Вернитесь на стройку!

Илья Ступин
18 января 2010, 00:00

Низкая инвестиционная активность мешает тандему строителей и производителей стройматериалов выходить из кризиса. Это создает риск возникновения ценовых дисбалансов в различных сегментах строительного рынка

Строительная отрасль пребывает в полуобморочном состоянии. Объемы строительно-монтажных работ сократились на треть по сравнению с докризисными показателями. Предприятия по производству стройматериалов загружены на 50%. Объемы производства железобетонных изделий, кирпича, бетона, теплоизоляции упали на 30–40%. Объем потребления цемента снизился с 60 млн до 43,8 млн тонн. Цены на базовые стройматериалы рухнули в два раза. «По глубине падения цементной отрасли Россия конкурирует с Испанией: в этой стране объемы производства снизились на 30 процентов, а цены на 15 процентов», — приводит пример генеральный представитель Holcim в странах СНГ и Каспийского региона Гарет Баббз.

Главным последствием финансового кризиса для строительного сектора стало разрушение алгоритма запуска новых инвестиционных проектов. В 2009 году был произведен их масштабный секвестр, большинство заморожено. Целый год компании занимались не маркетингом, проектированием и строительством, а переговорами с банками о реструктуризации долгов. В результате цикл подготовки к строительству сдвинулся на год.

Остановилась модернизация промышленности стройматериалов, где образовался избыток мощностей. Лишь несколько крупных холдингов изредка рапортуют о проведении тендеров на закупку оборудования. «Мы были вынуждены отказаться от большей части инвестпрограммы. Оставили только один проект: строительство цементного завода. Еще до кризиса был получен кредит на поставку оборудования от западных банков, а в 2009 году мы получили кредит ВЭБа для финансирования строительно-монтажных работ. Завод должен заработать в середине — конце следующего года», — рассказывает гендиректор группы ЛСР Игорь Левит.

Пока в отрасли нет ресурсов, достаточных для нового инвестиционного подъема: банковские кредиты обременительны, спрос на недвижимость слаб. И только новая конъюнктурная волна способна вывести банкиров, девелоперов и производителей стройматериалов из коматозного состояния. Участники рынка ждут ее во второй половине наступившего года.

Разумные и сбалансированные

Главным достижением крупных строительных компаний в 2009 году стало завершение изнурительных переговоров с банками либо появление в акционерном капитале девелоперов представителей кредиторов.

Например, группа ПИК (крупнейшим акционером которой стали структуры Сулеймана Керимова) реструктурировала кредиты Сбербанка на сумму около 14 млрд рублей (без учета штрафов и пеней), выполнив условия для получения в Сбербанке нового финансирования. Компания получила госгарантии на 14,3 млрд рублей, подписала соглашения о реструктуризации задолженности с ВТБ, Росбанком, Абсолют-банком. На середину 2009 года весь кредитный портфель ПИК оценивался в 44,8 млрд рублей. Большинство кредитов пролонгируется на срок до пяти лет.

Но даже после завершения реструктуризации долгов большинство строительных компаний остается в нокауте и продолжает испытывать острую нехватку оборотных средств. Девелоперы не в состоянии запускать новые проекты, а без них нет денежных потоков, достаточных для обслуживания текущих кредитов. Кредиты в 2010 году строители намерены брать не на новые проекты, а преимущественно на рефинансирование текущей задолженности и пополнение оборотных средств.

Все это означает, что ключевую роль в раскручивании строительного рынка должны сыграть принципиально иные игроки. Представляется, что ими могут стать крупные строительные подрядчики, способные конкурировать с западными компаниями за заказы в сфере промышленного и инфраструктурного строительства, а также региональные домостроительные компании, имеющие разумную кредитную нагрузку, сбалансированный портфель проектов, доступ к современным строительным технологиям. Пока таких игроков крайне мало, но они все же есть. «Мы вошли в кризис с диверсифицированным пакетом заказов. У нас не было неплатежей, остановок проектов. Недавно получили новые большие заказы от корейских компаний на строительство заводов автокомпонентов, — говорит президент петербургской генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис. — До кризиса многие конкуренты-подрядчики влезали в собственные инвестпроекты. Думали, что построят, будут сдавать недвижимость в аренду и процветать. Теперь они сидят в долгах с этими проектами. Мы же занимались исключительно генподрядным бизнесом, вообще не пользовались банковскими кредитами, поскольку являемся сервисной компанией, сконцентрировались только на управлении строительством, не лезли в инвестиции. В рамках генподрядной компании у нас четыре специализированных отраслевых направления: промышленное, коммерческое, агропромышленное строительство и реконструкция. Сейчас проводим маркетинговые исследования. Хотим выяснить, что будет активно развиваться в пяти-семилетнем горизонте. По предварительным данным, самые крупные инвестиции сосредоточатся в металлургии и деревопереработке, целлюлозе. Это отрасли с миллиардными оборотами, и мы пытаемся оценить наши шансы».

