Подарок на миллион

Ксения Тришина
15 декабря 2008, 00:00

Госдума в течение года приняла ряд законодательных новаций. Для большинства граждан главная из них — увеличение имущественного вычета при сделках с жильем. Теперь покупатели квартиры могут вернуть до 260 тыс. руб.

В ноябре на X съезде «Единой России» премьер-министр Владимир Путин в рамках антикризисной программы предложил увеличить в два раза сумму, с которой исчисляется размер налогового вычета для граждан, приобретающих или строящих жилье. Депутаты Госдумы сразу в трех чтениях одобрили предложение премьера, затем это сделали и сенаторы в Совете федерации. Точку же поставил президент Дмитрий Медведев, который 26 ноября утвердил «налоговый подарок».

В чем же суть принятого закона? Раньше вернуть уплаченный при покупке жилья подоходный налог можно было с суммы 1 млн руб., а после принятия «антикризисных» поправок граница отсечения поднялась сразу до 2 млн. То есть, если вы купили квартиру за 2 млн руб., вычет (13% налогооблагаемой суммы) составит 260 тыс., а не 130 тыс. как раньше. При этом новое правило действует для всех, кто покупал дом или квартиру после 1 января 2008 года.

Нюансы

Казалось бы, принятые поправки не имеют какого-либо двойственного толкования, однако юристы предполагают, что споры между налоговиками и покупателями все же могут возникнуть.

Довольно актуальный для многих вопрос: если я купила у застройщика квартиру в новостройке по договору долевого участия в 2007 году и тогда же ее оплатила, а дом был построен в 2008-м, и в том же году я получила документ о собственности, могу я рассчитывать на налоговый вычет с 2 млн или нет? По словам юристов, в том случае, если налогоплательщик ранее не использовал право на вычет, он может применить его к доходам 2008 года по новой увеличенной сумме. «Покупатель может получить вычет, исчисляемый с суммы 2 млн руб., поскольку право на него возникает после получения документа о праве собственности на квартиру (при регистрации Федеральной регистрационной службой)», — уверен руководитель налогового департамента Московской коллегии адвокатов «Николаев и партнеры» Максим Лякишев. Но нельзя исключить, что налоговики могут иметь прямо противоположную точку зрения. Фискалы в прошлом, когда законодатели увеличили предельный размер вычета с 600 тыс. до 1 млн руб., настаивали на применении той максимальной суммы вычета, которая действовала в период понесения расходов, а не в период, за который подается декларация. «То есть, по мнению Минфина, вычет, исчисляемый с суммы 2 млн руб., можно применить лишь по расходам, осуществленным в 2008 году. Законных оснований для подобного толкования, по моему мнению, нет», — говорит ведущий эксперт компании Walter Walls Максим Дорофеев. Как бы то ни было, при отказе налоговиков придется отстаивать свое право на вычет в суде.

Не стоит поддаваться уговорам продавцов и занижать сумму сделки. Вычет определяется на основании цены, указанной в договоре

Еще один момент, который волнует многих собственников: порядок получения налогового вычета в том случае, когда имущество находится в совместной или долевой собственности, что не редкость. В Налоговом кодексе (НК) прямо установлено, что «при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета… распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность)». Таким образом, если супруги приобрели квартиру в долевую собственность, к примеру, за 4 млн руб., то возврат налога в любом случае будет начисляться только с 2 млн. То есть каждый владелец получит по 13% от своего миллиона — по 130 тыс. руб. Гораздо удобнее, если жилье находится в общей совместной собственности. В этом случае муж (или жена) может отказаться от вычета в пользу второй половины, а когда появится возможность приобретения другой квартиры, тот в свою очередь откажется от своей компенсации. Таким образом, каждый воспользуется своим правом возврата вычета в полном объеме.

Февраль-март — не лучшее время для обращения в налоговую за вычетом. В эти месяцы в инспекциях огромные очереди из подающих декларацию о доходах

И в завершение не могу не рассказать историю моей близкой подруги, которая покупала квартиру в этом году. При оформлении договора купли-продажи она поддалась настойчивым уговорам продавца (который, естественно, не очень горел желанием платить налог с получаемых им от продажи собственности денег) и согласилась занизить стоимость жилья. «В результате из договора следует, что я купила однокомнатную квартиру в Москве за 1 млн руб., в то время как реальная цена была 3 млн. Юрист, у которого я спросила, могу ли получить вычет с учетом последних изменений в законодательстве, ответил отрицательно», — жалуется она. Налоговики при определении суммы вычета ориентируются на прописанную в договоре сумму. Так что будьте внимательны: непрозрачность рынка недвижимости и собственная легкомысленность могут ощутимо ударить по вашему кошельку.

Процедура

Вычет можно получить двумя путями: в налоговой инспекции (ИФНС) либо по месту жительства, либо по месту работы.

Первый путь: самому подать заявление на вычет в налоговую инспекцию. Прежде чем идти к налоговикам, соберите пакет документов, в который входят:

  • письменное заявление о предоставлении имущественного налогового вычета;
  • заполненная декларацию по налогу на доходы физических лиц (по форме 3-НДФЛ) за истекший год, справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, комнату, доли (долей) в них;
  • копии документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств за квартиру (дом).

К сбору документов, подтверждающих покупку жилья, следует отнестись предельно внимательно. Подтверждением могут служить: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, договор купли-продажи, расписка продавца о получении денег, товарные и кассовые чеки и т. д. Еще при оформлении сделки следует проследить, чтобы на документах об оплате стояли все необходимые реквизиты, подписи и печати. В противном случае налоговики могут не принять документы к рассмотрению или отказать в вычете.

