Застройщики нашли деньги

Региональные строители, лишенные возможности привлекать деньги дольщиков, заинтересовались новым финансовым инструментом — корпоративными облигациями

Растерянность, которую вызвал у региональных строителей Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», начинает проходить. Спустя два года строители нашли приемлемый по условиям и потенциалу источник финансирования — облигационные займы. Сначала на рынок заимствований вышли московские и петербургские компании, за ними последовали и региональные игроки.

В регионах к публичным заимствованиям первой обратилась пермская строительная компания «Камская долина». Она разместила уже три займа и готовит четвертый на конец этого года. Планируемый объем размещения — 2 млрд рублей — крупнейший на региональном уровне. Примеру пермяков последовали компании «Сувар-Казань» и «Дирекция капитального строительства Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан», разместившие пока по одному облигационному займу.

В целом же на российском рынке обращается 22 выпуска рублевых облигаций компаний строительного сектора (см. таблицу 1). Год от года количество займов и объемы размещения растут: в 2005 году было семь займов на общую сумму 4,9 млрд рублей, в 2006-м — уже 12 займов на 19,1 млрд. Многие игроки, удачно разместившись в первый раз, выпускают второй и третий заем.

Пермские пионеры

Разведку боем на облигационном рынке «Камская долина» провела в феврале 2005 года, разместив заем всего на 100 млн рублей сроком на два года.

«Тогда мы открыли для себя, что у серьезных финансовых институтов есть интерес к долговым бумагам региональных строительных компаний. Держателями облигаций стали более тридцати российских инвесторов, — говорит заместитель генерального директора строительной компании “Камская долина” Алевтина Романова. — Вдохновившись, мы разместили в том же году второй заем, уже на 200 миллионов рублей по ставке 13,5 процента. И этот опыт вновь оказался успешным. Конечно, с точки зрения окупаемости первые два займа были неликвидными. Мы хотели понять, насколько реальна и эффективна такая форма привлечения средств на жилищное строительство».

Чтобы быть коммерчески выгодным, облигационное размещение должно превышать полмиллиарда рублей. Это нижний уровень, и образуется он, как объяснил директор Уральского филиала ИФГ «Аккорд-Инвест» Константин Селянин, так: 50–60% облигаций займа оседают в банках и иных финансовых институтах, остальные 40% должны постоянно торговаться на рынке и суммарно стоить 200–300 млн рублей. Меньший объем не дает адекватной оценки бумаг рынком. Кроме того, при объеме размещения менее 500 млн рублей все экономические выгоды могут съесться организационными расходами — оплата услуг организатора выпуска, аудиторов и т. д. Таким образом, ликвидным стал лишь третий трехлетний заем «Камской долины» на 500 млн рублей, размещенный в первом квартале 2006 года по той же 13,5-процентной ставке.

Сегодня компания смотрит на рынок с позиций монополиста в отдельных его сегментах. Однако это не мешает ей динамично развиваться и искать новые точки роста

Много это или мало? Самый крупный проект «Камской долины» — микрорайон Юбилейный-2 в Перми — предусматривает строительство 140 тыс. кв. м жилья и около 30 тыс. кв. м торговых площадей и социальных объектов. Сметная стоимость всего проекта, осуществить который планируется до 20011 года, — 3 млрд рублей.

Публичными заимствованиями заинтересовалась и екатеринбургская девелоперская компания «Олипс». Весной прошлого года она инициировала вексельную программу. Первоначально планировалось провести три транша вексельного займа на общую сумму 150 млн рублей, но, как отмечает финансовый директор «Олипс» Алексей Ананьев, «уже первый транш трехмесячных векселей, размещенный в июне 2006 года под ставку 15,2 процента, продемонстрировал повышенный интерес инвесторов к ценным бумагам компании». В результате объем первого транша был увеличен с 50 млн рублей до 62,3 млн, второй транш — до 88,7 млн рублей. Сейчас в обращении находится третий транш векселей компании, который фактически составил 99 млн рублей. «Это говорит о том, что интерес инвесторов к нашим долговым обязательствам высок, — рассказывает г-н Ананьев. — Выходя на открытый финансовый рынок, мы хотели создать публичную кредитную историю для дальнейшего выхода на рынок корпоративных облигаций».

Время раздумий закончилось

Сегодня особый интерес региональных строительных компаний вызывают конференции и круглые столы, посвященные облигационным займам. Предприниматели увидели выход, а ведь всего два года назад многим строителям казалось, что 214-й закон поставил на их бизнесе жирный крест. Понять их нетрудно — на момент вступления закона в силу деньги дольщиков в структуре финансирования жилья, например на Урале, превышали 70%. Закон же запретил привлекать эти деньги, если не получены все разрешительные документы и не оформлена собственность или аренда на отведенный земельный участок. До принятия закона этими вопросами застройщики занимались на стадии завершения строительства.