Президент петербургского девелоперского холдинга RBI Эдуард Тиктинский рассказывает, что в этом году его компания смогла получить банковское финансирование и запустила несколько новых проектов строительства жилья. Еще восемь находятся на различных стадиях согласований. «В кризис мы сильно подрезали операционные издержки. Оказалось что это не больно, надо хозяйствовать более аккуратно. По отдельным статьям удалось достичь 40 процентов экономии. Переход на жесткие тендерные процедуры дали экономию еще порядка 10–15 процентов. Мы кардинально улучшили качество продаж, разнообразили продукт: предложили квартиры с отделкой, квартиры с отделкой и мебелью как в среднем, так и в элитном сегментах. Мы не зарабатываем на отделке — продаем ее по себестоимости. За такие деньги нельзя сделать качественный ремонт самостоятельно, поскольку строители за счет объема работ имеют скидки», — отмечает девелопер.

Работают с колес

После кризиса некоторые позитивные сдвиги наметились в индустрии строительных материалов. В частности, компании начали задумываться об ассортиментной политике и о взаимоотношениях с клиентами, тогда как до кризиса многими эти навыки были утрачены.

Например, производителям цемента, теплоизоляции и некоторых других базовых стройматериалов в кризис пришлось переключаться с корпоративных клиентов на частный сектор, что потребовало определенных усилий в маркетинге, технологиях продаж. «Частный сектор использовал 2009 год для достройки проектов, начатых ранее. Тут сработал психологический фактор: стоимость мешка цемента снизилась с 400 рублей до 200. Все поняли, что надо брать и достраивать. В целом по России производство тарированного цемента значительно увеличилось», — поясняют участники рынка. По словам вице-президента по продажам компании «Технониколь» (производитель теплоизоляционных материалов) Владимира Маркова, в розничном сегменте — коттеджном и малоэтажном домостроении — сохранился приемлемый уровень маржи, в то время как индустриальный и коммерческий сегменты упали очень сильно.

Чтобы остаться на плаву, предприятиям пришлось всерьез заняться логистикой, оптимизировать складские запасы. «Мы стремились минимизировать затраты не только на производство цемента, но и на проведение ремонта. Фактически вышли на режим работы с колес, при необходимости поставляли материально-технические ресурсы практически день в день. Раньше у нас среднегодовой запас запчастей и оборудования на складах, которые могли быть вовлечены в ремонтную кампанию, составлял порядка пяти миллиардов рублей. Этот год заканчиваем с остатками в 1,2 миллиарда — то есть вовлекли в оборот около четырех миллиардов рублей. Для этого пришлось особым образом выстроить логистику работы с железной дорогой, чтобы исключить сбои», — рассказывает президент «Евроцемент груп» Михаил Скороход.

Многие предприятия вынуждены искать новые ниши и открывать новые направления бизнеса. «До кризиса около 80 процентов нашей продукции предназначалось для строительства объектов коммерческой недвижимости. Но объемы работ в этом сегменте рухнули на 50–60 процентов. Пришлось срочно менять фокус и переориентироваться на энергетику, нефтегазовый сектор, крупные промышленные объекты. Здесь ситуация была не такой плачевной. Пришлось технологию менять, людей частично переобучать, оборудование дополнительно закупать. Мы разработали несколько проектов для энергетики, которые позволили оптимизировать здания, их стоимость, серийные решения по строительству жилья экономкласса для военнослужащих», — рассказывает гендиректор компании — производителя металлоконструкций Ruukki Сергей Чернышев.

Само не отрастет

Только в конце года в строительной отрасли наметилось некоторое оживление. Так, по данным «Евроцемент груп», с сентября темпы падения на рынке цемента стали замедляться: «В декабре впервые мы зафиксировали незначительный — около 0,5 процента — прирост отгрузки цемента по железной дороге». Восстановление спроса наблюдалось и в других сегментах. Параллельно начали возрастать объемы реализации недвижимости.

Однако пока участники рынка не видят фундаментальных оснований для продолжения этого тренда, а осенний конъюнктурный всплеск связывают с давлением на строительный сектор бюджетных денег. «Возможно, началось активное вбрасывание бюджетных средств, чтобы освоить их до конца года. Первый квартал и начало второго квартала могут оказаться хуже, чем аналогичные периоды прошлого года. Восстановления рынка мы ожидаем лишь во втором квартале и в целом планируем закончить 2010 год с небольшим приростом — 5–10 процентов», — делится планами Владимир Марков из «Технониколя».

