Европейское восстановление и самоизолированная Россия

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
31 марта 2014, 00:00

Выставка MIPIM показала, что международные инвесторы начинают переориентироваться с рынков развивающихся стран на европейский. Для не избалованной западными инвестициями России такая смена тренда вряд ли будет болезненной

Фото: Legion-Media
Миллионеры и миллиардеры всего мира в кризис покупают недвижимость в Лондоне. В проекте Battersea, связанном с реконструкцией гигантской электростанции, 600 квартир были проданы за четыре дня

В Канны на MIPIM — крупнейшую европейскую выставку в области инвестиций и недвижимости — ежегодно в начале марта съезжается более 20 тыс. девелоперов и инвесторов, чиновников, консультантов и архитекторов. Около 2 тыс. человек в этом году приехало из России. Причем наша страна традиционно живет на выставке обособленно: русские почти не ходят на общие мероприятия MIPIM, а иностранцы редко заглядывают в российские павильоны. То есть у нас междусобойчик на Лазурном Берегу.

В этом году MIPIM совпала по времени с резким обострением политической ситуации на Украине и в Крыму. Изолированность российской части выставки, естественно, только усугубилась. В таком контексте мечтать о западных инвестициях в Россию было бы весьма странно. Но паники в русском стане не было — иностранцы не играют на нашем рынке определяющей роли.

Сладкое слово «recovery»

Говорить о кризисе на MIPIM не принято. «Выставка с каждым годом все больше и больше похожа на шоу, где не говорят о проблемах. Ее цель — успокоить и вдохновить», — говорит ветеран MIPIM германский издатель Андреас Шиллер, который приезжает в Канны более десяти лет. Впрочем, каждый год у выставки свое настроение. В 2009-м, когда рынки Европы после долгих лет подъема вдруг стали рушиться, внешне все было достаточно спокойно. Но через напускной позитив проступала растерянность, а иногда и похоронное настроение. В 2012 году начался новый виток кризиса с проблемами в Греции, колебаниями евро и сомнениями в будущем Евросоюза. В этот момент спикеры старались перебить ощущение неопределенности и побойчее говорить о какой-то приятной и необязательной экзотике типа «новые возможности инвестирования в торговые центры на севере Вьетнама».

В этом году у европейцев поводов для оптимизма значительно больше. О возможном распаде Евросоюза вроде как речи нет. В Китае замедление экономики и очевидный пузырь на рынке недвижимости. По всему миру — от Таиланда до Турции, Сирии и Египта — напряженность. Плюс ослабление программы количественного смягчения в США вызвало отток капитала из развивающихся стран. В этой ситуации деньги международных инвесторов должны выталкиваться в Европу. Так и происходит: по данным BNP Paribas Real Estate, инвестиционный рынок в 2013 году составил 135 млрд евро. Это лучший результат за последние шесть лет. Отсюда главное слово на MIPIM-2014 — «recovery», то есть «восстановление».

Однако когда начинаешь разбираться, оказывается, что почти все деньги текут в Англию и Германию, которые считаются тихой гаванью во время кризиса. «Нет ничего более скучного, чем офисный центр где-нибудь в Дюссельдорфе. Но сейчас на первом месте минимизация рисков, а доходность — на втором», — делился в кулуарах своим видением ситуации представитель американского инвестфонда. Относительно неплохи дела в Северной Европе, а вот на юге только проявляются первые признаки восстановления. Если еще год назад от недвижимости в Испании, Италии, Португалии и Греции отмахивались, как от прокаженного, то сейчас такие варианты готовы рассматривать. Поэтому журналы пестрят заголовками вроде «В Португалии появился свет в конце тоннеля», «Инвесторы возвращаются в Италию».

