В конце февраля первый вице-премьер Дмитрий Медведев поставил однозначный диагноз отечественной строительной отрасли, назвав ситуацию, сложившуюся на рынке жилья, национальным позорищем. И не без веских на то оснований. Сроки реализации широко разрекламированного национального проекта "Доступное жилье" сорваны. Цены на квартиры повсеместно растут. Темпы строительства продолжают снижаться.
Высокопоставленный чиновник выделил две проблемы, которые, по его мнению, сдерживают развитие жилищного сектора. Во-первых, это незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных с осени прошлого года земельных аукционов. Во-вторых, монополизм, процветающий на локальных рынках недвижимости. Разобраться с нарушителями г-н Медведев поручил правоохранительным органам и Федеральной антимонопольной службе (ФАС), которая незамедлительно приступила к работе.
"Имеет место самый настоящий саботаж российского законодательства", - заявил недавно руководитель ФАС Игорь Артемьев. По его словам, с 1 октября прошлого года (то есть с момента вступления в силу нормы закона об обязательном предоставлении земельных участков на аукционах) из тысячи выделенных под жилищное строительство участков лишь менее ста были выставлены на торги. Остальные переданы застройщикам соответствующими распоряжениями местных органов власти. Антимонопольная служба уже пообещала добиться их отмены, пригрозив нарушителям прокуратурой и судом.
Безусловно, г-н Медведев затронул важные проблемы российской строительной отрасли -- коррупцию и монополизм. Однако только лишь силовой нажим на недобросовестных чиновников и застройщиков вряд ли позволит запустить долгожданный жилищный проект. Чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, недостаточно насильно принудить муниципалитеты к земельным аукционам или разрушить до основания строительные монополии. Гораздо важнее выработать эффективные меры государственной поддержки и общие правила игры, чтобы в ручном режиме настроить строительный комплекс на нужную волну.
Явные перегибы
С чего начать? Однозначно -- с пересмотра базовых принципов федеральной программы "Жилище", которая, напомним, составляет фундамент национального жилищного проекта. К "Жилищу" у экспертов накопилось немало претензий -- их можно долго перечислять.
Самая главная заключается в том, что подавляющее большинство включенных в "Жилище" подпрограмм направлено на стимулирование спроса на жилье: развитие ипотеки, помощь молодым семьям, военнослужащим и т. д. По грубым оценкам, на эти цели только в этом году предполагается направить около 50 млрд рублей федеральных средств. И это без учета инвестиций, которые вливают в ипотечное кредитование крупные коммерческие и окологосударственные банки.
По сути дела, только одна подпрограмма "Жилища" под названием "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" призвана стимулировать собственно жилищное строительство. При этом на ее реализацию выделено несравнимо меньше средств -- около 14 млрд рублей, из которых 12,5 млрд в виде госгарантий по займам, направленным на обустройство площадок коммунальной инфраструктурой, и еще 1,7 млрд на субсидирование процентных ставок по таким кредитам. По оценкам застройщиков, затраты на строительство коммунальной инфраструктуры не должны превышать 5-10% от стоимости проекта. Таким образом, выделенных средств хватит на оснащение объектами инженерной инфраструктуры не более 4-5 млн кв. м жилья. Неудивительно, что в таком виде подпрограмма по обеспечению участков застройки инфраструктурой неинтересна большинству участников -- ни один из опрошенных "Экспертом" девелоперов не углублялся в механизмы ее реализации. Зачем? Все равно денег на всех не хватит, а займы получит ограниченное количество игроков, приближенных к региональным властям.
Теоретически объемы финансирования могут возрасти с 14 до 27 млрд рублей, так как регионы и муниципалитеты, претендующие на участие в программе, обязаны предоставить адекватные федеральным объемы гарантий и субсидий, а также заручиться поддержкой региональных банков. Однако пока перспективы такой конструкции, основанной на синергии федеральных и субфедеральных ресурсов, туманны. Проблема заключается в том, что большинство регионов не готово участвовать в реализации жилищного проекта. На момент подготовки этой статьи соответствующие соглашения с Росстроем подписали всего шесть субъектов федерации: Ленинградская, Астраханская, Тамбовская, Орловская, Тюменская и Владимирская области. Еще шесть соглашений находились на рассмотрении в Минрегионразвития. Поэтому, в каких пропорциях будет распределен объем господдержки между регионами и будет ли она востребована в полной мере, до сих пор непонятно.
Равнодушие к нацпроекту региональных властей объясняется тем, что они не успели подготовить необходимую для участия в федеральном проекте законодательную базу либо считают условия участия слишком жесткими. Региональные чиновники не желают перекраивать уже утвержденные бюджеты и опасаются повышенного внимания к своим персонам со стороны правоохранительных органов. "Мы еще ни копейки не получили в рамках федеральной программы, а нас уже дергают МВД, ФСБ, ФАПСИ", -- сетуют они. Добавляя при этом, что при таком раскладе лучше уж привлекать в партнеры частные банки - себе дороже, зато на душе спокойнее.
