Элите нужен пластилин

Илья Ступин
18 декабря 2006, 00:00

Несмотря на ожидаемое увеличение объемов жилищного строительства в центре Москвы, на рынке элитной недвижимости сохранится дефицит уникальных и качественных объектов

«Строят ужасно. Конкуренции нет. Квартиры продаются по предварительным договорам с использованием вексельных и других “кривых” схем», — так в беседе с корреспондентом «Эксперта» охарактеризовал московский рынок элитной недвижимости один из его участников. По мнению нашего собеседника, если какие-то качественные сдвиги в развитии рынка строительства жилья класса de luxe и есть, то они едва заметны. Почти каждый из выставленных на продажу проектов имеет множество недостатков. Однако эти обстоятельства (как и ряд других, например, отсутствие лидера в данном сегменте рынка) не мешают застройщикам проводить агрессивную ценовую политику и удерживать высокие цены, невзирая на существенное снижение темпов продаж. Похоже, что даже прогнозируемый выход на рынок элитного жилья крупных компаний не способен изменить устоявшиеся на нем правила игры.

Стагнирующий и перегретый

«Сейчас квартиры на Остоженке с ремонтом стоят от двадцати пяти тысяч долларов за метр. В одном из домов напротив Зачатьевского монастыря “квадрат” стоит тридцать восемь тысяч, в “Агаларов-Хаусе” — сорок две тысячи долларов, а в новом доме, расположенном в Молочном переулке, — все пятьдесят тысяч долларов», — рассказывает один из столичных риэлтеров. По его словам, квартиры очень плохо продаются.

Официальные лица риэлтерских компаний гораздо сдержаннее в комментариях. «Осенью несколько снизилось число звонков, однако количество сделок сохранилось на прежнем уровне», — утверждает начальник отдела первичных продаж компании Soho Realty Надежда Рамазанова. В компании Tweed, напротив, говорят, что по сравнению с прошлым годом объемы сделок сократились. Но это не кризис, уверяет руководитель отдела городской недвижимости Алена Бригаднова. В компании Knight Frank ощутили заметное снижение покупательской активности, однако поводов для беспокойства не видят. «Никакого падения цен на элитную недвижимость не последует, в настоящий момент рынок просто заморозился», — считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Председатель совета директоров компании Sesegar Ирина Жарова-Райт называет ситуацию, сложившуюся на рынке элитной недвижимости, стабильной. «Если жилье эконом- и бизнес-класса более подвержено колебаниям спроса, то на элитном рынке ситуация остается без изменений. По нашим предварительным прогнозам, рост цен останется в пределах одного-трех процентов в месяц», — заявляет она.

Между тем, по оценке руководителя департамента элитных новостроек компании «Контакт — Элитная недвижимость» Дмитрия Воронкова, осенью спрос на дорогое жилье упал примерно на 50 процентов. «На рынке присутствует большое количество потенциальных покупателей, однако многих из них смущают запредельные цены», — констатирует он. На эту тенденцию и связанные с ней побочные эффекты не без тревоги обращают внимание и другие участники рынка. Продавцы звонят, выражают готовность к более гибкой ценовой политике, замечает консультант по недвижимости компании «Кирсанова Риэлти» Ирина Егорова, но потенциальные покупатели начинают интересоваться объектом только в том случае, если продавец готов уступить в цене. Иногда скидки доходят до 20%. «Покупатели элитного жилья не на улице живут, поэтому готовы подождать. Тем более что ежедневно пополняется новыми предложениями вторичный рынок. Многие инвесторы поняли, что пора фиксировать прибыль, хотя и оценивают свою недвижимость зачастую неадекватно. Тем не менее они понимают, что держать инвестиционные квартиры нет смысла. Никто не ожидает возобновления прежних темпов роста цен», — говорит г-жа Егорова.

