Отложенная стагнация

Илья Ступин
25 августа 2003, 00:00

В отличие от большинства региональных центров, где цены на недвижимость уже остановились, московский рынок продолжает "надуваться"

В конце 2001-го - начале 2002 года многие участники московского рынка недвижимости заговорили о его скорой стабилизации. Исходя из этих прогнозов и имеющихся аналитических данных мы также полагали, что быстрый рост цен на жилье (ежегодный прирост 15-20%) уже в этом году должен был "выжать" платежеспособный спрос. Однако этого не случилось. После непродолжительного замедления в начале 2003 года цены на московскую недвижимость вновь пошли вверх. За девять месяцев этого года они выросли на 10-12%.

В то же время в ряде крупных российских городов (Екатеринбурге, Перми, Новосибирске, Иркутске) бурный рост цен на недвижимость, наблюдавшийся в течение последних трех лет, уже прекратился. Эту региональную стагнацию специалисты объясняют перегревом рынка - исчерпанием платежеспособного спроса при неизменной структуре рынка. За последние два-три года моментальный спрос на жилье (то есть спрос, который не требует кредитов) был удовлетворен, к тому же рост цен отсек значительную часть покупателей, которые могут купить новое жилье, только заняв деньги. В то же время на рынке присутствует большое число потенциальных покупателей, которых можно отнести к среднему классу. Сейчас они либо продолжают накапливать деньги, либо занимают выжидательную позицию, уповая на возможное снижение цен. Стимулом для них могло бы послужить развитие доступных схем ипотечного кредитования, однако пока ипотека в большинстве регионов не стала массовым явлением.

Почему растут цены

Но вернемся к московскому рынку недвижимости - чем объяснить рост цен на жилье? Почему московский рынок ведет себя совсем не так, как рынки многих региональных центров?

"Цены на жилье неоправданно высоки и не соответствуют качеству жилья. Но если честно, я не могу понять, откуда на московский рынок недвижимости течет такой огромный поток денег. Никак не могу найти этот неиссякаемый источник, чтобы подставить под него свой кошелек", - иронично заметил один из экспертов рынка. Попытаемся определить этот источник.

Прописная истина гласит: цена любого товара зависит от соотношения спроса и предложения. Если спрос на товар превышает объем предложения, цены растут. Поскольку на московском рынке цены растут, то, видимо, здесь спрос больше.

Проверить эту гипотезу довольно сложно, так как достоверной информации ни о том, ни о другом на рынке нет, но мы можем произвести некоторые логические построения.

Спрос на жилье в Москве определяется по крайней мере тремя факторами:
- уровнем и темпами роста накоплений москвичей, позволяющими им приобретать некоторое количество квадратных метров;
- спросом со стороны приезжих и иногородних;
- спекулятивным спросом.

На наш взгляд, эти три фактора энергично работали на рост цен весь этот год. И все они - особые признаки именно Москвы.

Как показывают исследования, проводимые нами в рамках проекта "Стиль жизни среднего класса", за последние два года сбережения групп, которые мы относим к среднему и верхнему среднему классу, заметно увеличились. Мы исходили из того, что основными покупателями квартир на столичном рынке недвижимости выступают граждане с достаточно высоким уровнем заработка. Поэтому ограничились двумя группами: группой с доходом от 500 до 1500 долларов в месяц на члена семьи и группой с доходом свыше 1500 долларов. Выяснилось, что если для первой группы в 2002 году объем сбережений составил 3,5 млрд долларов, то к концу 2003-го он увеличится до 5 млрд долларов (рост более 30%). Сбережения семей, которые мы относим к верху среднего класса, вырастут еще больше: с 5,5 млрд долларов в прошлом году до 10 млрд долларов в нынешнем (рост почти 100%).

Теперь попытаемся оценить объем потенциального спроса. Общий объем накоплений двух групп составляет 15 млрд долларов. Пусть треть из них, то есть 5 млрд долларов, будет потрачена на приобретение жилья, тогда только жители Москвы в этом году должны приобрести 5 млн кв. м (при средней цене 1000-1100 долларов за метр) - все, что будет построено в Москве за год. Значит, мэрия, рапортуя об успехах строительства - росте строительства на 15-20% в год, - на самом деле не очень понимает, с каким объемом спроса она имеет дело.

