Рынок на развилке

Сергей Ермак
7 декабря 2009, 00:00

Главное для российского рынка жилья — пережить следующий год. Для Югры сценарий несколько иной — на рынке недвижимости автономного округа наметилась оттепель

С начала кризиса прошло уже больше года, однако оживления на строительном рынке Урала и Западной Сибири не произошло. Компании достраивают объекты, которые находились в высокой стадии готовности, новых проектов практически не начинается, потому что спрос на рынке так и не появился. Простой пример — с начала года в Екатеринбурге не начато ни одного проекта по жилью и коммерческой недвижимости, не получено ни одного нового разрешения на строительство в Тюмени. И так везде.

В Югре в начале года ситуация на рынке недвижимости тоже казалась катастрофичной. В первом квартале объем ввода жилья упал на 57% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, а объем строительных работ снизился почти на 30%. Однако второй и третий кварталы для югорских строителей оказались более удачными, чем для остальных регионов. По итогам трех кварталов жилья введено на 1,5% больше, чем за соответствующий период 2008 года, а объем строительных работ вырос с 71 до 78% от уровня прошлого года. Цены на рынке стабилизировались. Очевидно, рынок недвижимости Югры вышел «на плато».

Выбор из двух вариантов

Пока существует два сценария развития рынка недвижимости в 2010 году. Первый — пессимистичный, которого придерживается председатель правления «Астон Групп» (Екатеринбург) Вячеслав Трапезников. Он считает, что «особых надежд на то, что в 2010 году масштабы ввода жилья вернутся или хотя бы сохранятся на уровне нынешнего года, нет. В докризисные месяцы объем выполняемых нами строительно-монтажных работ составлял 150 миллионов рублей, теперь — 25 миллионов».

Второй сценарий — сдержанно оптимистичный, которого придерживаются тюменские и югорские риэлтеры. Они ждут на рынке оттепели. В четвертом квартале некоторые местные застройщики даже начали повышать цены на жилую недвижимость. По словам вице-президента НП «Объединение риэлтеров Тюменской области» Сергея Сухарева, «сегодня тюменские и югорские застройщики уже не имеют в запасе качественных однокомнатных квартир. Следовательно, в этом сегменте рынка формируется дефицит. Именно здесь и начнется рост».

Оптимистичная Югра

В Югре, скорее всего, сработает второй вариант. Первая и главная предпосылка — увеличение потока нефтяных денег, которые можно будет вкачивать в стройку. Дело в том, что острая фаза кризиса уже позади, и 2010 год станет для мировой экономики временем постепенного восстановления. Это неминуемо приведет к росту цен на главный экспортный продукт Ханты-Мансийского автономного округа. Ожидая этого позитивного изменения, правительство Югры не так давно даже решило выделить 13 застройщикам дополнительно 1,3 млрд рублей через фонд «Жилище».

Вторая предпосылка — годами создаваемая в регионе система стимулирования спроса на рынке недвижимости. Так, в округе несколько лет работает программа по улучшению жилищных условий. До кризиса ее участники, например молодые или коренные семьи, бюджетники, проработавшие в регионе определенное время, получали ипотеку всего под 5% годовых, остальное компенсировал бюджет. В начале года схема поменялась: население получает 7,5-процентную компенсацию ставки. Кредит можно взять только на покупку нового жилья, а сумма ипотеки — не более 2 млн рублей.

В ноябре в программу вновь внесли существенные изменения. Теперь в нее включены все нуждающиеся в улучшении жилищных условий: имеющие менее 12 кв. метров на члена семьи и желающие приобрести жилье на первичном рынке при помощи ипотеки. Поддержка будет оказываться в течение первых пяти лет. В этот период ставка для участников программы будет находиться на уровне 5,5–8,5%. Сегодня банки в ХМАО выдают ипотеку под 13–16%, некоторые вновь отменили первоначальный взнос.

В результате, по словам заместителя председателя правительства Югры по вопросам инвестиций и инноваций Кирилла Морозова, за январь–октябрь 2009 года господдержкой воспользовались 945 семей, которые приобрели жилья общей площадью около 60 тыс. кв. метров (план на 2009 год — 1,1 тыс. семей и 70 тыс. кв. метров). Опять же благодаря внесенным изменениям, в 2010 году в правительстве региона надеются дополнительно привлечь в программу не менее 3,4 тыс. человек.

Кроме того, вновь активно заработало Ипотечное агентство Югры (100-процентная «дочка» правительства ХМАО). По словам его исполнительного директора Евгения Чепеля, осенью организация привлекла кредит на сумму 1,65 млрд рублей под гарантии округа под 16% годовых. «Эти средства мы планируем выдавать населению в виде ипотечных займов, — поясняет Евгений Чепель. — Ставка — те же 16 процентов. Кредит можно будет взять только на покупку нового жилья или для долевого строительства при условии, что объект готов на 70 процентов. Застройщик значения не имеет. Ипотеку мы выдаем по стандартам АИЖК, чтобы потом рефинансировать займы, продав их федеральному агентству».

Наконец, летом в округе был создан ЗПИФ «ЮграФинанс — кредитный» управляющей компании «ЮграФинанс» (управляет средствами Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда). Он выдает кредиты на первоначальный взнос по ипотеке — до 20% стоимости квартиры. Ставка — 16–17%, максимальный срок выдачи — десять лет.

Несмотря на положительную динамику и позитивные предпосылки, пока рано говорить о том, что стройкомплекс Югры в 2010 году однозначно вырастет по сравнению с 2009-м. По словам Алексея Сафиоллина, заместителя председателя правительства ХМАО, спрос в округе упал примерно в три раза, а губернатор Александр Филипенко заявил, что объемы ипотеки снизились в шесть раз по сравнению с прошлым годом. Быстро такой провал, конечно, не компенсировать, учитывая инертность рынка.