Между собакой и волком

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
15 июня 2009, 00:00

Индустриальные системы строительства медленно, но все же развиваются в России

Кризис — это шанс для российской строительной сферы перейти на новую ступень развития. Новый цикл, скорее всего, будет связан с малоэтажным жильем, с деревом и местными строительными материалами. В условиях дефицита жилья при любом сценарии останется и сегмент многоквартирного строительства, которому тоже придется измениться в соответствии с новыми реалиями. В новой экономической ситуации компании обязаны начать работу над снижением стоимости строительства — иначе им не выжить. И без новых индустриальных систем, позволяющих строить быстро и недорого, тут вряд ли обойдешься.

Сегодня в многоэтажном строительстве доминируют две технологии — монолит и панель. Как ни странно, даже многие профессиональные участники рынка недвижимости остаются в плену иллюзии, что других технологий нет. На самом деле монолит и, условно говоря, панель серии П44 — это две крайности, а самое интересное (как и истина) лежит между ними. Существует масса индустриальных технологий, соединяющих достоинства монолита (разнообразные фасады и квартиры) и панели (быстро, недорого, заводское качество). Эти технологии позволяют строить индивидуально, но экономично.

«Эксперт» проанализировал несколько систем массового строительства, уже присутствующих в России, у которых есть шанс в ближайшее время завоевать львиную долю рынка строительства массового жилья. Оговоримся, что речь идет не о прыжке в будущее, а о попытке перейти из позавчера в сегодня.

Краткая история панели

В России история индустриального домостроения началась в 1950-е годы. Советское правительство закупило во Франции первые заводы по выпуску панелей фирмы Camus. Говорят, тогда ударно поработали и промышленная разведка, и аналитики Министерства строительства — было закуплено самое передовое оборудование. Части дома (панели стен и перекрытий, лестничные марши и т. д.) делались на заводе, а потом в считаные недели дом монтировался на стройплощадке. Индустриальные методы идеально подходили для задач, стоявших перед всеми странами послевоенной Европы: в условиях сильного дефицита надо было строить быстро, много и дешево.

Но уже с начала 1960-х ситуация в Европе стала меняться. Так, во Франции строительным организациям стали предъявлять новые, повышенные требования к качеству архитектуры, сейсмостойкости, оптимизации проекта по критериям стоимости строительства, снижению энергетических затрат в процессах строительства и эксплуатации домов. Новые требования были и в отношении использования высококачественных материалов, отвечающих жестким санитарным нормам, комфортабельности и качества отделки, звукоизоляции.

«Крупнопанельное жилье в Европе строилось после войны во многом за счет государства. По мере преодоления дефицита жилья госпрограммы стали сворачиваться и все большее место стал занимать свободный рынок. И сразу оказалось, что люди не хотят покупать жилье в “панельках”. В частности, из-за их внешнего вида и ограниченности вариантов квартир. Крупные домостроительные комбинаты не могли обеспечить разнообразия и стали умирать», — рассказывает издатель журнала «Проект Россия» Барт Голдхорн. В это время в Европе произошел переход от крупнопанельного домостроению к более гибким, открытым индустриальным системам. Индустриальный характер строительства остался, но изменилась номенклатура изделий. Образно говоря, советский панельный дом состоит из 50 крупных деталей, а современный европейский — из 200 более мелких. Под новые нужды стройки сформировалась и строительная индустрия.

Трагедия российской стройки в том, что этот индустриальный переход она пропустила. Крупнопанельное домостроение идеально подходило социалистической системе управления своей простотой. В 1970-е советская система стала очень инертной, новации блокировались. Потом были перестройка, распад Советского Союза — с точки зрения новых технологий эти годы оказались вычеркнутыми. В начале 1990-х была предпринята попытка политического решения отказаться от крупнопанельного строительства, но строительное лобби этого не допустило.

История строительства последних пятидесяти лет в России — это история крайностей. Сначала на полвека страна «подвисла» исключительно на крупнопанельном домостроении. Тему довели до абсурда, когда в Средней Азии и в подмосковных деревнях возводили одинаковые дома-коробки. В последние десять лет бросились в другую крайность — застройщики увлеклись монолитом.