Высотка The Shard («Осколок») одной из первых разорвала в Лондоне привычную линию горизонта 078_expert_14.jpg Фото: Legion-Media
Высотка The Shard («Осколок») одной из первых разорвала в Лондоне привычную линию горизонта
Фото: Legion-Media

Чтобы убедить в существовании ростков оптимизма, аналитики начинают подробно расписывать единичные сделки. Подробности, действительно, интересные. В январе этого года в Париже прошла очень крупная сделка: девять офисных комплексов были приобретены за 1,2 миллиарда евро. Продавцом выступил итальянский девелопер, вынужденный избавиться от офисов из-за больших долгов. Покупателем — инвестиционная группа из Саудовской Аравии совместно с суверенным фондом Катара. Крупная сделка с испанской недвижимостью (за 162 млн был куплен торговый молл в Овьедо), после которой заговорили об интересе инвесторов к Испании, также любопытна деталями. Продавцом выступил испанский банк, куда были «сгружены» плохие активы из других банков, а покупателем — английский инвестфонд в паре с канадским пенсионным фондом. Таким образом, в обоих случаях речь идет о стрессовых активах, а покупателями выступали неконтинентальные европейцы. При этом выясняется, что в Испании и спустя шесть лет после кризисного 2008 года банки отказываются кредитовать строительство.

Так что пока восстановление европейского рынка, за пределами Германии и Англии, остается больше мантрой и надеждой на иностранцев, чем самодостаточным процессом.

Лондонская недвижимость стала резервной валютой

Самым ярким павильоном на MIPIM был лондонский. В нем сразу ощущалось: он представляет столицу мира. Тем более что сегодня рынок жилья в Лондоне — один из самых притягательных и в то же время парадоксальных.

Несмотря на стагнацию в британской экономике, цены на квартиры в столице уверенно растут и уже превысили докризисный уровень. «В 2013 году жилье в Лондоне подорожало на 10 процентов, что соответствует среднему историческому показателю за 20 лет. В Центральном Лондоне рост был еще более интенсивным — 13,8 процента. Королевский институт сертифицированных оценщиков недвижимости, RICS, прогнозирует, что продажи в 2014 году достигнут рекордного уровня. Все чаще говорят о начале “золотой эры” лондонской недвижимости: ожидается, что в ближайшие пять лет цены могут повыситься на четверть», — говорит директор британского агентства недвижимости Ashton Rose Инесса Фалина.

Причина роста цен на жилье в центре Лондона — приток зарубежных покупателей. Сегодня они совершают почти 90% сделок. Ошибочно считать, что «кассу делают» русские: на наших соотечественников приходится, по разным оценкам, от 3 до 9% покупок. Традиционно в Лондоне активно приобретают жилье арабы, американцы, индусы, китайцы. Причем каждая новая горячая точка на планете оборачивается волной богатых покупателей. Так, в 2011 году неожиданно основными игроками рынка стали греки и итальянцы, в 2013-м — египтяне. Столица Британии расценивается как тихая гавань (а то и как Ноев ковчег), где можно переждать политические и экономические бури. Лондонская недвижимость воспринимается как резервная планетарная валюта.

Средняя стоимость жилой единицы в Лондоне в марте 2014 года превысила 552 тыс. фунтов, установив новый рекорд. При этом за 2013 год было совершено свыше 800 сделок с бюджетом более 1 млн фунтов. Такая дороговизна в центре города порождает разнообразные эффекты. Пошла волна переделки офисных зданий в жилье. Есть и необычный феномен — подземное строительство. Так как исторические здания не разрешают надстраивать, их владельцы отрывают дополнительные этажи под землей. Владелец одного из особняков в Найтбридже уже увеличил площадь дома в три раза за счет создания четырех подземных этажей, где будут находиться бассейн, спа, кинотеатр и спортивный центр. Собственник двух особняков в Mayfayr получил разрешение на их соединение подземными этажами площадью в 1300 кв. м. По данным агентства Ashton Rose, только в муниципалитете Kensington and Chelsea за пять лет было получено более 800 разрешений на строительство дополнительных подземных этажей.

