Российский средний класс тратит на недвижимость (с учетом и приобретения новой, и обслуживания старой) 12% своих доходов (данные исследования "Стиль жизни среднего класса". 2001-2. "Эксперт", группа Monitoring.ru). Эта доля почти такая же, как у среднего американца, хотя российский средний класс существенно беднее. То есть либо для русских дом обладает такой невозможной ценностью, что они готовы ходить буквально без штанов, либо с рынком что-то не так. Думается, что верно именно второе. Давление местных властей, их неумение строить этот важный для любого населенного пункта рынок, отсутствие реальной конкуренции приводят к тому, что строительство развивается медленнее, чем хотелось бы, и, как следствие, недвижимость в любом городе переоценена относительно платежеспособного спроса. И с каждым месяцем ситуация становится все более критической.

Ограничения на свободу

Предприниматели, работающие на рынке недвижимости, не могут похвастаться особым взаимопониманием с чиновниками. Недавно, приняв закон "Об отдельных видах деятельности, подлежащих лицензированию", вступающий в силу 11 февраля 2002 года, государство избавило риэлтеров от лицензирования, не учтя при этом мнение большинства риэлтерского сообщества, выступавшего за сохранение государственного контроля. Впрочем, решив проблему кардинально, власть вроде бы сыграла в пользу рынка. Это решение подтолкнуло риэлтеров к консолидации и добровольной профессиональной сертификации (см. "Управимся сами", "Эксперт" N34). Активная работа в этом направлении уже ведется Российской гильдией риэлтеров и рядом региональных профессиональных объединений.

Однако быстро стало ясно, что дарованная государством свобода не понравилась не только риэлтерам, но и большой армии чиновников, осуществляющей лицензирование. Для начала чиновные мужи стали пугать рынок массовым засильем "черных маклеров" на рынке и ростом криминала. А позднее перешли в прямое наступление на новоявленную свободу.

Характерный пример - конфронтация между риэлтерами и Московской областной лицензионной палатой (МОЛП). Причиной этого конфликта, по мнению президента Московской ассоциации - гильдии риэлтеров Григория Полторака, стало желание МОЛП произвести так называемую инвентаризацию лицензий и лицензиатов. Мало того, что данное требование (в пятидневный срок представить в лицензирующий орган комплект документов, превышающий по объему тот, что требовался при получении лицензии) незаконно, сама постановка вопроса автоматически наводит на мысль об истинной причине такого решения.

И действительно. Тем, кто не успел (или отказался) выполнить это требование, чиновники пригрозили приостановлением лицензии и "порекомендовали" обратиться в фирму, расположенную в том же здании, где находится сама МОЛП. Фирма эта предлагает строптивым операторам рынка заключить договор на сумму 25-55 тыс. рублей, после чего самостоятельно собирает все документы в архиве Лицензионной палаты. За эту услугу агентство недвижимости получает индульгенцию - свидетельство о прохождении инвентаризации. И все это происходит на фоне продекларированной центральной властью дебюрократизации экономики и отказа от излишних административных барьеров. Впрочем, это игра по мелочи. Проявились и более серьезные намерения.

Например, в октябре этого года был реанимирован законопроект "О риэлтерской деятельности в Российской Федерации", который был внесен на рассмотрение Государственной думы депутатом Пузановским. Документ этот предполагал возврат к лицензированию в еще более жесткой, чем ранее, форме и абсолютно игнорировал роль профессиональных организаций риэлтеров в создании саморегулирующегося рынка. К счастью, проект не прошел.

Казалось бы, что ж здесь удивительного? Ни на одном рынке чиновники без боя позиций не сдают. Но, к сожалению, рынок недвижимости таков, что влияние властей всех уровней на него носит принципиальный характер.

Хорошие отношения

От позиции местных властей по отношению к рынку недвижимости зависит такая важная его характеристика, как уровень предложения - иначе говоря, объемы строительства. Сравнительный анализ данных по регионам показывает, что объемы строительства практически никак не коррелируют с уровнем экономического развития региона. Что странно. Ведь чем выше уровень экономического развития, тем выше уровень жизни, больше спрос и, соответственно, предложение. Но оказывается, вся эта логика не работает.

Если в развитых странах успех девелоперской деятельности определяется в первую очередь наличием денег и правильной финансовой схемой строительства (фактор близости к властям есть, но он следует после указанных выше, а не до них), то в России вопрос взаимоотношения с властями стоит первым. Именно приближенность к представителям власти определяет успех того или иного проекта. Говорить открыто об этом не принято, но и отрицать никто не станет.

