее словам, чаще выигрывает по текущей финансовой нагрузке, а покупка — с точки зрения долгосрочного накопления капитала.
То, что россияне предпочитают жить в собственной квартире, оплачивая условно дорогую ипотеку, косвенно подтверждают данные ДОМ.РФ по соотношению проживающих в ипотечном и арендном жилье (17% населения против 13%).
Что дешевле субсидировать государству
Льготная ипотека обходится государству недешево. По данным Минфина на конец июля 2025 г., с начала запуска федеральной программы «Семейная ипотека» в 2018 г. из бюджета на ее реализацию было выделено более 1,2 трлн руб.
В ДОМ.РФ приводят пример двухкомнатной квартиры площадью 47 кв. м в Благовещенске. В рамках программы доступного арендного жилья субсидия арендной ставки из средств федбюджета составляет 12 тыс. руб. в месяц. Субсидируемая разница между рыночным платежом на эту же квартиру по ставке 15% и льготной дальневосточной ипотекой под 2% сейчас превышает 90 тыс. руб. в месяц (платеж снижается с 133 тыс. до 41 тыс. руб.). Конечно, при субсидировании льготной ипотеки под 6–8% разница будет заметно меньше, но всё равно останется существенной.
По словам Екатерины Ломтевой, с точки зрения господдержки оптимальным вариантом была бы «адресная модель»: льготная ипотека для тех, кому важно приобретение собственности, профессиональная аренда — тем, кто ценит доступность и мобильность. Вероника Янушкевич подчеркнула, что нельзя прямо противопоставлять рынок аренды и новостроек — это взаимодополняемые механизмы улучшения жилищных условий.
Как в РФ планируется улучшать жилищные условия
Нацпроект «Инфраструктура для жизни» предусматривает улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и рост объемов строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год к 2030 г. Отдельно арендное жилье в документе не фигурирует. Упор делается на строительстве и сокращении непригодного для жизни ветхого фонда. Такие же подходы содержатся в указе президента о национальных целях: обеспечить граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 г. и не менее 38 кв. м — к 2036 г., обновление к 2030 г. жилищного фонда не менее чем на 20% в сравнении с 2019-м. В 2025 г. президент Владимир Путин поручал правительству разработать план мероприятий по развитию рынка арендного жилья.
