Вопреки ожиданиям

Илья Ступин
12 декабря 2005, 00:00

В 2006 году жилье может стать еще менее доступным, если застройщики не увеличат объемы строительства, чиновники не выделят достаточного количества земельных участков под застройку, а депутаты не примут поправки к закону, тормозящему развитие рынка

Уходящий год выдался удачным для продавцов столичного жилья и коммерческой недвижимости. Осенью возобновился рост цен на квартиры. В октябре-ноябре ежемесячный прирост составлял порядка 2,5-3%. Риэлтеры прогнозируют, что по итогам года жилье подорожает не менее чем на 20% (против 15% в 2004 году). Бурно растут цены не только на массовое жилье, но и на элитное. "Элитные квартиры в некоторых строящихся домах за год подорожали на 30 процентов. Признаюсь, таких темпов мы не ожидали, прогнозировали рост на уровне 15 процентов в год", - говорит генеральный директор компании "Контакт - элитная недвижимость" Денис Попов. Не останавливается и рынок коммерческой недвижимости. Так, по данным брокерских компаний, средние базовые ставки на офисные помещения класса A за год выросли на 10-14%. Рост цен в сегменте офисов класса В составил 6-8%.

Из жилья в офисы

Примечательно, что в этом году цены на жилье начали расти без помощи участников рынка. Если в предыдущие годы риэлтерские и строительные компании искусственно разогревали рынок, то на этот раз все обошлось без их прямого умысла.

Застройщики утверждают, что рост цен был спровоцирован сокращением предложения квартир практически по всем позициям. По словам начальника управления инвестициями компании "Русский дом недвижимости" Эрнеста Ерохина, предложение новостроек сократилось примерно на 35%. Сжатие рынка началось весной, практически сразу после вступления в силу закона "Об участии в долевом строительстве", который существенно усложнил процесс продажи новых объектов. Причем изменения коснулись как участников рынка массового жилищного строительства, так и застройщиков, работающих в сегменте элитного жилья. "С вступлением в силу этого закона рынок замер. Сейчас застройщики продают квартиры по обходным схемам либо вовсе ничего не продают. Лишь несколько компаний изъявили готовность работать в рамках нового закона, подготовили проектную декларацию и паспорт объекта", - констатирует управляющий партнер компании Nordblom Group Ирина Жарова-Райт. По словам Дениса Попова, в центре Москвы с апреля практически ни одного нового объекта в продаже не появилось. "Компании делали анонсы либо предлагали квартиры по 'кривым' схемам. Зато хорошо распродавались объекты, продажа которых стартовала в прошлом году, поэтому под действие нового закона они не подпали", - отмечает он. А как pассказывает заместитель генерального директора компании "КВ Инжиниринг" Людмила Васильева, застройщики уповали на то, что осенью Госдума примет поправки к Закону о долевом строительстве, однако этого не произошло: "Теперь все ждут внесения поправок в начале следующего года. Некоторые застройщики пытаются приспособиться к новым правилам или находят обходные пути. Но неудобства все равно остаются, процесс финансирования строительства заметно усложнился".

Рост цен на жилье спровоцирован сокращением объема предложения квартир практически по всем позициям. Предложение новостроек сократилось примерно на 35%

Впрочем, все указывает на то, что сокращение объема предложения на рынке жилья началось бы и без Закона о долевом строительстве. Уже в конце прошлого года с рынка квартир начали уходить частные инвесторы, а некоторые профессиональные игроки стали сокращать здесь свое присутствие. "Отчасти снижение объема предложения объясняется падением доходности от инвестирования в жилую недвижимость. Инвестировать в новостройки было выгодно, когда наблюдался лавинообразный рост цен - порядка 40 процентов в год. Сейчас же на инвесторов накладываются существенные обременения, которые снижают инвестиционную доходность", - говорит Эрнест Ерохин ("Русский дом недвижимости").

Именно поэтому, а также из-за сокращения объемов предложения земельных участков под застройку многие инвесторы начали перекладывать инвестиции из жилья в коммерческую недвижимость. "Причем это касается как юридических, так и частных лиц", - подчеркивает г-н Ерохин. На эту же тенденцию обращает внимание г-жа Жарова-Райт (Nordblom Group). Она говорит, что в этом году на рынке элитного жилья стало заметно меньше спекулянтов, которые раньше инвестировали в строительство квартир с целью их последующей перепродажи: "Застройщики стали выставлять высокие инвестиционные цены. Многие из наших клиентов, которые раньше спекулировали на рынке элитной недвижимости, переключились на офисный рынок. Они покупают офисные блоки, этажи в бизнес-центрах, первые этажи в жилых зданиях либо офисные особняки".

Офисный ажиотаж

Генеральный директор компании Colliers International Сергей Гипш полагает, что пока преждевременно говорить о массовом переходе игроков с рынка жилья на рынок офисной недвижимости. "Не многие застройщики офисных комплексов, особенно класса A, готовы продавать отдельные этажи либо офисные блоки, так как при наличии большого количества собственников в здании возникают сложности с управлением. Как правило, такие бизнес-центры сдаются в аренду. Что касается продажи, то здания продаются 'с арендаторами', как готовый бизнес", - поясняет он.

