Загородная недостаточность

Анна Шехова
18 июня 2007, 00:00

Прошлогодний скачок цен на московские квартиры заметно подогрел интерес к загородному жилью. Однако воплотить в жизнь мечту о постоянном проживании на природе сложно — недорогие коттеджные поселки в большом дефиците

По оценкам специалистов компании «Миэль», за последние семь лет объем рынка загородной недвижимости вырос с 3 млрд до 14 млрд долларов. Ожидается, что к 2012 году он увеличится более чем втрое и достигнет отметки 50 млрд долларов. Несмотря на обилие коттеджных поселков в Подмосковье — а их уже почти четыре сотни! — риэлтеры говорят о том, что потенциал данного рынка все еще огромен. Только за первый квартал нынешнего года, по данным компании МИАН, спрос в этом сегменте увеличился на 6% по сравнению с концом 2006-го. «Уровень благосостояния людей растет. А значит, становится все больше тех, кто приобретает собственную подмосковную резиденцию», — объясняет руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. Другие предпосылки, обеспечивающие долгую и стабильную популярность загородного дома, — это перенаселенность Москвы и ухудшение качества жизни в столице. Загазованный воздух, плохая вода, транспортная загруженность, проблемы с инфраструктурой — все это подталкивает людей к переезду за город.

Прощание с элитой

Речь идет не только о состоятельных слоях населения, покупающих дома в качестве второго жилья или «ближней дачи». По данным МИАН, наибольшим спросом (около 50%) пользуются поселки эконом-класса. Большинство девелоперов загородного жилья в последние годы были нацелены на самые доходные проекты — элитные; сейчас в дорогом сегменте рынка ситуация близка к перенасыщению. «В конце 2006 года на рынке элитных поселков оставались невостребованными домовладения на сумму около 1,5 млрд долларов. А так как в начале этого года были анонсированы еще четыре крупных элитных поселка, то сумма может вырасти на 50–60%», — приводит данные директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. В МИАН подтверждают, что предложение в элитном сегменте превышает существующий спрос на 20–25%. «Некоторые компании вообще уходят с рынка “элитки”. Дело в том, что количество предложений растет, а спрос исчерпал себя — те, кто хотел приобрести себе дом, сделали это. Надежды продавцов дорогого жилья связаны с 2008 годом. После президентских выборов состав бизнес-элиты может претерпеть значительные изменения, что увеличит спрос на дорогую загородную недвижимость», — считает один из участников рынка.

В отличие от элитного жилья спрос на дома в поселках экономкласса, напротив, не удовлетворен. Более половины потребителей, желающих приобрести загородный дом, рассчитывают купить его не дороже 250 тыс. долларов, в то время как в структуре предложений лишь 15% коттеджных поселков относятся к данной ценовой категории. К сожалению, значительного увеличения их доли пока не наблюдается. Несмотря на дефицит для девелоперов, «экономные» проекты невыгодны. «Дело в том, что спрос на загородные дома экономкласса во многом покрывается вторичным рынком бизнес-класса», — комментирует ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Иван Потапов. В результате сначала большинство застройщиков активно возводили дорогие элитные поселки, затем насыщали рынок менее дорогими и не всегда качественными коттеджами бизнес-класса и только сейчас начали наращивать объемы строительства поселков экономкласса. По словам директора аналитического консалтингового центра компании «Миэль» Владимира Луцкова, уже в следующем полугодии в Подмосковье будут запущены несколько таких крупных проектов — каждый в сотни домов.

