Закон об ипотечных ценных бумагах, который столь долго обсуждался, наконец-то принят парламентом в окончательном, третьем чтении. Существенно то, что он разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.
Один из разработчиков закона, глава думского комитета по ипотеке, лидер партии "Развитие предпринимательства" Иван Грачев, заявил, что документ получился ни плохой, ни хороший. Ложкой дегтя в бочке меда, по его мнению, стали поправки, устанавливающие дополнительные нормативы для банков, желающих выпустить ипотечные облигации (например, в части соотношения объемов эмиссии таких облигаций и величины ипотечного покрытия, соотношения собственных и привлеченных средств). Этих нормативов пока нет - их должен разработать Центральный банк. На это нужно время, поэтому, посетовал депутат, нечего ждать, что первые ценные бумаги будут выпущены в начале будущего года.
Сами участники ипотечного рынка отнеслись к закону не так скептически, а некоторые даже назвали его прогрессивным. Генеральный директор Московского ипотечного агентства (МИА) Дмитрий Будаков так оценил документ: "Сделали то, что смогли". Главное, сказал он, банки получили возможность выпускать ипотечные облигации: как напрямую, так и через специальных агентов. Это позволит участникам рынка найти оптимальный с точки зрения себестоимости способ рефинансирования. Что касается установления нормативов, то, по мнению г-на Будакова, коммерческие банки и ЦБ должны выработать взаимоприемлемый вариант, взяв на заметку европейский опыт.
Признавая, что закон далек от совершенства, президент Национальной ипотечной компании (НИКОМ) Елена Клепикова считает, что сделан шаг вперед. Если документ вступит в силу, появится возможность проверить его нормы на практике.
Кто первый
Первыми апробировать закон, по мнению экспертов, смогут несколько структур: банк DeltaCredit, Московское ипотечное агентство и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
По словам исполнительного директора DeltaCredit Джеймса Кука, возглавляемый им банк уникально позиционирован для работы с участниками рынка в сфере выпуска ипотечных ценных бумаг. Начало этому уже положено: недавно была заключена сделка по продаже пула ипотечных кредитов Москоммерцбанку. "Мы собираемся активно участвовать в развитии этого рынка и в дальнейшем", - отметил г-н Кук. Кредитный портфель банка на сегодняшний день составляет более 80 млн долларов.
МИА также намерено выпустить первые ипотечные облигации уже в следующем году (если, разумеется, закон вступит в силу). Его кредитный портфель - порядка 30 млн долларов.
Что касается АИЖК, то, по словам руководителя юридического департамента Александра Казакова, агентство будет действовать в зависимости от рыночной ситуации. "Будем выбирать: либо продолжать выпуск корпоративных облигаций, либо переключимся на ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием в виде закладных, а также полностью или частично государственными гарантиями". В портфеле у агентства более тысячи закладных, общая стоимость которых превышает 10 млн долларов.
Интересно, что лидеры рынка по-разному оценивают необходимый для эмиссии ипотечных ценных бумаг объем кредитного портфеля. В АИЖК полагают, что секьюритизация будет эффективна при минимальных объемах в 20-30 млн долларов. А вот что по этому поводу говорит г-н Будаков: "объем пула будет зависеть от того, кто выступит инвестором. Если выходить на открытый рынок с неограниченным кругом подписчиков, то, по оценкам андеррайтеров, пул должен быть не меньше пятидесяти миллионов долларов". Другие эксперты еще более консервативны в оценках. Они называют цифру в 100 млн долларов. Примерно на такие портфели нацелены новые участники ипотечного рынка - Внешторгбанк, Европейский трастовый банк и НИКОМ. "За первые два месяца работы нам удалось сформировать портфель порядка одного миллиона долларов. В настоящее время ведется работа еще со ста пятьюдесятью клиентами. Мы пытаемся быстро сформировать портфель и следить за развитием ситуации, чтобы понять, какой должна быть конкретная схема эмиссии", - отметила г-жа Клепикова из Национальной ипотечной компании.
Возможные схемы
Как сказано выше, у участников рынка два варианта эмиссии: выпуск ипотечных ценных бумаг напрямую либо через специального ипотечного агента. Поясним: ипотечный агент (аналог зарубежных проектных организаций - SPV) представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.
Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере 100 млн долларов. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансодержателем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Под эти кредиты выпускается пул ипотечных облигаций и привлекаются деньги. "Проектная организация выступает, скорее, не участником рынка, а титульным эмитентом. Он прозрачен, у него в активах - реестр ипотечных кредитов, а в пассивах - обязательства по ипотечным облигациям. Это очень простой баланс, с ним легко работать", - поясняет Олег Иванов, ответственный секретарь экспертного совета Государственной думы по фондовому рынку.
По мнению г-на Казакова из АИЖК, банки, за исключением, может быть, МИА и DeltaCredit, будут действовать через таких специальных агентов. Им так удобнее.
Но в целом предпочтительность той или иной схемы будет зависеть от уже упомянутых нормативов Центрального банка. Если они будут слишком строгими (например, банки лишатся права принимать вклады частных лиц), то крупные универсальные банки не смогут воспользоваться схемой прямой эмиссии. Для этого им потребуется специализироваться, отказываясь от других операций, либо создавать ипотечную "дочку", что может оказаться невыгодным.
Необходимо довести до ума и схему с участием ипотечного агента. Существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Участники рынка полагают, что проектную компанию следует освободить от налога на имущество. Тогда эта схема станет гораздо более эффективной. "В нынешней редакции закон содержит ряд юридических неточностей и недоработок, которые будут препятствовать формированию рынка ипотечных ценных бумаг и созданию эффективного механизма рефинансирования, - считает Наталья Турковская, финансовый аналитик по корпоративным облигациям компании АВК. - В частности, слабо прописаны сфера деятельности и механизм создания ипотечного агента, его правоспособность. Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска облигаций - одноразовый или многоразовый".
Стоит сказать еще об одном варианте. А именно - возможности получения банком рефинансирования через посредника, АИЖК, которое, по сути дела, специально для этого создано. Заключив соответствующее соглашение с федеральным агентством, банк получает гарантии выкупа своих закладных по выданным кредитам. Таким образом обеспечивается ликвидность закладных, которые впоследствии включаются в общий пул АИЖК. И в нынешних условиях этот вариант рассматривается специалистами как наиболее вероятный. Ведь, как это ни печально, далеко не все банки готовы предметно заниматься выпуском ипотечных ценных бумаг, хотя горят желанием. Речь идет не об упомянутых в статье лидерах рынка, а о середняках. "Хотим, - говорят они, - выйти на рынок заимствований и рефинансировать ипотечные кредиты". Но чуть глубже копнешь, и понятно, что представление о сути этого механизма у них весьма расплывчатое. И неудивительно. "До сих пор ни один российский банк не занимался подобными операциями (да и ипотечные кредиты научились выдавать не многие). Даже выпуск простых банковских облигаций для большинства банков в диковинку. Весь рынок корпоративных облигаций оценивается примерно в пять миллиардов, при этом банки занимают на нем менее пятнадцати процентов. То есть они не проявляют особого интереса к такой форме заимствования денег с рынка. У них основной источник - депозиты", - поясняет г-н Иванов.
Вот и получается, что таким банкам лучше играть на новом рынке не в одиночку, а в партнерстве (например, с АИЖК). Задача АИЖК - выкуп закладных, организация рефинансирования. И если агентство нормально сформирует требования к стандартам и консолидирует портфели других банков, то сможет очень быстро выйти на рынок.
Рейтинг и ставки
Уже сейчас многих интересует, каким будет рейтинг нового инструмента. По мнению специалистов компании АВК, у первых бумаг, если они все-таки будут выпущены банками, - не очень высоким. Гораздо лучшими котировки будут у ипотечных бумаг, которые выпустят уже известные на рынке организации - АИЖК и МИА.
Можно попытаться спрогнозировать и ставки по ипотечным ценным бумагам. За рубежом они стабильно находятся в одном и том же коридоре. Для США характерна ситуация, когда ставка по ипотечным ценным бумагам лежит в промежутке между доходностью корпоративных облигаций с рейтингом AAA и ВAA. Для Германии в последнее время ставки ипотечных бумаг практически равны доходности облигаций, эмитированных администрациями федеральных земель, и значительно ниже ставок по корпоративным облигациям. Таким образом, можно предположить, что ставки по ипотечным ценным бумагам в России будут находиться на уровне 8-12%. Это соответствует коридору между доходностью долгосрочных облигаций субъектов РФ и корпоративных бумаг.