Торговый центр «Метрополис» около станции метро «Войковская» в 2013 году был куплен инвестиционным фондом Morgan Stanley Real Estate за 1,2 млрд долларов. Это вторая по величине сделка прошлого года в Европе 080_expert_14_1.jpg Фото: Legion-Media
Торговый центр «Метрополис» около станции метро «Войковская» в 2013 году был куплен инвестиционным фондом Morgan Stanley Real Estate за 1,2 млрд долларов. Это вторая по величине сделка прошлого года в Европе
Фото: Legion-Media

Однако самым существенным откликом на большой спрос на жилье со стороны иностранцев стала программа по строительству небоскребов. По данным New London Architecture, в городе, в том числе и в центральной части, сейчас строится более 200 небоскребов. Три четверти из них — жилые. Градозащитники крайне обеспокоены тем, что в центре британской столицы возводится «стена из бетона и стекла» и классическая линия горизонта Лондона будет навсегда утрачена. «Мы не против высотных зданий априори. Беда в том, что небоскребов строится слишком много, и места для них часто выбираются без достаточных обоснований», — сетует представитель English Heritage Найджел Баркер. Власти парируют критику: «Лондон — глобальный и при этом растущий город. К 2030 году число лондонцев увеличится на два миллиона человек. Небоскребы позволяют решить проблемы с жильем. Тем более что кластеры высоток строятся рядом с большими транспортными узлами».

Одним из символов наступления небоскребов стал The Shard («Осколок») — самое высокое здание в Евросоюзе (310 метров) весьма неоднозначной архитектуры на южном берегу Темзы. Показательно, что через 18 месяцев после окончания строительства только 30% офисов было сдано в аренду. Несколько лет офисный рынок Лондона переживал кризис, и только в конце 2013 года он начал восстанавливаться.

Из новых знаковых проектов можно выделить реконструкцию территории гигантской электростанции Battersea, расположенной на берегу Темзы. За участок боролся Роман Абрамович, желавший построить здесь в том числе и новый стадион для «Челси». Но победил малайзийский консорциум. Минимальная цена студии до начала строительства — 340 тыс. фунтов, а пентхауса — 6 млн. Несмотря на высокие цены, 600 из 800 квартир первой очереди были проданы за четыре дня: покупатели вставали в очередь в шесть часов утра и вносили задатки в 2500 фунтов с обязательством заплатить еще 10% в течение месяца. После таких рекордов продажи были остановлены, чтобы сохранить четверть квартир для азиатских инвесторов.

Нашествие приводит к неоднозначным последствиям. Часть иностранцев не пользуется недвижимостью, купленной для спекуляций или на черный день. В центре Лондона уже возникли улицы-призраки, где почти никто не живет. Статистика показывает, что сокращается население в самом центре — в районах Kensington, Chelsea. Другая проблема — резко подорожавшая лондонская недвижимость становится не по карману даже хорошо зарабатывающим англичанам. И ипотека тут не помогает. Плюс во всегда недешевом Лондоне становится крайне дорого жить: рестораны, магазины и прочее все больше затачиваются под богатых иностранцев. А лондонцы вынуждены уезжать в пригороды, другие части страны или за границу — этот феномен уже получил название «лондонский исход». Все чаще англичане говорят, что Лондон превращается из полноценного города в сейф для денег, что пропасть между столицей и остальной Британией все увеличивается.

Английские власти пытаются как-то влиять на этот процесс. С 2015 года будет введен для иностранцев налог на прирост капитала. Если недвижимость не являлась основным жильем, то при ее продаже надо будет заплатить 28% с разницы между ценой продажи и покупки. Кстати, для англичан такой налог действует. Плюс чтобы оживить спрос на жилье со стороны коренных жителей, введено несколько стимулирующих спрос программ, связанных с ипотекой. Одна из них рассчитана на покупателей первого жилья, которым при покупке недвижимости дешевле 600 тыс. фунтов государство гарантирует перед банком 15% кредита. При этом первоначальный взнос может составлять всего 5%.

