Стихия самоорганизации

Строительный рынок Санкт-Петербурга формировался без участия властей

К началу рыночных реформ лицо строительного Петербурга в основном определял всесильный Главленинградстрой, начальник которого имел ранг союзного министра. Cтруктура, организация и, в первую очередь, цели этого главка были отчетливым порождением административно-командной системы. Разросшиеся при социализме строительные монстры превратились в ресурсопожирающие организмы.

В ходе горбачевско-рыжковской "интенсификации" строители Ленинграда вводили в строй 2,2 млн кв. м жилья в год, из них более 1,3 млн в панельном исполнении. Были построены мощные домостроительные комбинаты, которые делали строго типовые дома. Жилье распределялось по спискам.

Сегодня город имеет вполне сложившуюся структуру строительного комплекса, где тон задают несколько крупных многофункциональных компаний, контролирующих 80% рынка жилищного строительства (Мы оперируем не абсолютными цифрами, а экспертными оценками. Разбивка по цифрам ввода жилья конкретными компаниями не отражает реальной картины. Например, если взять объемы вводимого в строй жилья, там, скорее всего, скажем, не учтены такие компании, как RBI или ЛЭК. Кому приписать площади сданного жилья, если девелопер отдал заказ генподрядчику, а тот, в свою очередь привлек к строительству еще около полусотни подрядных организаций? И если какой-то трест утверждает, что он сдал 100 тыс. кв. м жилья, это вовсе не означает, что он построил собственными силами весь дом от нулевого цикла до отделки.). Объем вводимого в Санкт-Петербурге жилья стабилизировался на уровне 1 млн кв. м в год. Особо необходимо отметить, что основной объем строительства жилья обеспечивается за счет частных инвестиций.

Было больно

В первой приватизационной программе строительные компании попали в число организаций, подлежащих обязательной приватизации. Тогдашний градоначальник Петербурга Анатолий Собчак придерживался достаточно радикальных рыночных взглядов. Как вспоминает генеральный директор ЗАО "Унисто" Лев Баядуров, встречи руководителей города и строителей носили ярко выраженный конфронтационный характер. Анатолий Собчак, возможно сгоряча, не раз заявлял: "Не хотите строить в новых условиях, ну и не надо. Придут финны, югославы, турки и все построят. Были бы деньги". Действительно, на первых порах на значительно сократившийся строительный рынок вышла масса зарубежных компаний. В отличие от отечественных строителей, они могли себе позволить строить в кредит, да и опыта работы на конкурентном рынке у них было больше. Генеральный директор компании RBI Эдуард Тиктинский говорит: "Ситуация в России буквально притягивала западные компании, поскольку они понимали бизнес лучше, чем большинство самых продвинутых наших соотечественников". Кроме западных конкурентов, на строительные компании обрушилась еще одна беда. В строительстве - как во всем мире, так и у нас - очень высока доля так называемого "серого" бизнеса. Кроме того, свобода от налогов поманила в нелегальный сектор и многих квалифицированных рабочих.

Директор "Союзпетростроя" Лев Каплан считает, что акционирование государственных и муниципальных строительных компаний пошло по наиболее уродливому из существующих способов: 87% строительных трестов Петербурга были приватизированы через аренду, а в дальнейшем преобразованы в АОЗТ. В результате тресты за бесценок выкупили свое имущество. Так, имущество XVI треста было оценено в 8 млн рублей - значительно дешевле, чем, например, стоимость одного здания в престижном районе набережной Мойки по ценам свободного рынка. Большинство работников строительных компаний стали акционерами АОЗТ со всеми вытекающими отсюда последствиями: акции не продать, влияние на управление компанией минимально, в президенты выбраны бывшие управляющие трестами. В наследство достались избыточное количество рабочей силы, устаревшие механизмы, непомерные социальные обязательства, а часто и несостоятельный менеджмент.

Тем не менее сейчас около 30% объемов городского строительства приходится на бывшие тресты. Ну а часть из них тогда распалась - входившие в них крупные строительные управления рискнули пуститься в самостоятельное плавание. И не прогадали. Бывшие трестовские подразделения и вновь образованные частные компании составляют другую значительную часть строительного комплекса Петербурга. Некоторые компании, ранее специализировавшиеся на промышленном строительстве, не имея таких заказов, смогли переквалифицироваться на жилье.

