Недвижимость в Германии: путеводитель для инвестора

Недвижимость
Москва, 25.02.2008
«D`» №4 (43)
Известная поговорка о том, что если где-то убывает, значит, где-то прибывает, пожалуй, как нельзя лучше объясняет ситуацию, сложившуюся на немецком рынке недвижимости. На фоне ипотечного кризиса в США Германия является «тихой гаванью», страной хотя и с не слишком доходным, но зато стабильным рынком недвижимости. Чем он привлекателен для иностранных инвесторов, выяснял D’

Начиная с 2006 года Германия «находится в фокусе внимания иностранных инвесторов», констатируют эксперты из Ernst & Young Real Estate. Причин такой заинтересованности несколько. В качестве главной выдвигается общая недооценка рынка недвижимости Германии на протяжении более чем десятилетия. Ведь примерно с 1995 года цены здесь оставались практически неизменными, и это на фоне существенного роста стоимости жилья в других странах Европы (на десятки, а то и сотни процентов). Стабильность экономики, рост курса евро, низкие операционные затраты, высокая доходность от сдачи в аренду коммерческих объектов, а главное, принятие законов о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ) и налогообложении в секторе недвижимости привлекли в страну стратегических инвесторов (так называемых core investor), участие которых в проведенных в течение 2006 года сделках составило чуть ли не две трети от общего объема. Особенно интенсивно иностранные инвесторы вкладывались в прошлом году в объекты коммерческого назначения — €55 млрд (все инвестиции в недвижимость составили €75 млрд).

Не столь позитивные настроения отмечались по итогам года в жилом секторе. Начиная с третьего квартала 2007 года число сделок сократилось на 10%, а объем инвестиций уменьшился по сравнению с первым полугодием того же года на 43%. Но эксперты, уверенные, что инвесторы лишь пережидают шторм, разразившийся на мировых финансовых рынках, полны оптимизма. «Рынок непременно активизируется», — утверждает Йоахим Шпиль, руководитель операционной службы консалтинговой компании Ernst & Young AG. Положительные изменения на рынке жилой недвижимости Германии были отмечены и экспертами международной риэлтерской группы Global Property Guide, повысившими рейтинг инвестиционной привлекательности страны с трех до четырех пунктов (из пяти возможных).

Цены ценам рознь

Стоимость недвижимости в Германии, как и в любой стране, зависит от ряда факторов. В первую очередь это географическое расположение. Самым дешевым считается жилье, относящееся к территории Восточной Германии. Здесь средняя стоимость новой квартиры площадью 70 кв. м в типовом многоквартирном доме составляет около €90 тыс. (€1,3 тыс. за 1 кв. м). Причины тому, кроме экономического отставания бывших территорий ГДР, лежат в низком стандарте жилого фонда по сравнению с Западной Германией. Немалое количество многоквартирных домов нуждаются в капитальном ремонте или полной реконструкции. Исключение составляют близлежащие к Берлину Потсдам, Лейпциг и Дрезден (€1,7 тыс. за 1 кв. м). Это объясняется их статусом туристических, а также международных выставочных центров. Самыми дорогими в Западной Германии считаются города, расположенные в земле Бавария, а также ее столица. В Мюнхене стоимость частного дома типовой постройки с небольшим участком в среднем составляет €3,8 тыс. за 1 кв. м (€3,6 тыс. за 1 кв. м — квартира). Положение ценового лидера объясняется не столько средоточием здесь офисов крупнейших немецких компаний, хотя и это имеет место быть, сколько большей трудоемкостью, а значит, и себестоимостью строительных работ в предгорных районах. По ценовой шкале за Мюнхеном следуют квартиры в Гейдельберге и Штутгарте (€2,9 тыс. за 1 кв. м), Фрайбурге, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге (€2,8 тыс. за 1 кв. м). Однако не следует рассчитывать, вспоминая муссируемую в прессе статистику о дороговизне жилья в российской столице, что элитная квартира в центре этих германских городов обойдется по цене типовой московской квартиры. Стоимость жилья класса люкс в центре Мюнхена составляет €10–13 тыс. за 1 кв. м. С учетом того, что подобные квартиры имеют, как правило, площадь от 200 кв. м и больше, минимальна сумма инвестирования в элитное жилье — €2 млн.