Прожевать и отчитаться
Скудное финансирование и не всегда приемлемые условия участия не единственные изъяны подпрограммы по обеспечению земельных участков инфраструктурой. Еще один ее жирный минус -- невнятный и до конца не прописанный механизм реализации. "Нет понимания, как будет работать механизм. А раз так, то мы предпочитаем не суетиться. Ведь кто понял жизнь, тот не торопится", -- рассуждает президент краснодарской инвестиционно-строительной корпорации "Девелопмент-Юг" Сергей Иванов.
В целом схема финансирования подпрограммы по обеспечению площадок коммунальной инфраструктурой выглядит следующим образом. Государственные гарантии в полном объеме предполагается оформить на недавно учрежденный государственный Российский банк развития (РосБР), хотя изначально гарантии федерального бюджета планировалось предоставлять каждому заемщику в отдельности. Однако недавно чиновники отказались от этой идеи, проявив трогательную заботу о представителях муниципалитетов и строительных компаний, которым теперь не придется обивать пороги Минфина и дожидаться издания соответствующего постановления правительства. С целью упрощения процедуры единственным получателем государственных гарантий станет РосБР, который сможет привлекать дешевые средства на российском либо зарубежных финансовых рынках и направлять их на финансирование строительства объектов коммунальной инфраструктуры.
По словам первого заместителя председателя правления РосБР Дмитрия Голованова, процентная ставка для конечного заемщика (застройщика либо муниципалитета) составит около 10-12% годовых. При этом она может быть снижена за счет субсидирования до 5-6%. Возврат кредитов будет происходить за счет средств, вырученных от продажи земельных участков, уже обеспеченных коммунальной инфраструктурой, либо построенного на них жилья. По замыслу чиновников Росстроя, реализация подпрограммы позволит существенно удешевить себестоимость квадратного метра и ускорить темпы жилищного строительства. Однако участники рынка в этом сильно сомневаются.
Во-первых, поясняют они, банки не смогут контролировать себестоимость строительства инфраструктуры. Возводить ее будут строительные или коммунальные компании, а значит, они же будут и диктовать расценки. О каком влиянии на себестоимость строительства жилья в этом случае может идти речь? Во-вторых, выбирать заемщиков и проекты будут два кредитора -- РосБР (как получатель федеральной гарантии), а также региональный банк либо синдикат таких банков (получатели региональных гарантий). Вряд ли они смогут легко найти компромисс между собой. Еще хуже, если за них это сделают чиновники. В-третьих, непонятны критерии отбора проектов, которые будут оснащаться коммунальной инфраструктурой, и технические требования к ним. Между тем это немаловажное обстоятельство. "Важно не просто построить больше жилья, а возвести больше доступного жилья, -- отмечает генеральный директор агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. -- В некоторых регионах дома повышенной комфортности составляют пятьдесят процентов от общего ежегодного объема строительства. Это не отвечает задачам национального проекта, такие дома не будут доступны из-за высокой стоимости проектирования и себестоимости строительства. По нашим расчетам, стоимость доступного жилья не должна превышать трех с половиной годовых доходов семьи. Чтобы выйти на этот показатель, надо уменьшить метраж, а также разработать типовые серии, привязанные к базе стройиндустрии".
Будут ли при отборе проектов, претендующих на льготное финансирование, учитываться особенности жилой застройки, применяемые строительные технологии, энергоемкость жилья, потенциал развития территории и прочие нюансы? Пока этими вопросами даже никто и не задавался. А значит, можно предположить, что займы, обеспеченные федеральной госгарантией, рискуют оказаться растранжиренными на финансирование случайно "зависших", а не стратегических жилищных проектов. То есть для того чтобы быстрее отчитаться по квадратным метрам, чиновники будут использовать деньги на завершение недостроя. Уже появились проекты, претендующие на получение льготного финансирования. Например, строительная площадка в одном из мегаполисов, строительство на которой застопорилось из-за отсутствия трансформаторной подстанции стоимостью 400 млн рублей. Или огромная площадка под Петербургом, которую власти Ленинградской области тщетно пытаются распродать инвесторам уже на протяжении нескольких лет. "Однажды мы это уже проходили, -- отмечает один из экспертов. -- В конце девяностых несколько российских регионов получили кредиты Всемирного банка. Обеспечили коммунальной инфраструктурой никому из застройщиков не нужные площадки. Деньги незаметно прожевали, и никому от этого лучше не стало".