Кризис дает возможность предположить, что уже в ближайшее время рынок строительства может кардинально измениться

Ограничения монолита

Монолит дает свободу архитектору, обеспечивает разнообразие фасадов и планировок. Вместе с тем застройщики перестают быть привязанными к ДСК. В какой-то момент монолит стал считаться у нас вершиной прогресса. Но это заблуждение. Монолит — хорошая технология, имеющая свои достоинства и ограничения, но трудноприменимая к массовому жилищному строительству. Главных ограничений два — так строить дорого и долго.

Монолит не индустриальная технология. Все работы ведутся на стройплощадке, под открытым небом. Это затрудняет контроль за качеством в отличие от заводского изготовления деталей. Добавим сюда особенности российского климата: полгода у нас зима, строить затратно и неудобно.

При монолитном строительстве очень много ручного труда. Пока труд гастарбайтеров стоил копейки, это было очень выгодно девелоперам. Но ситуация изменилась: пять лет назад имеющий какой-то опыт таджик-монолитчик зарабатывал 200–300 долларов, а осенью 2008 года — под тысячу. То есть монолитная технология стала объективно очень дорогой. Кстати, европейские страны давно столкнулись с феноменом высоких зарплат строителей, и это было одной из причин развития индустриальных строительных систем, снижающих трудозатраты на стройке.

Другое ограничение монолита — сильная зависимость качества от уровня рабочих. «Монолит — хорошая технология. Но в ней крайне важен профессионализм инженеров и рабочих. А у нас кто строит? Едут на Ярославское шоссе, берут таджиков. Они и льют монолит. В наших условиях более высокое качество получается, если детали производятся на заводе», — говорит руководитель научно-исследовательских работ Московского государственного строительного университета (МГСУ) Михаил Иванов.

Ставка на строительные технологии, требующие большого человеческого труда, попутно создала серьезные социальные проблемы. На стройки завезли огромное количество гастарбайтеров (общее их число оценивается в 6 млн человек). Что делать с этими людьми, если столько работы уже нет? Чем они будут заниматься в кризис, когда стройки останавливаются? Поедут домой или займутся бандитизмом?

 pic_text1 Фото: Алексей Андреев
Фото: Алексей Андреев

Наконец, сроки. Монолит строится очень долго (оставим за скобками уникальную компанию «Монарх», льющую чуть ли не восемь этажей в месяц). Процедура такова: чтобы отлить этаж, надо подготовить и поставить опалубку, установить арматуру, залить бетон, дождаться, пока он затвердеет, снять опалубку, почистить ее. Сравним с вариантом сборного железобетона, когда уже готовые элементы привозятся на стройку с завода и только монтируются.

Что же между крайностями — монолитом и крупнопанельным домостроением? Целый спектр систем строительства. В некоторых индустриальных системах элементы изготавливаются на заводе, в некоторых — на стройплощадке, но гораздо быстрее и эффективнее, чем в классическом монолите. Важно, что такие дома проектируются индивидуально и даже в пределах серии можно менять фасады. Фасады могут быть любыми: от вентилируемых до кирпича и трехслойных панелей, планировки — практически любыми. Таким образом, может достигаться гармоничное сочетание «индивидуального» и «недорогого». В Европе такие технологии совершенствуют почти полвека. «Трудно даже представить, насколько высокотехнологична может быть стройка. Возьмем голландскую систему сборно-монолитного каркаса. Быстро строится каркас, на него надеваются фасадные панели. Панели очень теплые и легкие. Их внешний слой может быть любым: натуральный камень, пластик, дерево, металл. Монтаж осуществляет один рабочий, который соединяет панели специальными защелками», — говорит генеральный директор Объединенной корпорации территориального развития Леонид Земцев.

В последние два года строить монолит стало очень дорого, и российские девелоперы заинтересовались иными системами строительства. В регионах активно развивалась технология сборно-монолитного каркасного домостроения (СМКД). На нее, в частности, начал переходить ПИК, успевший до кризиса купить пару заводов и имевший программу на 17 линий. Купил оборудование для производства сборных конструкций «Дон-строй». Кризис, естественно, на время затормозил процесс перевооружения стройкомплекса, но те девелоперы, которые выживут в тяжелые времена, от внедрения индустриальных систем весьма выиграют.

