Временная ипотека навсегда

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
14 июня 2021, 00:00
№25

Правительство продлевает программу льготной ипотеки на новостройки еще на год, но меняет ее условия. Это должно поддержать жилищное строительство в России, но не допустить дальнейшего перегрева рынка в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге

СЕРГЕЙ МАЛЬГАВКО/ТАСС
По данным «Дом.РФ», за последние десять месяцев в России было начато строительство жилых многоквартирных домов площадью 30,9 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее

«Продлят или нет?» — российские застройщики со страхом ждали правительственного решения о судьбе льготной ипотеки. Ее уже продлевали осенью прошлого года, новый срок истекал 1 июля. Правительству предстояло принять сложное решение. Сворачивание программы привело бы к резкому сокращению спроса на новостройки, что повлекло бы за собой снижение темпов строительства и проблемы у девелоперов. Продление программы грозило дальнейшим перегревом рынка с сокращением доступности жилья: цены в большинстве городов и так в последний год росли двузначными темпами.

Власти не решились свернуть льготную ипотеку. Решение оказалось промежуточным: программу продлили, но значительно ослабили ее влияние на рынок. Размер кредита теперь ограничен тремя миллионами рублей, а ставка поднята до 7%. Параллельно была расширена программа семейной ипотеки: теперь родители даже одного ребенка могут взять ипотечный кредит со ставкой 6% годовых.

Москву и Питер лишили льгот

«Срок действия программы льготной ипотеки истекает 1 июля 2021 года. Она носила антикризисный, а значит, временный характер. Вместе с тем резко сворачивать ее, конечно, нельзя… Поэтому предлагаю продлить эту программу для всех регионов России еще на один год, до 1 июля следующего года», — озвучил решение правительства на ПМЭФ президент Владимир Путин.

В программе есть два существенных изменения. Ставка льготной ипотеки увеличивается с 6,5 до 7%. По мнению большинства участников рынка, такое увеличение ставки некритично и никак не скажется на спросе на кредиты. Второе изменение намного существеннее. Предельная сумма кредита по программе ипотеки установлена на уровне 3 млн рублей, этот лимит един для всей страны. До этого существовала дифференцированная шкала лимитов: 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для всех остальных регионов. Новый лимит должен сдержать спрос и рост цен на новостройки.

Особенно существенно сокращение лимитов ударит по Москве и Московской области. «Можно говорить, что программа льготной ипотеки в столице будет де-факто завершена 1 июля этого года, так как под ее условия в настоящее время подходит минимальный пул вариантов, — говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая. — Так, стоимость наиболее доступной квартиры на первичном рынке “старой” Москвы составляет четыре с половиной миллиона рублей, Новой Москвы — четыре миллиона рублей. Даже такие квартиры могут быть приобретены по условиям льготной ипотеки при первоначальном взносе от 30 процентов». «При первоначальном взносе в 20 процентов сейчас можно подобрать квартиру с льготной ипотекой более чем в тысяче столичных жилых новостроек. При лимите в три миллиона рублей выбор сократится в девять раз», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Кратное уменьшение лимита существенно ударит по спросу в Москве. «Долю льготной ипотеки можно оценить на уровне 75‒80 процентов от общего объема выданных жилищных займов для покупки жилья на первичном рынке», — говорит Мария Литинецкая. Эта доля кардинально уменьшится. Программой субсидированной ипотеки смогут воспользоваться только заемщики с большим первоначальным взносом: например, при покупке квартиры за двенадцать миллионов нужно будет сразу внести девять.

«По итогам первого квартала в Санкт-Петербурге средний бюджет покупки квартиры составляет около шести с половиной миллионов рублей, по Ленобласти — четыре с половиной миллиона. Кредитные лимиты в размере трех миллионов рублей — это 45‒65 процентов стоимости таких квартир», — говорит исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников. То есть, чтобы купить квартиру со средним бюджетом с использованием льготной ипотеки, необходимо будет внести первый взнос, соответственно, в 55 или 35%, и таким образом значительная часть заемщиков будет отрезана от кредитов.