По стоимости частных домов среди лидеров — Штутгарт (€3,2 тыс. за 1 кв. м), Гейдельберг, Висбаден и Франкфурт-на-Майне (€2,9 тыс. за 1 кв. м), Кельн и Нюрнберг (€2,2 тыс. за 1 кв. м), Гамбург и Бонн (€2,1 тыс. за 1 кв. м). Не стоит думать, что стоимость жилья зависит от статуса города или количества проживающих в нем жителей. Пример со 150-тысячным городом Гейдельбергом, где недвижимость одна из самых дорогих, в этом плане показателен. В Германии цены на жилье находятся в прямой зависимости от обеспеченности местного населения рабочими местами. Концерны Heidelberger Druckmaschinen AG и HeidelbergCement AG, а также одно из подразделений Henkel KGaA, расположенные в Гейдельберге, предоставили работу не только значительной части его жителей, но и населению соседних округов. Другой пример — баварский город Фрайзинг с населением 43 тыс. человек, занимающий первое место в рейтинге стремительно развивающихся городов страны, в которых наиболее высокие темпы роста цен на недвижимость. Объяснение этому факту — расположенный по соседству мюнхенский аэропорт. Цена новой квартиры в городе пока находится в районе €2,5–3 тыс. за 1 кв. м и продолжает расти.

Традиционным фактором при оценке недвижимости является уровень престижности конкретного района города или загородного поселения. Он определяется наличием благоприятного социального статуса, инфраструктурой или удаленностью от нее. Дом, расположенный в лесном массиве, будет, как правило, на 20% дешевле такого же, но находящегося в населенном пункте. Более дешевой будет и городская квартира, например в районе массового поселения эмигрантов или по соседству с социальными квартирами. Кроме вышеперечисленных факторов, оцениваемых в первую очередь покупателем, существуют более глубокие критерии, определяющие перспективность регионов в целом и, как следствие, инвестиционную привлекательность недвижимости. Так, Институт формирования имущественных ценностей (IVA) недавно опубликовал исследование, включающее 440 населенных пунктов, на предмет потенциала изменения стоимости недвижимости в период до 2020 года, основываясь исключительно на оценке внутренних факторов развития регионов, без учета возможной внешней конъюнктуры. Увеличение цен до 70% на жилые объекты ожидается в 79 населенных пунктах, причем почти половина из них находятся в Баварии. Эксперты IVA предсказали также снижение до 40% цен на недвижимость в районах с высоким процентом безработицы, что, как следствие, сопровождается оттоком населения и демографическим кризисом. Имеются в виду прежде всего ряд округов земель Мекленбург — Передняя Померания, в которой безработица по состоянию на декабрь 2007 года составила 15,1% (при среднем показателе по Германии 8,1%), Саксония-Анхальт (14,6%) и Саксония (13,4%).

Дистанционное владение

Владельцем недвижимости в Германии может быть как частное, так и юридическое лицо, как граждане страны, так и подданные других государств. Однако следует учитывать, что приобретение и владение недвижимостью в Германии частному лицу не предоставляет никаких преференций ни в получении немецкого гражданства или вида на жительство, ни даже при получении виз. Решение о выдаче визы на пребывание сроком до 90 дней каждые полгода выносится, как показывает практика, не по факту владения, а по всем основаниям, главное из которых — материальная обеспеченность запрашиваемого визу лица и гарантии возврата в страну проживания, к коим относится, например, высокооплачиваемая работа. Поэтому цель приобретения недвижимости, в случае намерения в ней проживать, должна непременно быть подкреплена акцептируемым страной основанием для пребывания.