Программы стимулирования спроса вызывают ожесточенные споры. Критики считают, что увеличение спроса только подтолкнет дальнейший рост цен, что еще больше уменьшит доступность жилья. Пока так и происходит. По данным Rightmove, за год средняя цена дома в Англии, несмотря на проблемы в экономике, выросла на 6,8%. Теперь она составляет 256 тыс. фунтов, что более чем в шесть раз превышает средний годовой доход. В некоторых местах, например в Оксфорде, соотношение цены жилья и средней годовой зарплаты уже выше 11. Примерно такой же показатель был в городах Калифорнии в 2006 году, после чего ценовой пузырь лопнул, а рынок недвижимости впал в многолетний кризис. Доступность жилья в Британии сегодня находится на самом низком за последнюю четверть века уровне. При этом накачка рынка продолжается: ипотека находится на рекордно высоком за последние шесть лет уровне. А объемы строительства — меньше докризисных на 40%.

Одна из каннских премьер-2014: масштабный проект «Сердце столицы» площадью
более 630 тыс. кв. м. от компании «Дон-строй» 080_expert_14_2.jpg Предоставлено компанией ДОН-СТРОЙ
Одна из каннских премьер-2014: масштабный проект «Сердце столицы» площадью более 630 тыс. кв. м. от компании «Дон-строй»
Предоставлено компанией ДОН-СТРОЙ

Отдельно от всех

В самом козырном месте, на входе на выставку, в отдельном павильоне демонстрировался огромный макет центра Москвы с тысячами домиков. Он вызывал два вопроса. Во-первых, для чего его привезли за тридевять земель? Дело в том, что ни одного проекта в центре специально для иностранных инвесторов Москва не предлагала.

Во-вторых, какую Москву мы хотели показать? Вопрос это не праздный: большинство городов-конкурентов предельно четко себя позиционировали. Лондон преподносил себя как центр мира с грандиозными стройками и быстро растущими ценами. На стенде Осло чемпион мира по шахматам Магнус Карлсен давал сеанс одновременной игры. Сигнал очевиден: Осло — это интеллектуальный центр. В павильоне Манчестера постоянно читались лекции на разные темы, раскручивая образ университетского города. У Москвы такого образа нет, и огромный, но бессмысленный макет этот явный недостаток лишь усугублял.

Павильон российских регионов многие годы поражает безлюдностью и странностью. Непонятно, для каких инвесторов эти проекты — завиральные новые города из небоскребов в 200 километрах от Москвы или уже строящиеся районы панельных многоэтажек. Если даже высокие федеральные чиновники за несколько лет не смогли заманить ни одного западного инвестора для олимпийского Сочи, то такие проекты неконкурентоспособны в кубе.

Зато павильон Москвы был всегда заполнен людьми. Все три дня здесь нон-стоп шли конференции. Магнитом были столичные чиновники во главе с всесильным главой стройкомплекса Маратом Хуснуллиным. Интерес предпринимателей легко объясним: Москвой по-прежнему «рулят» в ручном режиме, отсюда недостаток информации и желание понять логику решений властей. А если повезет, можно было в кулуарах пообщаться с Хуснуллиным: после одного из мероприятий к нему стояла очередь из двух десятков человек.

Какие же сигналы были посланы столичным правительством в Каннах? «Нам интересны проекты от одного миллиона квадратных метров. В таких проектах инвестор может взять на себя дополнительные обязательства, к примеру по строительству транспортных объектов», — таков был главный месседж Марата Хуснуллина. В качестве примера глава стройкомплекса привел французский проект «Бизнес-платформа» на территории Новой Москвы площадью 4,5 млн кв. м. Желание ориентироваться именно на крупных девелоперов вполне коррелирует с политикой правительства Сергея Собянина в отношении малого бизнеса в Москве.

Проект «ВТБ Арена парк» получил премию MIPIM Award как «Лучший проект в России» 081_expert_14.jpg Предоставлено ЗАО «УК «Динамо»
Проект «ВТБ Арена парк» получил премию MIPIM Award как «Лучший проект в России»
Предоставлено ЗАО «УК «Динамо»

Еще две темы оказались в фокусе внимания чиновников. Первая: дороги. Столичные власти хотели бы привлечь к реализации дорожных проектов частные инвестиции. Так, до 2020 года в Москве планируется построить 255 транспортно-пересадочных узлов. Инвесторам предлагается вложиться в них, получив офисные, торговые и прочие площади. На десяток ТПУ уже найдены инвесторы, в рамках выставки о своем желании построить крупный ТПУ «Ботанический сад» площадью более 100 тыс. кв. м объявила девелоперская компания «Пионер».