Защищая дольщиков, закон предоставил им право в одностороннем порядке расторгать договор с застройщиками. Последние увидели в этом угрозу мошенничества уже со стороны дольщиков, которые вполне могли получать доходность в два-три раза выше, чем по банковскому вкладу. А солидарная ответственность застройщика и банка, который его кредитует, по обязательствам перед дольщиками отпугнула от строительного бизнеса банкиров. Получалось, что брать деньги на строительство негде.

Последние два года региональные девелоперы и строительные компании «дорабатывали» старые площадки, разрешение на строительство которых было получено до вступления закона в силу, что позволяло привлекать дольщиков, и искали альтернативные источники финансирования. Ни один из существовавших на рынке источников — собственные средства, банковские кредиты, ПИФы недвижимости, различные модификации долевого участия вроде кооперативов — заменить собой долевое участие граждан не мог. А вот рынок публичных заимствований выглядит сегодня достаточно мощным и привлекательным.

Группа ЛСР выходила только на те рынки, где можно было быстро получить лидирующую долю, и почти всегда действовала путем покупки существующих крупных игроков

Корпоративные облигационные займы имеют ряд преимуществ по сравнению с альтернативными вариантами. Главное достоинство — цена ресурсов (см. график). Разница, например, по сравнению с банковским кредитом в 2–3% годовых при сумме заимствования в миллиард и более рублей дает 20–30 млн рублей выигрыша. Второе преимущество облигационного займа — расширение круга потенциальных инвесторов. «Размещение позволило нам торговать своими бумагами на ММВБ. В основном наши бумаги приобрели не пермские, а федеральные компании, в том числе Транскредитбанк, Сбербанк, Альфа-банк и другие. Этих инвесторов мы бы никогда не привлекли, используя другие инструменты», — поясняет Алевтина Романова из «Камской долины».

Еще один плюс в том, что бумаги, которые торгуются на бирже, могут выступать полноценным залогом для банка при получении кредита. Публичные заимствования — финансирование «под репутацию» компании и ее собственников. Облигации помогают создать имидж платежеспособного и привлекательного в глазах инвесторов бизнеса, что помогает получать деньги. «Когда нам удалось разместить заем под 13,5 процента — ниже банковского процента, мы смогли договориться с банками о реструктуризации кредитов, снизив ставки», — говорит Алевтина Романова.

Наконец, успешный выпуск облигаций может стать важным шагом на пути компании к частному или публичному (IPO) размещению акций. Последнее же дает доступ уже не к долговому финансированию, а к привлечению акционерного, то есть непроцентного капитала, что способно увеличить масштабы бизнеса девелоперов и строителей в разы.

Есть у публичных заимствований, конечно, и минусы. «Первый — усложняется структура управления компанией, — рассказывает Алексей Ананьев. — Если руководители частной компании принимают решения, отчитываясь только перед самими собой, то руководство публичной компании согласовывает свои действия с советом директоров, независимыми директорами в его составе. Это, кстати, ведет и к удорожанию самого процесса управления компанией и увеличению транзакционных издержек. Второй минус — потеря части конкурентных преимуществ. Открывая свои планы рынку, компания вынуждена информировать конкурентов о стратегии своего развития. Последние могут просчитать движение компании и эффективно использовать эту информацию».

Выйти из тени

Массовое обращение застройщиков к рынку публичных заимствований сегодня пока еще сдерживают три фактора.

Первый. Для того чтобы выйти на рынок, нужно провести большую подготовительную работу — перейти на стандарты международной финансовой отчетности, внедрить систему менеджмента качества и бюджетного управления, довести до приемлемого уровня баланс активов и долговых обязательств, провести аудит и т. д.

Компания, по сути, превратилась в большой строительный супермаркет. У нее можно было купить почти все базовые материалы, необходимые в строительстве. Такого широкого ассортимента на рынке не предлагал никто

Второй. Для региональных компаний особенно актуален масштаб бизнеса. Облигационные займы целесообразны только при размещении на крупные суммы, освоить которые в состоянии далеко не все провинциальные игроки.

Третье. Компания, выходящая на публичный рынок, должна быть максимально прозрачной. А становиться прозрачными хотят не все — и не из опасения перед происками конкурентов. Дело в том, что в инвестиционном меморандуме придется указать всю финансовую информацию по выручке, чистой прибыли, etc., а значит, впоследствии не удастся сильно занизить рентабельность строительного бизнеса. Кроме того, придется назвать реальных, а не титульных собственников строительных компаний, которыми в регионах во многих случаях являются высокопоставленные муниципальные или областные чиновники и их родственники. Однако совершенно очевидно, что эти сдерживающие факторы носят временной характер. Компании же, которые откажутся выходить из тени, постепенно покинут рынок.

Екатеринбург, Пермь