Трагедия российской стройки в том, что она пропустила переход от крупнопанельного домостроения к гибким открытым индустриальным системам

Тоннельная опалубка и панель пятого поколения

Опыт перехода на новые системы строительства именно во время кризиса в России есть: к примеру, в 1998 году это удалось компании «Крост». «Сразу после дефолта я доверился интуиции, и мы за два миллиона долларов купили французское оборудование для скоростного монолитного строительства. Риск был очень большим: никто не знал, когда страна начнет восстанавливаться. Мы рискнули. Оборудование окупилось за два года», — вспоминает Алексей Добашин, генеральный директор «Кроста».

Девелопер тогда купил тоннельную опалубку. Это более технологичный, «объемный» вариант технологии монолита, позволяющий заливать бетоном одновременно стену и перекрытия. Это позволяет в два-три раза увеличить скорость строительства (на этаж уходит два-три дня), резко уменьшить количество рабочих на площадке и снижает себестоимость (до 20%). Ограничение технологии в том, что оборудование в несколько раз дороже, чем простая фанерная опалубка. Тоннельная опалубка эффективна при высокой загрузке — при объемах строительства от 20–30 тыс. кв. м в год.

На технологии тоннельной опалубки выстроена голландская строительная система. По словам профессора Дельфтского университета Дика ван Гаммерена, большинство таунхаусов и малоэтажных домов в этой стране имеют унифицированную ширину комнаты и гаража. Фасады и глубина комнат различны, и за счет этого создается многообразие недвижимости. За счет применения тоннельной опалубки и унификации элементов домов средняя себестоимость строительства оказывается на 15–20% ниже, чем в соседней Германии.

В 2001 году «Крост» сделал следующий шаг — с нуля построил завод по производству сборного железобетона «Фабрика Мажино». На нем производится широкий спектр железобетонных изделий от колонн, балок и лестничных маршей до трехслойных фасадных панелей и архитектурного бетона. Система «Лего-дом» позволяет строить из элементов, произведенных в заводских условиях, здания различной архитектуры. По этой системе построено уже более трех десятков зданий. Для монтажа здания по системе «Лего» требуется в пять-семь раз меньше рабочих, чем при классическом монолитном строительстве. При этом стоимость строительства одного квадратного метра примерно на 200 долларов дешевле.

По мнению Алексея Добашина, кризис даст импульс для развития строительной сферы: «Когда все хорошо, люди не совершенствуются. В кризис все начинают думать, развиваться. Это почти по Дарвину: выживает тот, кто лучше приспосабливается к изменениям окружающей среды».

Приспосабливаясь к кризису, «Крост» готовит систему индивидуально-панельных домов нового поколения. Если считать от Корбюзье, основоположника сборного железобетона, то свою систему Добашин считает «панельным домостроением пятого поколения». В фасадах могут применяться металл со стеклом, будут выше требования к допускам при изготовлении всех элементов здания, оптимизирована вся технологическая схема. Резко вырастет и степень индустриализации строительства. Если сейчас соотношение сборного железобетона и монолита в домах «Кроста» примерно 50 на 50, то будет 80 на 20. В целом себестоимость строительства в домах нового поколения можно будет снизить еще на 15–20% за счет оптимизации строительной системы на всех ее этапах.

С тоннельной опалубкой связано и одно из первых антикризисных предложений в области технологий. «В кризис произойдет смена состава девелоперов, появятся новые застройщики. На своем опыте знаю, что первый проект — это большие риски. Новые игроки захотят развивать свои строительные мощности, но постараются максимально снизить риски», — говорит Яков Литвинов, генеральный директор компании Krays Development. Компания предлагает таким застройщикам пакет «комплект тоннельной опалубки + проект дома + инжиниринговое сопровождение». Застройщик покупает и дорабатывает под себя проект из каталога. Этот проект уже оптимизирован: в нем нет перерасхода материалов. Он может дать экономию в среднем 150 долларов на один квадратный метр. При этом экономится и время — шесть-девять месяцев, которые ушли бы на разработку проекта. Комплект с тоннельной опалубкой стоимостью миллион долларов должен позволить девелоперу быстро раскрутить строительный бизнес.