Претензий к чиновникам у представителей бизнеса множество. На пути к реализации конкретного проекта девелопер должен пройти сложные процедуры получения землеотвода, обязательных согласований, экспертиз, получить разрешения от разных органов и структур. Слова о необходимости упрощения процесса подготовки всех необходимых документов произносятся, но до дела в большинстве регионов не доходит. Закона о правовом зонировании и основах реализации инвестиционно-строительных проектов в России нет. Более того, полномочия отдельных государственных и местных органов в сфере землепользования и строительства расширяются и коммерциализируются.

Все это не только затрудняет выход на рынок новых компаний, уменьшает объем инвестиций в недвижимость, но и существенно сужает возможности уже работающих застройщиков. Сложность и чрезмерная длительность процессов согласований не позволяет компаниям оперативно реагировать на изменение конъюнктуры рынка.

Казалось бы, и так рынку трудно дышать. Куда же больше? Но к проблемам общефедеральным добавляются местные. В российской практике можно найти много случаев, когда субъекты федерации и муниципальные образования сильно конфликтуют за степень своего влияния на рынок недвижимости. Характерный пример конфликта "город-область" наблюдается в Екатеринбурге.

В столице Урала согласия между городской администрацией и областным правительством нет вовсе. Одним из самых заметных конфликтов в последнее время стал земельный вопрос. До определенного времени проблемой землеотводов под строительство занималась городская администрация. Была отлажена определенная схема взаимодействия с представителями бизнеса, система работала. Нельзя сказать, что все функционировало четко, а в основе взаимоотношений были заложены справедливые принципы. Но работало же.

Однако весной 2001 года область заявила свои права на эту городскую вотчину. Свой добрый порыв представители областного правительства мотивировали тем, что пока земли не разграничены на муниципальные и государственные, распоряжаться ими должно правительство области как орган государственной власти. После нескольких судебных заседаний правительство доказало свое право на выделение землеотводов, и застройщики бросились обустраивать новую систему связей с "распорядителями земель".

Впрочем, оказалось, что перемены не столь уж принципиальны. Областное правительство стало лишь контролировать функцию выделения землеотводов, практическими же вопросами продолжили заниматься городские чиновники. Однако "затратность" процесса для застройщиков безусловно выросла.

Приспособились бы. Не в первый же раз. Но история и на этом не закончилась. Некоторые специалисты рынка прогнозируют, что еще до принятия закона о разграничении государственных земель функция распределения просто будет возвращена городу. Таким образом, представителям бизнеса вновь придется переориентироваться и возвращаться к старым "схемам". Можно было бы счесть это просто нелепым, если бы не прямые потери: город и область теряют инвестиции, а объем жилищного строительства уже не первый год оставляет желать лучшего.

Добровольные пожертвования

Столица Урала не может похвастаться рыночными методами регулирования градостроительства и в других сферах.

Важная проблема, которая широко обсуждается в среде профессионалов, - процентные отчисления городу. До недавнего времени все застройщики Екатеринбурга были вынуждены отчислять на развитие инженерных сетей и отселение из ветхого жилого фонда 15% стоимости строящегося дома (в Москве, правда, эта цифра по меньшей мере вдвое больше). Такая практика была оспорена некоторыми компаниями в судебном порядке, и был создан положительный прецедент. Однако многие фирмы не решились провоцировать чиновников на конфликт и предпочитают, не ломая сложившейся практики, отчислять городу то, что требуется, хотя теперь это уже больше походит на "добровольные пожертвования".

Может быть, это и есть рыночное регулирование? Но заметим, что именно в Екатеринбурге одни из самых высоких по стране темпы роста цен на квартиры, а объемы строительства - одни из самых низких. То есть наблюдаются все признаки дефицита жилья на первичном рынке. При этом желающих инвестировать в жилищное строительство сегодня предостаточно.

Впрочем, Андрей Озорнин, заместитель генерального директора по инвестициям АО "Наш дом", комментируя ситуацию на первичном рынке Екатеринбурга, указывает и на другую причину низких объемов строительства. По его мнению, прежде всего это связано с кризисом строительного комплекса области, начавшимся еще в 90-х годах. Однако почему-то в других городах строительный комплекс справился с проблемами, а в Екатеринбурге - нет.

