Ипотеку спасут ценные бумаги

Александр Лабыкин
обозреватель журнала «Эксперт»
4 апреля 2016, 00:00

Субсидирование процентной ставки помогло сократить спад на рынке ипотеки лишь на время. Без фундамента в виде котируемых ценных бумаг и снижения цен на жилье вряд ли удастся удержать спрос и объемы жилищного строительства

ВАЛЕРИЙ МАТЫЦИН/ТАСС

Пожалуй, из всех антикризисных мер правительства пока наиболее убедительный эффект показало субсидирование кредитной ставки по ипотеке на новостройки. На фоне критического снижения спроса почти на все доплата государством банкам 2–2,5 процентного пункта в общей стоимости ипотечного кредита позволила строительной и смежным отраслям не скатиться в яму, а банкам — нарастить портфели долгосрочных кредитов. Не говоря уже о том, что каждый вложенный государством в ипотеку рубль не только дает прямой экономический эффект, но и неизбежно повышает так называемый градус общественного счастья, то есть служит профилактикой социальной напряженности на фоне общего снижения доходов населения. Сам факт, что каждый третий ипотечный кредит в прошлом году был взят по программе субсидирования процентной ставки, свидетельствует, что эта мера господдержки попала точно в цель. Но эффект не будет бесконечным: поливать деньгами сжимающийся спрос долго не получится. 

Процент рынок бережет

Программа субсидирования процентной ставки по ипотечному кредиту на жилье в новостройках позволила избежать провала, который наблюдался в кризисном 2009 году, когда рынок ипотеки быстро сократился в три с половиной раза и составил всего 153 млрд рублей. И хотя многочисленные аналитики предрекали, что в 2015-м он упадет как минимум в полтора-два раза, сокращение составило только 35% — с 1,8 трлн в 2014 году до 1,2 трлн рублей.

В рамках начатой в марте прошлого года госпрограммы банкам выдавали субсидии в размере 2,5 процентного пункта к разнице между ключевой ставкой и максимально возможной для заемщика (официальная планка — 12% годовых). То есть с учетом ключевой ставки в 11% банки могли получить к своей разнице в 1 процентный пункт еще 2,5, то есть заработать на кредите как минимум 3,5%. При этом никто не запрещал продавать ипотеку и дороже 12%. В результате, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), если в марте и апреле прошлого года объем выданных ипотечных кредитов снизился на 50% по сравнению с соответствующим периодом 2014 года, то уже в сентябре 2015-го снижение составило только 27%. В целом же, по данным Минстроя, в прошлом году по этой программе было выдано кредитов более чем на 484,7 млрд рублей, то есть свыше трети всего объема. Государство при этом заплатило банкам около 4 млрд рублей. 

Более того, опасаясь сворачивания программы (а правительство до последнего держало интригу), в обычно провальном на сделки январе граждане набрали ипотечных кредитов на 60 млрд рублей, а в феврале уже на 79,6 млрд, что почти сравнимо с февралем рекордного 2014-го.

«В феврале по программе субсидирования выдан рекордный за все время действия программы объем ипотечных кредитов, что связано прежде всего с ажиотажным спросом в условиях неопределенности: продлят программу или нет, — говорит руководитель аналитического центра компании “Русипотека” Сергей Гордейко. — Но главный фактор — доходность кредита. Условно говоря, два дополнительных процентных пункта оказали стимулирующие воздействие на кредиторов и заемщиков. Здесь сказался не только экономический, но и психологический эффект. Особенно для банковской маржи эти два процента имеют существенное значение».

В марте этого года вопреки пессимистическим ожиданиям срок действия программы продлили еще на год (по кредитам АИЖК — на два года), при этом лимиты (максимально возможный объем выданных по госпрограмме кредитов) повысили с 700 млрд рублей до триллиона. И хотя банкам маржу урезали с 2,5 процентного пункта до 1,5, они уже заявили о готовности выдать до конца года ипотечных кредитов на 1,2 трлн рублей. То есть спрос со стороны банков уже превысил ожидания государства, а значит, между ними усиливается конкуренция, наметившаяся еще в прошлом году. 