Новая панель С-300

«Я предлагаю революцию на строительном рынке Москвы. Уже сейчас мы готовы снизить себестоимость строительства по муниципальному заказу на 25 процентов. В 2009 году при переходе на новую серию домов и систему мини-ДСК мы можем снизить цену еще на четверть — до 18 тысяч рублей за один квадратный метр. Так мы можем сэкономить городу три миллиарда рублей», — это заявление сделал в декабре 2008 года глава компании «С-холдинг» Алексей Шепель.

В этих словах можно увидеть отражение обострения борьбы за муниципальный заказ: на площадки, закрепленные за «С-холдингом», нацелился мощный конкурент — Су-155. Но важнее другое: это первая ласточка новой экономической ситуации, когда на первый план выходит умение строить экономно. Снижения себестоимости строительства «С-холдинг» добивается за счет новой серии панельных домов С-220.

Алексей Шепель занялся сборным железобетоном не от хорошей жизни. В 2001 году он выиграл подряд у московского правительства, но не смог получить необходимые панели от завода ДСК-1. Пришлось ехать в Италию и покупать кассеты для производства панелей, а позднее разрабатывать новую серию домов С-220. Новая серия значительно отличается от предшественников: панели используются внутри здания, а наружные стены сделаны из кирпича. Проходя мимо такого дома, вы даже не догадаетесь, что он панельный.

В 2008 году «С-холдингу» пришлось заняться снижением себестоимости: конкуренты из Су-155 нацелились на участки, зарезервированные под серию С-220. После этого Шепель и предложил московскому правительству в инициативном порядке снизить себестоимость по муниципальному заказу на 25% за счет другой конструкции кровли, применения других утеплителей, облегчения зданий и т. д. «Как ни странно, в городе раньше не стояла задача построить муниципальные дома дешевле. Наоборот, чем дороже — тем больше возможностей для откатов и так далее. Только на моих объектах город за четыре года сэкономит более 7,5 миллиарда рублей», — говорит Алексей Шепель.

По его словам, главная беда муниципального заказа сегодня — невыполнение федерального Закона о конкурсах. В Москве конкурсы на подрядные работы проводятся после того, как к определенным участкам уже привязаны дома определенных серий. И получается, что за право строительства дома серии П44Т его монопольному строителю ДСК-1 не с кем конкурировать: больше такие дома не сможет построить никто. То есть конкурсы получаются ненастоящими. Правильной же системой, по мнению Алексея Шепеля, были бы двухступенчатые конкурсы. На первом этапе — конкурс на проектирование, на котором компании предлагают, сколько метров и по какой цене они могут построить на определенном участке. Только в этом случае может начаться конкуренция между сериями, и у домостроительных компаний возникнет необходимость снижать себестоимость.

Со следующего года «С-холдинг» планирует начать строить дома новой серии С-300. В ней, в частности, впервые в российском панельном домостроении будут применяться преднапряженные пустотные плиты перекрытий. Арматура перед заливкой бетона чуть растягивается, и поэтому готовая панель обладает более высокими качествами. За счет предварительного напряжения арматуры и пустот внутри панелей получается существенная экономия металла и бетона. Впрочем, назвать эту технологию инновацией рука не поднимается: она подробно описывалась еще в 1961 году в журнале «Архитектура в СССР» (штришок, показывающий состояние строительной сферы в стране).

Инновация новой серии связана у «С-холдинга» скорее не с технологией, а с организацией производства. Компания разработала проект мини-ДСК, который в отличие от классических комбинатов занимает минимум места: его площадь всего 1,5 га (у старых ДСК — десятки гектаров). При этом мини-ДСК способен выпускать и плиты перекрытий, и стеновые панели для любых серий домов. Заводик стоимостью от 100 млн рублей может выпускать в зависимости от комплектации 50–200 тыс. кв. м жилья в год. Персонал — всего 20 человек инженерного состава и 50 рабочих.