Доказательством того, что позиция местных властей оказывает принципиальное влияние на развитие рынка жилья, служат редкие примеры улучшения ситуации в городе после прихода после выборов новой команды управленцев. Например, в Димитровграде, втором по величине городе Ульяновской области, перелом в развитии городского хозяйства начался именно с приходом новой команды. Коммерческий директор ОАО "Строительно-промышленная компания 'Димитровградстрой'" Владимир Козин говорит, что со сменой руководства изменилась структура управления городским хозяйством и работать с муниципалами стало легче. Предложения представителей бизнеса начали находить понимание и отклик со стороны властей и в конце концов воплощаются в конкретные решения. Власть и бизнес начали понимать, что, работая совместно, они смогут сделать больше друг для друга.

Питер - лидер

Среди наиболее продвинутых с точки зрения внедрения рыночных подходов регионов оказался Санкт-Петербург. В отличие от Москвы, где главным девелопером является правительство города, в северной столице основные игроки рынка - частные компании. Эксперт аналитического отдела группы компаний "Бюллетень недвижимости" Михаил Бимон считает, что массовое строительство жилья за счет бюджетных средств в обозримом будущем представляется утопией. Особенно если это жилье предназначено для бесплатной передачи гражданам. Похоже, что властные структуры Санкт-Петербурга придерживаются такого же мнения.

Сергей Максимов, ректор Института недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, говорит, что первичный рынок Санкт-Петербурга не может пожаловаться на отсутствие внимания со стороны администрации города или законодательного собрания. Принят ряд законов, регулирующих отношения в сфере недвижимости, есть устоявшийся порядок передачи "пятен" под застройку. Процедуры получения права на застройку хотя и длительны, но не запредельно (три-шесть месяцев), что соответствует срокам, принятым на Западе.

О том, что в Петербурге созданы вполне приемлемые условия для деятельности застройщиков, говорит тот факт, что на рынке присутствует около ста застройщиков, которые остро конкурируют за покупателя. Хотя, конечно, основной объем жилищного строительства обеспечивают десять-пятнадцать фирм. В целом, по словам г-на Максимова, до 90% всей застройки в городе дают именно частные компании. О благоприятном климате говорит и тот факт, что в городе заметно присутствие иностранных застройщиков, которые работают в основном в сфере коммерческой недвижимости.

Другой особенностью, которая выгодно отличает Петербург от Москвы и других крупных региональных центров, является то, что здесь еще в 1998 году отказались от процентных отчислений городу в виде построенного жилья и начали применять рыночные принципы во взаимоотношениях с застройщиками. Принцип этот прост. Город определяет сумму (рыночную стоимость объекта), которую он хотел бы получить за передачу инвестору прав на строительство или реконструкцию, и доводит ее до застройщика. Эти затраты индивидуальны в каждом конкретном случае и могут варьироваться от 5-10 до 150-200 долларов на метр площади участка под застройку.

Однако претензии у петербургских девелоперов существуют, и они не отличаются от требований профессионалов из других регионов:

- недопустимость "индивидуального" решения вопросов о выделении "пятен";
- отсутствие возможности покупки земли для застройки;
- отсутствие механизмов защиты частных лиц, инвестирующих в жилищное строительство, от недобросовестных участников рынка.

Именно обсуждение последнего вопроса вылилось в очередное столкновение интересов власти и бизнеса. Разработанный проект закона "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья", по мнению девелоперов, оставляет больше вопросов, нежели ответов. Цель законопроекта - защита прав инвесторов и контроль за использованием денежных средств по назначению. Вопрос, бесспорно, актуальный, но в такой редакции он не просто не решает проблемы, а становится очередным административным барьером в работе застройщиков. Благо, что в данном случае власти готовы обсуждать проблему и искать компромисс.

А могли бы спросить

Впрочем, любые вопросы могут быть решены при наличии квалифицированных кадров. В городских же администрациях людей, профессионально готовых развивать рыночные отношения в области градостроительства, практически нет. А зачастую, как указывают операторы рынка, именно отсутствие профессиональной точки зрения на проблемы недвижимости не позволяет чиновникам принять правильное решение и отказаться от непосильной обузы контроля над всем и вся. Опыта же внедрения рыночных принципов градостроительства у нас крайне мало, поэтому поучиться особо не у кого. В этой ситуации властям не обойтись без того, чтобы напрямую привлекать представителей бизнеса к организации рынка.