Небольшое изменение льгот по ипотеке ведет к большим последствиям

Анна Королева
корреспондент Expert.ru
1 июля 2021, 12:22

В России с 1 июля начинают работать две обновленные программы стимулирования строительного сектора в рамках господдержки ипотеки: на жилье в новостройках и для семей с детьми. Ужесточение условий первой из них снизит продажи жилья в Москве и Санкт-Петербурге, считает аналитик, в то же время, в регионах, а также для семей с детьми новые условия станут реальным подспорьем.

Коллаж: Тамара Ларина

Выше и шире в разных плоскостях 

Программа льготной ипотеки на новостройки с 1 июля продляется еще на один год. Правда, ставка по таким займам повышена с 6,5% до7%, при этом предельная сумма кредита для всех регионов ограничена 3 млн рублей.  

Второй программой станет семейная ипотека — до 31 декабря 2023 года она расширена на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года. Максимальная сумма «семейного» ипотечного кредита для Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей. 

Тем самым власти сохранили и расшили поддержку строительного сектора — в рамках антикризисных мер и выполнения национальных целей. Одновременно, эти меры имеют социальное значение. 

По данным «Дом.РФ», всего в рамках льготной программы на новостройки выдано около 540 тысяч кредитов почти на 1,7 трлн рублей. Семейной ипотеки с начала действия программы в феврале 2018 года выдано 153 тысяч кредитов на 420 млрд рублей. В обоих случаях лидером ипотечного кредитования является Сбербанк. 

Прогнозируется рост доли семейной ипотеки 

Ограничение максимальной суммы ипотеки 3 млн практически исключает возможность использования льготной ипотеки на рынке недвижимости Москвы или даже Санкт-Петербурга, отмечает основатель TalkBank Михаил Попов. Этой суммы явно недостаточно для покрытия основной стоимости жилья. Использовать ее как небольшую поддержку на уровне 20% от стоимости мало кому интересно даже по такой низкой ставке. 

В то же время для регионов страны 3 млн — достаточно крупная и внушительная сумма, отмечает он. Она позволяет в значительной степени покрыть стоимость жилья, чтобы первоначальный взнос не был слишком тяжелым для бюджета.  

При этом, указывает банкир, семейная ипотека сохраняет предыдущие лимиты, что позволяет семьям с одним ребёнком не старше трёх лет получить полноценную ипотеку по низкой ставке не только в регионах, но и в Москве. Сейчас ставка изменилась с 6,5% до 7%. Но в целом для желающих оформить семейную ипотеку большой роли это не сыграет. Основным фактором для многих все равно является проблема получения самой ипотеки, а также — наличие накоплений для внесения первоначального взноса, который необходимо самостоятельно собрать и внести банк в качестве покрытия приобретаемого жилья. 

«Я думаю, что мы увидим рост доли семейной ипотеки. Возможно, это простимулирует рождаемость в стране. Многие люди почувствуют, что смогут обеспечить своих детей необходимой жилплощадью и достойным проживанием. Часть сделок будет связана с улучшением жилищных условий, когда в рамках семьи у кого-то уже была недвижимость, но не отвечала требованиям с учетом увеличения количества детей. Для таких людей это будет дополнительным подспорьем по пересмотру жилья, в котором они находятся, в пользу улучшения его качества за счет семейной ипотеки. Также это поспособствует использованию текущего жилья для обеспечения первоначального взноса. Можно будет либо увеличить общую стоимость жилья, либо сократить ипотечную нагрузку на семейный бюджет», — говорит Михаил Попов. 

При этом, резкое сокращение лимитов по льготной ипотеке и рост ее стоимости значительно снизит число желающих приобретать недвижимость, добавляет он. Соответственно, мы увидим значительное замедление темпов роста стоимости жилья, прежде всего для Московского региона, считает он. 

Возможно, предполагает Попов, даже будет определенный откат стоимости новостроек. При этом в регионах будет поддерживаться определенный спрос на недвижимость, что в какой-то степени может сократить разрыв стоимости жилья между Москвой и регионами. 

Об ипотечном пузыре говорить преждевременно 

Условия ипотечных программ меняются, но не значительно, указывает, в свою очередь, Никита Донцов, руководитель коммуникационной группы «Влияние». После модификации программа семейной ипотеки становится интереснее, чем программа льготной ипотеки, подтверждает он. Ключевая проблема — в объеме кредитных средств, доступных по программе. После снижения кредитного лимита по льготной ипотеке до 3-х миллионов рублей для всех регионов в большинстве крупных городов остаётся лишь несколько процентов объектов, укладывающихся в эту стоимость.  