Ставки куплены бюджетным рублем

Если последние три года ипотеку можно было взять в среднем за 12–12,5%, то в 2015-м банки в среднем просили 13–14,5%, а многие и вовсе свернули ипотечные программы. Но сразу после начала действия программы субсидирования ставки стоимость ипотеки снизили не менее 26 банков, начиная с таких лидеров рынка ипотечного жилищного кредитования, как Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, группу Soсiete Generale, Мосбанк, Газпромбанк и других. В течение года подтянулись еще 49 банков. По данным АИЖК, за июль–сентябрь 2015 года средняя ставка ипотечного кредита составила 9,9–10,9%, что говорит о возобновлении конкуренции за ипотеку. То есть, получив от государства в подарок 2,5 процентного пункта, банки смогли давать скидки в размере 0,8–1 п. п. Это значит, что программу правильнее будет характеризовать как инструмент стимулирования не только спроса, но и предложения. Хотя понятно, что по сути это лишь способ сбить в секторе ипотеки неподъемную ключевую ставку Центробанка, сделавшую жилищные займы фактически недоступными. Однако эти маленькие подарки банкам были бы бессмысленны без самого большого, сделанного в прошлом году, — их докапитализации их почти на триллион рублей. Если на январь 2015 года доля банков с минимальной достаточностью капитала достигла максимального значения — 53,5%, то уже к октябрю она составила 13,8%. Часть этого «жирка» и позволяет сейчас банкирам выдавать под низкий процент длинные деньги на жилье, тем более что это один из самых надежных активов. По данным Банка России, на конец прошлого года из всех просроченных кредитов (свыше 90 дней) плательщики ипотеки задолжали только 2,9%, в то время как долги населения по прочим ссудам составили 15,1%. Это при том, что долги стали копить главным образом граждане, взявшие ипотеку в валюте, — по вновь выдаваемым кредитам таких рисков нет.

 29_1.jpg

Жилье пошло в рост

Уменьшение объемов строительства Росстат фиксирует уже второй год подряд. И только жилищное строительство демонстрировало в 2014 и 2015 годах прирост на 40,5 и 47,2% соответственно (последний итог — 83,7 млн кв. м). Но это происходило в основном за счет инвестиций, сделанных в прежние годы. Уже к маю прошлого года, согласно опросу Центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ, доля компаний, заявивших о снижении объемов строительства жилья, увеличилась до 32% против 25% кварталом ранее. Спад в строительстве продолжается и в этом году: по данным Минстроя, за первые два месяца рынок в целом просел на 17% по отношению к тому же периоду 2015-го. Согласно же данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2015 году из 517 тыс. действующих строительных организаций банкротами были признаны 2713 — в пять раз больше, чем в 2014 году. Но пока одни банкротятся, другие набирают обороты: доля ввода недорогого жилья экономкласса в общем объеме строек увеличилась в январе–феврале 2016 года до 36,5%, хотя в рекордном прошлом году увеличение составляло 30,7% к 2013 году. 

«Безусловно, все строители говорят, что программа субсидирования не просто поддержала жилищное строительство — она спасла его! — свидетельствует председатель совета директоров корпорации “Кошелев” Владимир Кошелев. — Когда предприятия практически свернули свои строительные программы. именно жилищное строительство за счет субсидирования ипотеки дало мультипликативный эффект в развитии других отраслей строительства».

Безусловно, интерес к ипотеке подстегнуло и снижение цен на недвижимость в условиях общего падения платежеспособного спроса. Причем цены на жилье в прошлом году обвалились до рекордных за последние пять лет значений — в среднем на 12%. «Есть цифры, что около 95 процентов сделок в малоэтажном жилом сегменте было заключено именно по программе господдержки, — говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. — В то же время после продления госпрограммы ажиотаж на рынке спал, так что такой рост можно считать ситуативным, и вряд ли он без особых причин повторится в этом году».

Минстрой же в этом году прогнозирует дальнейшие рост числа вводимых в эксплуатацию домов в регионах на уровне 38%, особенно в сегменте экономкласса. «Например, в 2014 и 2015 годах было введено примерно одинаковое количество квадратных метров жилья — около 84 миллионов, — сказал глава Минстроя Михаил Мень. — Однако в 2015 году в штуках квартир было продано на 10 процентов больше, рост объемов ввода жилья экономкласса превысил 30 процентов, стали строить больше “однушек”, больше квартир-студий. Да и в целом девелоперы начали понимать, что в нынешних условиях 10 процентов прибыли — это очень хорошо».

 30.jpg

Ипотеке пора на фондовый рынок

Никто не отрицает, что от прямого субсидирования ипотеки рынок получил больший эффект, чем, возможно, от всех госпрограмм в этой сфере (ипотека для молодых семей, государственная ипотека, ипотека без комиссии, социальная ипотека, военная ипотека и прочие). Однако напрямую дотировать банки и население — это часть антикризисного плана, то есть нерыночный инструмент. Поэтому закономерно возникает вопрос: что делать после 2016 года, если для восстановления спроса не будет существенных предпосылок?