«Эконом» дошел до предела

В прошлом году цены на загородную недвижимость поднимались гораздо умереннее, чем на московские квартиры: по итогам года рост составил от 30 до 40%. Сейчас ситуация с динамикой цен менее очевидна. Часть экспертов утверждают, что в первом квартале 2007 года загородные дома уже показали заметное увеличение. «С начала года цены выросли на 15–20% в зависимости от направления и степени реализации объекта. Тенденция роста стоимости продолжится до конца года», — утверждают специалисты Rodex Group. Но остальные участники рынка приводят более скромные данные. «В среднем по рынку можно назвать рост в 5%, на самом же деле в цене поднялись лишь некоторые объекты. Такого массового увеличения стоимости загородных домов, как весной 2006 года, сейчас не происходит», — рассказывает Иван Потапов.

 pic_text1

Одним из наиболее важных факторов ценообразования продолжает оставаться направление, на котором находится участок, и расстояние от МКАД (см. карту). Наибольшая динамика роста стоимости у самых ликвидных и востребованных направлений — Новорижского, Калужского, Киевского и Дмитровского шоссе. «Также большой рост можно прогнозировать на тех направлениях, которые отличаются хорошей транспортной доступностью, это, в частности, трасса “Дон” и Симферопольское шоссе», — говорит Валерий Мищенко. Сегодня самым дорогим продолжает оставаться Рублево-Успенское шоссе — стоимость земли здесь может доходить до 300 тыс. долларов за сотку, а в среднем составляет около 40 тыс. долларов. Второе место занимает Новорижское шоссе, где сотка земли в зоне до 20 км продается за 30 тыс. долларов. Дмитровское и Киевское направления также относятся к весьма дорогим. К среднему ценовому диапазону принадлежат Минское, Киевское, Калужское и Ленинградское направления, к экономичным можно отнести Казанское, Ярославское и Павелецкое. Самые же низкие цены зафиксированы по восточному (Горьковское и Щелковское шоссе) и юго-восточному направлениям (Новорязанское и Егорьевское шоссе).

Несмотря на разброс цен, в отличие от квартир загородные дома пока не страдают дисконтами, скидками и тенденцией к удешевлению. Они продолжают либо сохранять позиции, либо понемногу набирать в стоимости, что объясняется естественным ростом цен по мере строительства поселка, а также сохраняющимся спросом.

В летние месяцы вряд ли произойдут существенные перемены: те, кто не купил недвижимость в этом году, уже не будут спешить в разгар дачного сезона. А вот с середины сентября риэлтеры ждут оживления. По мнению экспертов, рост цен на загородную недвижимость во второй половине 2007 года составит от 10 до 20% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. Некоторые риэлтеры настроены более оптимистично, считая, что стоимость некоторых строящихся объектов увеличится на 50%. «Это относится к объектам, предназначенным для постоянного проживания. Причем на первичном рынке цены растут быстрее, чем на вторичном. Коттеджные поселки, находящиеся на этапе завершения строительства, вряд ли покажут больше 20%. А увеличение цен на готовые поселки будет зависеть от роста стоимости земельного участка», — таковы прогнозы директора по продажам компании «Новое качество» Андрея Уфимцева.

Словом, удорожание загородным домам предрекают все — его, как отмечают многие, провоцирует и уровень неудовлетворенного спроса. Другое дело, что дорожать дома будут неравномерно. Так, в прошлом году один из самых высоких показателей по росту цен был у таунхаусов — наиболее дешевого варианта загородного жилья. «Люди стали думать, что лучше купить свой дом, пусть и с маленьким участком земли, чем примерно за ту же цену квартиру в хрущевке», — рассказывает руководитель отдела мониторинга АКЦ «Миэль» Люция Казимир. Действительно, за 180 тыс. долларов можно было купить таунхаус или двухкомнатную квартиру на окраине.

 pic_text2

Но спрос вырос, а за ним и цены. И покупка таунхауса за 200–250 тыс. долларов уже не является столь привлекательной заменой квартире. Следовательно, дальнейший рост в этом сегменте сомнителен — иначе он уже не будет попадать в категорию экономного. При стоимости выше 200 тыс. долларов дом перестает быть интересным объектом для покупателей экономкласса, но из-за более низких потребительских характеристик не становится привлекательным для тех, кто нацелен на бизнес-класс. В связи с чем многие эксперты уверяют, что и дешевая категория загородного жилья фактически исчерпала свой потенциал роста. «Большая часть продавцов домов экономкласса сталкиваются с проблемой при реализации, и они вынуждены снижать цены», — комментирует управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его словам, наибольший потенциал роста имеет жилье бизнес-класса. «Квартира бизнес-класса площадью 120–150 кв. м в Москве обойдется в 400–500 тыс. долларов, за те же деньги можно приобрести загородный дом в поселке бизнес-класса в 10–25 км от Москвы площадью 120–150 м», — заявил один из экспертов. Естественно, что все больше москвичей, выбирая среду обитания, останавливаются на более просторном и удобном для проживания загородном доме.

