Рынок жилья вышел из-под контроля

14 июня 2021, 00:00
№25
ДАНИЛ АЙ КИН/ТАСС

Жилищное строительство было выбрано властями в качестве одного из локомотивов экономического роста. Рынок жилья имеет огромный внутренний спрос, минимально зависит от импорта сырья и материалов, у него самый высокий мультипликатор в экономике. Власти хотели сильно надавить на эту педаль роста, но пока не получилось. Цель довести строительство жилья до 120 млн квадратных метров в год не подкрепляется реальными инструментами, позволяющими найти ценовой баланс спроса и предложения, причем в значительной степени из-за совершенно неограниченных аппетитов участников рынка.

Введение программы льготной ипотеки прошлой «коронавирусной» весной вроде бы стало реальной попыткой подхлестнуть стройку, а заодно и удовлетворить насущную потребность людей в жилье. И волки, и овцы должны были остаться довольны. До этого строительная отрасль не имела своего лобби — многочисленные разрозненные игроки не могли объединиться. Но после крушения частного девелоперского рынка и перехода значимой части игроков под контроль госбанков все изменилось. Плюс к этому курировать отрасль стал энергичный вице-премьер правительства Марат Хуснуллин, ранее возглавлявший московский стройкомплекс.

Запуск программы льготной ипотеки был примером очень быстрого ответа государства на проблему: в пандемию рынок недвижимости практически встал, застройщики чувствовали себя откровенно плохо. Программу ввели на полгода, чтобы стимулировать спрос. И ситуация с молниеносной скоростью сменилась в пользу застройщиков. Уже в конце лета на рынок жилья потекли деньги, и не только тех, кому жилье нужно, чтобы жить. Вдобавок к этому естественному спросу на рынок хлынули инвестиционные деньги: девальвация добавила людям страха за свои сбережения, а отсутствие выездного туризма уменьшило их расходы. Рынок жилья стал центром привлечения капитала, возник ажиотаж. Цены на недвижимость за осень взлетели на 20% (за год — на 30%), лишив льготную ипотеку смысла в виде снижения совокупной цены приобретения жилья, и став, по сути, исключительно фактором увеличения прибыли девелоперов.

Надо полагать, что, когда банки и строители лоббировали ипотеку, даже они не рассчитывали на такие эффекты. Компании строительного сектора, которому государство оказывало помощь в 2020 году, показали рекордные прибыли: у крупнейших компаний рост прибыли по итогам года составил 50–60%.

В общем, программа минимум — поддержать строителей — уже осенью была решена. А программа максимум — поддержать нуждающееся в жилье население — даже не была начата. Но кому до этого дело?

Весной президент Владимир Путин дал указание ФАС изучить вопрос роста цен на новостройки. Вопрос изучается, строители возмущаются ростом цен на арматуру, не очень обращая внимание на то, что в себестоимости стройки эта цена составляет всего около одного процента. Однако у государства сегодня вроде как нет механизма влияния на цены. Строительство жилья — бизнес. Более того, с переходом на систему проектного финансирования и эскроу-счетов, девелоперы потеряли часть полномочий по управлению финансовыми потоками. Теперь стройкой управляют банки, на счетах которых аккумулируются деньги, и они тоже бизнес и тоже совсем не заинтересованы в снижении цен.

Или все-таки механизм влияния есть? Ведь банки и девелоперы, занимающие сегодня самые важные позиции на рынке недвижимости, часто принадлежат государству. Почему же оно, будучи ключевым акционером, не может ограничить аппетиты своих компаний, отрегулировав цены своего собственного предложения? Делает же оно это на рынке продовольствия, ограничивая то так, то сяк цены на масло, сахар, зерно? Или на рынке металлов? А ведь на продовольственном и иных рынках оно не имеет таких сильных позиций как собственник. Или слова Людвига Эрхарда «Каждый думает только о себе и никто — об общем деле» (сказаны как раз в связи с инфляцией) удобно адресовать частникам, но не своим активам?

Не все, конечно, так просто. Рынок жилья медленный. Цикл строительства — три-четыре года. Нарастить предложение в соответствии со спросом сложно. И сохрани мы сейчас льготную ипотеку, возможно, появился бы черный рынок квартир и все равно нуждающиеся и ограниченные в возможностях люди жилье по приемлемым ценам не получили бы.

Стратегическая ошибка властей в том, что для развития рынка жилья они делают ставку только на ипотеку — самый инфляционный механизм. А ведь спектр альтернативных инструментов развития рынка известен и широко используется в мире. Это система стройсберкасс, строительные кооперативы, арендное жилье, жилищные ассоциации. Эти инструменты позволяют увеличить доступность жилья, не раскручивая ценовой маховик.

В этих новых инструментах нуждаются люди. Но они неинтересны застройщикам и банкам, так как не предполагают сверхприбылей.