«У нас уже шестнадцать месяцев подряд снижаются реальные располагаемые денежные доходы населения, включая реальные заработные платы, такого не было двадцать лет, — говорит директор Центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ Георгий Остапкович. — В результате уменьшения доходов и боязни вообще потерять работу в условиях кризиса домашние хозяйства традиционно переходят и будут еще больше переходить на избирательно-сберегательную модель потребительского поведения, практически переводя дорогостоящие товары длительного пользования, включая жилье, в категорию отложенного спроса».

По словам Михаила Меня, рынок ипотеки можно будет сохранить на нынешнем уровне без субсидирования путем снижение ключевой ставки Центробанка до 8% — лишь в этом случае банкиры смогут выдавать длинные кредиты на жилье под 12% годовых. С этим отчасти согласен начальник Управления секьюритизации «ВТБ Капитала» Андрей Сучков, который полагает, что снижение ключевой ставки Центробанком, безусловно, станет будет драйвером роста, но дело не только в ней: «Все понимают, что субсидирование ставки не может быть постоянным. Без субсидий драйвером для ипотеки будет снижение ключевой ставки Центробанком, — говорит Андрей Сучков. — Однако размер ставки не главный фактор для рынка ипотеки. Самый важный все-таки стоимость жилья, именно это тормозит сейчас рынок при падающих доходах населения, а значит, в дальнейшем придется искать способы оптимизации затрат строителей».

Девелоперы в свою очередь говорят, что их рентабельность близится к нулю, многие уже уходят в минус, поэтому вопрос снижения цены квадратного метра следует адресовать прежде всего самим властям. Хотя во многих регионах сократили сроки выдачи разрешения на строительство и присоединение к коммунальным сетям, административных издержек у строителей еще очень много: «Сейчас очень длительная и дорогая процедура перевода земель из категории сельхозназначения под жилую застройку, - говорит генеральный директор "СМУ-6 Инвест" Алексей Перлин. - Например, в Московской области за 30 Га земли приходится платить от  200 млн рублей. Причем платит их застройщик еще до привлечения средств дольщиков, что доступно немногим. Другая проблема - монополизция в некоторых регионах электрических и тепловых сетей. Например, мы в Московской области сталкиваемся с затягиванием сроков присоединения к сетям до полутора-двух лет! А в строительстве сроки - одна из важных составляющих выживания».  

В настоящее время АИЖК и Минстрой готовят поправки в программу «Жилье для российской семьи», предусматривающие существенные послабления застройщикам в виде снижения для них некоторых налогов и субсидирования части затрат на строительство коммунальной инфраструктуры. Но последнее предлагается сделать по весьма сложной схеме, путем создания совместно с владельцами энерго- и тепловых сетей некоего фонда, облигации которого будут выпущены на рынок, а вырученные деньги пойдут на компенсацию строителям в размере 4000–5000 рублей за квадратный метр. Ликвидность таких облигаций оценить трудно, поскольку ничего конкретного о работе этой схемы пока неизвестно, но в целом идея вдохновляет застройщиков: «Компенсация строителям затрат на уже построенную инфраструктуру для многих будет хорошим выходом из ситуации после отмены субсидирования ипотеки, — говорит Владимир Кошелев. — Но при этом мы против прямого субсидирования застройщиков, среди которых немало неэффективных, — это будет размывание бюджетных средств». 

В целом все участники рынка сходятся на том, что нынешние меры господдержки ипотеки все равно не являются системными. Таковой могло бы стать расширение рынка ипотечных ценных бумаг и повышение их ликвидности. До сих пор у нас в пределах погрешности котируются на рынке ипотечные облигации, которые во всем мире считаются привлекательным финансовым инструментом и способом привлечь инвестиции в строительство. У нас же основной их покупатель — АИЖК, то есть сам эмитент. «Господдержка ипотеки должна идти прежде всего по пути предоставления долгосрочной ликвидности, — говорит Сергей Гордейко из “Русипотеки”. — Способ — содействие рефинансированию (секьюритизации) ипотечных кредитов. Направление этой помощи — развитие рынка ипотечных ценных бумаг. То есть государство может в целом способствовать ускорению их выпуска, снижению расходов на размещение. И самое главное, не забывать оказывать поддержку инвесторам, покупающим ипотечные ценные бумаги». 

Если опытные девелоперы смогут эмитировать облигации под очередной свой проект, а рынок будет охотно их поглощать, то со временем рынок ипотеки сам встанет на ноги и больше не будет нуждаться в костылях вроде прямого субсидирования кредитной ставки.