Запредельщики

Аргументы риэлтеров и намеки на перегретость рынка пока не возымели никакого действия на застройщиков. Разве что кризис продаж вынудил некоторые компании вложить значительные средства в наружную рекламу. Например, в октябре один из девелоперов развесил баннеры с рекламой своих объектов чуть ли не по всему городу. Однако, по словам участников рынка, рекламная кампания послужила слабым стимулом для продаж: они как были, так и остались вялыми. «Недавно этот же девелопер созвал всех брокеров на ланч и долго допытывался, почему его квартиры так плохо продаются. Видимо, ему невдомек, что цены на них достаточно спорные и нуждаются в коррекции», — рассказывает один из участников этого «делового завтрака».

Особенно жесткую ценовую политику проводит, как отмечают брокеры, компания «Баркли», которая в последнее время активно застраивает самый дорогой и престижный район города — Остоженку. «Ценовая эйфория началась весной, в момент пикового роста цен. Видимо, компания слишком оптимистично посмотрела на перспективы рынка и, исходя из этого, выработала свою ценовую стратегию», — рассказывает один из наших собеседников. Сейчас, несмотря на стагнацию, цены на квартиры в домах, построенных этой фирмой, заметно превышают среднерыночные (по данным компании Knight Frank, средняя цена предложения на рынке элитного жилья на Остоженке в третьем квартале этого года составила порядка 25 тыс. долларов за квадратный метр).

С одной стороны, в этом нет ничего удивительного. Наверное, застройщик разбогател, у него появились кредитные портфели и возможность жить припеваючи, продавая квартиры на завершающих стадиях строительства. Разница между себестоимостью и ценой такова, что, продав всего лишь несколько квартир, можно завершить стройку. С другой стороны, непонятно, в чем же уникальность домов, построенных «Баркли», и почему квартиры в новых домах, расположенных по соседству, продаются значительно дешевле (если это слово вообще применимо к рынку элитного жилья).

В целом же, по данным компании Knight Frank, с начала года цены на первичном рынке жилья в районе Остоженки выросли на 126,5%, в Хамовниках недвижимость подорожала на 120,8%, на Сретенке — на 110,4%, в Замоскворечье — на 70,5%, на Арбате — на 53,8%.

Крупняк идет

До недавних пор строительство элитного жилья в центре города вели преимущественно небольшие и средние компании. Помимо фирм, которые всегда были на слуху («Баркли», «Стройинком», Rose Group), реконструкцией и новым строительством подчас занимались и структуры, что называется, без громкого имени. Однако в последнее время отряд игроков элитного жилья стал пополняться крупными столичными застройщиками из других сегментов рынка. Они намерены заполнить доставшиеся им площадки в центре города крупными жилыми комплексами. «Появление крупных комплексов на элитном рынке — закономерность. Сегодня девелоперы обладают большими финансовыми ресурсами, нежели пять лет назад, у них есть возможность привлечь к проекту инвестиционные компании, а прибыль от крупномасштабного многофункционального объекта несравнимо выше, чем от небольшого клубного дома», — говорит г-жа Тейн из компании Knight Frank.

По мнению экспертов, выход на рынок крупных проектов будет сопровождаться смещением строительной активности из одних районов города в другие. В частности, с выводом промзон может значительно увеличиться количество перспективных площадок в районе Пресни. «Еще недавно мало симпатий вызывала Таганка — из-за высокой сосредоточенности промышленных предприятий. С постепенным выводом заводов и фабрик ситуация может измениться в лучшую сторону. К пока еще недооцененным местам под застройку можно отнести Яузскую и Серебряническую набережные, поскольку исторически недвижимость на набережных пользуется высоким спросом за счет близости к воде и привлекательных видовых характеристик», — отмечает г-жа Жарова-Райт из компании Sesegar. Специалисты компании Knight Frank насчитали более 19 перспективных проектов в Хамовниках, многие из которых жилые комплексы на 100–150 квартир. «Наиболее интересными районами, в которые в будущем сместится строительная активность, являются Москва-Сити, районы Плющихи и Хамовников», — утверждает г-жа Тейн.

Следует отметить, что в отличие от девелоперов небольших эксклюзивных проектов крупняк не только действует масштабнее, но и проводит более гибкую ценовую политику.