Предположим, вы приобрели квартиру в 2008 году, это означает, что уже в январе вы можете пойти в налоговую инспекцию по месту регистрации и обратиться за вычетом. Если после длительных новогодних праздников у вас будут силы на это — хорошо. По личному опыту могу сказать, что период с конца февраля и по апрель не самое комфортное время для похода в налоговую: там огромные очереди из «физиков», подающих декларации о доходах. Чтобы не тратить время, силы и нервы, лучше подавать документы в мае. В то же время чем раньше вы заявите о своем праве на вычет, тем быстрее деньги окажутся у вас. Три месяца сотрудники ИФНС могут проверять сведения, представленные вами в декларации, еще месяц дается им на перечисление денег на указанный вами счет из казначейства.

Второй путь: чтобы получать вычет на работе, в бухгалтерию необходимо принести пакет соответствующих документов (см. выше) и заявление на получение вычета. В этом случае из вашей зарплаты просто не будет удерживаться налог. Если в налоговом периоде вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды, до полного его использования. Объясню на примере: я купила квартиру за 2 млн руб. в 2008 году — естественно, получаю право на вычет в размере 260 тыс. руб. Но исходя из уровня моей зарплаты (которая меньше 2 млн руб.) я могу рассчитывать лишь на получение вычета в размере 150 тыс. руб. Следовательно, право на возмещение оставшихся 110 тыс. перейдет на следующий период, их я получу через год.

НК не содержит ограничения срока, в течение которого налогоплательщик может использовать свое право на получение имущественного вычета. Но заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет с момента получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

В ожидании перемен

Депутаты и правительство не остановятся на достигнутом — в их планах новые поправки. Какие-то из законопроектов, которые Госдума планирует принять в ближайшие годы, частные инвесторы ждут с нетерпением, какие-то — с опаской.

Так, в 2009 году все сделки с участием физлиц по покупке жилья в новостройках могут подпасть под действие 214-ФЗ о долевом строительстве. По крайней мере, в декабре в Госдуму внесен уже соответствующий законопроект. В случае его принятия девелоперы лишатся возможности продавать квартиры по вексельным расчетам и предварительным договорам, которые на сегодня составляют 80–90% общего числа сделок. Напомним, что 214-ФЗ был принят еще в 2005 году и сразу вызвал бурные дискуссии: застройщики уверяли, что новация приведет к приостановке большинства объектов, а инициаторы закона надеялись, что законодательное новшество обезопасит граждан — дольщиков, приобретающих квартиры и дома на этапе строительства. Время показало, что и те и другие были не правы. Строители смогли приспособиться к изменениям: основная часть проектов многоквартирных домов на первичном рынке продолжает реализовываться по «серым» схемам. Ими не брезгуют как мелкие девелоперы, так и крупнейшие застройщики.

По оценкам экспертов, в Москве по 214-ФЗ заключается не более 10% сделок. В остальных случаях применяются вексельные схемы, схемы предварительного договора купли-продажи и другие, противоречащие законодательству. Соинвестор, заключающий договор по такой схеме, рискует остаться и без квартиры, и без денег, так как обязательства застройщика перед дольщиком по данным договорам не обеспечены залогом объекта незавершенного строительства. Помимо этого есть и иные проблемы: риск неполного возврата суммы инвестиций при расторжении договора; риск неоплаты процентов за пользование деньгами при расторжении договора или неоплаты штрафа за перенос сроков передачи квартиры; риск «двойной продажи» (когда компания продает одну и ту же квартиру двум и более покупателям). Новый законопроект наконец-то позволит подвести под действия 214-ФЗ все финансовые схемы, которые используются застройщиками для привлечения средств покупателей на всех стадиях строительства дома. Для дольщиков принятие данных поправок сегодня особенно важно: из-за финансового кризиса замороженными могут оказаться сотни объектов.

В 2010 году правительство планирует отменить налог на доходы физических лиц при продаже ценных бумаг (сейчас налог на прибыль, полученной от их продажи, составляет 13%). В правительстве обсуждаются параметры, которым должны соответствовать ценные бумаги, чтобы люди могли при их продаже получить льготу по НДФЛ. Скорее всего, такая льгота будет введена при продаже ценных бумаг, торгующихся на российском фондовом рынке и купленных не менее чем на один год (причем стоимость акций не должна превышать 1 млн руб.). Ожидалось, что отмена подоходного налога на операции с ценными бумагами будет введена уже в 2009 году, но финансовый кризис заставил правительство скорректировать планы. Впрочем, по мнению аналитиков, прибыли от вложений в акции раньше 2010 года ждать не стоит.

Количество владельцев акций в России пока не так велико, как обладателей квартир и домов. Последних же больше всего волнует фискальная политика властей в отношении недвижимости. С 2011 года в планах Минфина ввести налог на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости объекта. Правда, налогообложение владельцев домов и квартир по новой схеме станет возможным только после создания единого реестра квартир (государственного кадастра объектов недвижимости), домов и владельцев, а также универсальной методики рыночной оценки любого объекта недвижимости. На это и уйдут ближайшие два года. Проект поправок в НК чиновники Минфина обещают подготовить к 2010 году: нынешние налоги на имущество и землю заменит единый налог на недвижимость. Сегодня, по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ), налог на имущество составляет не более 2,2% среднегодовой стоимости жилья, которая существенно ниже рыночной. Налог на землю также рассчитывается от стоимости участков по оценке БТИ. По некоторым данным, ставка единого налога будет установлена в пределах 0,01–0,05% кадастровой стоимости жилья в год. А вот идея обложить налогом владельцев двух и более квартир, которая активно обсуждалась в 2006 году (когда рост цен на жилье составил около 90% в год), благополучно забыта. На радость владельцев «инвестиционных» объектов.