Возвращение управдома

Илья Ступин
24 декабря 2001, 00:00

Компаниям, которые профессионально занимаются управлением недвижимостью, приходится не только "рулить" чужой собственностью, но и рисковать. Не головой, правда, а своим капиталом

Об услугах по управлению недвижимостью в России впервые заговорили в начале девяностых. Обосновываясь тогда в Москве, крупные западные компании обнаружили, что здесь нет первоклассных помещений под офисы. Тогда они стали сами строить фешенебельные бизнес-центры и, естественно, не захотели, чтобы их обслуживали наши "дяди Васи". И тут же появились иностранные компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью: Hines, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Pioneer Real Estate Advisors, Sodexho, Sawatzky, Mercury. Угнездиться в пустующей нише им не составило труда: за спиной мировой опыт и современные технологии по управлению коммерческой недвижимостью класса A и B. Взять хотя бы такого "монстра", как Noble Gibbons - представителя компании CB Richard Ellis, мирового лидера в этом деле. У него 250 офисов в 44 странах, под его опекой в общей сложности находится 52 млн 785 тыс. квадратных метров (включая около 75 тыс. российских). Вот на таких профессионалов и переложили заботу о своих объектах недвижимости западные деловые люди. Хороший пример поучителен. Вскоре и наши крупные финансовые и нефтегазовые корпорации стали пользоваться услугами компаний-мажордомов. Что же это за услуги?

Первопроходцы

Все эти услуги так или иначе связаны с эксплуатацией зданий. Это и техническая эксплуатация, и охрана труда, и безопасность, и организация отношений собственника с городскими коммунальными службами, и хлопоты по заполнению площадей в бизнес-центрах и установлению контакта с арендаторами. Но самое главное - управляющие компании ставили перед собой задачу максимизации прибыли, получаемой собственником от объектов офисной, торговой или промышленной недвижимости при минимальных затратах ресурсов и времени. Кроме того, у хозяев зданий фактически отпадала необходимость в создании собственных структур по управлению недвижимостью и в обучении персонала. Все проблемы решали наемные управленцы.

Примерно в то же время спрос на первоклассные офисы появился и в Санкт-Петербурге. Правда, объемы инвестиций, пришедших в северную столицу, были значительно скромнее московских. А значит, требовалось меньше офисных площадей экстра-класса. Лишь два бизнес-центра класса A зародились в то время в Питере - "Северная столица" и "Невский, 25", а завершены эти проекты были лишь к концу девяностых. Инвесторами и управляющими компаниями здесь выступали иностранцы. Российские же объекты недвижимости их совершенно не интересовали. Во-первых, подавляющая часть этой недвижимости была в непотребном состоянии и пришлось бы тратиться на ее ремонт и реконструкцию. Во-вторых, имела место полная неопределенность с оформлением прав на эти объекты, которые фактически висели в воздухе.

Один из мировых лидеров управления недвижимостью - компания CB Richard Ellis - опекает в общей сложности 53 млн кв. м площадей включая около 75 тыс. российских

Там, где иностранцу погибель, - русскому раздолье. На убогую советскую недвижимость клюнули новорожденные петербургские управляющие компании, только-только начинающие свой бизнес. Одной из них была фирма Сергея Гришина VMB-trust. "Для российских управляющих компаний в Петербурге были созданы тепличные условия, - вспоминает первопроходец, а ныне заместитель генерального директора по управлению недвижимостью ФГУП 'Предприятие по поставкам продукции' при Управлении делами президента РФ Гришин. - У них не было западных конкурентов. А поскольку соревноваться было особенно не с кем, 'ошибки молодости' сходили с рук. Тогда как в Москве любое здание, более или менее интересное с коммерческой точки зрения, сразу прибирали к рукам иностранцы. В итоге подавляющее большинство московских компаний, которые попытались заниматься управлением, либо свернули этот бизнес, либо купили недвижимость и стали управлять уже собственными зданиями".