Конечно, это очень грубая прикидка. Можно спросить, почему именно треть накоплений будет потрачена на недвижимость и почему не учтено предложение вторичного рынка. Во-первых, примерно 30-40% представителей московского среднего класса, согласно опросу 2002 года, планировали в ближайшие три-четыре года купить новую квартиру; во-вторых, на фоне роста цен и доходов сегодня в Москве все, кто может, жилье покупает; в-третьих, тот факт, что потенциальный спрос почти совпадает с предложением новых метров, свидетельствует о том, что одного только спроса со стороны москвичей достаточно, чтобы цены по крайней мере не падали. Если бы таких накоплений у москвичей не было, ситуация была бы совершенно иной.

Помимо местных покупателей спрос на московские квартиры предъявляется и со стороны вновь прибывших жителей и населения других регионов. Известно, что миграционные потоки за последние годы существенно увеличили население Москвы. Известно и то, что регионалы предъявляют очень большой спрос на московскую недвижимость - по оценкам риэлтеров, на них приходится порядка 40-50% сделок.

И последний фактор, тесно связанный с поведением регионалов, - использование недвижимости как финансового актива. Сегодня интерес к высокодоходным средствам сбережений очень высок, и поскольку таких средств в России очень немного, то московская недвижимость становится одним из излюбленных спекулятивных активов.

Таким образом, отличное от региональных центров поведение московского рынка недвижимости легко объясняется особым положением Москвы в экономике России.

Что предлагает рынок

Рынок может реагировать на рост спроса двояко: либо увеличением предложения, либо ростом цен.

Явного увеличения предложения на московском рынке жилья не наблюдается. Более того, участники рынка говорят о его ограниченности. Почему?

Первая причина ограниченности предложения - недостаточные объемы строительства. Из ежегодных отчетов московского правительства следует, что объем предложения нового жилья увеличивается примерно на 15-20%. Тем не менее даже такие, относительно высокие, темпы строительства заметно отстают от роста спроса.

Вторая причина сохраняющегося дефицита предложения жилья - несоответствие структуры предложения структуре спроса.

В последнее время риэлтеры постоянно констатируют: на рынке жилья ощущается дефицит небольших по площади и дешевых квартир (по цене "квадрата" ниже рынка, в пределах 800-1000 долларов за метр). При этом объем предложения такого жилья прирастает гораздо медленнее, чем объем предложения жилья более высокой ценовой категории (то есть его меньше строится). В то же время, по словам участников рынка, наблюдается смещение спроса именно в сторону дешевых квартир. Сегодня наиболее востребованы небольшие однокомнатные квартиры от 35-42 кв. м, двухкомнатные площадью до 50-75 кв. м и трехкомнатные от 80 до 110 кв. м. "Смещение спроса на небольшие квартиры началось в прошлом году, а в этом продолжилось, - говорит Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга 'Правового центра жилья'. - Во-первых, потому, что это квартиры с удобной планировкой. Во-вторых, они относительно недороги. В-третьих, люди понимают, что небольшая квартира в будущем окажется более ликвидной". Наталья Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", также отмечает, что в последнее время ограничено предложение квартир в панельных домах. На рынок они почти не поступают.

Выходит, налицо дефицит товара, который пользуется повышенным спросом. Как только появляются новые квартиры, отвечающие запросам массового покупателя, они тут же скупаются. Возникает ажиотаж. Добавим сюда спекулятивный характер рынка. В условиях быстрого роста цен многие люди вкладывают свободные средства в приобретение одной или нескольких квартир на начальной стадии строительства, рассчитывая в последующем получить навар, перепродав жилье уже по более высокой цене. И как раз такие квартиры - небольшие по метражу и относительно дешевые - пользуются у них повышенным спросом (риэлтеры даже называют их инвестиционными). Это еще больше разогревает рынок.

