Строительство бизнес-центров в Москве началось в 90-х годах, когда растущим российским и международным корпорациям потребовались современные офисы. Именно в то время на рынок вышли первые игроки, осуществившие крупные капиталовложения. С увеличением объемов строительства офисных комплексов их стали классифицировать в зависимости от месторасположения, качества строительства, инженерной начинки и прочих удобств для арендаторов.
В Москве офисные помещения подразделяются на несколько категорий. Первая категория – офисы класса «А». Как правило, к ним относятся бизнес-центры, расположенные в центральном деловом районе, либо в западных районах города. Они оборудованы по последнему слову техники, имеют современные системы отопления, кондиционирования, вентиляции и увлажнения воздуха, независимые источники электроснабжения и пр. В офисных зданиях класса «А» как минимум два независимых провайдера телекоммуникационных услуг. Повышенные требования предъявляются и к конструктиву таких объектов: высота потолков - не менее 2,7-2,8 метров, глубина этажа от окна до окна – не более 18-20 метров. Первоклассные бизнес-центры имеют удобный подъезд, парковку, надежное транспортное сообщение, хороших соседей (рядом не должно быть функционирующих индустриальных объектов, свалок, кладбищ, тюрем).
В зданиях класса «А» - самые высокие арендные ставки. В Москве они составляют, в среднем, около 1000 долл. за кв. м в год (без учета НДС и эксплутационных расходов). Цены на офисы класса «А», расположенные в центре города, могут достигать 2000 долл. за кв. м в год. Можно сэкономить, если заключить предварительный договор аренды площадей в строящемся комплексе. «Например, мы арендовали офисные блоки на этапе строительства в многофункциональном комплексе «Лоте плаза» на Новом Арбате. На этапе строительства арендные ставки колебались от 1200 до 1500 долл. за кв. м в год. Сейчас, когда комплекс построен, они зашкаливают за 2000 долл. за метр в год», - рассказывает один из участников рынка.
К классу «В» относятся качественные здания с хорошим месторасположением и внутренней инфраструктурой. Правда, не такой насыщенной, как в офисах «А»-класса. Офисы класса «В» могут располагаться как в новых комплексах, так и в удачно расположенных реконструированных старых зданиях. Как правило, в процессе реконструкции девелоперы полностью заменяют внутренние инженерные коммуникации, а также отдельные конструктивные элементы.
Арендные ставки на офисы класса «В» за пределами Третьего транспортного кольца варьируются в районе 750-1000 долл. за кв. м в год. В окрестностях МКАД можно найти офисы в бизнес-центрах по цене 470-550 долл. за кв. м в год (без НДС и эксплутационных расходов). Необходимо пояснить, что в большинстве случаев речь идет о недвижимости в состоянии shell & core – то есть, когда отделка выполнена только в местах общего пользования, осуществлена разводка инженерных систем. Планировка, внутренняя отделка офисных блоков, разводка компьютерных, телекоммуникационных сетей – все эти хлопоты перекладываются на арендаторов.
Значительная доля рынка приходится на офисы класса «С», расположенные в отремонтированных зданиях советского образца – индустриальных комплексах, научно-исследовательских институтах. Эта недвижимость, несмотря на внешнюю непривлекательность и изъяны месторасположения, до сих пор пользуется повышенным спросом у малого и среднего бизнеса, тогда как индустрия бизнес-центров ориентирована на более состоятельных и крупных арендаторов. Разброс арендных ставок - от 300 до 350 долл. за кв. м в год.
Кроме того, в Москве можно взять в аренду муниципальные площади. Как правило, речь идет о небольших помещениях, которые нуждаются в ремонте, не оснащены современными инженерными коммуникациями. Зачастую их аренда обставлена множеством функциональных ограничений. Размер арендной платы на муниципальную недвижимость определяется на аукционах. Информацию об их проведении можно найти в городских средствах массовой информации, а также на интернет-сайтах профильных городских департаментов.
От качества зданий зависят и условия аренды помещений в нем. Например, офисы класса «А» и «В», как правило, сдаются на длительный срок (тогда как в классе «С» договора заключаются на год и предусматривают возможность пролонгации). «Если раньше договоры аренды офисов международного класса заключались преимущественно на три года, то теперь сроки выросли до пяти, а иногда и до семи и даже десяти лет», - рассказывает руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. Таким образом, арендодатели стремятся избавить себя от ненужных хлопот, связанных с поиском клиентов. Кроме того, они используют арендные договоры в качестве залога при получении кредитов. Чем выше срок аренды – тем лояльнее условия кредитования. Долгосрочные арендные договора (то есть, заключенные на срок более 1 года) подлежат обязательной государственной регистрации. Ее осуществляет управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве. Госпошлина составляет 7,5 тыс. рублей.