Размышления над структурой

В результате всех трансформаций город, совершенно не контролировавший процессы, происходившие в строительной отрасли, получил вполне сформировавшуюся рыночную структуру строительного комплекса. Шесть-семь крупнейших игроков выполняют функции заказчика для всех остальных строительных фирм, играя роль девелоперов. Однако в классическом понимании этого термина они таковыми являются лишь отчасти. Не имея возможности самостоятельно либо за счет банковского кредита профинансировать новое строительство, они вынуждены привлекать на роль инвестора будущих собственников строящегося жилья, одновременно перекладывая часть рисков на их плечи. Кроме того, большинство этих компаний не только выступают в роли инициатора и частичного инвестора проектов, но и стремятся взять на себя остальные функции строительного процесса: от выполнения проектных и строительных работ до комплектации объекта и продажи готовых квартир. Таким образом, за счет контроля над технологической цепочкой строительства хотя бы частично снижаются инвестиционные риски.

Если говорить конкретно о крупнейших участниках рынка строящегося жилья, то, пожалуй, ЛЭК и RBI в большей мере стремятся соответствовать классическому девелопменту. В их составе нет строительных мощностей. Другую крайность заложило в свою стратегию руководство "ЛенСпецСМУ" и "Строймонтажа". Например, в состав объединения "ЛенСпецСМУ" входят организации, занимающиеся производством стройматериалов, транспортная организация, риэлтерские компании. Некую середину между этими двумя крайними подходами к организации строительного процесса выбрали "Возрождение Петербурга", Петербургстрой и ряд других компаний.

По мнению специалистов, ситуация подталкивает компании к большему контролю над всем технологическим процессом строительства. Жестко фиксируя цену продажи построенного квадратного метра жилья, они одновременно страхуются от риска, что на себестоимость повлияет подскочившая цена на материалы или что-нибудь еще. Кстати, дефицит отдельных строительных материалов стал сегодня серьезной проблемой. В летне-осеннее время, на которое приходится пик работ, как правило, не хватает щебня, цемента и даже кирпича. Индустрия стройматериалов сильно отстала от строителей. Последние, соответственно, вынуждены самостоятельно заниматься производством стройматериалов.

И все же вопрос, хороша ли такая многофункциональность крупнейших питерских строительных компаний, не имеет однозначного ответа. Точно так же никто в мире не сможет однозначно оценить, хорошо или дурно стремление бизнеса к вертикальной интеграции: слишком много факторов влияет на результат. Эдуард Тиктинский считает, что если каждое из звеньев цепочки хорошо выстроено и работает рентабельно, польза многопрофильности очевидна - каждое звено дает свою добавочную стоимость. Но в нашей стране собрать в одной фирме большой штат менеджеров высокой квалификации, а значит, и эффективно управлять звеньями цепочки, по его мнению, почти невозможно. Поэтому выгодно это или нет, становится ясно, когда подведешь баланс приобретений и потерь. После этого можно понять, нужен ли компании, допустим, домостроительный комбинат или кирпичный завод.

Прогнозы

Специалисты, ссылаясь на неясность общеэкономической российской перспективы, по-разному оценивают дальнейшее развитие рынка жилищного строительства. Но именно от будущего рынка зависят изменения, происходящие в отрасли.

Отдельные эксперты прогнозируют стагнацию рынка и падение спроса на первичное жилье. Если такой сценарий сбудется, то многофункциональные стройкорпорации не смогут загрузить все свои подразделения и будут вынуждены избавляться от некоторых из них. Таким образом, они постепенно превратятся либо в чисто девелоперские, либо в инжиниринговые компании, а может быть, сумеют объединить оба профиля. На свободном рынке появятся новые генподрядные и субподрядные специализированные организации помельче.

Если ситуация будет развиваться более благоприятно, можно предположить, что жилищное строительство в Петербурге останется под контролем сегодняшних лидеров, которые будут и дальше развивать свою многофункциональность. А их давление на рынок подрядных работ заставит менее мощные строительные компании, которые сейчас действуют в качестве генподрядчиков или субподрядчиков, пересмотреть стратегию.

В любом случае в ближайшее время специалисты прогнозируют перехода городского строительного рынка на следующий этап уровень развития. От стадии "продуктовой", когда, если есть хороший продукт, не требуется особых усилий по его продаже, рынок перейдет на "сбытовой" уровень, который потребует от маркетологов девелоперских компаний очень высокого уровня работы.