Было объявлено о тендере на выбор концессионера по проекту «Северный дублер» (дублер Кутузовского проспекта; итоги должны быть подведены осенью). «Северный дублер» станет платной, бессветофорной трассой, которая пройдет от «Москвы-Сити» до Одинцова по эстакадам в полосе отвода Московской железной дороги. Предлагается следующая схема государственно-частного партнерства: столичное правительство выкупит и освободит земельные участки, а затем передаст их в аренду концессионеру. Тот должен спроектировать, построить 11‑километровый участок и эксплуатировать в течение 40 лет, взимая плату с автомобилистов. Концессионер должен будет вложить в проект порядка 40 млрд рублей, около 20 млрд придется потратить правительству. Планируется, что стоимость проезда будет не выше 230 рублей за весь отрезок пути.

Тема вторая: промзоны. Именно в них в ближайшие годы будет сосредоточен основной объем московского строительства. Еще год назад чиновники столичного правительства признавались, что у них нет рычагов воздействия на промышленные предприятия, чтобы содействовать их выводу из города. На выставке MIPIM глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев рассказал, что готовится законопроект, дающий городу такие инструменты. Так, город сможет самостоятельно менять вид целевого использования земельных участков, так что предприятиям придется платить высокий налог. Неоформленные участки будут изыматься. При этом приостановлена разработка проектов планировок на маленькие земельные участки, теперь такие проекты будут делаться только для больших территорий, объединяющих сразу несколько участков разных собственников.

Основные российские проекты, впервые представленные на выставке, — «Сердце столицы» («Дон-строй») и «Искра-парк» («Галс-Девелопмент») — также расположены на промышленных территориях. Однако можно сказать, что это достаточно простые случаи: большие территории, один владелец. Следующий проект «Дон-строя» — завод «Серп и молот» — уже намного сложнее: застройщику придется выкупить порядка 30 соседних земельный участков. Однако и это не предел. Почти не решаемой сегодня выглядит ситуация, когда промышленная зона состоит из пары сотен предприятий с разными владельцами. Как в таком случае принудить владельцев договориться о комплексной реорганизации с созданием новой улично-дорожной сети и общественными пространствами, пока непонятно.

Характерно, что большинство крупных проектов, представленных на MIPIM, включали в себя апартаменты. Главный архитектор Сергей Кузнецов даже сказал, что среди новостроек уже почти треть — апартаменты и пора с этим что-то делать. Власти уже пару лет не замечают апартаментного строительства, и только с декабря прошлого года стали открыто говорить об этом явлении. Судя по репликам чиновников, через какое-то время с апартаментами наконец разберутся: их статус будет прописан, на них наложат те же обязательства по строительству школ и детских садов, что и на жилье. Однако пока шлагбаум не опустился, девелоперы стремятся побыстрее получить разрешения, используя нечеткость законодательства.

Вечная тема «инвестиционный климат и прозрачность процедур» в этот раз практически не обсуждалась. Более того, понятно, что ясные правила игры на рынке невыгодны ни властям, ни крупным игрокам. «Именно неопределенность создает в России условия для высоких прибылей. Те, кто лучше всех ориентируется в ситуации, получают преимущества, и это нормально», — в открытую отметил на одном из круглых столов российский девелопер. Что в переводе означает: наши застройщики предпочитают ловить рыбку в мутной воде и ситуация «высокие риски — высокая прибыль» их устраивает. Вообще, о рентабельности проектов российские девелоперы говорить не любят. Но на презентации государственного Фонда РЖС один интересный пример приведен был. Компания «Пионер» приобрела в 2010 году у фонда участок земли в Москве и построила жилые дома. Вопросы инфраструктуры взяло на себя столичное правительство. Внутренняя норма доходности проекта превысила 64%. Западные девелоперы вряд ли мечтают о таких прибылях.