Разомкнуть круг
По мнению специалистов, чтобы создать стимулы для развития рынка, а не тратить деньги и время впустую, необходимо устранить системный изъян федеральной жилищной программы (читай -- программы "Жилище"). А именно -- пересмотреть схему ее финансирования, которая построена по принципу "замыкания". Это когда государство выделяет деньги или госгарантии только при условии, что другая часть средств уже найдена муниципалитетом и инвестирована в проект. Заметим, что по аналогичному принципу целевые федеральные программы финансировались и раньше, однако не приносили ощутимых результатов. "Большинство муниципалитетов не может получить эти деньги. Для них проблема заключается не в получении замыкающего финансирования, а в финансировании начальной части проектов", -- говорит член правления "Евразийского водного партнерства" Александр Баженов.
Отметим, что это касается не только проектов развития коммунальной инфраструктуры, но и пресловутых земельных аукционов. Далеко не всегда они не проводятся из-за поголовной коррумпированности чиновников. Зачастую у муниципалитетов попросту нет средств и специалистов для подготовки земельных участков к торгам. С этой задачей с трудом справляются даже власти мегаполисов (например, Санкт-Петербурга, несмотря на титанические усилия местной администрации по подготовке пакетов документации), не говоря уже о провинциальных городах. Между тем именно плохо подготовленная документация и рыночная непривлекательность площадок -- главная причина их невостребованности. Например, на недавно состоявшемся земельном аукционе в Калининграде было продано всего пять лотов из тридцати. Вместо того чтобы повысить их привлекательность для бизнесменов, городские власти поручили проведение торгов известному телеведущему Леониду Якубовичу.
Пока участники рынка недвижимости предпочитают покупать землю на вторичном рынке либо осваивать имеющиеся в инвестиционном портфеле земельные наделы. "Наша компания активно работает с вторичными собственниками земли, с предприятиями. В аукционах пока не участвовали, потому что не видели интересных для нас предложений", -- говорит генеральный директор петербургского холдинга RBI Эдуард Тиктинский. "Я сейчас самостоятельно договариваюсь с собственниками федеральной или муниципальной земли, сам готовлю проект планировок, согласовываю документацию, -- рассказывает один из московских девелоперов. -- На выходе у меня пакет документов, который я бы получил на городском конкурсе. Я сделал его сам для себя. Почему это удобнее? Потому что документация на конкурсы и аукционы разрабатывается абы как, все приходится переделывать. Сначала чиновники заказывают в проектных институтах то, что никому не нужно, а потом за то, чтобы все переделать, еще и взятку просят".
По мнению руководителя Национального градостроительного института Александра Кривова, сложившуюся порочную систему необходимо сломать. По его подсчетам, на жилищное строительство ежегодно надо отводить около 40 тыс. гектаров -- в несколько раз больше, чем сейчас. Но как обеспечить избыточное предложение земли? По мнению нашего собеседника, в государственной поддержке нуждается работа по подготовке схем территориального планирования, главной целью которых должно стать отведение значительных территорий под земли поселений. Тем более что соответствующие резервы имеются. По статистике населенные пункты в России занимают сегодня территорию, составляющую около двух процентов (это около 19 млн гектаров) от общей площади земли, пригодной для проживания. "На земли сельхозназначения в России приходится 25,7 процента наделов, из которых около 30 процентов, то есть порядка 90 миллиона гектаров, запущены и непригодны для возделывания, -- говорит г-н Кривов. -- Начинать жилищную революцию надо с разработки региональных схем территориального планирования, затем аналогичных схем основных агломераций -- как правило, областного центра и прилегающих территорий. Это позволит выделить земельные наделы под строительство. После этого надо сообразить, ориентируясь на спрос, что необходимо строить, где люди хотят жить, и исходя из этого задать мощности инфраструктуры. На уровне муниципалитетов должны быть разработаны генеральные планы".
С ним согласен и председатель правления инвестиционно-строительной компании "С-Холдинг" Алексей Шепель. "Просто выделять средства на прокладку коммунальных сетей бессмысленно, -- полагает он. -- Без качественного проекта планировки территории и застройки невозможно определить мощность источников энергии, которая зависит от высотности домов, количества квартир и других особенностей будущей застройки. Нужна государственная программа, направленная на поддержку проектных разработок. Ведь, как правило, их финансированием вынуждены заниматься сами застройщики -- банки на проектирование денег не дают. Между тем речь идет о внушительных суммах. Например, проект планировки и застройки микрорайона в Москве стоит в среднем от шести до двадцати пяти миллионов долларов".
Впрочем, судя по всему, пока власти не намерены пересматривать заданный привычным "Жилищем" алгоритм. Вместо этого они предпочитают затягивать отдельные гайки то тут, то там. И не устают удивляться: почему вся конструкция остается разболтанной? Да потому что при таком халтурном ремонте люфт рано или поздно появляется в других ее частях.