Точка разрыва

Спецвыпуск
Москва, 15.06.2009
«Эксперт» №23 (661)
Предсказать будущее рынка жилья в Москве сегодня крайне сложно. К такому выводу можно прийти после знакомства с прогнозами независимых аналитиков рынка недвижимости

Что же будет с ценами на жилую недвижимость? Произойдет ли вторая волна удешевления? Когда будет достигнуто дно? Эти вопросы интересуют и жителей столицы, и профессиональных участников рынка. Понятно, что те, у кого жилищный вопрос не решен, жаждут падения. Девелоперы и риэлтеры, наоборот, будут до последнего уверять, что цены падать больше не будут.

«Эксперт» нашел сторону, которая, по идее, должна быть нейтральной и незаинтересованной, но в то же время профессиональной – это независимые аналитики рынка. Мы задали известным специалистам несколько вопросов о настоящем и будущем рынка.

1. Какова справедливая цена на жилье в Москве? Насколько должны подешеветь квартиры, чтобы возник баланс спроса и предложения?

2. Как будет развиваться ситуация на столичном рынке жилья в ближайший год?

Александр Крапин (портал www.rway.ru): «Московское жилье переоценено в два раза».

1. Столичный рынок жилой недвижимости сильно перегрет. Первый критерий – доступность жилья, которая измеряется как отношение его стоимости к среднемедианному доходу домохозяйства до выплаты налогов. В мире нормальным соотношением считаются три года, а в Москве сейчас – шесть лет, если считать по средним доходам, которые в России выше среднемедианных в 1,7 раза. То есть существует потенциал для снижения минимум в два раза для жилья экономкласса. Второй критерий – соотношение стоимости жилья и ставок аренды. Адекватным считается, когда этот коэффициент примерно около 100. Посчитаем для Москвы: месячная аренда «однушки» стоит 20 тысяч рублей. А стоимость квартиры составляет порядка 4–4,5 миллиона рублей. Соответственно, коэффициент получается около 200-225. То есть по этим двум критериям цены на жилье экономкласса в Москве завышены минимум вдвое.

Завышенность цен по отношению к доходам населения отсекает все большее число людей от рынка жилья. Это легко подтверждается и оборотами рынка: до 2005 года заключалось порядка 100-120 тысяч сделок купли-продажи в год, а в 2008-м – 65 тысяч.

2. Дно не достигнуто. В ближайшие 12 месяцев можно ожидать дальнейшего сильного снижения цен на жилье в Московском регионе. О возможности обвала цен говорили в начале мая, в частности именно в этом духе высказался и высокопоставленный сотрудник одного из банков, который был уволен за подобные вольности. Цены на московское жилье экономкласса могут снизиться до уровня 65-70 тысяч рублей за квадратный метр. Новостройки могут подешеветь до уровня «строительная себестоимость плюс 15-25 процентов». Впрочем, есть вероятность, что такими будут оптовые цены и конечные потребители их не увидят.

Стоит ли гражданам бросаться продавать свою недвижимость с целью прикупить что-то после обвала? Большинству – вряд ли. Существует сценарий перезагрузки всей мировой системы, с переходом на новые валюты, на новый масштаб цен на реальные активы. Уходя из недвижимости в деньги, можно сильно потерять. По крайней мере, продавать единственную квартиру уж точно не стоит.

 

Юрий Кочетков, независимый эксперт: «Цены опустятся еще на 10 пр

У партнеров

    «Эксперт»
    №23 (661) 15 июня 2009
    Пикалево
    Содержание:
    Не тронь меня, я пикалевский гражданин

    Пикалевский конфликт, а вместе с ним и проблема моногородов вообще, может стать стартовой точкой формирования не стабилизационной экономической политики, а политики развития

    Спецвыпуск
    Спецвыпуск
    Спецвыпуск
    Международный бизнес
    На улице Правды
    Реклама