Девелопер, ставя завод прямо на стройплощадке, получает весьма серьезную экономию на логистике. Панели и перекрытия будут дешевле в среднем на 8% только за счет транспортных издержек. Возникает и косвенная выгода города, в котором устанавливается мини-ДСК. Панели не надо возить, то есть — меньше нагрузка на дороги, лучше экология. За счет новой логистики, устройства производства и технологии «С-холдинг» планирует снизить себестоимость еще на 25% — до 18 тыс. рублей за один квадратный метр. Это как минимум на 30% дешевле самых дешевых панельных домов Москвы — П44Т от ДСК-1.

Монтаж мини-ДСК занимает три месяца, демонтаж — два месяца. По окончании проекта заводик разбирается и перемещается на новое место. Земельный участок освобождается под новое строительство или зону рекреации. То есть идея мобильного ДСК оказывается весьма экологичной.

Сборно-монолитный каркас

«Когда в 1993 году я познакомился с системой каркасно-монолитного домостроения французской фирмы Saret, то понял: мы отстаем лет на тридцать, — говорит президент ООО “Рекон-Ижора”, заслуженный строитель России Владимир Шембаков. — Эта технология — следующий шаг после панельного домостроения. Она как пластилин: архитектор может лепить дома с любыми функциями, любыми фасадами». По инициативе Шембакова Чебоксарский ДСК, тогда бывший одним из опорных домостроительных комбинатов страны, купил французскую технологию и адаптировал ее для российских условий. В 1996 году образованное АО «Рекон» начало выпускать оборудование для производства железобетонных элементов для системы сборно-монолитного каркасного домостроения (СМКД).

Чебоксарцам удалось адаптировать европейскую технологию к российским условиям (суровый климат, иные стандарты на исходное сырье, более низкая культура производства). Часть оборудования была заменена российским, в результате чего стоимость производственных линий резко уменьшилась по сравнению с французскими. Аккуратность и точность не самые сильные стороны российских строителей, поэтому технология была «заземлена» так, чтобы максимально упростить процесс монтажа и снизить трудоемкость. В частности, в СМКД не применяется сварка. Применяется «штепсельная схема»: колонна вставляется в паз перекрытия, после чего этот узел замоноличивается.

СМКД — технология индустриального домостроения (элементы здания изготавливаются на заводе), но совсем другая его ветвь по отношению к классической панели. Для «каркаса» характерно разделение функций здания. Одни элементы являются несущими, другие — ограждающими. Несущими являются колонны (расстояние между ними может доходить до 18 метров) и ригеля, на которые и опираются плиты перекрытий. При этом внешние стены не несут нагрузки (в отличие от крупнопанельного домостроения), а просто защищают от ветра, холода и влаги. Внешние стены могут быть из кирпича, каких-то блоков, легких навесных панелей и т. д.

Из принципиальной схемы «каркаса» вытекают два главных достоинства технологии по сравнению с классической панелью. Первое — каркасные дома могут быть разнообразными по форме и иметь любые фасады. Второе — более низкая материалоемкость: в частности, бетона расходуется в два—два с половиной раза меньше. Более легкий дом дает экономию на фундаментах и т. д.

Экономичность отражается и на ценах строительства. Строители, имеющие опыт работы с СМКД, говорят, что дом-«этажерку» (перекрытия + колонны + ригеля + крыша) можно построить сейчас за 7,5–8 тыс. рублей за квадратный метр, а полноценный дом с внешними и внутренними стенами обойдется в 11–12 тыс. рублей за метр. Это примерно на 20–25% дешевле, чем монолитное строительство в среднем. «Цена, естественно, зависит от проекта и профессионализма строителей. Недавно в Санкт-Петербурге был построен каркасно-монолитный дом с трехслойными наружными панелями — там цена составила 9500 рублей за квадратный метр», — говорит Владимир Шембаков.

Но важна не только стоимость. По скорости строительства СМКД не уступает крупнопанельному домостроению. Каркас девятиэтажного дома монтируется за полтора месяца, 17-этажного — за три месяца. Для монтажа здания площадью 5 тыс. кв. м нужна бригада из 25 монтажников, то есть на стройплощадке задействуется раза в три меньше людей, чем при монолитном строительстве. Кроме того, СМКД позволяет вести стройку круглый год в достаточно комфортных условиях. Из недостатков системы можно отметить, что внутри квартир периодически проходят горизонтальные ригеля.

