Приемы от удушья

Илья Ступин
26 февраля 2007, 00:00

Вывести Москву из инфраструктурного кризиса столичные власти смогут лишь в том случае, если создадут эффективную систему стратегического городского планирования. Чиновники делают первые шаги в этом направлении

Перегруженность столичных дорог, дефицит электроэнергии, отсутствие парковок. Всем знакомы эти симптомы инфраструктурного кризиса, в который погружается Москва. Выйти из него можно, последовательно и неуклонно трансформируя складывавшийся годами и исчерпавший себя градостроительный процесс. Во всяком случае, в этом уверен начальник управления градостроительных программ департамента градостроительной политики и развития Москвы Алексей Шепель.

— Сейчас уже стало очевидным, что интенсивное развитие Москвы угрожает качеству жизни. Как получилось, что рост города привел к чудовищным инфраструктурным диспропорциям?

— Дело в том, что инфраструктурный скелет города сформировался в советское время. Был создан определенный задел, поэтому отдельные проблемы какое-то время не бросались в глаза. Инфраструктура для города — как воздух для человека. Живешь, дышишь им и об этом не задумываешься, а вот когда нырнешь глубоко — начинаешь считать, хватит кислорода или нет. Москва сейчас в состоянии глубоко нырнувшего человека: воздух заканчивается, город задыхается. Не хватает дорог, электричества, детских садов, парковок, гаражей. Инфраструктурный потенциал исчерпан. Однако и развитие города не остановить. Можно, конечно, взять и одним росчерком пера заморозить все строительные проекты. Но кто от этого выиграет?

Чтобы выйти из этого тупика, надо упорядочить развитие мегаполиса, совместить строительство жилья и коммерческой недвижимости с возведением инфраструктурных объектов. Причем сделать это еще на стадии проектирования. Именно такая задача была поставлена перед управлением, которое я возглавляю. В прошлом году мы плотно занимались вопросами энергетики, теплоснабжения. Сейчас на повестке дня проектирование и строительство гаражей, дорог, детских садов. Раньше ведь как было: сначала проектировали жилой дом, а объекты социального обеспечения возводили по остаточному принципу. Теперь все объекты социальной инфраструктуры, предусмотренные проектами застройки, должны возводиться и сдаваться одновременно с жильем, а то и раньше.

— А что, с энергетикой и теплоснабжением все проблемы уже решены?

— Конечно же, нет, проблемы остались. Но, по крайней мере, в прошлом году нам удалось совместить сроки строительства питающих центров и возведения жилья, тогда как до этого питающие центры не строились вовсе или планировались без привязки к конкретным адресам. По аналогичному принципу теперь будут сооружаться детские сады, дороги и гаражи. При этом важно упорядочить застройку и согласовать «телодвижения» всех участников градостроительной деятельности.

Москва сейчас пребывает в состоянии глубоко нырнувшего человека: воздух заканчивается, город задыхается. Не хватает дорог, электричества, детских садов, парковок, гаражей

— И в чем здесь главная проблема?

— В том, что жилье и объекты социальной инфраструктуры, как правило, возводят разные подрядчики, проектируют разные организации, финансируют разные инвесторы. В этих условиях управлять процессом застройки практически невозможно. На мой взгляд, необходимо ввести правило, по которому комплексной застройкой квартала будет управлять одна компания. Застройщик, вынужденный создавать жилье и детсады одновременно, невольно задумается над тем, как организовать работу таким образом, чтобы все делать параллельно. От того, что квартал будет передаваться «в одни руки», выиграют и новоселы — им не придется несколько лет жить на стройплощадке. А то ведь у нас зачастую как получается: компания построила дом и ушла, потом пришла другая фирма и начала детсад по соседству возводить.

Гаражные интриги

— Нестыковки возникают не только с детсадами, но и с гаражами, например. Недавно на аукционе одиннадцать мест в подземном паркинге жилого дома в Новогирееве были проданы более чем за 100 тысяч долларов каждое. В пересчете на квадратный метр получается, что гаражи в столице уже дороже квартир. Как избавить город от гаражного дефицита?

— Строительство гаражей — это вообще отдельная история. Гаражное направление в департаменте градостроительной политики курируется одним из управлений. Оно готовит документацию на строительство гаражей и передает ее в тендерный комитет. Задача комитета — провести конкурс и найти инвестора. Сейчас мы сталкиваемся с ситуацией, когда, например, организация дом построила, но сдать его не может, поскольку в тендере не нашлось инвестора для строительства гаражей в этом районе (с недавних пор новостройки, не обеспеченные машиноместами, не подлежат приему в эксплуатацию. — «Эксперт»). При этом если застройщик не сдаст дом вовремя, то он будет оштрафован — таковы условия контракта с городом. Получается, что инвестор должен городу заплатить за то, в чем не виноват. Ситуация на грани абсурда. По нашим подсчетам, в этом году из-за дефицита гаражей может сорваться ввод в эксплуатацию порядка 1,3 миллиона квадратных метров жилья. Чтобы исправить ситуацию, необходимо уже сейчас приступить к строительству 21 тысячи машино-мест.

— Можно произвести административные перестановки, увязать процесс проектирования и строительства гаражей с возведением жилья. Но станут ли от этого машино-места дешевле?