Парадоксально, но снижение кредитного лимита остудит спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, хотя государство заинтересовано в развитии рынка больших квартир для решения демографических проблем. Снижение лимита с шести до трех миллионов рублей сократит спрос на большинстве региональных рынков. «Сокращение лимитов сделает программу фактически недоступной не только в столице, но и также в Сочи, Владивостоке и Хабаровске», — говорит директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина.

Компенсировать падение спроса от трансформации льготной ипотеки должно расширение программы семейной ипотеки. Сейчас ею могут воспользоваться только семьи, где недавно родился второй ребенок. «У нас уже действует системная мера, программа ипотеки для семей, где после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок. Предлагаю расширить ее действие, распространить на все семьи, где растут дети, родившиеся после 1 января 2018 года, даже если в семье пока лишь один ребенок», — анонсировал расширение программы на ПМЭФ президент Путин. Ставка по программе семейной ипотеки составляет 6%. Кредит можно использовать для покупки новостройки или рефинансирования ранее взятого ипотечного кредита. В середине весны программу семейной ипотеки распространили на строительство индивидуального жилого дома. На Дальнем Востоке семьи могут купить с помощью программы и вторичное жилье в сельской местности.

По прогнозу вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, расширение программы семейной ипотеки позволит увеличить объем выдачи кредитов с 80 тыс. до 100–120 тыс. кредитов. Но полноценно заместить льготную ипотеку семейной не удастся. По данным рейтингового агентства НКР, на семейную ипотеку в последние два года приходилось менее 5% от общего объема выдач.

Темная сторона льготной ипотеки

Постепенное сворачивание льготной ипотеки дает повод подвести предварительные итоги программы. Напомним, субсидированная ипотека была введена в середине апреля 2020 года как временная, антикризисная мера, программа была рассчитана на шесть месяцев. Несмотря на ажиотажный спрос на новостройки в конце лета и начале осени, истекающая по времени программа в октябре была продлена на девять месяцев. Ее главным позитивным итогом стало поддержание сегмента жилищного строительства и смежных отраслей. Однако программа вызвала и негативные последствия.

Во-первых, стремительно выросла стоимость новостроек. Застройщики воспользовались высоким спросом и подняли цены. «В старых границах Москвы новостройки за год подорожали на 35 процентов, в Подмосковье — на 31 процент. В Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра жилья с мая 2020 года поднялась на 19 процентов, в Тюмени — на 20 процентов, в Нижнем Новгороде — на 39 процентов, — говорит Ирина Доброхотова. — В Сочи с начала года жилье подорожало на 32 процента». По данным Центробанка, рост цен на жилье в 2021 году продолжился: новостройки в среднем подорожали в первом квартале на 17,6% (в годовом выражении), вторичное жилье — на 13,6%. В результате роста цен на фоне сокращения доходов населения снизилась доступность жилья. Это парадоксальный результат, потому что повышение доступности жилья — одна из главных задач государственной жилищной политики.

Во-вторых, потребители ничего не выиграли от субсидирования государством ипотеки. Расчеты показывают, что рост цен на жилье на 15–20% полностью «съедает» эффект от низкой ставки. Это тоже весьма неприятно для правительства, потому что именно удешевление ипотеки неизменно рассматривалось им как ключевой аспект решения жилищного вопроса.

В-третьих, компании строительного сектора, которому государство оказывало помощь, показали рекордные прибыли. Например, прибыль компании ЛСР выросла за год на 60%, до 12 млрд рублей. Скорректированная EBITDA компании «Эталон» составила 16,5 млрд рублей при росте за год на 47%. ПИК увеличил EBITDA за 2020 год в полтора раза. В этом году показатели этих и других застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга все так же бьют рекорды.

И наконец, четвертый эффект: различие в лимитах кредитования усилило диспропорции в региональном развитии. Москва, Санкт-Петербург и Московская область поглотили почти треть общего объема ипотеки, выданной в январе–апреле этого года. Обобщая эти эффекты, можно констатировать, что программа льготной ипотеки оказалась слишком сильным и грубо использованным инструментом поддержки рынка. Очевидно, что помощь государства была как минимум избыточной.