Неальтернативное жилье

Несмотря на рост числа предложений, больше половины покупателей пока не рассматривают загородное жилье как альтернативу городскому. Жизнь «на природе», безусловно, имеет свои преимущества, и основное из них — экология. Лес, вода, свежий воздух — все это в городе получить невозможно. Однако, переезжая за город, владельцы коттеджей сталкиваются с рядом проблем.

Первая из них, которая возникает у владельца, работающего в Москве, — транспортная. Если место работы в Москве, то дом должен находиться не далее чем в 15–20 км от МКАД. При этом есть направления, когда и 10 км придется преодолевать не менее двух часов. Ни по одному из шоссе, кроме Рублевки и Новой Риги, доехать за час на работу или довезти ребенка в школу при расположении дома за пределами 30-километровой зоны, не получится, заявляют риэлтеры.

Вторая проблема — отсутствие полноценной инфраструктуры. «К сожалению, очень немного поселков на вторичном рынке могут похвастаться готовой инфраструктурой, тем более такой, которая включала бы школы, детский сад, поликлинику», — признает Евгений Скоморовский. Таких объектов единицы. Директор департамента загородной недвижимости компании «Century 21 Серебряный век» Виктория Шлыкова также говорит о том, что лишь небольшой процент вторичного жилья обеспечен инфраструктурой, потому что, когда эти дома возводились, об этом вообще не задумывались: «На вторичном рынке редкие поселки имеют администрацию, магазины, даже среди тех, которые относятся к элитным, — говорит она, — хотя исключения есть». По оценке МИАН, таких «обеспеченных» мест не более 10%. «Часто на этапе проектирования поселков закладывается серьезный комплекс услуг, но на этапе реализации, к сожалению, запланированные мероприятия не всегда выполняются» — замечает Алексей Кудрявцев.

Но ситуация меняется: в условиях постоянно растущей конкуренции девелоперам все больше приходится заботиться об условиях жизни своих будущих клиентов. «Сейчас застройщики, возводя даже небольшой поселок в 30 домов, уже озабочены инфраструктурой (строительством собственных магазинов, детской площадки), даже несмотря на то, что в ближайшей доступности могут быть крупные подмосковные города», — добавляет Виктория Шлыкова.

Чем больше метров, тем выше расходы

Следует учитывать, что обслуживание дома в коттеджном поселке обходится дороже, чем квартиры, — из-за большей площади дома. Размер платежей за обслуживание, как и способ их расчета, обычно задается управляющей компанией. Структура расходов — дело темное. Так, по словам исполнительного директора компании Blackwood Марины Литинецкой, основная статья расходов — это содержание охраны поселка (70–80%). А по информации Vesco Construction, на эту статью приходится не более 15%. Максимальные траты в поселке любой категории — уход за общественными территориями. «Управляющая компания будет диктовать свои условия по стоимости эксплуатационных расходов, — отмечает Мария Литинецкая. — А оценить адекватность расценок можно, только сравнив их со стоимостью аналогичных услуг, предоставляемых другими организациями». Правда, после этого еще нужно убедить свою УК снизить завышенные цены.

