Девелоперы вновь задумались о коммерческой недвижимости

Русский бизнес
Москва, 20.01.2020
«Эксперт» №4 (1148)
В 2020 году в Москве может опять развернуться строительство коммерческой недвижимости. Это становится возможным благодаря снизившейся ключевой ставке Центробанка и сложившейся рыночной конъюнктуре

В 2019 году рынок высококачественной коммерческой недвижимости находился в состоянии подготовки к плановому подъему: ставки аренды офисов, торговых площадей и складов росли, средняя вакантность площадей снижалась. В отдельных сегментах даже возник дефицит: например, наблюдался недостаток офисов большой площади. Однако девелоперы коммерческой недвижимости, практически свернувшие проекты в кризисные 2014–2015 годы, не реагировали на позитивные импульсы рынка, сконцентрировавшись на завершении начатых объектов.

В 2020 году строительная пауза скорее всего завершится. Об этом говорит устойчивый спрос со стороны арендаторов и появившаяся активность девелоперов, которые вновь стали искать и покупать площадки под застройку. Похоже, речь идет о начале нового инвестиционного цикла на рынке коммерческой недвижимости.

Пять лет без стройки

В 2014–2016 годах рынок коммерческой недвижимости Москвы пережил острейший кризис. На его пике в столице пустовало 2,7 млн кв. м офисов классов A и B. В верхнем сегменте без арендаторов оставался каждый четвертый офис. Новые торговые центры открывались полупустыми, а средняя вакантность в существующих выросла в три раза.

Кризис 2014 года стал для рынка офисной и торговой недвижимости «идеальным штормом», когда совпали сразу несколько отрицательных факторов. Резкое снижение спроса со стороны арендаторов совпало с рекордным выводом на рынок новых торговых и офисных центров. «Ситуация, когда на сложном этапе на рынок выходит большое количество новых объектов, для Москвы, увы, типична. Кризисы следуют слишком часто: 2008–2009-й, затем 2014–2016-й. Девелоперы не успевают реализовать проекты между кризисами», — говорит руководитель компании RRG Денис Колокольников.

В 2014–2018 годах рынок «переваривал» то, что настроили ранее. Одно из следствий кризиса — резкое сокращение объемов строительства. Так, в 2018-м был установлен антирекорд по строительству офисов — 125 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014 году объемы строительства были выше более чем в десять раз. В этой фазе новое строительство стало уже ненужным и высокорискованным.

Переизбыток площадей на рынке был «съеден» только в 2019 году. «Последние два года оказались рекордными по сделкам с офисной недвижимостью — около полутора миллионов “квадратов” в год. Вакантность в офисах классов A и B снизилась до десяти процентов», — говорит генеральный директор CBRE в России Владимир Пинаев. Сформировался устойчивый тренд на рост ставок. Арендаторы начали конкурировать за отдельные помещения.

В отношении рынка высококлассных складов в Подмосковье можно говорить уже о дефиците: вакантность за год снизилась с 4,7 до 3%. Реагируя на дефицит, строить склады стали непрофильные игроки: производители и торговые сети. «Рынок перекошен. За пару лет он прошел путь от рынка покупателя к рынку продавца», — говорит московский брокер.

На кардинально изменившуюся ситуацию девелоперы только начинают реагировать. В этом виновата инертность рынка и финансовые условия. Кредитные ставки из-за политики Ц

У партнеров

    «Эксперт»
    №4 (1148) 20 января 2020
    Конец неолиберализма в России
    Содержание:
    Конституционный госповорот

    Как президент России за 15 минут нарисовал образ будущего и обманул либералов

    Реклама