Стимулирование центров удовольствия

Нынешний год для торговых центров (ТЦ) — худший за последнее десятилетие по объему ввода новых площадей. Начиная с кризисного 2014-го динамика открытий ТЦ сокращается по всей стране, а результаты последнего полугодия и вовсе неутешительные: в Москве с начала года не введено в эксплуатацию ни одного крупного ТЦ. По данным аналитиков, из заявленных ранее почти 400 тыс. кв. м новых площадей качественных ТЦ в столице будет введено немногим более 200 тыс. кв. м. Из них половина новых площадей придется лишь на одно открытие — ТЦ «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м).

При этом замороженных проектов не так уж много — девелоперы изначально закладывали небольшой объем новых ТЦ, особенно в регионах. Причина тривиальна: если до кризиса финансирование проектов осуществлялось в основном за счет заемных средств, то теперь инвестиции стали особенно дорогими. В результате большинство новых объектов возводится за счет собственных средств.

Снижение объемов ввода новых торговых площадей хотя и уменьшает долю вакантных площадей в ТЦ, но происходит это неравномерно. В ряде торговых центров, даже тех, которые были введены уже после кризиса, до сих пор пустует до трети площадей. Между тем наблюдается и обратная тенденция: успешные концепции ТЦ уже в первый год эксплуатации находят арендаторов почти на 100% имеющихся площадей.

Арендные ставки практически не меняются. По данным JLL, в Москве максимальная ставка аренды для помещения площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи остается на уровне 195 тыс. рублей за квадратный метр в год, средняя — 74 тыс. рублей. Впрочем, сейчас арендодатели и арендаторы приучаются жить в новых рыночных реалиях — в последние годы из-за снижающегося потребительского спроса ритейлеры стали переходить с арендных ставок на процент с товарооборота.

Особенно заметным явлением с начала кризиса в ТЦ стало изменение tenant mix (состава арендаторов). С одной стороны, с российского рынка ушло более двух десятков международных розничных операторов, главным образом представителей среднего ценового сегмента. Некоторые из них занимали значительную часть площадей в торговых центрах — OVS, New Look, River Island и др. С другой стороны, в ТЦ появилось много сетей регионального происхождения. Особенно обращают на себя внимание компании, работающие в низком ценовом сегменте, вроде Fix Price, Familia. Вместе с тем в 2017 году в ТЦ стали приходить и новые зарубежные бренды, преимущественно премиального сегмента. Среди наиболее ярких дебютов с начала года выделяют открытие первого в Европе итальянского бутика косметики Giorgio Armani Beauty в ТЦ «Атриум».

Потребители едят и развлекаются

ТЦ меняются, и это хорошо заметно по профилю их арендаторов. Самые яркое новшество, о котором говорят аналитики, — увеличение зоны общепита и развлечений. По данным JLL, за последние пять-семь лет в московских объектах количество операторов еды и напитков увеличилось с четырех до восьми процентов, аналогичным образом выросла и зона entertainment. Заметнее всего это прослежив