Для того чтобы приобрести жилье в Германии, нерезиденту даже не нужно ехать в страну самому. Существует практика приобретения жилья по доверенности, которая выдается покупателем местному агентству недвижимости. Кроме того, если жить в приобретенной квартире или доме вы не собираетесь, вопросы управления жильем можно поручить специализирующимся в этом секторе услуг компаниям. Такие фирмы, в частности, обеспечат сдачу жилья в аренду, начиная от поиска арендатора, составления и ведения договора аренды, обеспечения зачисления выплат за аренду на текущий счет владельца и заканчивая контролем за санитарно-техническим состоянием объекта. За все эти услуги управляющая компания берет порядка 3% от арендной платы. Дополнительно может быть предложена юридическая поддержка в случае возникновения спорных ситуаций. Если квартира/дом не планируется к сдаче, существует также возможность подписания договора на оказание полного пакета услуг по содержанию жилья.

Риски исключаются

Процедура оформления сделки, призванная соблюсти интересы и исключить риски для покупателя и продавца, законодательно полностью регламентирована. Полномочиями оформления сделки наделен исключительно независимый нотариус. В его обязанности входит как консультирование и договорное оформление сделки, так и проверка недвижимости на предмет юридической чистоты. Главным условием исполнения договора является принцип «объект недвижимости против денег». Покупатель перечисляет сумму по договору купли-продажи на расчетный счет нотариуса. Только после поступления денег нотариус осуществляет переоформление прав собственности на недвижимость с продавца на покупателя. Оно включает получение выписки из поземельного кадастра (Grundbuch). По выписке всегда можно установить, кто является владельцем в настоящее время, какова была прежняя стоимость объекта, его общая площадь и площадь прилегающей территории, находится она под залогом или нет. После получения выписки, согласно которой устанавливается факт нового собственника в лице покупателя, денежные средства по сделке поступают на расчетный счет продавца.

Операционные затраты, как правило, несет покупатель. Они складываются из налога на продажу недвижимого имущества — 3,5% от стоимости сделки, оплаты услуг нотариуса — 0,6–1,5%, регистрационных взносов — 0,2–0,5% и оплаты услуг маклера — 3–6%. На последнем при желании можно сэкономить, поискав выставленные на продажу объекты через интернет-порталы недвижимости или по газетным объявлениям. Каждый город, не говоря уже об округах или землях, имеет свою газету, в которой, как правило, по субботам публикуется наиболее полная подборка подобных объявлений. Однако подавляющее большинство предложений в них публикуются риэлтерами.

Продажа жилья, находившегося в собственности более 10 лет, частным лицом налогом не облагается. Если объект находился в собственности меньший срок, то доход от прироста капитала от сделки облагается налогом на спекуляцию (Spekulationssteuer), составляющим 20% (с 2009 года данный вид налога будет увеличен до 25%). Величина получаемого продавцом дохода определяется не простым вычитанием продажной цены из покупной, а учитывает комплекс расходов, понесенных в свое время для приобретения дома или квартиры. Например, можно вычесть налог, уплаченный при покупке, нотариальные и маклерские услуги, но нельзя вычесть проценты по кредиту для приобретения дома. Если продажа состоялась по цене приобретения или ниже, то такая сделка также не облагается налогом.

Не живешь, но платить обязан

При приобретении в Германии недвижимости необходимо учитывать текущие расходы по ее содержанию, которые, в отличие от российских, на порядок выше, а их перечень полнее. Даже если владелец не проживает постоянно в квартире или доме, он обязан оплачивать целый ряд коммунальных услуг, разделяемых на фактические и побочные (Nebenkosten). Согласно опубликованной Deutscher Mieterbund e.V. информации, минимальные ежемесячные платежи за квартиру площадью 70 кв. м составляют в Западной Германии €127,4, в Восточной — €97,3.

К фактическим же платежам относят плату за потребление электричества и отопление. Последнее является самой дорогой коммунальной услугой; во многих домах она разделяется на два вида: собственно отопление и горячая вода. Каждый жилец сам решает, когда начинать или заканчивать отапливать помещение, до каких температур и в каких комнатах, поскольку все батареи оснащены термостатами. В среднем месячная плата за отопление составляет €0,86 за 1 кв. м, сюда же стоит приплюсовать и плату за потребление горячей воды (€0,22 за 1 кв. м). В холодные месяцы, когда потребность в тепле возрастает, фактические затраты на обогрев квартиры увеличиваются в два-три раза. Таким образом, в Западной Германии ежемесячные платежи за квартиру площадью 70 кв. м составляют около €300–350 в месяц.