Договоры аренды высококлассной недвижимости занимают десятки страниц и досконально регулируют все нюансы взаимоотношений сторон. Большинство арендодателей предлагает клиентам стандартные формы контрактов, которые используются для проведения предварительных переговоров. Как правило, на первом этапе подписывается протокол о намерениях, в котором стороны закрепляют основные коммерческие условия, а затем «рыбы» договоров тщательно проверяются юристами, и только после этого скрепляются подписями сторон. Основное внимание в ходе переговоров уделяется базовым условиям: величине арендной ставки, ее структуре и методике расчета, срокам аренды, условиям перечисления арендной платы и прочим нюансам.
По словам г-на Юдакова из компании Praedium, при расчете арендной платы в офисных помещениях класса «А», как правило, применяются международные правила расчетов, основанные на стандарте BOMA (Building Owners and Managers Association). При определении арендуемой площади расстояния измеряются от внутренней отделки наружных стен здания или от внутренней поверхности стекла, если площадь стекла составляет не менее 50% площади наружной стены. Арендуемая площадь включает все помещения внутри наружных стен, за исключением вертикальных сквозных конструкций (лифтов, лестниц и пр.).
Часть площади в офисном здании отводится под помещения общего пользования. Арендодатели берут с арендаторов плату за пользование этими помещениями в размере, пропорциональном занимаемой ими площади. Поэтому для арендаторов важно знать отношение арендуемой площади к полезной (равно величине арендуемой площади, поделенной на величину полезной площади). В неэффективных офисных зданиях коэффициент полезной площади выше 1,2. В этом случае расходы арендатора на оплату подсобных помещений значительно возрастают.
При определении полезной площади расстояния измеряются от внутренней отделки наружных стен до внутренней отделки офисной стороны коридора общего пользования. Если арендатор занимает целый этаж, то расстояния измеряются до ограждающих конструкций, и полезная площадь включает в себя коридоры. При определении полезной площади, занимаемой отдельными арендаторами, расстояния измеряются от центра перегородок, отделяющих офис от соседей. Полезная площадь не включает коридоры общего пользования, лифтовые холлы и туалеты, двери которых выходят в коридоры общего пользования.
При обсуждении договора аренды следует детально обговорить условия перечисления платежей, сроки выставления счета, алгоритм введения санкций за несвоевременную оплату (порядок уведомления о задолженности, сроки ее погашения, условия, при которых арендодатель может «залезть» в обеспечительный платеж и пр.). Необходимо помнить о том, что в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. Между тем, просрочки могут возникать не только из-за недобросовестности арендатора, но и по вине третьих лиц (например, банка). Желательно заранее урегулировать правила поведения сторон на случай, если арендатор не сможет в полном объеме воспользоваться помещением. Арендодатель вправе пересматривать арендную ставку не чаще одного раза в год. Как правило, в долгосрочных договорах оговаривается граница повышения. Обычно, она не превышает 15%.
Помимо коммерческих условий необходимо выяснить, какие услуги предоставляет арендодатель, в каком объеме, включены ли они в стоимость. Практикуется несколько способов оплаты эксплутационных и коммунальных услуг: в составе арендной платы (самый оптимальный для арендатора вариант); напрямую, заключив договоры с поставщиками коммунальных услуг (слишком хлопотный); компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы (самый распространенный).
Большое значение имеет качество эксплуатации здания. Оценить его помогут профессиональные консультанты, которые общаются с арендаторами и знают, насколько они комфортно себя чувствуют, много ли нареканий к управляющей компании. Не будут лишними сведения о репутации арендодателя. Опять же, профессиональные консультанты подскажут, насколько тот или иной арендатор лоялен, адекватен, ценит клиентов, не выкручивает ли он им руки и понимает ли сложность принятия корпоративных решений.
В последнее время особую остроту приобрела проблема парковки автотранспорта – о наличии парковочных мест надо осведомиться заранее. По существующим нормам для зданий класса А обеспеченность машиноместами внутри Садового кольца должна составлять одно машиноместо на 100 кв. м арендуемой площади, а для зданий, расположенных между Садовым и ТТК, – не менее одного места на 80 кв. м. Как правило, парковка оплачивается отдельно от арендной платы. Место в подземном паркинге в Москве стоит не менее 350 долл. в месяц, наземная стоянка дешевле – около 100 долл. в месяц.
Немаловажно оговорить порядок освобождения помещения по истечении сроков договора аренды. Некоторые арендодатели включают в договоры аренды пункт, позволяющий выставлять двойную арендную плату для арендаторов, затягивающих с выездом из помещения. Подобных оговорок лучше избегать и планировать переезд заблаговременно – за 6-12 месяцев, уведомляя собственников площадей во избежание конфликта.