 pic_text3

Платеж для домовладельцев может быть как дифференцированным (с квадратного метра площади дома или участка), так и упрощенным: один коттедж — один взнос. «В большинстве случаев ежемесячные платежи определяются исходя из площади дома или участка, — рассказывает гендиректор Vesco Construction Алексей Нелепо. — Стоимость обслуживания также варьируется в зависимости от класса объекта и количества коттеджей. К примеру, для экономкласса цена составляет порядка 1–3 долларов за 1 кв. м, для бизнес-класса — 3–4 доллара за 1 кв. м, тогда как в сегменте делюкс стоимость сервиса может достигать 5–7 долларов за 1 кв. м в месяц». Минимальная стоимость ежемесячного проживания в поселке без учета коммунальных платежей составляет 150 долларов. В поселках бизнес-класса плата колеблется от 200 до 600 долларов. Стоимость проживания в поселке премиум-класса способна составить и 2 тыс. долларов в месяц. Оплата может увеличиваться, если в поселке присутствует дополнительная инфраструктура. Правда, здесь все зависит от того, будет ли она открытой или закрытой. «Если она изначально рассчитана только на “своих”, то и все затраты на содержание (а они могут составлять 100–500% стоимости обслуживания дома) лягут на жильцов. Если же инфраструктура будет работать и на жильцов близлежащих поселков, то затраты на нее могут быть существенно ниже или же инфраструктура вообще будет самоокупаемой», — поясняет управляющий поселком «Светлогорье» Илья Свиридов. По словам инвестиционного аналитика группы компаний «Парк групп» Дениса Астахова, в тех поселках, где присутствует расширенный список объектов инфраструктуры «для личного пользования», ежемесячная плата поднимается в несколько раз. По приблизительным подсчетам, жильцам таких поселков приходится платить до 900–1000 долларов в месяц.

Спектр услуг, которые предлагает управляющая компания, отличается от поселка к поселку. Разумеется, есть некий стандартный набор: организация уборки, вывоз мусора и снега, охрана территории, обеспечение бесперебойной работы инженерных систем, озеленение и благоустройство и пр. Дополнительный ассортимент почти не ограничен. Возможна стрижка газонов, уборка помещений, доставка почты, воды и продуктов, выгул домашних животных, услуги курьера. «Чем выше декларируемый класс поселка, тем больше перечень услуг, оказываемых службой эксплуатации. В поселке бизнес-класса жителям может предлагаться ремонт внутренних инженерных сетей коттеджей, очистка крыш от снега, уборка придомовой территории. Для поселка премиум-класса эксплуатирующая компания может предоставлять услуги садовника, подбор обслуживающего персонала (нянь, поваров, водителей и т. д.), а также персонала для обслуживания отдельных домовладений (садовник, уборщица, прачка). Самостоятельно рассматривается сервис службы эксплуатации, касающийся водоемов. Предусматривается не только очистка берега и дна, но и устройство организованного пляжа и службы спасения на водах», — рассказывает Мария Литинецкая.

Сам себе управдом

Покупатели загородного жилья имеют два альтернативных варианта организации обслуживания своих домов. Первый — когда коммуникации оформлены на управляющую компанию, выбранную застройщиком, которая и осуществляет эксплуатацию поселка как во время строительства, так и после его заселения. Второй вариант предусматривает создание ТСЖ, на которое оформляются все коммуникации. После окончания строительства ТСЖ само решает, нанимать службу эксплуатации или заниматься эксплуатацией поселка самостоятельно. Причем первое время после заселения поселка у его жителей может не болеть голова насчет управления: обычно застройщик в течение года-двух берет обслуживание на себя. После окончания этого срока жильцы могут поменять управляющую компанию, если у них есть какие-то претензии, либо оставить УК застройщика, если это устраивает обе стороны. Но право на самостоятельную смену управляющей компании может быть реализовано ТСЖ лишь в том случае, когда все коммуникации коттеджного поселка находятся в собственности домовладельцев. «Для того чтобы не становиться заложниками управляющей компании застройщика, покупатели коттеджей должны внимательно изучать документы, по которым осуществляется взаимодействие жильцов и компании», — замечает Илья Свиридов.

Тем не менее в большинстве случаев девелопер и его УК в документах страхуют свои риски быть изгнанными. «Учитывая высокий уровень схемотехники в современном российском бизнесе, у грамотно организованной управляющей компании всегда имеются механизмы манипулирования», — поясняет Алексей Нелепо. Чаще всего жители поселка остаются заложниками навязанной им УК и полностью зависят от ее добросовестности. Если они останутся недовольны качеством предоставленных им услуг, то методов воздействия на ситуацию у них почти нет. Разве что сменить место жительства.