Благополучие производителей стройматериалов будет напрямую зависеть от инвестиционной активности в строительном секторе. И в этом смысле главная интрига в том, когда и в каком объеме на строительный рынок начнут выходить «бумажные» девелоперские проекты. В том числе те из них, которые перейдут банкам от компаний, не способных обслуживать даже пролонгированные кредиты.

Пока никаких сдвигов в этом направлении не происходит. Во-первых, потому, что ставки финансирования и условия кредитования по-прежнему слишком высоки. «По сравнению с началом года ситуация с кредитами несколько улучшилась. Ставки снижаются вслед за ставкой Центрального банка. Но нам бы хотелось, чтобы снижение было более ощутимым. Сейчас ставки колеблются в диапазоне 14–18 процентов годовых. Все равно это неприемлемый уровень для финансирования масштабных проектов», — сетуют застройщики. Во-вторых, сами банки фактически изъяли из оборота заложенные по кредитам земельные наделы, не желая (даже при наличии избыточной ликвидности) фиксировать убытки. «Ну, например, купил застройщик землю до кризиса, условно говоря, за одну тысячу долларов, из которых 800 долларов было профинансировано банком. Сегодня эта земля, которая находится у него в залоге, оценивается в 300–400 долларов. Банк выводить землю на рынок и фиксировать убыток отказывается, надеясь, что цена вскоре подрастет. И девелоперу денег не дает. Но участки столько в ближайшие годы стоить не будут! Более того, земля подвергается градостроительному прессу: там, где раньше можно было построить 100 тысяч квадратных метров, сегодня едва 20 влезает. Держатели залогов не очень-то отдают себе в этом отчет», — разъясняет ситуацию Эдуард Тиктинский из RBI.

Все это в сочетании с непредсказуемой финансовой и бюджетной политикой повышает риски возникновения рыночных дисбалансов, новых всплесков роста цен на недвижимость и стройматериалы. По мнению экспертов, рынок первичного жилья может стать дефицитным уже в 2011 году. Так, по подсчетам экспертов, в Санкт-Петербурге в начале года находилось в активной продаже порядка 2 млн кв. метров. За год застройщики продали около 900 тыс. кв. метров. Новых проектов запущено примерно на 260–300 тыс. кв. метров. То есть в продаже сегодня порядка 1,4 млн кв. метров. А спрос только в этом году составит не менее 1 млн кв. метров.

Вскрывайте консервы

Между тем потенциальный объем предложения площадок под застройку колоссален. В этом принципиальное отличие нынешнего кризиса от дефолта 1998 года.

«Только у нас порядка тысячи проектов, приостановленных заказчиками. Контракты уже подписаны, но нет финансирования», — говорит Сергей Чернышев из компании Ruukki. По мнению Михаила Скорохода из «Евроцемент груп», если строительные компании начнут получать финансирование из банков и прочих источников (в том числе из бюджета и от дольщиков), то выход на площадки займет непродолжительное время. «Многие компании имеют огромный банк участков, проектную документацию, постановления и распоряжения, позволяющие им начинать стройку», — отмечает он.

Ряд игроков уже настраивается на возобновление активной инвестиционной деятельности. «Мы в этом году планируем запустить три-четыре крупных проекта комплексной застройки. Наша стратегия — большой объем, короткие сроки строительства, быстрая реализация», — рассказывает директор по развитию подмосковной ГК «Мортон» Владимир Отекин.

Быстрый запуск новых строительных проектов может быть поддержан не только повышением доступности финансирования и ипотеки (ставки по которой плавно снижаются), но и более активным применением новых строительных технологий. В кризис девелоперы стали к ним более восприимчивы. «Конкуренция заставила строительные компании задуматься о снижении себестоимости. Год назад мы разговаривали с застройщиками, предлагали им решение, позволяющее за четыре месяца дом собрать. Но они отвечали, что у них все хорошо, очень высокая рентабельность, монолит распродается как горячие пирожки, а новые технологии будут непонятны покупателям», — рассказывает Сергей Чернышев. Сейчас картина резко изменилась: строители бьются за каждую копейку, сроки стали важны — особенно учитывая нынешние трудности с кредитами. Показательно, что впереди процесса крупные региональные, а не московские застройщики. Так, президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов рассказал «Эксперту», что в ближайшее время его компания запустит завод сборного монолитно-каркасного домостроения. Новое производство позволит снизить себестоимость работ на 30%, а сроки строительства — с двух лет до 6–8 месяцев.