Сегодня в группу компаний «Рекон» входят два завода — изготовителя оборудования, конструкторские бюро, Институт каркасных систем и пять строительно-монтажных управлений. Компания сама и строит, и продает оборудование для производства элементов СМКД, и осуществляет шеф-монтаж на первых объектах, которые партнеры строят по этой технологии. В России уже работает 70 линий по производству элементов для СМКД (завод, способный выпускать до 70 тыс. кв. м в год, стоит порядка 200 млн рублей). Два завода СМКД, как уже упоминалось, построил ПИК. В наибольшей степени технология СМКД развита в Уральском регионе: в Свердловской области по ней возводится почти четверть всего жилья. В целом в России по технологии СМКД построено около 5 млн кв. метров. В Москву СМКД не пускают: в городе нет ни одного такого здания.

Система, отторгающая инновации

Какова перспектива этих технологий? Кризис дает возможность предположить, что уже в ближайшее время рынок строительства может кардинально измениться. В отсутствие ипотеки и при сжимающемся платежеспособном спросе на жилье главным драйвером рынка может стать госзаказ. Только у государства будут деньги, чтобы не дать стройке упасть. Сохраняющийся дефицит жилья вкупе с госзаказом диктуют правила игры: надо строить много, быстро и недорого. Массовое строительство по госзаказу и дает возможность для развития современных индустриальных систем.

Посчитаем приблизительный эффект от внедрения описанных технологий. Даже если изменения затронут только четверть российской стройки, то при экономии даже 100–200 долларов за квадратный метр это будет означать эффект в 1,5–3 млрд долларов в год по стране.

Почему же новые технологии так медленно внедряются? Есть комплекс проблем. Индустриальные методы строительства требуют инвестиций в основной капитал: нужно купить завод и наладить производство. Сравним с конкурентами: ДСК были проинвестированы еще в Советском Союзе, а в монолит особых вложений не надо (взял дешевую опалубку в лизинг — и строй). Региональные девелоперы часто не имели средств на покупку даже недорогого оборудования, а московским застройщикам при их огромной марже бороться за экономию в пару сотен долларов с «квадрата» неинтересно.

Российские застройщики, выросшие на основе административного ресурса как ключевой компетенции, в большинстве своем имеют короткий горизонт планирования. Мало кто строит девелоперский бизнес на десятилетия. Значительная часть девелоперов, появившихся в последние годы, имела следующую стратегию: получить площадки, как-то их развить и постараться продаться. Понятно, что при стратегии, когда капитализация сильнее всего накручивается за счет новых площадок и земельного банка, вкладываться в строительные мощности не было резона.

Впрочем, вряд ли есть смысл ругать только девелоперов за то, что они не применяют современных строительных систем. Вся российская система отторгает новации. «Представьте человека, который сидит где-то в экспертизе. Зарплата небольшая, но налажена система дополнительных доходов. Хочется уйти пораньше домой, а тут приходят люди с новой технологией. Надо напрягаться, разбираться с ней, а потом брать на себя ответственность. Человек не хочет делать этого», — говорит Леонид Земцев.

«Человек из экспертизы» существует реально, но одновременно это и символ. Российская строительная сфера не хочет что-то менять и брать ответственность за новое. Существующая система, оставляющая возможности для получения суперприбылей, вполне устраивает и чиновников, и девелоперов. Точнее, устраивала до кризиса — сегодня покупатель отказывается брать квартиры, где в цене уже «накручены три конца».

Новые стройки в последние полгода не закладываются, и это значит, что старая модель жилищного рынка практически перестала работать. В новой модели жилищного рынка индустриальные технологии строительства — наряду с новыми формами финансирования, развития территорий и градостроительства, а также эффективными технологиями малоэтажного строительства — могут стать одним из главных элементов. Кризис не только ломает старые механизмы, но и дает возможности для развития новых. Появляется больше воздуха, больше свободы.