Эти соображения отчасти подтверждаются и наблюдениями брокеров. По словам руководителя филиала агентства недвижимости "Кутузовский проспект" Андрея Александрова, конкуренция между проектами, расположенными в районах точечной застройки (по цене от 1000 до 1700 долларов), постепенно обостряется, то есть в этом сегменте заметно увеличился объем предложения. Например, возросла дифференциация цен на квартиры: в зависимости как от расположения дома, так и от качества жилья. Одинаковые квартиры, находящиеся в соседних подъездах и отличающиеся, например, видом из окна, могут различаться по цене на 10% и более.

Заметим, что перекосы, подобные московским, наблюдаются во многих регионах. Например, по данным Уральской палаты недвижимости, недостаток относительно недорогого жилья остро ощущается в Екатеринбурге. "В связи с тем, что цена является определяющим фактором при выборе жилья для большинства потенциальных покупателей, наиболее востребованы на рынке, с одной стороны, квартиры небольшие по площади (одно-двухкомнатные), а с другой стороны - недорогие. К таким в первую очередь относятся панельные дома улучшенной планировки, а также кирпичные дома со средними потребительскими характеристиками", - поясняют специалисты. Но таких домов строится крайне мало - политика строительных компаний долгое время была направлена на возведение домов повышенной комфортности. И хотя спрос на комфортабельное жилье имеется, в последнее время он невысок. Однако строители не спешат отказаться от прежних стратегий, и дорогой сегмент все время пополняется новыми объектами. Рынок же массового жилья на сегодня не насыщен.

Перетекание спроса

"Однобокой" сегментацией первичного рынка Москвы можно объяснить и повышенную активность покупателей на вторичном рынке, а также отток части платежеспособного спроса в ближайшее Подмосковье. Согласно данным, предоставленным руководителем отдела оценки и аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Василием Светлаковым, в этом году заметно вырос спрос на вторичном рынке. Если в начале года ежемесячно реализовывалось порядка 24% выставленных на продажу объектов, то сейчас продается примерно 40%. То есть активность возросла почти вдвое. "Сейчас стоимость новостройки и квартиры на вторичном рынке практически сравнялась. У людей осталось меньше стимулов для выхода на первичный рынок, - считает руководитель отдела маркетинга компании 'Инком-Недвижимость' Евгений Михайленков. - Изменилась структура предложения в пользу монолита и домов повышенной комфортности. Дешевого жилья стало мало. Быстро продаются лишь дома с хорошим расположением и адекватными для новостройки ценами. Как правило, именно на такие объекты может выстраиваться целая очередь из задатков".

Жилье в Подмосковье - еще более приемлемый по сравнению со "вторичкой" вариант. Цены здесь ниже московских, а жилищное строительство активно развивается: в прошлом году было сдано 3 млн кв. м жилья (из которых 1,5 млн приходится на многоэтажное строительство). Кстати, интересную тенденцию подметил Игорь Коханый, президент Гильдии риэлтеров Московской области. По его словам, в структуре подмосковного рынка жилья недавно произошла смена приоритетов. Если раньше второе место по популярности занимали двухкомнатные квартиры, то сейчас - трехкомнатные (от 100 кв. м). Отчасти это явление как раз и можно объяснить перетеканием части платежеспособных покупателей из Москвы в ближайшее Подмосковье - в поисках большего по площади, но меньшего по цене по сравнению с московскими новостройками жилья.

Доколе

Как долго продолжится ажиотаж на московском рынке недвижимости? Так называемые фундаментальные сигналы рынка - и намечающийся избыток предложения в дорогом сегменте, и избыточный спрос в относительно дешевом, и уход покупателей в Подмосковье - показывают, что он естественным образом подходит к концу. Спекулятивные факторы подталкивают рынок вверх, и на фоне, например, быстрого восстановления фондового рынка рост рынка недвижимости кажется вполне вероятным.

Самым разумным и консервативным (минующим кризис) выходом из этого положения было бы уже сейчас, на фоне высокого спроса, подстроить структуру предложения на рынке под спрос. Это дало бы возможность рынку развиваться еще долгие годы. Но для этого нужно демонополизировать рынок, создать условия для прихода на него новых игроков, построить прозрачную систему выделения земельных участков и т. д. Но, увы, похоже, это не нужно основным действующим игрокам рынка. Поэтому все большее число экспертов полагает, что в очень скором времени московский жилищный пузырь некрасиво лопнет.