Вместе с тем специалисты Colliers признают, что крупнейшие застройщики активно расширяют сферу своей деятельности: предприятия, которые раньше специализировались на каком-то конкретном сегменте рынка недвижимости, выходят на другие рынки. Пример - компания "Капитал Груп", которая развивает сеть торговых комплексов "Метромаркет", имея в портфеле три реализованных проекта и один проект на стадии строительства. Компания "Дон-строй", известная своими проектами в области жилой недвижимости, уже реализовала несколько офисных проектов. Кроме того, у "Дон-строя" два проекта на рынке торговой недвижимости (в частности, строительство многофункционального торгово-развлекательного центра и проект торгово-развлекательного комплекса "Воробьевы горы", расположенного в стилобатной части одноименного жилого комплекса). "Сегмент жилья класса de luxe остается приоритетным для нашей компании, но в ближайшее время мы планируем также начать работать в сегменте офисов класса A. Один проект уже находится в стадии реализации. Хотим построить сеть бизнес-центров высокого класса с единым управлением", - рассказала "Эксперту" гендиректор "КВ Инжиниринг" Людмила Васильева.

Надо заметить, что пока офисный инвестиционный порыв поддерживается высоким уровнем спроса. По данным начальника отдела исследований офисных помещений Noble Gibbons/CB Richard Ellis Ирины Герасимовой, по предварительным итогам года совокупный объем офисных сделок составил порядка 1 млн кв. м, что примерно на 17,5% превышает прошлогодние показатели. При этом уровень вакантных площадей остался прежним - около 4% на рынке офисов класса A и 8,5% на рынке офисов класса В.

Офисных площадей по-прежнему недостаточно, констатируют участники рынка. Высокому уровню арендных ставок способствует не только большой спрос, но и концентрация коммерческих площадей в центре города. По данным аналитиков компании Colliers International, несмотря на появление офисных объектов в пригородах, центральная часть столицы остается очень популярной, хотя есть проблемы с парковкой, перегружены автомагистрали. Наиболее крупные из новых объектов - Lotte на Новом Арбате, Hermitage Plaza на Красногвардейской улице, Silver City на Серебрянической набережной - также находятся в центре Москвы.

Еще одним индикатором повышенного интереса участников рынка недвижимости к офисам стал рост стоимости сделок купли-продажи помещений. По данным генерального директора компании Prime City Properties Сергея Колегова, средние цены продаж выросли с начала года на 8-10%. Сейчас квадратный метр в офисных комплексах класса A стоит от 3 до 5 тыс. долларов, класса В - от 1,7 до 3,4 тыс. долларов. Стоимость офисных "квадратов" в центре города и вовсе достигает 9-10 тыс. долларов.

Ставки сделаны

Специалисты отдела исследований офисных помещений Noble Gibbons/CB Richard Ellis прогнозируют, что в следующем году высокий уровень спроса на офисные помещения сохранится, прежде всего на деловые центры класса A. Правда, рост арендных ставок замедлится - до 3-4% в год. "В коммерческой недвижимости начался бум нового офисного строительства. К 2008 году произойдет большой выброс офисных площадей на московский рынок. Есть предположения, что может образоваться некоторый излишек офисных помещений класса В", - полагает Эрнест Ерохин ("Русский дом недвижимости"). Что же касается офисов A-класса, то, по мнению Сергея Гипша (Colliers International), пока на офисном рынке не хватает качественного продукта инвестиционного уровня. "Многие инвесторы хотят покупать профессиональные офисные проекты, однако достойных предложений очень мало", - говорит г-н Гипш.

На рынке офисной недвижимости бум нового строительства. К 2008 году может произойти большой выброс офисных площадей на московский рынок. Возможно образование излишка офисных помещений класса В

Что касается привлекательности других сегментов рынка, то, по мнению наших собеседников, хорошим потенциалом обладает складской рынок. "В этом году существенно увеличилось количество складских проектов, на этот рынок вышли серьезные девелоперы. Но склады до сих пор в дефиците, а потому привлекательны для инвестиций. Складские комплексы быстро строятся и сдаются в аренду", - говорит гендиректор Colliers. По данным генерального директора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, спрос на аренду качественных помещений как минимум в полтора раза превышает предложение. Большинство сделок по аренде или продаже складских помещений заключается задолго до завершения строительства, а сроки окупаемости объектов сократились до пяти-шести лет.

Остаются привлекательными для инвестиций и объекты торговой недвижимости, особенно в регионах. В этом году состоялись первые инвестиционные продажи торговых центров в Волгограде, Екатеринбурге. По мнению специалистов Colliers, развитие формата суперрегиональных торговых центров общей площадью свыше 100 тыс. кв. м обещает стать одной из тенденций следующего года (сейчас заявлено четыре таких проекта). Проявляют ярко выраженный интерес к ритейлу и игроки рынка жилья. Например, генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Эльвира Еремина сообщила "Эксперту", что ее предприятие намерено реализовать программу строительства коммерческой недвижимости, в рамках которой планируется возвести большое количество торговых объектов под крупных сетевых операторов.

Динамика же развития жилищного рынка в следующем году будет зависеть от поведения крупнейших игроков. Цены стабилизируются, если ведущие застройщики, накопившие значительный портфель площадок, выведут новые проекты на рынок. Очевидно, что все они уже сейчас могут быть успешно распроданы, в том числе благодаря развитию ипотечных схем. Если же строительные корпорации придержат землю, искусственно ограничивая предложение, а новых крупных игроков на рынке так и не появится (и при этом не будут внесены послабления в закон "Об участии в долевом строительстве"), рост цен продолжится. Ровно до той поры, пока банки не начнут сворачивать программы ипотечного и строительного кредитования из-за возрастающих рисков.