Правительство управляет рынком через настройки льготных программ. Теперь застройщики, вероятно, немного снизят цены на жилье, начнут открывать к продаже объекты в малых городах, выносить стройки за пределы столиц регионов. Другие задачи: косвенно — стимулировать демографию и качество жизни семей с детьми — с 1 июля под семейную ипотеку подпадают семьи с одним ребёнком. Кто-то примет решение взять ипотеку и улучшить жилищные условия, а кто планировал потомство — может получить дополнительный стимул от государства.  

Увеличение объемов выдаваемой ипотеки в целом, уверен Никита Донцов, ведёт и к росту неплатежей по ипотечным кредитам, но процентное соотношение остаётся на нормальном уровне. Говорить же об ипотечном пузыре в России — преждевременно, считает эксперт. Фактором риска являются новые коронавирусные ограничения, локдауны, спад экономики, сильная инфляция на потребительские товары. Свободных денег у людей становится меньше, и выполнять свои кредитные обязательства при таких условиях  все сложнее. В этой связи выглядит оптимальным решение переориентироваться на более платежеспособную и ответственную аудиторию (семьи с детьми), сделав для них интересные условия с увеличенным кредитным лимитом, в тоже время снизив объём выдаваемых кредитов в рамках льготной ипотеки. 

Ипотека становится более адресной 

Ужесточение условий льготной ипотеки — логичный шаг, связанный со многими обстоятельствами, считает главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман. Прежде всего, поясняет он, со времени её введения увеличилась инфляция, ключевая ставка ЦБ, средние рыночные проценты по жилищным кредитам. Держать льготу в 6,5% нерационально.  

Дело не только в дополнительных расходах бюджета, говорит он. 7% остаётся вполне существенной льготой. Слишком «дешёвые кредиты» распространяют спрос на заёмщиков с невысокой платёжеспособностью, что выступает дополнительным риском непогашений. Кроме того, это стимулирует рост цен недвижимости в целом, причём не только на первичном рынке с льготной ипотекой, но и на вторичном. То есть не улучшаются, а ухудшаются возможности совершенствования жилищных условий для значительного числа потенциальных покупателей. 

В связи с изменением условий льготная ипотека становится более адресной, констатирует аналитик. Повышение ставки отсеивает многих ненадёжных заёмщиков. Снижение суммы кредита до 3 млн руб. также повышает надёжность кредитования. Кроме того, это призвано ограничить спрос в городах, где цены наиболее «перегреты», чтобы препятствовать развитию «пузырей» на рынке. 

В то же время, адресность проявляется и в расширении программы «Семейной ипотеки». Именно для семей с детьми, как правило, в наибольшей степени требуется улучшение жилищных условий. В таких семьях потребность действительно высокая, это не инвестиционный спрос. Поэтому условия для них мягче. Ставка — до 6%, сумма кредита — до 12 млн руб. Использовать программу могут семьи с одним ребёнком, который родился после 1 января 2018 года, напоминает аналитик. 

Цены на жилье могут снизиться 

В целом изменение условий по льготной ипотеке ограничит спрос на неё и на жильё, признает Марк Гойхман. Основная часть желающих и имеющих возможности уже воспользовалась ей. Главную задачу она выполнила. Улучшила условия приобретения жилья в сложный период пандемии, поддержала строительный сектор и смежные отрасли. Сейчас стоит задача постепенно несколько «охладить» рынок, который может столкнуться с опасностью излишнего неадекватного роста цен и непогашений кредитов. 

Поэтому и резко прекращать программу нельзя, это может вызвать резкое падение цен недвижимости, вплоть до ипотечного кризиса. А постепенное её сворачивание, с ужесточением условий может позволить плавно скорректировать перегретый рынок. ЦБ, со своей стороны, формирует новыми нормативами более жёсткие условия для банков для кредитов с первоначальным взносом менее 20%. Такой подход тоже направлен на сглаживание опасностей. Таким образом, заключает Марк Гойхман, стоит ожидать в ближайшее время сначала замедления роста цен жилья. А на горизонте года — плавное их уменьшение, вероятно, до 10%.