— Гаражи должны быть доступными, но не убыточными при этом. Окупать строительство подземных гаражей в муниципальных домах можно было бы за счет продажи помещений, расположенных на первых этажах новостроек. Выручка позволила бы вообще бесплатно раздавать гражданам гаражи либо сдавать их по доступным ценам в аренду. Вот это и будет настоящий «народный гараж». Мною подготовлен соответствующий проект распоряжения, и сейчас он проходит процедуру согласования.

Город разрезать, потоки развести

— В последнее время столичные застройщики жалуются, что из рук вон плохо работает система комплексной реконструкции кварталов. Говорят, что градостроительная документация некачественная, распоряжения правительства города, подтверждающие результаты торгов, задерживаются. Можно ли ускорить процесс реконструкции застроенных в советское время кварталов? Или хотя бы сделать его более предсказуемым?

— Главное, что тормозит реконструкцию, — отсутствие домов для переселения горожан. Техническое решение есть: высотное строительство. Одна высотка может вобрать в себя два-три квартала пятиэтажек. В результате часть освободившейся территории может быть застроена, а часть — задействована под природные комплексы, потому что в городе обязательно должны сохраняться незастроенные, свободные пространства. Строительство высоток необходимо финансировать из бюджета. К возведению трех первых домов из запланированных двухсот планируется приступить в 2008 году. Кроме того, город должен располагать эффективным инструментом для редевелопмента старых кварталов. Сейчас как раз создается нормативная база, которая будет регулировать процесс изъятия земельных участков для государственных нужд.

— Одна из самых острых инфраструктурных проблем — перегруженность московских улиц. Как устранить заторы? Нужны для этого системные решения или достаточно ввести какие-то отдельные ограничения? Например, сделать въезд в город платным?

— Во-первых, надо строить больше подземных парковок. Это позволит убрать машины с бордюров и вдвое увеличит пропускную способность дорог. Во-вторых, возводить платные эстакады, расположенные по хордовому принципу и «разрезающие» город. В-третьих, необходимо стремиться к децентрализации. За счет этого сократится количество поездок в центр города, и таким образом снизится инфраструктурное напряжение.

«Москва-Сити» начали строить, не рассчитав инфраструктурную нагрузку. Когда «Сити» заработает, там будет инфраструктурный кошмар

По сути, сегодня территория внутри Садового кольца — это центр деловой жизни, отдыха и развлечений. Сюда устремлены все транспортные потоки из других частей города, а также из Подмосковья. Их следует развести, образовав новые центры притяжения между третьим и четвертым транспортными кольцами. На этой территории надо создать систему новых городских площадей. Причем сделать их равнозначными, отбросив стереотипы: запад — это престижно, а юг — так себе. По сути, сейчас в городе одна площадь — Красная. А должно быть несколько. И они должны включать в себя торгово-развлекательные, офисные центры, а также перехватывающие парковки, расположенные вблизи остановок общественного транспорта. Сейчас я разрабатываю концепцию проекта «Городская площадь». К слову, эта идея уже получила одобрение Москомархитектуры.

— Боюсь, ваши планы нарвутся на волну негодования общественности, озабоченной сохранением архитектурного облика города. Наверняка больше всего ей не понравятся эстакады.

— Конечно же, об облике города надо заботиться. Но для этого у нас есть архитекторы, пусть они ищут приемлемые решения. Город должен быть и красивым, и удобным для проживания и работы в нем. И если эстакады не строить сейчас, то все равно это нужно будет делать через пятьдесят лет. Но уже сегодня надо предусмотреть такое развитие событий, зарезервировать землю с прицелом на будущее либо каким-то образом ограничить ее использование.

Дело техники

— А где сейчас взять участки под строительство новых центров притяжения?

— Так это дело техники. Если разработать соответствующую городскую программу, то город будет вправе изымать участки для своих нужд с выплатой собственникам компенсаций. Возможно, многие владельцы земли или недвижимости сами захотят поучаствовать в реализации подобных проектов, ведь капитализация их участков возрастет в разы.

— Получается какое-то клонирование проекта «Москва-Сити».

— «Москва-Сити» — это тоже точка притяжения. Но его начали строить, не рассчитав инфраструктурную нагрузку. Когда «Сити» заработает, там будет инфраструктурный кошмар. Допустим, люди купят апартаменты в небоскребах. А детский сад, школы в этом районе есть? Масло надо размазывать по хлебу, а не кидать кубик в одну точку.

— Но до сих пор столица развивалась вопреки этому правилу.

— Отчасти это объясняется тем, что город традиционно зарабатывал деньги за счет продажи объектов на торгах. Есть план — заработать столько-то, чтобы хватило на реализацию программы строительства муниципального жилья и прочее. Я же убежден, что сегодня продавать можно только участки, которые находятся в зоне действия питающего центра, включены в программы развития транспортной и социальной инфраструктуры. Продавать землю где угодно, лишь бы заработать на этом — недальновидно. Кроме того, управлять системой можно, только контролируя все ее элементы из единого центра. До сих пор такого центра управления не было. Сейчас мы работаем над тем, чтобы создать интерактивную компьютерную модель влияния любого нового строительства на город в целом. Когда модель заработает в режиме реального времени, она позволит прогнозировать объемы строительства, сроки ввода тех или иных инфраструктурных объектов. Таким образом, мы перейдем к стратегическому городскому планированию. Появится четкое понимание того, где и что строить, в какой отрезок времени, каков требуемый объем финансирования. Такой подход позволит Москве динамично развиваться в будущем. А без этого ей грозят коллапс, вечные проблемы и нестыковки.