Дешево, но безобразно

Впрочем, потенциальным покупателям элитного жилья ценовая вменяемость крупных застройщиков, равно как и увеличение ими объемов строительства жилья в центре, что мертвому припарка. Дома, которые построят столичные строительные монстры, вряд ли будут востребованы миллиардерами, а также нынешними обитателями клубных особняков в центре Москвы, желающими переехать на новую жилплощадь.

Прежде всего из-за качества домов, построенных крупными компаниями, которые традиционно доминируют на рынке типового жилья и домов бизнес-класса, — оно до сих пор вызывает у покупателей эксклюзивных апартаментов и специалистов лишь кривую ухмылку. Один из наших собеседников рассказывает: «Я знаю два дома, которые построила в центре Москвы одна подмосковная компания из сегмента массового домостроения. Они сделали проект подешевле и построили дом, не особенно озадачиваясь качественными критериями. Какие-то там стандарты качества элитного жилья их не волновали. Хотя и московские застройщики не лучше. Многие ведь возводят безумные дома! Основная проблема — это плохая архитектура. Они не обременяют себя затратами на разработку качественных проектов. В результате то, что они делают, несовременно и убого. Низкие потолки, маленькие окна, примитивные планировки. Между тем все это считается “элитой”, потому что расположено в центре».

Схожих оценок удостаиваются многие проекты, реализованные силами государственных структур. В частности, департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). «У них много хороших площадок в привлекательных местах, однако не всегда качество проектов соответствует запросам потенциальных покупателей», — считает г-жа Рамазанова из компании Soho Realty. «Ведущие позиции у ДИПСа на рынке элитного жилья были в девяностые годы, когда требования к приобретаемой недвижимости были существенно ниже, чем сейчас. Сегодня же объемы строительства у ДИПСа остаются высокими, а стоимостные показатели и качество объектов оставляют желать лучшего», — вторит ей г-жа Жарова-Райт.

Едва ли не единственным исключением из правила «лучше больше, но меньше» остаются дома, построенные в центре компанией «Дон-строй». «Они, как и все, хотят выжать максимальное количество площадей. Грешат тем, что на пятне застройки делают избыточно глубокие квартиры, потому что клиент хочет получить максимум “квадратов”. Но в то же время они не экономят на отделке входной группы, делают высокие потолки, ставят красивые лифты, вешают красивые светильники. Все это очень важно. В последнее время они оснащают квартиры хорошими стеклопакетами и радиаторами, тогда как большинство застройщиков устанавливают какой-то совдеп, да еще и приваривают оборудование тяп-ляп, вкривь и вкось. Последние почему-то не понимают, что покупатели недвижимости не идиоты и хорошую вещь на помойку никогда не вынесут», — размышляет г-жа Егорова из «Кирсанова Риэлти».

Не формат

Кроме того, формат запланированных к строительству крупных жилых комплексов рассчитан просто на состоятельных людей, но отнюдь не на миллиардеров, которые ищут уединения и уже не хотят жить в «аквариумах» с панорамными окнами и большой придомовой территорией. «Эта прослойка вообще живет по своим законам. Многим из так называемых олигархов уже и клубный дом не подходит: они не хотят жить в доме с соседями. Крупные бизнесмены сейчас ищут возможность построить городскую усадьбу, настоящее семейное гнездо, и готовы платить за это любые деньги», — говорит Ирина Егорова.

Покупатели «элиты» начали придавать большое значение функциональности площадей и качеству архитектурных решений. «Сейчас идет волна вторичных переездов. На рынке много покупателей, которые уже приобретали дорогие квартиры в 90-х годах. Теперь они, накопив опыт, скрупулезно оценивают проект, функциональные характеристики недвижимости, качество строительства. Знают, что в квартире обязательно должно быть предусмотрено, а что избыточно», — говорит г-н Воронков из компании «Контакт — Элитная недвижимость». Если раньше самыми ходовыми были квартиры площадью 250 квадратных метров, то сегодня многих устраивает пятикомнатная квартира площадью 180–200 метров. Несколько лет назад было востребовано многоуровневое жилье, а сегодня оно уже менее актуально. «Запросов на такие квартиры — не более 10–15 процентов в общей структуре спроса. Городской стиль жизни предполагает более рациональное использование жилой площади», — резюмирует г-жа Рамазанова из Soho Realty.