Если владелец жилья в многоквартирном доме поручает все заботы домоуправлению, исправно оплачивая лишь выставляемые счета, то владелец собственного дома должен все договоры с коммунальными службами заключать самостоятельно. Стоимость же вышеперечисленных платежей, как правило, оказывается выше. Взять, к примеру, содержание земельного участка и, что более важно, доступа к дому. Под этим подразумевается не только уход за посадками, но и, допустим, своевременная очистка дорог от снега или мокрой листвы. В противном случае, если почтальон или прохожий поскользнется в гололед и причинит себе тем увечье, находясь на прилегающей к дому территории, он вправе будет выставить его владельцу счет по возмещению оплаты лечения. Поэтому, даже когда владельцы находятся в отпуске, за домом, как правило, есть кому присмотреть. Не говоря уже о долгосрочном содержании частных домов. Управляющая компания берет на себя, согласно договору, обязательства содержать их в оговоренном порядке. Так что и через десяток лет, ни разу туда не наведавшись, можно быть уверенным, что зеленые луга и парковые насаждения не превратятся в заросли бурьяна. Стоимость работ по уходу за домом (Haussitting) почасовая, из расчета €20–25 в час плюс €0,69 за километр дороги, которую сотрудник фирмы проходит от офиса до дома и обратно. Стоимость работ по уходу за участками, садами и земельными угодьями контрактная и рассчитывается индивидуально исходя из трудоемкости заказываемых работ, периодичности их проведения и площади участка.

Поэтому если проживание владельца в доме или квартире не планируется в течение продолжительного времени, такое жилье целесообразно сдавать. В этом случае арендатор полностью принимает на себя оплату коммунальных услуг. Кроме того, при долгосрочной аренде договором может быть даже определен перечень и сроки проведения ремонта, возлагаемого на арендатора на условиях материального возмещения проведенных работ.

Аренда — дело хлопотное

Владение недвижимостью в Германии как средство надежных инвестиций и источника доходов от аренды — явление весьма распространенное, поскольку согласно статистике, опубликованной LBS Research, лишь 52% населения страны имеют собственную квартиру или дом. Рекордным городом по числу арендаторов является столица: лишь 16% берлинцев имеют свое жилье. В отличие от российской практики, где съем квартиры лишь временная и вынужденная мера, а мечтой каждого россиянина является собственное жилье, немцы часто являются перманентными арендаторами и становятся ими, отселившись от родителей, почти сразу после окончания школы. Причин тому, наряду с финансовыми, несколько. Среди наиболее значимых называют и разницу в менталитете, что подразумевает большую свободу и социальную независимость, и постоянную готовность к перемене места жительства при смене работы. Не стоит сбрасывать со счетов и сам цивилизованный рынок аренды. Съемщик, как правило, находит желаемый вариант не только в определенном районе города, но часто даже на нужной улице и по устраивающей его рыночной цене, существенно экономя тем самым время на дорогу.

Правда, доходность от сдачи жилья в аренду в Германии сравнительно невысока: в зависимости от города она составляет 3,3–7,3% годовых. Лучше всего обратить внимание на квартиры и дома в Берлине, Дрездене, Франкфурте-на-Майне, Висбадене. По данным аналитиков из компании BulwienGesa AG, в этих городах арендная плата будет расти ежегодно до 2011 года на 1,75% (при инфляции 1,5%).

