Строительство доходных домов в стране тормозится из-за невысокой рентабельности таких проектов, локальной поддержки со стороны государства и большого «серого» сектора. Пока масштабы возведения объектов под продажу и аренду различаются в десятки раз. Развитие сектора арендного жилья вооружило бы государство еще одним инструментом для достижения национальной цели по улучшению жилищных условий населения.
Сколько квартир в аренде
По данным ДОМ.РФ, в арендованном жилье на текущий момент живут 13% жителей России, или 8 млн семей, а общая площадь такого жилья — 252 млн кв. м. Для сравнения: в «ипотечных» квартирах и домах проживает порядка 17% населения, или 9 млн семей. «Около трети граждан страны не могут себе позволить взять ипотеку даже при нулевой ставке», — отметила в комментарии «Эксперту» директор по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероника Янушкевич.
При этом в стране масштабное строительство арендного жилья ведется только на Дальнем Востоке и в Арктической зоне в рамках президентской
программы с объемом финансирования более 80 млрд руб. Ее цель — привлечь молодых специалистов, дав им возможность снимать комфортные квартиры или дома по ценам в несколько раз ниже рынка.
В ДОМ.РФ считают, что программу нужно распространить на всю страну. Такая возможность уже прорабатывается, сообщил во время одной из сессий Восточного экономического форума (ВЭФ-2026) заместитель гендиректора ДОМ.РФ Денис Филиппов.
Но это, очевидно, потребует выделения дополнительных средств из без того дефицитного госбюджета. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков на ВЭФ выдвинул альтернативное предложение: развивать арендное жилье через механизм государственно-частного партнерства — например, включать доходные дома в проекты комплексного развития территорий (КРТ). Эту инициативу ассоциация намерена обсудить на своих конференциях в федеральных округах и после этого представить в Минстрой и Госдуму, сообщил он «Эксперту».
Ранее ДОМ.РФ уже предлагал включать в проекты КРТ арендные дома — например, выделять по несколько секций в многоквартирных домах.
Арендное жилье при включении в проекты КРТ могло бы стать частью единой городской среды наряду с социальной и коммерческой инфраструктурой, уверен управляющий директор ГК «Самолет» Алексей Федоров.
Но для развития сегмента аренды нужно создать рынок с прозрачными правилами и высокими стандартами сервиса. По данным ассоциации «НОСТРОЙ», сегодня до 95% арендного жилья находится «в тени» (собственники сдают квартиры и дома без соответствующей регистрации бизнеса и уплаты налогов).
Как меняется цена квартир и их аренды
В большинстве городов России арендные ставки растут быстрее, чем стоимость готового жилья. По данным сервиса Циан, за 3 года — с августа 2023 г. по тот же месяц 2026 г. — средняя цена аренды «однушки» выросла на 34%, до 31,5 тыс. руб. в месяц, а 1 кв. м на вторичном рынке подорожал на 30%, до 171,7 тыс. руб.
В Москве аренда однокомнатной квартиры за три года подорожала на 48% против роста стоимости жилья на 29%, в Санкт-Петербурге — 40% против 35,8%, Тюмени — 30% против 20%, в Уфе — на 36% против 31%.
Но в некоторых регионах тенденция обратная. Например, в Казани аренда за этот же период росла медленнее стоимости квартир — на 31,5% против 43%. А в Краснодаре аренда при росте цен на жилье даже немного подешевела — на 5%.
Почему девелоперам не нравятся доходные дома
Массовое строительство арендных домов могло бы создать дополнительный рынок для девелоперов. Но пока доходность таких проектов заметно ниже, чем при строительстве жилья на продажу: 9–12% в год, по оценкам Вероники Янушкевич, против 15–30%. В CORE.XP оценивают доходность долгосрочной аренды еще скромнее: не более 5% в Москве и 4–7% в городах-миллионниках.
При высокой цене капитала продажа жилья позвол