Никто не ожидает возобновления прежних темпов роста цен

«Покупатели элитной недвижимости хотят, чтобы у дома был интересный фасад, заманчивая концепция. Сегодня ведь уже недостаточно сказать: я живу в новом доме с подземным гаражом в центре Москвы. Дом должен подчеркивать статус своего жильца», — уверена г-жа Егорова из «Кирсанова Риэлти». Любопытно, что респектабельные покупатели элитной недвижимости предъявляют минимум требований к инженерной начинке здания, тогда как многие девелоперы уделяют этому нюансу неоправданно много внимания. «Людям нужен пластилин. Одного из моих недавних клиентов вообще не интересовали какие-либо дополнительные опции, кроме центрального водоснабжения. Например, систему центрального кондиционирования он не принимает в принципе. У него все индивидуально, ничего общественного. Однако зданий, которые удовлетворяли бы запросам потенциальных покупателей, на московском рынке единицы. И вряд ли что-то изменится в ближайшие два года», — сетует один из экспертов.

Вот и выходит, что, несмотря на валовое увеличение объемов жилищного строительства в центре города (с 250 тыс. квадратных метров в 2006 году до 500 тыс. «квадратов» в 2008-м), выбор у респектабельных клиентов агентств недвижимости по-прежнему будет ограниченным. Им придется либо вливаться в community (что само по себе неизбежно в случае появления в центре города крупных жилых комплексов), либо, как и сейчас, «рыть землю» в поисках уникальных предложений. Зато от увеличения объема предложения крупных жилых комплексов в центре может выиграть наиболее состоятельная прослойка среднего класса.

Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» объявила о строительстве крупнейшего инфраструктурного комплекса NovaRiga. Комплекс NovaRiga будет расположен в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе в непосредственной близости от коттеджных поселков, построенных корпорацией «ИНКОМ-Недвижимость»: «Гринфилд», «Риверсайд», «Шервуд» и «Новорижский». Благодаря строительству Краснопресненского проспекта — бессветофорной трассы, которая соединит Новую Ригу с Садовым кольцом, — а также новой транспортной развязке на Новорижском шоссе поездка от комплекса до центра Москвы займет не более 40 минут.

Комплекс NovaRiga будет включать в себя: детский сад, школу, медицинский центр, православный храм, торгово-развлекательный центр, спортивно-оздоровительный комплекс, аквапарк, гостиницу для обслуживающего персонала, конный клуб и даже гостиницу для животных. NovaRiga станет первым инфраструктурным комплексом такого масштаба на престижном и активно развивающемся Новорижском направлении. Партнерами корпорации по этому проекту являются гимназия «Жуковка», сеть спортивных клубов «Планета Фитнес» и медицинская компания «СИА Интернешнл Лтд». Объем инвестиций составит 500 млн долларов. Площадь комплекса — 200 000 квадратных метров, сроки строительства — 2007–2010 годы.

Инфраструктурный комплекс на Новой Риге будет доступен для всех желающих, но жители коттеджных поселков корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» будут пользоваться определенными привилегиями.

 

Между корпорацией «Баркли» и Сбербанком России подписан договор об открытии кредитной линии на строительство особняка класса de luxe во 2-м Зачатьевском переулке на Остоженке.

Объем финансирования, предоставляемого в виде кредитной линии по этому клубному дому, составляет 25 млн долларов на срок три года.

Сбербанк России и корпорация «Баркли» уже имеют успешный опыт сотрудничества. С 2005 года при финансовой поддержке Сбербанка России осуществляется строительство многофункционального элитного комплекса «Баркли-Плаза» на Пречистенской набережной и административно-жилого комплекса бизнес-класса «Мономах» на «Соколе». В 2006 году между Сбербанком России и корпорацией «Баркли» заключены договоры для финансирования строительства особняка класса de luxe в Хилковом переулке на Остоженке и крупного комплекса бизнес-класса «Доминанта», который возводится на улице Щукинская.