Ипотека растёт и укорачивается

Анна Королева
корреспондент Expert.ru
31 мая 2021, 17:20

В апреле 2021 года средневзвешенный срок по ипотечным кредитам обновил максимум с начала наблюдений за этим индикатором. Ипотека стала длиннее.

Коллаж: Тамара Ларина

Согласно данным Банка России, средневзвешенный срок по выданным в апреле 2021 года ипотечным кредитам обновил максимум с начала публикации показателя — с 2018 года. Как сообщает ТАСС со ссылкой на материалы регулятора, показатель достиг 19 лет и 10 месяцев. Средневзвешенная ставка по таким займам за месяц увеличилась на 0,07 п.п., до 7,3%.

В ЦБ констатируют и рост объемов выдачи ипотечных кредитов: в апреле 2021 года показатель увеличился на 7,47% в сравнении с мартом 2021 года (до 191,4 тыс.) и почти вдвое превысил апрельскую выдачу 2020 года. В целом за первые четыре месяца 2021 года выдано более 609,5 тыс. займов на приобретение недвижимости на более чем 1,71 трлн рублей. Это почти на 42% больше, чем в аналогичный период 2020 года по количеству, и на 66,4% — по объему.

Другие данные о ситуации на ипотечном рынке даёт Сбербанк. В интервью РИА «Недвижимость» его вице-президент, директор дивизиона «ДомКлик» Николай Васёв сообщил, что средний срок ипотечного кредита в Сбербанке, крупнейшем игроке на рынке ипотеки в России, снизился до 4,5 лет с прежних семи-восьми, а вот объемы резко выросли. В январе — мае 2021 года они увеличились более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — банк предоставил кредиты на сумму более 1 триллиона рублей.

«В первом квартале 2020 года мы столкнулись с довольно сильной просадкой в объемах по стране из-за всеобщего локдауна: в апреле объемы выдачи снизились на 20% относительно марта и составили 93 миллиарда рублей, — говорит Васёв. — На тот момент немногие клиенты были готовы пользоваться онлайн-сервисами, чтобы решать вопросы с жильем. Однако готовые решения по сделкам с ипотекой позволили нам уже во втором квартале справиться с ситуацией и сильно продвинуть сервис вперед».

Бери больше, отдавай раньше

Данные по ипотеке противоречивы, потому что их собирали разные люди и смотрели в разные источники информации, отмечает ипотечный брокер и директор компании «ИпотекаПросто» Анна Иконникова. Какие факторы формируют значение «средний срок, за который выплачивают ипотечный кредит»? Что он показывает, кроме того, что помогает проанализировать доступность программы кредитования и средние доходы населения?

Срок и сумма, на которые одобряют ипотеку, должны быть такими, чтобы платеж не превышал примерно половину от подтвержденного дохода (в разных банках это соотношение разное, но среднее таково). Но у населения не все доходы «белые», и банки как правило одобряют кредиты на больший срок с меньшими платежами — именно потому, что не видят реальный доход, который зачастую у потенциальных заемщиков больше указанного. И таких клиентов примерно 30% от общего числа.

Есть и ещё один фактор, продолжает Иконникова. Многие инвестируют в недвижимость с привлечением ипотечных средств, и цель таких покупателей — купить дешевле на начальном этапе строительства и продать дороже в конце. Целевой срок ипотеки у таких покупателей — не более 2—3 лет, но изначально проценты и срок кредита этим заемщикам рассчитывают, исходя из модели «минимальный процент максимальный срок», ориентируясь на тех, кому реально нужно жилье. Впрочем, и такие стараются хотя бы частично гасить ипотечную задолженность досрочно, чтобы снизить процент, хотя, конечно, не все могут это себе позволить. Есть и те, кто, покупая жилье по ипотеке в новостройке, могут не продавать уже имеющееся. После сдачи дома они продают объект, в котором жили, и гасят ипотеку. Их, кстати, вполне можно сравнить с инвесторами.

Все программы господдержки, направленные на стимулирование спроса на приобретение новостроек, не просто изменили рынок и поддержали застройщиков. Они создали моду на ипотеку и инвестирование в недвижимость, говорит Иконникова. Люди на каждом углу слышат: купить доступное жилье реально. Поэтому если охлаждение спроса и будет, то небольшое, зависящее от того, как будет расти ставка по ипотеке.

Деньги на жилье — беспроигрышная лотерея

Иметь дом (жилье) — базовая потребность человека, относящаяся к категории «безопасность». Жилье покупали, покупают и будут покупать — вложенные деньги (если жилье застраховано) не сгорят, а в случае снижения стоимости потери будут минимальными. Сегодня рынок ждет, что будет с двумя видами ипотеки: полученной по программе господдержки-2020 и сельской. В процессе этого ожидания некоторые банки начали понемногу поднимать ставки. Пока несущественно, но факт такой есть.

Что касается данных ЦБ и Сбера, то принципиальных противоречий в них нет, говорит основатель TalkBank Михаил Попов. Средний срок ипотеки, о котором говорят в Сбербанке, — это фактические цифры, связанные на данный момент с программой рефинансирования. Другими словами, это средний срок кредитов, выданных под высокую ставку за 4 года, которые были рефинансированы в Сбербанке в рамках программ снижения стоимости ипотеки. Центробанк, в свою очередь, говорит о том, что ипотечные кредиты, выданные в апреле 2021, в среднем выданы на 19 лет. Эти цифры друг другу не противоречат, поскольку относятся к разным периодам и группам кредитов: тем, которые были выданы ранее, и тем, которые выданы сейчас с ориентиром на будущее.

Приведенная статистика Центробанка говорит о сокращении сроков заимствования, связанном с понижением ставок, отмечает Попов. Бремя процентных выплат значительно уменьшилось и позволило заемщикам активнее выплачивать тело кредита, сокращая таким образом время погашения всей суммы ипотеки. Сроки, связанные с рефинансированием, заметно снизились, и теперь многие клиенты хотя и будут платить по ипотеке, но уже из расчета новых ставок и по новым кредитам, которые только еще будут выданы.