Реконструкция центра: мигающий желтый

Москва, 15.05.2000
«Эксперт Северо-Запад» №8 (15)
Угроза перенасыщения рынка первичной недвижимости налицо

Строительная активность в исторических кварталах петербургского центра заметна в последние год-полтора как никогда прежде.

Закончена реконструкция на Большой Московской, 5 (компания "ЛЭК"), в полном разгаре строительные работы на Большой Московской, 14 (компания "Фонд имущества ПСБ ЛО"), снимают леса с фасада элитного дома на площади Искусств (компания "БСК"), близится к завершению вторая очередь проекта R.B.I на Шпалерной, сдан госкомиссии дом на Вознесенском, 20 ("Монолитстрой"); СК "Возрождение Санкт-Петербурга" ведет работу на канале Грибоедова и на Каменноостровском, СФК "Петербургская недвижимость" активно продвигает проект "Северный модерн" на Шпалерной; "Петербургстрой" в этом году закончит свой объект на улице профессора Попова...

Всего в старой части города (центр, Петроградская сторона, Васильевский остров) сегодня одновременно предлагаются к продаже квартиры почти в двух десятках объектов разной стадии готовности. По экспертной оценке, это около 80000 квадратных метров. Как правило, речь идет о жилье повышенной комфортности, в отдельных случаях - об элитном (классификация условна, у каждой фирмы подчас бывает своя). Это, конечно, еще не строительный бум, но уже тенденция.

Реклама в товарной категории "Недвижимость. Долевое строительство" устойчиво и с большим отрывом занимает первое место среди других товарных категорий (данные исследовательской фирмы "Гортис"). Рекламодатели ежемесячно тратят от 100000 до 200000 долларов на продвижение своих объектов (данные только по периодической печати, а есть еще затраты на радио и телерекламу).

В первом квартале 2000 года инвестиционно-тендерная комиссия согласовала условия примерно по двадцати участкам и объектам в центре. Вторая Советская улица и улица Добролюбова, Староневский проспект и Поварской переулок... Инвесторы перечисляют средства на инфраструктуру, соглашаются на "двойную рыночную цену" (чтобы избежать каверзной процедуры тендера), вкладываются все в новые и новые проекты. Естественно, рассчитывая продать построенное и отремонтированное с прибылью. Насколько оправдан их оптимизм?

По данным исследовательской группы консалтинговой фирмы "Ленстрой-инвест-менеджмент", 43% потенциальных покупателей (всего было опрошено 1500 человек) предпочли бы приобрести квартиру на вторичном рынке, 28% - в завершенной новостройке и лишь 16% готовы рисковать, вкладывая деньги в долевое участие в строительстве. По типам зданий распределение тоже вполне традиционное: 38% отдают предпочтение многоэтажным кирпичным зданиям, 21% - многоэтажным панельным; доля старого фонда, коттеджей и малоэтажных проектов в покупательских симпатиях пока по-прежнему невелика и вряд ли будет быстро расти.

Обычно доля жилья повышенной комфортности оценивается экспертами в общем объеме совокупного спроса в 5-6%. Беда в том, что сам по себе объем спроса достоверно никем не подсчитан. Риэлтеры и девелоперы оценивают соотношение первичного рынка ко вторичному как один к трем - один к четырем. Число зарегистрированных сделок купли-продажи известно: в феврале их было зарегистрированно 3211, в марте - 4003 (данные ГБР по 13 городским районам, без административно-подчиненных пригородов). Но это вовсе не значит, что в марте 4 тысячи петербуржцев взяли и вынули из заначки по 25-30 тысяч долларов на новую квартиру. Сложные обмены с доплатой, цепочки, расселения... Тем не менее условно можно полагать, что примерно 1000 сделок ежемесячно приходится на новое жилье.

По данным комитета по строительству, в первом квартале строители сдали около 200000 кв. м жилья. Это уже существенно больше, чем может "проглотить" рынок. А ведь первый квартал рекордным никогда не бывает; обычно 50-60% ввода приходится на конец года, на четвертый квартал! Угроза перенасыщения рынка налицо. И в первую очередь кризисные явления могут сказаться именно в зоне повышенной инвестиционной активности - в центре города.

Застройщики эту опасность чувствуют, хотя стараются не комментировать впрямую (по крайней мере применительно к собственным проектам).

Конкуренция идет жесткая и сразу по нескольким направлениям. Компания "БСК", например, мотивирует очень внушительные ценники на своем объекте (дом на площади Искусств) уникальностью места и сочетанием исторических интерьеров с суперсовременной начинкой. "Северный модерн" на Шпалерной выделяется достаточно агрессивной архитектурой. "Фонд имущества ПСБ ЛО" на Большой Московской, 14, предусмотрел подземный гараж, что в центре редкость; еще одна "изюминка" проекта - вид из мансарды на 7 петербургских соборов сразу... Менеджеры фирмы рассчитывают также на то, что к моменту ввода дома проекты конкурентов будут уже или распроданы, или, наоборот, только начаты, да и время выхода с товаром на рынок теперь тоже приходится учитывать.

Обостряется "конкуренция издержек". На успех могут рассчитывать те фирмы, которые точно просчитали набор услуг: лишние "навороты" никому не нужны; блаженные времена, когда покупатель готов был "брать что дают" (потому что выбирать не из чего), прошли.

Два фактора могли бы разрядить ситуацию: рост реальных доходов граждан и доступность дешевых долгосрочных кредитов для физических лиц. К сожалению, пока что оба - из области скорее виртуальной, и всерьез рассчитывать на них не приходится.

Объемы коммерческого строительства и квартальных продаж

Объем коммерческой застройки Объем продаж IV квартал 1998 г. 1100 98 I квартал 1999 г. 1380 35 II квартал 1999 г. 1776 128 III квартал 1999 г. 1581 235 IV квартал 1999 г. 1640 280 I квартал 2000 г. 1690 156

Динамика цен предложения в зависимости от сегментной направленности объектов

ВК ПВК Тип. Элит. I квартал 1999 г. 670 418 385 1013 II квартал 1999 г. 635 334 295 - III квартал 1999 г. 663 325 289 1015 IV квартал 1999 г. 660 335 295 - I квартал 2000 г. 585 332 282 985

Объемы жилищного строительства

Показатель 1998 г. 1999 г. тыс. кв. м домов квартир тыс. кв. м домов квартир Новое строительство 747,3 102 10603 899,1 106 13306 Реконструкция 50,2 17 521 108,3 33 1253 Строительство индивидуальных жилых домов 51,9 236 289 65,1 281 321 Итого 849,4 355 11413 1072,5 420 14880 Данные предоставлены комитетом по строительству.

Каждое четвертое жилое здание Петербурга построено до 1917 года. Больше всего старых домов в Центральном районе - 2374 из 2516; "возрастными" также являются Адмиралтейский - 1772 дореволюционных строения - и (кто бы мог подумать!) Курортный - 1753.

6208620 кв. м петербургского жилья находится в неудовлетворительном состоянии, 310250 кв. м - просто ветхие дома. По этому показателю печальное лидерство по вполне понятным причинам удерживает исторический центр: в Центральном районе - 1508400 кв. м уже пришло в неудовлетворительное и ветхое состояние, в Василеостровском - 1113200 кв. м, в Петроградском - 845400 кв. м. А реконструкцию в Центральном, например, районе прошли семь домов в 1998 году и пять - в 1999-м. Центр разрушается быстрее, чем его успевают восстанавливать (используя средства частных инвесторов и кредиты Мирового банка).

У партнеров

    Реклама