Пока же, согласно рейтингу, составленному компанией F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, самой высокой является арендная плата в Мюнхене — в среднем €8,8 за 1 кв. м. Следует учитывать, что чистая арендная плата рассчитывается за вычетом побочных платежей и в данном случае составляет €5,7 за 1 кв. м. Из этой суммы придется еще уплатить прогрессивный подоходный налог. Далее в арендном рейтинге расположились баварские города Гермеринг (€8,2 за 1 кв. м) и Дахау (€7,8 за 1 кв. м). В тридцатку лидеров также входят Дюссельдорф (€7,4 за 1 кв. м), Штутгарт (€7,3 за 1 кв. м), Кельн (€7,2 за 1 кв. м), Висбаден (€7,2 за 1 кв. м), Франкфурт-на-Майне (€6,8 за 1 кв. м), Гамбург (€6,7 за 1 кв. м) и Бонн (€6,4 за 1 кв. м). Ни один город из бывшего восточного блока не вошел в топ-30, самым дорогим является Йена (€5,9 за 1 кв. м).

Отношения между арендодателем и арендатором четко регулируются законами и нормативными актами, многие из которых защищают интересы именно последнего. Один простой пример относительно процедуры расторжения контракта с квартиросъемщиком. Если договор аренды заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о своих намерениях за три месяца до желаемого момента расторжения, если на срок от пяти до восьми лет — за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев. Главное — он должен предъявить веские причины для расторжения контракта, к коим относятся: 1) данная квартира (дом) требуется для проживания непосредственно его семьи или детей; 2) арендатор не в состоянии оплачивать аренду; 3) арендатор неоднократно нарушает правила общежития в арендуемом доме, и все нарушения обязательно должны быть официально запротоколированы полицией или жильцами. Есть вариант краткосрочной аренды, однако съемщика на таких условиях найти значительно сложнее.

У кого-то может возникнуть вопрос: «А если, например, я хочу продать квартиру?» На то есть известная немецкая шутка, имеющая под собой, однако, реальную практику: «Продавайте с жильцами. Правда, цена будет намного ниже!»

Квартплата в Германии €/кв. м

Дорогая старина

Еще одним не менее значимым фактором при выборе жилья является оценка будущих расходов на его содержание. Инвестору лучше заранее посчитать, что выгоднее для него: приобрести новый дом, сразу выложив за него круглую сумму, или отреставрировать фахверковую постройку начала прошлого века. Часто выходит, что такой объект, стоящий вдвое дешевле, после проведения необходимых ремонтных работ и модернизации оборудования в итоге обходится покупателю на 30–100% дороже нового строения. Не исключена, правда, вероятность того, что в будущем «дорогая старина» удостоится статуса раритетной недвижимости и ее стоимость взлетит. Так произошло во многих европейских странах с бывшими ветряными мельницами, реконструированными в частные дома. Цены на эти уникальные по архитектуре строения подчас в разы превышают стоимость новых домов, расположенных в тех же районах. Например, башенная ветряная мельница на побережье Балтийского моря площадью всего лишь 60 кв. м была выставлена на продажу по цене €800 тыс.

Банк всегда вернет свое

Если собственных средств на покупку жилья не хватает, можно попробовать взять кредит в местных банках, которые предоставляют ипотечные займы нерезидентам, в том числе и россиянам. Сказать, что подход к выдаче таких кредитов формальный, нельзя. Минимальное требование по первоначальному взносу, как правило, 40–50%, от заемщика требуется и наличие постоянной высокооплачиваемой работы. Практика показывает, что немаловажным фактором при принятии решения банком является наличие у нерезидента рекомендаций или поручительства проживающего или находящегося на территории Германии физического или юридического лица. Кредит предоставляется исключительно под конкретный готовый объект. Как правило, заем местные банки предоставляют на срок от пяти до тридцати лет по ставке 4,5–7% годовых. В отношении выплат банки весьма щепетильны: в случае просрочек или дефолта заемщика банк имеет право выставить дом или квартиру на торги. Вырученные от продажи объекта средства распределяются следующим образом: банк первым получает деньги, необходимые для покрытия задолженности, владельцу же невыкупленного до конца дома достается оставшаяся часть. Чаще всего она оказывается ниже расходов, изначально понесенных покупателем.

Новости партнеров

    «D`»
    №4 (43) 25 февраля 2008
    N04 (43) 25 февраля
    Содержание:
    Классика жанра
    Финансовое планирование
    Деньги и карьера
    Реклама