Сегодня петербургские прародители управленческого бизнеса выросли и успешно занимаются классическим управлением. То есть работают на стороннего собственника. Помимо VMB-trust это BCM-group, "Петербургская недвижимость" и др. Причем, по замечанию моего собеседника, VMB-trust и BCM-group контролируют большую долю городского рынка офисных помещений класса В и C. "Мы сознательно не стремились в высший класс, потому что работаем на российских клиентов и считаем, что этот сегмент рынка очень широкий", - пояснил он.

И действительно, в северной столице реальной конкуренции между петербургскими и иностранными управляющими компаниями нет до сих пор. Иностранцы предпочитают работать с единичными очень дорогими объектами, которые пока стоят полупустые. Конкуренция же возникнет лишь тогда, когда спрос на высококлассные офисы заметно вырастет.

Ну а что касается российских регионов, то услуги по управлению недвижимостью там пока не пользуются популярностью. Хотя, по словам генерального директора отдела по управлению недвижимостью Noble Gibbons Елены Саратовой, в их компанию уже обращались "ходоки" из Самары. Г-жа Саратова считает, что это - один из самых перспективных, быстро развивающихся городов. По мере того как крупные компании будут открывать там свои офисы, а сам рынок - подтягиваться к мировым стандартам, возникнет и спрос на услуги управляющих компаний. И не только в Самаре, но и в других российских городах. Пока же низкий уровень арендных ставок в регионах делает этот бизнес невыгодным.

"Да и в целом, если сравнивать все бизнесы на рынке недвижимости по доходности, управление не займет первое место, - поделился своими наблюдениями г-н Гришин. - Обычное агентство недвижимости, сдав в аренду тысячу квадратных метров, сразу получает агентское вознаграждение, как правило, восемь процентов. Управляющая же компания довольствуется вознаграждением в среднем в размере десяти-пятнадцати процентов от валового годового дохода. То есть, чтобы заработать, ей нужно трудиться целый год. Даже если перевести эти проценты в денежный эквивалент, получится не такая уж большая цифра". А вот расклад Каро Алабяна, директора отдела управления недвижимостью компании Stiles & Riabokobylko: структура цены на услуги профессиональных управляющих компаний, как правило, разделяется на плату за управление и операционные (эксплуатационные) расходы. Сейчас плата за управление в среднем составляет 3-5% от годовой арендной платы, в то время как операционные расходы - в среднем 70-100 долларов на квадратный метр арендуемой площади в год. Впрочем, по некоторым оценкам, на одном только управлении офисами класса A столичным управляющим компаниям за год удается зарабатывать более 15 млн долларов.

Так или иначе, отечественный управленческий бизнес постепенно становится на ноги. Генеральный директор ЗАО "Город" Игорь Веригин полагает, что рано или поздно уровень услуг, оказываемых российскими управляющими компаниями, станет таким же, как у иностранцев: "У нас уже сегодня лучше соотношение цена-качество. Кроме того, некоторые российские компании предлагают услуги, которые иностранцы не оказывают. Начиная с взаимоотношений с проверяющими и ресурсоснабжающими организациями, разработки планов и проведения мероприятий по соблюдению всех требований контролирующих городских структур и заканчивая вывозом мусора. Можем, например, выступить подрядчиком по капремонту. Взаимоотношения с заказчиком мы выстраиваем несколько иным образом. Западная компания никогда не выйдет за рамки контракта. Мы же готовы в любой момент выполнить все работы непредвиденного характера - что-то заменить, сделать реконструкцию и так далее. Что, например, будет делать зарубежная компания, если потребуется проложить новую теплотрассу? Она пригласит подрядчиков, проведет тендер, потратит на это время и деньги. А мы сами сделаем это быстро и качественно".

По некоторым оценкам, на одном только управлении офисами класса A столичным управляющим компаниям за год удается зарабатывать более 15 млн долларов

По прогнозам специалистов компании Stiles & Riabokobylko, рынок услуг по управлению недвижимостью будет активно развиваться. Этому будет способствовать бурное строительство объектов офисной и торговой недвижимости экстра-класса. Кроме того, повышение технологичности строящихся зданий потребует высокого профессионализма при управлении ими и применения современных методов обслуживания. К тому же требования, предъявляемые арендаторами к услугам по управлению, становятся все более высокими.

Крутой маршрут

Основная проблема, с которой сталкиваются управленцы, - правовая дремучесть владельцев собственности. Года два назад они, например, совсем не придавали значения такому важному обстоятельству, как оформление своих прав на нее. Сейчас хотя бы поняли, что без таких документов не обойтись: ни в аренду объект не сдашь, ни договор не зарегистрируешь. Еще одна беда - плачевное физическое состояние недвижимости. Абсолютное большинство объектов использовать в нынешнем виде нельзя. Нужны инвестиции. Как правило, небольшие - 200-300 тыс. долларов на "раскрутку" здания и запуск его в эксплуатацию. Но даже их взять негде. У собственников зданий денег нет, а кредит сроком на пять лет давать никто не желает. Банки предлагают кредит под 15-20% в валюте сроком на год. Но учитывая, что здание площадью 10-12 тыс. кв. м обычно заполняется за девять-десять месяцев, уложиться в эти сроки просто нереально. Кроме того, не развита система ипотечного кредитования. Далеко не для каждого объекта недвижимости может быть правильно определена залоговая стоимость. Существующие методы ее оценки, как правило, базируются не на доходном методе, а на затратном, основанном на стоимости строительства. Поэтому стоимость здания получается мизерной. А там, где залоговая стоимость низкая, там и сумма кредита соответствующая. Вообще, управляющая компания, "руля" зданием, рискует больше, чем собственник объекта. Иной раз при отсутствии внешнего финансирования она вынуждена вкладывать свои собственные деньги в "раскрутку" здания. Механизм защиты этих инвестиций совершенно не разработан. Каждый действует на свой страх и риск. И это при том, что собственник может расторгнуть договор на управление в течение пяти минут. Практика показывает, что обращение управляющей компании в суд ничего не дает. Ну и, разумеется, ни о каком бизнесе не может идти речи без отлаженного контроля за действиями управляющей компании со стороны собственника.

В России рынка управления жильем пока нет. Хотя профессиональные управленцы говорят о блестящих перспективах управления жильем в будущем

За рубежом у управленцев нет нужды выстраивать подобные отношения с владельцем недвижимости. Там, если инвестор покупает тот или иной объект коммерческой недвижимости с целью получения дохода, управляющая компания выступает оператором с самого начала - с поиска объекта. Инвестор только определяет свои условия и цели. Управляющая компания выбирает объект, покупает его, управляет им, получает доход, перечисляет деньги собственнику, а через некоторое время объект продается. При этом инвестор может в глаза не видеть купленного здания. У нас же все иначе. Собственник постоянно следит за действиями управляющей компании. Поэтому во взаимоотношениях между управляющими и собственником очень важен элемент доверия и взаимопонимания. Отчасти этому способствует максимальная прозрачность бизнеса по управлению недвижимостью, которая достигается за счет выстроенной системы отчетности. Кроме того, управляющему очень важно понимать желания собственника. Поэтому он постоянно информирует его обо всех своих действиях. Ведь может, например, случиться так, что хозяин здания не захочет больше продолжать курс на увеличение прибыли, которую приносит здание, поскольку из-за нее повышаются и налоговые отчисления.

Недвижимость в корсете

Не секрет, что государство является самым крупным собственником недвижимости. При этом многие специалисты считают, что оно весьма неэффективно использует имеющиеся ресурсы. До сих пор чиновники не хотят понять, что основной смысл управления недвижимостью - повышение дохода ее собственника. Много госимущества сдается в аренду. При этом чиновник-управленец просто перекладывает все обязанности на арендатора, потому что не заинтересован в эффективном управлении недвижимостью. А арендатор, в свою очередь, просто берет объект во временное пользование для осуществления своей деятельности. О недвижимости никто не заботится, и в результате она хиреет и вскоре становится непригодной для дальнейшего использования. А государство теряет колоссальные прибыли. "Ну вы же понимаете, что получится, если передать объекты недвижимости в руки 'частников'", - ухмыляются чиновники. Мол, мы-то знаем, что они начнут себе деньги в карман откачивать. Но управленцы клятвенно заверяют, что воровать им невыгодно. Малейшие подозрения в нечистоплотности могут поставить под удар весь бизнес. "Почему-то чиновники, которые занимаются управлением госсобственностью, видят в нас чуть ли не жуликов. В лучшем случае - инвесторов, которые вложатся в этот объект. Но мы не инвесторы. Управляющая компания будет управлять тем, что есть, для реализации целей собственника", - говорит Сергей Гришин. Пока в пустоту... Случаи передачи государственных и муниципальных объектов частным компаниям можно пересчитать по пальцам. Между тем сегодня в Москве более 37 тыс. нежилых строений общей площадью 66,9 млн кв. м. Из них 30,4 млн кв. м относится к федеральной собственности, 42 млн - к муниципальной, а 8,4 млн - к другим формам собственности.

Управление жилищем

В США от 60 до 70% всей недвижимости, которой управляют и используют в качестве источника дохода, - жилые здания. Оно и понятно. Современный дом - сложная система, его управлением и эксплуатацией должны заниматься люди квалифицированные. Только в этом случае дом не только будет прирастать в цене, но и проживание в нем будет комфортным и безопасным. В нашей стране этого рынка пока нет. Хотя профессиональные управленцы говорят о блестящих перспективах управления жильем в будущем. Некоторые уже сегодня проявляют интерес к этому сектору. Пока, правда, к элитному жилью. По их словам, в этом секторе не возникнет проблем со сбором платежей и оплатой коммунальных услуг, жильцы с пониманием отнесутся к необходимости дополнительных улучшений. Однако и "элита", бывает, создает проблемы. Владельцами таких квартир являются достигшие определенного успеха люди, привыкшие принимать решения самостоятельно, ни с кем не советуясь. К примеру, однажды несогласованная перепланировка нескольких квартир в одном из домов Санкт-Петербурга поставила его на грань аварийности.

После того как компания-застройщик отстроила дом, продала его и ушла, кто-то должен заняться эксплуатацией жилья. Подавляющее число ТСЖ, боясь РЭУ, пытается заниматься этим самостоятельно. Набирают штат, назначают управляющих. Как правило, такая социальная активность наблюдается у собственников жилья с относительно невысокими доходами. А вот жильцам дорогих квартир недосуг заниматься вопросами эксплуатации и управления, в этом случае заботы берут на себя или фирма-застройщик (например, компания "Дон-Строй" самостоятельно эксплуатирует свои дома), или, гораздо реже, управляющая компания. Конечно, профессионалам, быть может, придется заплатить больше, чем своему сантехнику, зато опытная управляющая компания придумает какие-нибудь дополнительные источники дохода. Да и будет с кого спросить.

Управление жильем очень перспективно, как и везде в мире. Но в России пока нет гарантий, что оказываемые управленцами услуги будут на таком же высоком уровне оценены и оплачены. "Если не создать четкого механизма, который будет регулировать этот процесс, то мы как эксплуатирующая управляющая компания будем тратить львиную долю своего времени не на то, чтобы заниматься делом, а на, чтобы ходить, выпрашивать, убеждать", - уверены управленцы. И в этом, по их мнению, основная проблема.

Специалисты рынка недвижимости считают, что проблема управления жилой недвижимостью особенно обострится, когда жильцы будут вынуждены оплачивать коммунальные услуги в полном объеме. Тогда-то, возможно, в нашу жизнь вернется понятие "управдом", а вместе с ним и возможность (а также желание) доверить управление жильем профессионалам.