Процедура аренды офисных помещений класса «С» менее изнурительна, но сопряжена с большим количеством рисков. Один из них обусловлен краткосрочностью договорных отношений. Владельцы офисов старой постройки, как правило, предпочитают заключать с арендаторами краткосрочные договора аренды, которые не подлежат государственной регистрации и продлеваются ежегодно. Краткосрочные договора делают уязвимыми позиции арендаторов, поскольку арендодатель может не продлить действие договоренностей, пересмотреть их (например, повысить арендную плату), либо вовсе расторгнуть контракт через год и выселить арендатора. Потери могут оказаться особенно болезненными, если арендатор инвестировал колоссальные средства в ремонт. На этот случай специалисты рекомендуют вставлять в договор оговорку о штрафных санкциях на случай отказа собственника в пролонгации договора.
При аренде помещений класса «С» используется российская методика расчета арендуемых площадей. Полезная площадь определяется на основе обмеров БТИ (Бюро технической инвентаризации), а затем к ней прибавляется коэффициент мест общего пользования (не превышающий 15%).
При совершении сделок с офисами класса «С» крайне важно проверять контрагентов, а также предъявляемые ими документы (договоры купли-продажи, приватизации, свидетельства о собственности). Если помещение сдается в субаренду, необходимо проверить соответствующие полномочия арендодателя (право сдавать помещения в аренду имеет их собственник, либо его представитель по доверенности). Очень часто помещения в субаренду сдают динамично растущие компании, которые запасаются офисами впрок и занимают их по мере расширения бизнеса – это обстоятельство также не стоит сбрасывать со счетов.
Правоустанавливающие документы могут накладывать ряд ограничений на использование помещения (например, по сохранению определенного профиля в течение оговоренного срока). Поэтому важно проверить разрешенные варианты использования недвижимости. Многие помещения, приватизированные в 90-х годах, до сих пор имеют ограниченный набор функциональных возможностей (только булочная или только химчистка).
Арендатору следует удостовериться в отсутствии обременений (не заложена ли недвижимость, не сдана ли в аренду). Сделать однозначный вывод об этом на момент заключения договора аренды можно, только получив выписку из Единого государственного реестра прав (стоимость такого документа - 100 рублей). Необходимо помнить о том, что у одного здания может быть несколько собственников, поэтому запрос надо формулировать предельно четко.
Наличие обременения в виде зарегистрированного ранее договора аренды даже с истекшим сроком действия делает невозможным регистрацию сделок в дальнейшем. При этом расторжение ранее заключенного договора аренды – это волокита: иногда очень трудно найти бывшего арендатора, а тем более получить у него отказ от договора аренды. А если арендные отношения были оформлены несколько лет назад, то фирма и вовсе может кануть в лету.
При долгосрочной аренде помещений класса «С» необходимо сверить «свежие» документы БТИ на объект недвижимости с теми, что были на момент регистрации прав. Если отличий нет – совпадают площадь, нумерация помещений, корпусов - все в порядке. Иначе перед регистрацией сделки придется вносить изменения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В пакет документов БТИ входят: выписка из паспорта на здание (строение), поэтажный план и экспликация к поэтажному плану, то есть перечень помещений с их названием, указанием предназначения, высоты потолков и пр. (срок действия документов БТИ – 1 год). Не будет лишней форма №5, в которой указывается год постройки, степень износа здания, конструктивные особенности.
При ознакомлении с документами необходимо обращать внимание на перепланировки, наличие так называемых «красных линий» внутри помещения, пристроек извне (пристроенная лестница или мансардная надстройка считается «самостроем» и требует соответствующего оформления). Что касается перепланировок, то их узаконивание в установленном порядке через Межведомственную комиссию (МВК) может занять более 3 месяцев. Во избежание недоразумений нужно выяснить, не подлежит ли сносу здание, в котором расположено помещение (перечень домов, запланированных к сносу, можно найти на сайте www.stroi.ru).
Если помещение расположено на верхних этажах, следует заранее оговорить условия доступа в него с соседями. «У нас был случай, когда агентство по недвижимости выкупило квартиры на третьем этаже особняка в центре города, перевела их в нежилой фонд и решила продать. При этом пройти в помещения можно было только по лестнице через первый этаж, который к тому времени уже находился в собственности банка. Банк отказался предоставить свободный доступ к помещениям и предложил выкупить лестничный пролет», - рассказывает один из столичных брокеров. По его словам, препирательства между сторонами растянулись на продолжительное время.