Центробанк долгое время был против продления программы льготной ипотеки. «Госпрограмма кредитования должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке. Субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность», — заявила в конце прошлого года глава Банка РФ Эльвира Набиуллина. Дискуссии о судьбе программы велись всю первую половину года. Финансовый блок правительства предлагал свернуть программу или оставить ее лишь для депрессивных регионов со слабым рынком строительства. Итоговый вариант продления программы можно расценивать как победу вице-премьера Марата Хуснуллина, который смог продавить ее сохранение, пусть и в урезанном виде.

Проиграв сражение по субсидированной ипотеке, г-жа Набиуллина все же пытается охладить рынок ипотеки доступными ей инструментами. В апреле совет директоров ЦБ принял решение ужесточить для банков условия выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Банк России недоволен тем, что на рынке новостроек резко выросло число кредитов с низким первоначальным взносом (ниже 20%). Доля таких кредитов увеличилась с 24 до 45%, что повышает уязвимость банков к возможным финансовым шокам. По таким кредитам с 1 августа повышается надбавка к коэффициентам риска, это должно увеличить нагрузку на капитал и сделать такие кредиты менее привлекательными для банков.

Жизнь после скачка цен

Главная проблема сегодняшнего рынка жилья заключается в том, что за последний год рынок перегрелся и закрепился на новом уровне цен. Спрос был поддержан не только льготной ипотекой, но и перетоком средств из банковских вкладов в недвижимость на фоне снижения ставок по депозитам и высокой инфляции. На рынке вновь появились частные инвесторы, которые хотят сыграть на росте цен. Центробанк даже фиксирует новую схему, когда заемщик в один день берет несколько ипотечных кредитов на покупку новостроек. Появился слой инвесторов, готовых покупать новостройки практически по любой цене на старте продаж, они уверены, что жилье в процессе строительства неизбежно подорожает.

Дополнительным фактором разгона цен стал дефицит предложения: во многих городах в 2020 году были зафиксированы исторически минимальные объемы новостроек. Это стало эхом реформы рынка долевого строительства, в результате которой застройщики были обязаны перейти на проектное финансирование строительства и систему эскроу-счетов. Сейчас рынок строительства начинает восстанавливаться: по данным «Дом.РФ», за последние десять месяцев в России было начато строительство жилых многоквартирных домов площадью 30,9 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее. Однако начатые стройки не насыщают рынок: девелоперы все чаще манипулируют объемами предложения, чтобы поддерживать его в режиме дефицита.

Ключевой вопрос сегодня — как рынок будет развиваться после двадцатипроцентного скачка цен. «Сейчас со спросом на новостройки нет проблем. Но в среднесрочной перспективе одного–трех лет вопрос о ценах встанет, — считает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. — Большинство застройщиков — адекватные люди, они понимают, что нынешний рост цен на фоне сокращающихся доходов населения аномален».

В то же время шансы, что цены на новостройки будут падать, невелики. Все дело в новом устройстве рынка. Еще несколько лет назад рынок был эластичен: если спрос сильно сокращался, девелоперы шли на снижение цен и различные акции, чтобы подхлестнуть спрос. Без регулярных продаж они не могли продолжать строить. Сейчас девелоперы работают на банковском проектном финансировании и могут спокойно строить полгода или год на кредиты, не имея продаж. Основные игроки рынка — девелоперы, банки, владельцы земельных участков и инвесторы — заинтересованы в поддержании высоких цен на жилье.

Другой важнейший вопрос: как долго можно столь агрессивно наращивать ипотечный портфель на фоне такого уровня цен и сокращающихся доходов населения? В апреле Центробанк отчитался, что долги россиян по ипотеке за три года удвоились, они впервые превысили 10 трлн рублей. В России пока невысокий уровень ипотечных банкротств, но качество новых заемщиков ухудшается. Тревожный звонок — постоянный рост среднего срока ипотечных кредитов. По данным «Метриум», в 2015 году он составлял 14,2 года, а в начале 2021 года — уже 19 лет. «Ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты, — говорит управляющий партнер “Метриум” Мария Литинецкая. — Напротив, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую нагрузку на семейный бюджет. Это стало результатом долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье».